임대주택건설촉진법의 적용을 받는 임대주택의 임대인은 같은법시행규칙 제9조 각호 소정의 사유가 있는 경우에만 그 임대차계약을 해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있는지 여부

위 '가'항의 임대주택의 임차인이 위 시행규칙 제9조 제4호 소정의 임대료를 3월 이상 연체한 경우라도 임대인이 당해 임대료를 이의없이 수령하였다면 그 이후에 있어서는 이를 이유로는 임대차계약의 해지나 계약의 갱신을 거절할 수 없는지 여부(적극)

위 '가'항의 임대주택의 임차인이 싱크대를 베란다로 옮겨 사용하다가 임대인의 요구로 원상회복한 것이 위 시행규칙 제9조 제5호 소정의 '시설물의 무단변경' 사유에 해당하지 않는다고 한 사례

위 '가'항의 임대주택의 임대인이 임차인에게 명도를 구하는 소송을 제기하고 약정에 따른 납부고지서를 발부하지 아니하여 임차인이 이에 응소하면서 임대료를 납부하지 아니한 경우가 위 '임대료를 3월 이상 연체한 경우'에 해당하지 않는다고 한 사례

가. 임대주택건설촉진법의 적용을 받는 임대주택의 임대인은 같은법시행규칙 제9조 각 호 소정의 사유가 있는 경우라야 그 임대차계약을 해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 때에는 임대인은 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없고 당해 임대차계약은 갱신되는 것으로 보아야 한다.

나. 위 "가"항의 임대주택에 있어 위 시행규칙 제9조 제4호 에는 '임차인이 임대료를 3월 이상체'한 경우를 임대차계약의 해지 또는 갱신거절의 사유의 하나로 규정하고 있지만, 임차인이 임대료를 3월 이상 연체한 경우라도 임대인이 위와 같은 권리를 행사하지 아니하고 당해 임대료를 이의 없이 수령하였다면 그 이후에 있어서는 임대인은 이를 이유로 하여 임대차 계약의 해지나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다.

다. 위 "가"항의 임대주택의 임차인이 다른 상당수의 입주자들과 같이 싱크대를 베란다로 옮겨 사용하다가 임대인의 요구로 원상회복한 것은 위 시행규칙 제9조 제5호 에서 임대차계약의 해지 또는 갱신거절 사유의 하나로 규정한 '시설물의 무단변경'에 해당하지 않는다고 한 사례.

라. 위 "가"항의 임대주택에 있어 임차인의 임대료 지급 채무는 목적물의 사용 수익으로 인하여 자연적으로 발생하며 특별한 사정이 없는 한 지참채무이지만 임대료의 납부방법에 관하여 임대인이 납부고지서를 발부하면 임차인이 그 고지서를 가지고 정해진 금융기관에 납부하도록 별도의 약정이 되어 있었다면 임대인이 임대료를 수령할 의사가 있는 경우에는 먼저 이 약정에 따른 납부고지서를 발부하여야 할 것이기 때문에, 임대인이 임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차인에게 명도를 구하는 소송을 제기하고 위의 납부고지서를 발부하지 아니하여 임차인이 이에 응소하면서 임대료를 납부하지 아니하고 있었다면 이는 위 시행규칙 제9조 제4호 소정의 '임대료 3월 이상 연체'로 인한 임대차계약의 해지 또는 갱신거절 사유에 해당하지 아니한다.

임대주택건설촉진법 제9조 , 같은법시행규칙 제9조

주식회사 에덴주택 소송대리인 변호사 정병양

피고

대구지방법원 1991.5.31. 선고 90나7140 판결

상고를 기각한다.

상고비용은 원고의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

제1점에 대하여

1. 임대주택건설촉진법시행규칙 제9조 에 의하면 임차인이 그 1 내지 6호의1 에 해당하는 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정되어 있으므로, 임대주택건설촉진법의 적용을 받는 임대주택은 그 중의 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 때에는 임대인은 임대계약의 갱신을 거절할 수 없고, 당해 임대차계약은 갱신되는 것으로 보아야 할 것이다.

2. 나아가 보건대 위 시행규칙 제9조 제4호 는 임대료를 3월 이상 연체한 경우를 임대계약의 해지 등의 사유의 하나로 들고 있는바, 그러므로 임차인이 임대료를 3월 이상 연체한 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 할 것이나, 임차인이 위와 같이 임대료를 3월 이상 연체한 경우라도 임대인이 위와 같은 권리를 행사하지 아니하고 당해 임대료를 이의 없이 수령한 경우에는 그 이후에 있어서는 이를 이유로 하여 임대차계약의 해지나 임대계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보는 것이 상당하다.

