춘천지방법원 영월지원 2008.8.14. 선고 2008가합131 판결

가. 피고는 2001.경부터 매수한 강원 영월군 C 및 D 일대의 토지를 전원주택단지로 조성 · 분양하기 위하여, 2005. 7.경 별지 목록 기재 각 토지(이하 '이 사건 각 토지'라고 한다.)를 포함한 45필지로 분할하고, E를 고용하여 2005. 11. 30.경부터 2006. 3. 30.경까지 굴삭기 등을 이용하여 도로 조성 및 절토, 성토 작업을 하였다.

나. 한편 원고는 주택신축을 목적으로 2006. 11. 29. 피고와 사이에 이 사건 각 토지에 관하여 매매대금을 569,315,000원으로 하는 토지매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라고 한다.)을 체결하면서 계약금 1억 5,000만 원은 계약 당일, 중도금 1억 5,000만 원은 2007. 3. 29., 잔금 269,315,000원은 2007. 5. 29. 각 지급하되, 중도금 및 잔금 지급 이전인 2006. 12. 27.까지 매수부동산에 관한 원고 명의의 소유권이전등기를 먼저 경료하며, 그 대신 매매잔대금 지급담보를 위하여 피고에게 근저당권 및 지상권설정등기를 경료하여 주기로 약정하였고(다만 근저당권설정등기는 매매당시 이 사건 각 토지에 경료되어 있던 근저당권설정등기를 유용하기로 하였다.), 당일 피고에게 계약금 1억 5,000만 원을 지급하였다.

다. 원고는 매매계약체결 직후 피고로부터 별지 목록 12, 13, 17, 18 기재 각 토지에 관하여 토지사용승낙서를 교부받았고, 2006. 12. 6. 영월군에 이 사건 각 토지 중 630㎡에 관하여 개발행위허가 신청을 하였다가 같은 달 13. 취하원을 제출하였다.

라. 원고는 2006. 12. 27. 피고에게 나머지 잔금 419,315,000원에 대한 차용증을 작성, 교부하여 준 후 별지 목록 12, 13, 17, 18 기재 각 토지를 제외한 나머지 토지 16필지에 관하여 원고 명의의 소유권이전등기를 경료한 다음 2007. 4. 10. 그 16필지에 관하여 F 명의의 소유권이전청구권가등기를 경료하여 주었다.

마. 피고는 원고로부터 잔대금 중 일부로 2007. 5. 21. 1,000만 원, 같은 해 7. 12. 2,000만 원, 같은 해 7. 19. 2,500만 원 합계 5,500만 원을 각 지급받고, 같은 해 7. 18. 및 같은 달 19. 그 매매대금 상당의 가치를 가지는 별지 목록 19, 20 기재 각 토지에 설정된 근저당권설정등기를 말소하여 주었으며, 원고는 같은 해 7. 20. 위 2필지를 대금 9,400만 원에 G에게 매도하고 소유권이전등기를 경료하여 주었다.

바. 한편 피고는 2006. 12.경부터 이 사건 각 토지의 불법형질변경에 관하여 수사기관의 조사를 받았고, 형사재판이 진행 중이던 2007. 4.경 영월군청의 행정지도로 이 사건 각 토지의 복구공사를 하였으며, 2007. 6. 29. 이 법원에서 2006. 11.말경부터 같은 해 12.말경까지 개발행위의 허가없이 이 사건 각 토지를 포함한 61필지 34,229㎡에 관하여 E로 하여금 사실상 농지로 사용되던 위 각 토지를 절토, 성토 및 정지작업을 하여 전원주택지로 조성하여 토지의 형질을 변경함으로써 개발행위를 하였다는 범죄사실로 징역 8월에 집행유예 2년을 선고받았다.

사. 이 사건 각 토지 중 별지 목록 4 내지 11, 14, 15 기재 각 토지에 관하여 2007. 9. 5. 근저당권자인 H, I의 신청으로 개시된 이 법원 J 부동산임의경매절차에서 K 외 3인이 2008. 3. 20. 낙찰을 받았고, 별지 목록 1 내지 3, 16 토지에 관하여도 근저당권자들의 경매신청으로 현재 경매절차가 진행 중이다.

아. 원고는 별지 목록 4 내지 11, 14, 15 기재 각 토지에 관한 경매절차가 진행 중이던 2007. 9. 27. 피고에게 '피고의 불법형질변경으로 인하여 개발행위허가가 나지 않던 중 이 사건 각 토지에 대한 경매가 개시되었으니 이 사건 매매계약을 해제한다'는 내용의 통보를 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 9 내지 13호증, 을 제2 내지 5호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주장 및 판단

가. 주장내용

원고는, 피고로부터 주택신축을 목적으로 이 사건 각 토지를 매수하였으나, 피고의 불법형질변경으로 개발행위허가를 받을 수 없어 주택신축이 지연되고 있던 중 이 사건 각 토지가 근저당권자의 경매신청으로 제3자에게 낙찰되거나 경매절차가 진행 중인바, 이는 결국 피고의 불법형질변경으로 인하여 매매목적물에 이 사건 매매계약의 목적을 달성할 수 없는 정도의 하자가 있는 경우에 해당하거나, 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정 변경이 발생한 것이므로, 피고는 이를 이유로 적법하게 이 사건 매매계약을 해제한 원고에게 원고가 지급한 계약금 1억 5,000만 원과 토목측량설계 계약금 400만 원, 소유권이전등기 비용 1,600만 원 및 매매금액의 10%에 해당하는 손해배상액 5,700만 원 등 합계 2억 3,700만 원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.

