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판시사항
구 소득세법 시행령 제160조 제1항 제1호 에 따라 ‘고가주택’의 양도차익을 계산하면서 구 소득세법 제114조 제7항 에서 정한 환산취득가액에 따르는 경우, 구 소득세법 시행령 제154조 제3항 이 적용되는지 여부(원칙적 적극)
판결요지
구 소득세법(2014. 1. 1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제1항 제3호 는 양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택뿐만 아니라 그중 비과세 범위에서 제외되는 ‘고가주택’에 관하여도 규정하고 있으므로, 구 소득세법 시행령(2014. 2. 21. 대통령령 제25193호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제154조 제3항 은 문언 자체로 보더라도 양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택의 경우에만 적용된다고 해석할 것이 아니다. 구 소득세법 시행령 제156조 제2항 또한 ‘고가주택’ 여부를 판정할 때 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분에 해당하는 실지거래가액을 포함하도록 규정하고 있다. 이에 따라 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 넓은 겸용주택은 주택과 주택 외 부분을 포함한 전체의 양도 당시의 실지거래가액이 9억 원을 초과하지 아니할 경우 주택뿐만 아니라 주택 외 부분의 양도소득도 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 에서 정한 비과세 대상이 된다. 그리고 겸용주택의 전체 양도가액이 9억 원을 초과하는 경우에도 구 소득세법 시행령 제160조 제1항 제1호 에 의하여 양도소득세가 일정 부분 감면되고, 감면 범위에 주택 외 부분의 양도소득도 포함될 수 있다. 이러한 관련 규정의 문언과 체계, 입법 취지 등을 종합하면, 구 소득세법 시행령 제160조 제1항 제1호 에 따라 ‘고가주택’의 양도차익을 계산하면서 구 소득세법 제114조 제7항 에서 정한 환산취득가액에 따르는 경우에도 특별한 사정이 없는 한 구 소득세법 시행령 제154조 제3항 이 적용된다.
원고, 상고인
원고 (소송대리인 변호사 류성하)
피고, 피상고인
금천세무서장
주문
원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 가. 구 소득세법(2014. 1. 1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제89조 제1항 제3호 는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 양도로 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 과세하지 아니하도록 규정하면서도 그중 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 ‘고가주택’은 비과세 대상에서 제외하고 있고, 그 위임에 따라 구 소득세법 시행령(2014. 2. 21. 대통령령 제25193호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제156조 제1항 은 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억 원을 초과하는 것을 ‘고가주택’으로 규정하고 있으며, 구 소득세법 제95조 제3항 의 위임에 따라 구 소득세법 시행령 제160조 제1항 제1호 는 ‘고가주택’에 해당하는 자산의 양도차익을 ‘ 법 제95조 제1항 에 따른 양도차익 × (양도가액 9억 원) ÷ 양도가액’의 산식으로 계산하도록 규정하고 있다. 한편 구 소득세법 제114조 제7항 및 그 위임에 따른 구 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 는 토지 등의 양도가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 그 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 ‘양도 당시의 실지거래가액 × (취득 당시의 기준시가 / 양도 당시의 기준시가)’의 산식에 의하여 환산한 취득가액에 따를 수 있다고 규정하고 있고, 구 소득세법 제99조 제1항 제1호 는 위 기준시가를 ① 토지는 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가’로, ② 건물은 ‘건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액’으로, ③ 주택은 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격’으로 하도록 규정하고 있다.
그리고 구 소득세법 시행령 제154조 제3항 은 “ 소득세법 제89조 제1항 제3호 를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.”고 규정하고 있다.
나. 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 는 양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택뿐만 아니라 그중 비과세 범위에서 제외되는 ‘고가주택’에 관하여도 규정하고 있으므로, 구 소득세법 시행령 제154조 제3항 은 그 문언 자체로 보더라도 양도소득세 비과세 대상인 1세대 1주택의 경우에만 적용된다고 해석하여야 할 것이 아니다. 구 소득세법 시행령 제156조 제2항 또한 ‘고가주택’ 여부를 판정할 때 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분에 해당하는 실지거래가액을 포함하도록 규정하고 있다. 이에 따라 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 넓은 겸용주택은 주택과 주택 외 부분을 포함한 전체의 양도 당시의 실지거래가액이 9억 원을 초과하지 아니할 경우 주택뿐만 아니라 주택 외 부분의 양도소득도 구 소득세법 제89조 제1항 제3호 에서 정한 비과세 대상이 된다. 그리고 위와 같은 겸용주택의 전체 양도가액이 9억 원을 초과하는 경우에도 구 소득세법 시행령 제160조 제1항 제1호 에 의하여 양도소득세가 일정 부분 감면되고, 그 감면 범위에 주택 외 부분의 양도소득도 포함될 수 있다. 이러한 관련 규정의 문언과 체계, 입법 취지 등을 종합하면, 구 소득세법 시행령 제160조 제1항 제1호 에 따라 ‘고가주택’의 양도차익을 계산하면서 구 소득세법 제114조 제7항 에서 정한 환산취득가액에 따르는 경우에도 특별한 사정이 없는 한 구 소득세법 시행령 제154조 제3항 이 적용된다고 봄이 타당하다 .
2. 가. 원심이 인용한 제1심판결 이유와 기록에 의하면, 원고가 1988. 9. 28. 서울 관악구 (주소 생략) 대지 및 그 지상의 이 사건 건물을 취득한 후 2011. 2. 21. 소외인 등에게 이를 1,600,000,000원에 양도한 사실, 원고는 양도 당시 1세대 1주택자에 해당하였던 사실, 이 사건 건물은 그 1층은 상가로, 2층은 주택으로 각 사용된 겸용주택으로서 주택 부분의 실제 연면적이 상가 부분의 실제 연면적보다 넓은 사실 등을 알 수 있는바, 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 위 양도에 관하여 구 소득세법 시행령 제160조 제1항 제1호 에 따라 양도차익을 계산하면서 환산취득가액에 따르는 경우 특별한 사정이 없는 한 구 소득세법 시행령 제154조 제3항 본문에 의하여 그 전체를 주택으로 보아 개별주택가격을 적용하여 계산하여야 한다.
나. 그럼에도 원심은, 이와 달리 ‘고가주택’인 이 사건 건물에 대하여는 구 소득세법 시행령 제154조 제3항 이 적용될 수 없다는 전제 아래, 피고가 이 사건 건물 중 상가 부분에 대하여는 건물기준시가를, 그 부속토지에 대하여는 개별공시지가를, 주택 부분 및 그 부속토지에 대하여는 개별주택가격을 각 적용하여 환산취득가액을 계산하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분이 적법하다고 판단하였다. 이러한 원심의 판단에는 ‘고가주택’의 환산취득가액 계산방법 등에 관한 법리 등을 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이 점을 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.
3. 그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.