2007나67915 손해배상 ( 기 )

김○○

소송대리인 법무법인 신촌

담당변호사

임○○

소송대리인 법무법인 한별

담당변호사

서울중앙지방법원 2007. 6. 21. 선고 2006가합65687 판결

2007. 12. 14 .

2008. 3. 7 .

1. 원고와 피고의 항소를 모두 기각한다 .

2. 항소비용은 각자 부담한다 .

1. 청구취지

피고는 원고에게 4억 4, 000만 원 및 이에 대하여 2005. 8. 29. 부터 이 사건 소장 부

본 송달일까지는 연 5 %, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20 % 의 각 비율로 계산한

돈을 지급하라 .

2. 항소취지

가. 원고 ,

제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한

다. 피고는 원고에게 2억 원 및 이에 대하여 2005. 8. 29. 부터 이 사건 소장 부본 송달

일까지는 연 5 %, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20 % 의 각 비율로 계산한 돈을

지급하라 .

나. 피고 ,

제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 위 취소 부분에 해당하는 원고의 청구

를 기각한다 .

1. 인정 사실

다음 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 1호증, 갑 2호증의 1, 2, 3, 갑 4, 5호증, 갑 6호증의 1, 2, 갑 7, 8호증, 을 2, 3, 8 내지 11호증의 각 기재, 제1심증인 김이 ○, 김○○의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있다 .

가. 공인중개사 자격을 가진 피고는 위 자격이 없는 피고의 전남편인 김○○와 그 동업자인 이○○이 2005. 7. 경부터 피고의 명의로 서울 강남구 역삼동 831 - 24에 ' △△ 부동산 ' 이라는 상호의 공인중개사사무소 ( 이하 ' 이 사건 사무소 ' 라 한다. ) 를 개설하여 피고의 영업허가증과 공인중개사 자격증을 게시한 채 부동산중개업을 하도록 허락하고 , 이 사건 사무소에는 출근하지도 않고 운영에 관여하지도 아니하였다 .

나. 원고는 2005. 8. 29. 공동투자자인 김△, 김△ 및 위 김○○, 이○○이 입회한 가운데 이 사건 사무소에서, 최○○의 중개로 토지 소유자 김스를 사칭하는 정△와 사이에 보령시 신흑동 2010 대 2778. 1m² ( 이하 ' 이 사건 토지 ' 라 한다. ) 를 매매대금 23억 원에 매수하되, 계약금 15억 원 중 5억 원은 계약당일 지급하고, 10억 원은 김△으로부터 추심을 위임받은 김△의 김△에 대한 10억 원의 대여금채권과 상계하며, 잔금 8억 원은 2005. 9. 12. 매도인 명의로 대출을 받아 지급하기로 하는 매매계약 ( 이하 ' 이 사건 매매계약 ' 이라 한다. ) 을 체결한 다음 정○○에게 5억 원을 지급하였다 .

다. 이 사건 매매계약 당시 정○○는 원고에게 위조된 김○○ 명의의 주민등록증을 제시하였고, 최○○는 정○○가 진정한 권리자인지를 묻는 원고에게 구청에서 김○○의 주민등록등본을 발급받아 보고 얼굴도 확인하였다고 말하는 한편, 이 사건 매매계약서의 중개업자란에 피고의 사업소재지, 상호, 성명, 허가번호, 전화번호를 기재하고 , 피고의 이름 옆에 피고의 등록인감을 날인하였으며, 그 오른쪽에 ' 이사 최○○ ' 라고 기재한 후 서명하였다 .

라. 최○○는 김○○와 평소 알던 자로서 이 사건 사무소에 수시로 드나들었는데, 김○○와 사이에서 자신이 이 사건 사무소에서 중개를 성사시킬 경우 수수료를 나누어 가지기로 하였다 .

2. 판단

가. 손해배상책임의 발생( 1 ) 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 구 부동산중개업법 ( 2005 .

7. 29. 법률 제7638호 ' 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 ' 로 전문개정되기 전의 것, 이하 ' 법 ' 이라고 한다. ) 제16조에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중

개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 법 제17조 제1항은 중개의뢰를 받은 중 개업자는 당해 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고, 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의 성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다고 할 것이고, 등기권리증은 소유권이전등기 단계에서 뿐 아니라 그 이전의 거래에 있어서도 당사자 본인의 증명이나 그 처분권한의 유무의 확인 등을 위하여 중요한 자료가 되는 것이므로 중개업자로서는 매도의뢰인이 알지 못하는 사람인 경우 필요할 때에는 등기권리증의 소지 여부나 그 내용을 확인 조사하여 보아야 할 주의의무가 있다고 할 것이다 ( 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 참조 ). 그리고 중개업자는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있고 ( 법 제19조 제2항 ) , 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개한 자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다 ( 대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결 참조 ) .