나. 판 단

(1) 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질 · 성능을 결여하거나, 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고, 한편 건축을 목적으로 매수한 토지에 대하여 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능한 경우 위와 같은 법률적 제한 내지 장애 역시 매매목적물의 하자에 해당한다 할 것인바(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 참조), 그렇다면 과연 이 사건 각 토지에 관한 피고의 불법형질변경이 매매목적물의 하자에 해당하는지에 관하여 살피건대, 피고의 불법형질변경으로 개발행위허가를 받을 수 없어 주택신축이 지연되고 있었다는 원고 주장사실을 인정할 아무런 증거가 없는 반면, 오히려 앞서 인정한 바와 같이 원고가 2006. 12.경 영월군에 개발행위허가 신청을 하였다가 스스로 취하원을 제출한 점, 피고가 이 사건 각 토지에 관하여 불법형질변경을 하였으나, 2007. 4.경 그에 관한 복구공사를 시행하였고, 원고 스스로 이 사건 변론준비절차 기일에서 2007. 4.경까지 복구공사가 완료되었으면 매매목적물에 하자가 없는 것이라고 진술함으로써 이 사건 매매계약 이후 2007. 4.까지 주택신축을 시도하지 아니한 것으로 보이는 점, 원고는 또한 불법형질변경에 관한 형사재판 진행 중에도 피고에게 토지매매대금 중 일부를 추가로 지불한 점, 갑 제10호증의 기재에 의하여 인정되는 바와 같이, 이 사건 각 토지는 2008. 3. 현재 피고의 불법형질변경과 상관없이 국토의 계약 및 이용에 관한 법률시행령 제55조 제1항의 규정에 의한 개발행위허가의 규모를 초과하지 아니하는 범위 내에서 농지법 소정의 농지소유제한(제6조), 농지취득자격증명의 발급(제8조), 농지전용허가 등의 제한 (제37조) 등의 규정에 어긋나지 아니하는 경우 개발행위허가가 가능한 점, 매매목적물에 관한 경매신청은 매매잔대금 지급기일이 경과한 이후에 이루어진 점 등을 종합하면, 원고가 이 사건 각 토지를 매수한 이후 그 지상에 주택을 신축하지 못하게 된 것은 그 매매목적물에 관한 피고의 불법형질변경 때문이 아니라 원고의 자금사정으로 매매잔대금을 지급하지 못하고 있던 중 매매잔대금 담보목적으로 유용하고 있던 근저당권에 기한 경매신청 때문인 것으로 보이고, 따라서 피고가 이 사건 각 토지를 일시 불법형질변경하였다는 사정만으로는 매매목적물에 하자가 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵다.

설령 이 사건 각 토지에 관한 피고의 불법형질변경이 매매목적물에 하자가 있는 경우에 해당한다고 하더라도 원고가 이를 이유로 이 사건 매매계약을 해제하기 위하여는 매매의 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한한다 할 것인데, 앞서 본 바와 같이 원고가 매매목적물인 이 사건 각 토지에 주택을 신축하지 못하게 된 것과 피고의 불법형질변경 사이에 인과관계를 인정할 수 없는 이상, 원고가 피고의 일시적인 불법형질변경을 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수 없다고 할 것이다.

(2) 또한 이른바 사정변경으로 인한 계약해제는, 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우에 계약준수 원칙의 예외로서 인정되는 것이고, 여기에서 말하는 사정이라 함은 계약의 기초가 되었던 객관적인 사정으로서, 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정을 의미하는 것은 아니라고 할 것인바(대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 등 참조), 원고가 이 사건 각 토지에 주택을 신축하지 못하게 된 사정변경은 피고의 일시적인 불법형질변경 때문이 아니라 원고의 매매잔대금 지체로 인한 경매신청 때문인 점은 앞서 본 바와 같으므로, 이와 같은 사정변경은 원고의 귀책사유로 인한 것이므로, 원고로서는 이를 이유로 이 사건 매매계약을 해제할 수는 없다고 할 것이다.

(3) 따라서, 원고에게 매매목적물의 하자 또는 사정변경을 이유로 이 사건 매매계약에 관한 해제권이 있음을 전제로 한 원고의 위 주장은 나머지 점에 관하여 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.