3. 그러므로 원심이 이와 같은 견해에 터잡아 원고는 1988.6. 22. 피고에게 이 사건 건물을 보증금 7,250,000원, 월 임료 금 99,000원, 기간은 1988.11.1.부터 1989.10.30.까지 약정하여 임대하였다고 확정하고, 피고는 1988.12월부터 1989.3월까지의 지급을 연체하다가 1989.4.12. 지급하였고, 다시 같은 해 4월부터 6월까지의 임대료의 지급을 연체하였으나 같은 해 6.26. 지급하였으며, 또 다시 같은 해 7월부터 9월까지의 임대료의 지급을 연체하다가 같은해9.30. 지급하였다 하더라도 임대인인 원고가 이를 이유로 계약을 해지하지 않고 있는 동안 임차인인 피고가 연체임대료를 모두 지급하고 임대인인 원고가 이를 수령하였다면 다시는 위의 사유로 계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 없다고 판단한 것은 정당하다.

4. 또한 위 시행규칙 제9조 제5호 에는 임대주택 및 그 부대시설을 임대인의동의를 얻지 아니하고 개축, 증축, 또는 변경하거나 본래의 용도 외의 용도로 사용하는 경우를 임대계약의 해지 등 사유로 규정하고 있으나, 원심이 확정한 사실에 의하면 이 사건 건물이 있는 에덴공항아파트에서는 피고를 포함한 입주자들의 상당수가 주방에 있는 싱크대를 베란다에 옮겨 사용하였고, 싱크대를 옮기려면 싱크대 밑의 배수관을 주방의 배수관에서 빼내어 베란다의 배관에 연결하기만 하면 되는 간단한 작업이며, 다만 배수관을 달리하는 경우 생활하수가 바로 하수구로 들어가는 문제가 생겨 원고로부터 이의 시정을 요구받게 되자 개조한 입주자들이 이를 원상회복시켰다는 것인바, 그렇다면 이와 같은 경위로 피고가 싱크대를 베란다로 옮겨 사용하다가 원고의 요구로 원상회복한 것을 가리켜 임대계약의 해지 또는 갱신을 거절할 수 있는 사유로서 규정한 위 시행규칙 소정의 시설물의 무단변경에 해당한다고 하기는 어려울 것 이므로 이와 같은 취지의 원심판단도 정당하다.

따라서 논지는 이유가 없다.

제2점에 대하여

원심은 1989.11.24. 소송이 제기된 이 사건에서, 이 사건 임대차계약의 기간이 존속중이라 하더라도 피고가 1989.10월부터 1990.1월까지의 4개월분의 임대료를 지급하지 아니하므로 제1심의 2차변론기일에서 위 임대차계약 해지의 의사표시를 하였다는 원고의 주장에 대하여, 이 사건 임대차계약에 따른 임대료의 납부방법은 임대인인 원고가 그 납부고지서를 피고에게 발부하면 피고가 그 고지서를 가지고 미리 약정된 금융기관에 납부하는 것으로 원·피고 사이에 약정이 되어 있었다고 확정하고, 원고는 1989.10.월분부터의 임대료고지서를 피고에게 발부하지 아니하였음은 원고도 자인한다고 전제한 후, 피고의 임대료지급의 연체는 피고의 귀책사유로 인한 것이 아니고 원고는 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없다고 판단하였는바, 피고가 1989.10월분 이후의 임대료를 지급하지 아니한 경위가 위와 같은 것이라면 원고는 이를 이유로 하여서는 이 사건 임대차계약을 해지할 수 없다고 보는 것이 상당하다.

피고의 이 사건 건물에 대한 임대료지급 채무는 납부고지서의 발부에 의하여 비로소 발생하는 것이 아니고 이 사건 건물을 일정기간 사용, 수익함으로써 발생하는 것이고 이 채무는 특별한 사정이 없는 한 지참채무라고 보아야 할 것임은 소론과 같다고 하겠으나, 이 사건에서는 임대료납부에 관하여 위와 같은 약정이 되어 있었다는 것이므로 원고가 임대료를 수령할 의사가 있는 경우에는 먼저 이 납부고지서를 발부하여야 할 것이고, 원고가 피고에게 임대차기간이 만료되었음을 이유로 피고에게 명도를 구하는 소송을 제기하고 위의 납부고지서를 발부하지 아니하여 피고가 이에 응소하면서 임대료를 납부하지 아니하고 있었다면 위 시행규칙 제9조 제4호 소정의 사유에 해당한다고 할 수 없고, 원고는 이를 이유로 하여서는 이 사건 임대차계약을 해지할 수 없다고 보는 것이 상당하다. 논지도 이유없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.