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소득・수익・재산・행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

'부동산 매매계약서'라는 명칭의 서류가 작성되었다는 사정만으로 앞서 본 제반 사정에 불구하고 세법상 당초 매매계약의 합의해제가 아닌 새로운 매매계약이 체결되어 이 사건 토지에 관해 재차 미등기전매가 된 것으로 인정하기는 어렵다

소득세법 제144조

2013구단1284 양도소득세부과처분취소

김AA

◆◆세무서장

2014. 7. 8.

2014. 7. 22.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 제1심 판결을 취소한다.

피고가 2013. 1. 3. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 ○○○원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 11. 16. 소외 AAA에게 ○○ ○구 ○○동 528 대 700㎡(이하 '이 사건 토지'라고 한다) 및 지상 단층 제조장 건물(이하 '이 사건 건물'이라고 하고, 위토지와 건물을 합하여 '이 사건 부동산'이라고 한다)을 매도하고 2005. 11. 21. 소유권이전등기를 마친 후(이하 '이 사건 양도'라고 한다), 2006. 1. 23.경 양도가액○○○백만원, 취득가액○○○백만원으로 하여 양도소득세 ○백만 원을 신고・납부하였다.

나. 피고는 원고의 AAA에 대한 실제 매도가액이 ●●●백만원이고 원고가 2002.3. 25.경 소외 BBB, CCC으로부터 이 사건 부동산을 대금 OOOO원에 미등기매수하였음을 조사하여 밝힌 후, 2013. 1. 3. 양도가액 OOOO원, 취득가액 OOOO원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고 원고에게 기납부세액을 공제한 2005년 귀속 양도소득세 OOOO원(가산세 OOOO원 포함)을 부과하였다(이하'이 사건 처분'이라고 한다).

다. 원고가 이에 불복하여 조세심판원에 심판을 청구하였으나, 2013. 7. 31. 기각되었다.

[인정근거] 갑 제2, 6호증, 을 제1, 8, 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 부동산을 BBB, CCC으로부터 매수한 것이 사실이나 2002. 7. 31.경 DDD에게 OOOO원에 매도하였다가 2003. 9. 10.경 OOOO원에 다시 매수하였던 것이므로, 이 사건 양도에 따른 양도소득세 과세표준 산정에 있어 취득가액을 OOOO원으로 하여야 한다.

나. 판단

(1) 실질과세의 원칙에 따라 과세의 대상이 되는 소득 또는 거래 등의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용하고, 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득・수익・재산・행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다(국세기본법 제14조). 또한, 양도소득세는 자산의 양도와 그에 따른 소득이 있음을 전제로 하여 과세하는 것으로서, 매매계약이 합의해제 되었다면 매매계약의 효력은 소급하여 상실되어 자산의 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로, 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다가 합의해제로 인한 원상회복의 방법으로 위 소유권이전등기를 말소하지 아니하고 매도인 앞으로 다시 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 위 매매를 가지고 양도소득세 과세요건이 되는 자산의 양도라고 할 수 없고(대법원 1987. 2. 24. 선고 86누427 판결 등 참조), 양도소득의 과세대상이 되는 양도행위 이전에 한 별도의 매매계약을 해제하기 위하여 지출한 위약금 등 손해배상금은 위 양도행위와는 직접 관련이 없어 양도가액에서 이를 공제하거나 필요경비로 처리될 성질의 것이 아니다(대법원 1980. 7. 8.선고 79누374 판결 등 참조).

(2) 원고의 이 사건 부동산의 양도가액이 당초 신고내역과 달리 OOOO원이라는 점에 대해서는 다툼이 없고, 취득가액에 관하여만 다툼이 있는바, 결국 원고가 2003년DDD으로부터 이 사건 건물의 소유권이전등기를 취득한 시점에 원고와 DDD 사이에서 이 사건 부동산에 관한 재매매가 있었다고 볼 것인지, 아니면 원고와 DDD 사이의 미등기전매계약이 해제된 것으로 보아야 하는지가 쟁점이 된다.

(가) 갑 제1 내지 5, 7 내지 10호증, 을 제2 내지 9호증의 각 기재, 증인 DDD, EEE의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 아래 각 사실을 인정할 수 있다.

1) 원고는 2002. 3. 25.경 BBB, CCC으로부터 이 사건 부동산을 대금 OOOO원에 매수하였으나 소유권이전등기를 경료하지 않은 상태에서, 2002. 4. 15.경 오랜 친분이 있는 인척이었던 DDD과 사이에 구두로 DDD이 이를 매매대금 OOOO원에 매수하기로 약정하였다. 이에 따라 DDD은 원고에게 2002. 4. 16. 계약금 중 일부로 OOOO원을 송금한 것을 비롯하여 2002. 7. 31.까지 대금을 전부 지급하였으나(원고의 남편이었던 소외 나ZZ의 채무 OOOO원 인수 포함), 이 사건 부동산 중 건물에 관해서만 2002. 8. 12. 전 소유자 CCC으로부터 DDD 앞으로 소유권이전등기를 마쳤을 뿐, 토지에 대해서는 전 소유자 BBB의 사정으로 소유권이전등기를 마치지 못하였다.