( 2 ) 이 사건으로 돌아와 보건대, 위 인정 사실에 의하면, 피고는 김○○, 이○○에게 자신의 사무소를 부동산중개업을 영위하기 위한 장소로 제공하였고, 다시 김○○는 최○○에게 수수료를 분배받기로 하고 최○○에게 이 사건 사무소를 이 사건 매매계약을 중개하는 장소로 제공하였는데, 최○○가 이 사건 토지의 진정한 소유자와 이 사건 매매계약의 중개를 의뢰한 정○○가 동일인인지의 여부를 등기권리증 등을 통하여 확인하지 아니한 채 만연히 원고에게 정○○를 김○○라고 확인하여 중개한 과실로써 원고는 5억 원을 편취당하는 손해를 입었다고 할 것이므로, 결국 피고는 법 제19조 제2항에 의하여 자기의 중개사무소를 타인인 김○○, 이○○에게 중개행위의 장소로 제공함으로써 원고가 입게 된 위 손해를 배상할 책임이 있다 .

나. 피고의 면책 및 책임제한 주장에 대한 판단

피고는, 원고로서도 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 사무소에 있던 공인중개사 자격증을 통하여 이 사건 사무소의 공인중개사가 피고임을 확인할 수 있었음에도 피고가 입회하지 않은 상태에서 최○○의 중개행위에 응한 점, 이 사건 매매계약은 그 매매대금이 23억 원인데 비하여 계약금은 15억 원에 달하는 비정상적인 거래였음에도 주의를 기울이지 않은 점 등의 잘못이 있으므로 피고는 면책되거나 70 % 이상 책임이 제한되어야 한다고 주장한다 .

살피건대, 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 김○○는 평소 알고 지내던 김○○으로부터 30억 원 이상 나가는 이 사건 토지가 23억 원에 급매물로 나왔으니 매수하라는 권유를 받고 원고에게 이를 함께 매수하자고 권유한 사실, 이에 원고는 김○○와 현지를 답사한 후 김○○를 끌여들여 공동으로 이 사건 토지를 매수하기로 하여 원고와 김○○가 각 1억 원, 김○○가 3억 원 합계 5억 원을 마련하였고, 김○○이 이 사건 토지 소유자인 김○○에 대한 10억 원의 대여금채권이 있는데 그 추심 권한을 위임해 주겠다면서 김○○ 명의의 차용증과 김○○ 명의의 위임장을 교부해 주자 이를 가지고 이 사건 사무소로 가서 최○○의 중개로 정○○와 사이에 앞서 본 바와 같은 내용의 이 사건 매매계약을 체결하고 정○○에게 5억 원을 지급한 사실을 인정할 수 있는바, 원고는 최○○가 피고의 중개보조원인지 여부를 전혀 확인하지도 않은 채 중개를 의뢰하고, 나아가 이 사건 토지가 시세보다 저렴한 급매물로 나왔다고하고 계약금이 매매대금의 60 % 가 넘는 15억 원에 달하는데다가, 김○○이 매매대금과 상계하도록 선뜻 자신의 채권 10억 원의 추심을 위임하여 주며, 잔금은 매도인 측에서 그 명의로 대출을 받아 수령하겠다는 등 이 사건 매매계약이 정상적인 거래가 아니라고 의심할 만한 여러 정황이 보이므로 스스로도 거래의 안전을 도모하기 위하여 계약에 임한 매도인이 진정한 권리자인지를 주민등록증뿐만이 아니라 등기권리증 소지 여부 등을 통하여 확인하였어야 함에도 이러한 조치를 소홀히 한 잘못이 있고 ( 피고는 원고가 이 사건 사무소의 공인중개사인 피고가 입회하지 않은 상태에서 최○○의 중개행위에 응한 잘못도 참작되어야 한다고 주장하나, 피고가 이 사건 사무소 운영에 전혀 관여하지 않았던 사실은 자인하고 있으므로 피고로서 이러한 점을 들어 원고의 잘못을 탓할 수는 없다고 할 것이다. ), 이러한 원고의 잘못에 당초 원고의 공동투자자인 김○○가 김○○으로부터 권유를 받아 원고 등이 이 사건 토지의 매수를 결심하게 된 점 등 이 사건 변론과정에 나타난 제반사정을 종합하면, 이러한 원고의 사정은 피고의 책임을 면제할 정도에 이르지는 않으나 위 손해의 발생에 한 원인이 되었다고 할 것이므로, 피고의 손해배상책임의 범위를 정함에 있어 원고의 위 사정을 참작하기로 하여 피고의 책임을 60 % 로 제한함이 상당하다 .

다. 공제

원고가 김○○로부터 6, 000만 원을 반환받은 사실은 자인하고 있는바, 따라서 피고가 원고에게 배상해야 할 금액은 2억 4, 000만 원 { = ( 5억 원 X 60 % ) - 6, 000만 원 } 이된다 .

3. 결 론

그렇다면, 피고는 원고에게 위 손해금 2억 4, 000만 원 및 이에 대하여 손해발생일인 2005. 8. 29. 부터 피고가 그 이행의무의 존부 내지 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 제1심판결 선고일인 2007. 6. 21. 까지는 민법이 정한 연 5 % 의, 그 다음날인 2007. 6 .

22. 부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20 % 의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고와 피고의 항소는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다 .

재판장 판사 지대운

판사 김복형 전출로 인하여 서명날인 불능

재판장

판사 진상범