2) 이에 DDD은 원고에게 조속히 등기를 마쳐줄 것을 독촉하였고, 2002년 9월 추석 직후 무렵 원고와 DDD은 2002. 3. 25.자로 날짜를 소급하여 이 사건 부동산에 관한 매매계약서를 작성하였는데, 특약사항으로 ① 매도인(원고)이 미등기상태로서 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하여야 하고, ② 임차인에 대한 보증금반환채무 OOOO원 및 이사비용 OOOO원 합계 OOOO원을 잔금에서 공제하며, ③ 이 사건 토지에서 진행 중인 건축공사비는 매수인(DDD)이 추가 부담하고 소유권이전미비 등으로 해약시에는 공사비도 환급한다는 내용을 기재하였다.

3) 그 후 원고는 BBB를 상대로 인천지방법원 2002카합1747호로 처분금지가처분을 신청하여 2002. 10. 25. 가처분결정을 받아 2002. 10. 29. 그 집행을 완료하였다.

4) 잔금지급일로부터 1년이 넘도록 이 사건 토지에 관하여 소유권이전이 이루어지지 못하자, DDD은 원고에게 계약의 해제를 요구하였고, 쌍방은 2003. 9. 10.경 공인중개사 사무실에서 이 사건 부동산에 관하여 매도인 DDD, 매수인 원고, 매매대금 OOOO원으로 한 매매계약서를 작성하였는데, 당시 특약사항으로 '잔금 OOOO원은 토지 등기와 동시에 지불한다'는 내용을 기재하였다.

5) 원고는 위 계약서 작성일로부터 7일 뒤인 2003. 9. 17. DDD에게 OOOO원을 지급한 것을 비롯하여 2003. 10. 31.까지 OOOO원을 지급하였고, 2003. 10. 30.자로 OOOO원에 대하여 이자 연 6%, 변제기 2004. 4. 30.로 정한 금전차용증서를 작성・교부한 후 2004. 6. 10.까지 그에 따른 원리금을 모두 지급하였다.

6) 원고는 2003. 11. 1. 이 사건 건물에 관하여 DDD으로부터 자신 앞으로 2003. 10. 31. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤고, 2004. 3. 30. 이 사건 토지에 관하여 BBB로부터 자신 앞으로 2004. 3. 27. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤다.

7) 그 후 원고는 2004. 11. 16. AAA에게 이 사건 부동산을 대금 OOOO원에 매도하고 2004. 11. 21. 소유권이전등기를 마쳤다.

(나) 위 인정사실에 의하면, 원고는 DDD에게 이 사건 부동산을 구두계약으로 미등기전매하고 대금 OOOO원을 전부 수령하였으나, 이 사건 건물에 대해서만 CCC으로부터 DDD으로 소유권이전등기를 마치고 이 사건 토지에 대해서는 등기를 못한 상황에서 DDD의 비용으로 건축공사를 진행하였고, DDD의 요구에 의해 사후에 계약서를 작성하면서 등기미비 문제로 계약이 해제되면 공사비용도 환급한다는 특약사항도 명시하였으며, 그 뒤 원고가 자신의 이름으로 이 사건 토지에 관하여 가처분결정을 받아 집행을 해두었다는 것이고, 결국 잔금지급일로부터 1년이 넘게 지나도록 토지 등기이전이 되지 못하자 쌍방 간에 협의로 2003. 9. 10.자로 원고가 DDD으로부터 이 사건 부동산을 매매대금 OOOO원에 매수하는 내용의 계약서를 다시 작성하고 그 중 일부 금액 지불과 함께 이 사건 건물에 관해 원고 앞으로 소유권등기가 이전되었으며, 위 계약서에 특약사항으로 '잔금은 토지등기와 동시에 지불하기로 한다'는 문구를 넣고 실제로 OOOO원에 대해서 금전소비대차약정을 별도로 체결하였다가 원고가 BBB로부터 토지 소유권이전등기를 넘겨받고 수개월 후 DDD에게 그 상환을 마쳤다는 것인바, 이러한 당초 매매계약 체결 및 미등기전매 이행 과정, 각 계약서 작성 및 등기이전 경위, 금원 지급 시기 및 내역 등 일련의 과정과 제반 사정을 종합하여 살펴보면, 이 사건 건물에 관하여 DDD으로부터 원고 앞으로 소유권이전등기가 된 것은 원고와 DDD 사이의 미등기전매계약이 매도인인 원고의 의무불이행으로 인해 합의 해제됨에 따른 것으로서 실질적으로 계약해제에 의한 원상회복에 해당한다 할 것이고, 원고가 DDD에게 지급한 돈은 위 합의해제에 따른 매매대금 및 건축공사비 투여금의 원상회복과 채무불이행에 따른 손해배상금을 합한 것으로 봄이 상당하다. 이에 대하여 원고는 손해배상금 내지 위약금은 통상 계약금을 기준으로 하는데 DDD의 2002. 4. 16.자 송금액 OOOO원을 훨씬 초과하고 매매계약서상의 계약금 OOOO원보다도 많은 금액을 위약금으로 합의했다는 DDD의 주장은 신빙성이 없는 반면, 2003. 9. 10.자 계약서에 따른 대금 OOOO원은 전부 지급이 완료되었고, 위 금액 산정에 있어 DDD이 투여한 공사대금 OOOO원을 고려했던 것이므로 처분문서인 위 계약서 기재에 따라 쌍방 간에 새로 매매계약이 체결되었다고 보아야 한다고 주장한다. 살피건대, 매매계약 당사자들이 일방의 의무불이행을 이유로 계약해제에 합의하면서 위약금을 산정할 때에는 계약 체결 및 해제 경위, 채무불이행의 정도 및 그로 인한 타방의 손해 정도 등을 두루 고려하는 것이 통상적으로서, 이 사건의 경우 원고의 의무불이행으로 인하여 매수인은 비록 건물에 대해서는 소유권이전을 받고 임차인으로부터 차임을 수령하기도 하였으나 토지와 건물에 대한 매매대금 전부를 완불하였고 나아가 건축공사 등에 상당한 금액을 투여하였음에도 1년이 넘도록 가장 중요한 목적물이라고 할 토지에 관해서 소유권이전등기를 받지 못하였으므로, 설령 원고 주장과 같이 OOOO원이 전부 지급되었다 할지라도, 계약을 원상태로 해제시킴에 있어서 이러한 해제 경위 및 손해 정도를 고려하여 매매대금의 약 15% 상당으로 손해배상금을 정하는 것이 거래관념상 이례적인 것으로 보이지 않고, 이러한 금액 차이와 '부동산 매매계약서'라는 명칭의 서류가 작성되었다는 사정만으로 앞서 본 제반 사정에 불구하고 세법상 당초 매매계약의 합의해제가 아닌 새로운 매매계약이 체결되어 이 사건 토지에 관해 재차 미등기전매가 된 것으로 인정하기는 어렵다(위 매매계약서는 이러한 원상회복 과정에서 비용절감 등 당사자 편의에 따라 작성된 것으로 보일 뿐이고,앞서 본 실질과세의 원칙에 따라 서류의 명칭이나 형식에 불구하고 실질적으로는 계약해제가 이루어진 것으로 봄이 상당하다). 따라서 위 주장은 받아들이지 않는다. 한편, 원고는 두 차례에 걸쳐 양도가 있었다는 위 주장을 뒷받침하기 위하여 자신이 2006년 1월에 신고납부한 양도소득세가 실질적으로는 2002년 DDD에 대한 양도에 따른 양도소득세 신고에 해당하고, 2005년 AAA에 대한 이 사건 양도에 따른 양도소득세는 그와 별도로 2011년 12월에 신고・납부하였다는 주장도 하고 있으나, 을 제8, 9호증의 각 기재에 의하면 원고는 2006. 1. 23.경 양도가액 OOOO원, 취득가액 OOOO원, 필요경비 OOOO원, 과세표준 OOOO원, 자진납부할 세액 OOOO원으로 양도소득세를 신고・납부한 사실이 인정될 뿐이고(갑 제11호증의1은 위 신고내용과 필요경비 액수에서 차이가 있을 뿐만 아니라, 신고인의 서명 또는 날인이 되어 있지 않으며 세무서 접수일자도 없다), 갑 제11호증의2의 기재만으로 2011년12월의 신고사실을 인정할 수 없으며(역시 신고인의 서명 또는 날인이 없고 세무서 접수일자도 없다), 달리 증거가 없다.

(3) 따라서 원고와 DDD 사이의 2002. 4. 15.자 미등기전매계약은 원고의 채무불이행을 사유로 한 쌍방 간의 합의해제로 인해 소급하여 효력을 상실하였다고 할 것이므로, 피고가 원고의 이 사건 부동산 취득가액을 2002. 3. 25.자 매매계약에 따른 OOOO원으로 보아 이 사건 양도에 따른 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정 부과한 이 사건 처분은 적법하고, 거기에 원고 주장과 같은 위법은 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.