2015두3683 보상금증액

1. A

2. B

3. C.

4. D

5. E

6. F

7. G

한국토지주택공사

서울고등법원 2015. 9. 15. 선고 2013누23975 판결

2016. 2. 18.

원심판결 중 원고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

상고이유(상고이유서 제출기간이 경과한 후에 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위 내에서)를 판단한다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

여러 필지의 토지가 일단을 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 일단의 토지 전체를 1필지로 보고 토지 특성을 조사하여 그 전체에 대하여 단일한 가격으로 평가함이 타당하며, 여기서 '용도상 불가분의 관계에 있는 경우'란 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다(대법원 2001. 7. 27. 선고 99두8824 판결, 대법원 2005. 5. 26. 선고 2005두1428 판결 등 참조).

원심판결 이유와 기록에 의하면, ① 고양시 덕양구 S 토지(이하 토지는 그 번지만으로 특정한다)는 지목이 '대지'로서 U자동차운전학원의 사무실, 주차장, 정비장 및 대형 기능교육장 부지로 사용된 반면, N, P, R, O, Q 각 토지(이하 'N 등 5필지'라 한다)는 지목이 '잡종지'로서 1, 2종 기능교육장 등의 부지로 사용되었고, M 토지는 지목이 '답'으로서 주차장으로 사용된 사실, ② S 토지 및 N 토지 중 23m는 2006. 6. 15. 개발제한구역에서 해제되었으나, N 등 5필지(다만 N 토지 중 23 제외) 및 M 토지는 2008. 10. 14. 사업인정고시가 된 피고 시행의 보금자리주택지구조성사업(H지구 1차. 이하 '이 사건 사업'이라 한다)의 지구계획이 승인·고시됨으로써 구 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」(2013. 7. 16. 법률 제11926호로 개정되기 전의 것) 제22조 제4항에 따라 비로소 개발제한구역에서 해제된 것으로 의제된 사실, ③ M 토지는 아래에서 보는 것과 같이 허가 없이 불법으로 형질변경된 사실을 알 수 있다.

이러한 사실관계와 기록 및 관련 법령 규정에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① S 토지와 N 등 5필지 및 M 토지는 지목이 서로 다르고 현실적 이용상황도 구분 가능하며, 또한 N 등 5필지는 자동차운전학원의 기능연습장 부지로 이용되므로 현실적 이용상황도 구 지적법 시행령(1995. 4. 6. 대통령령 제14568호로 개정된 것. 2009. 12. 14. 대통령령 제21881호 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령」 부칙 제2조로 폐지) 제6조 제24호가 자동차운전학원 부지의 지목을 '잡종지'로 규정한 것과 부합하는 점, ② 특히 S 토지는 이 사건 사업의 사업인정고시 이전에 이미 개발제한구역에서 해제된 반면, N 등 5필지의 대부분 및 M 토지는 이 사건 사업으로 인하여 비로소 개발제한구역에서 해제된 점, ③ 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 등에서 정한 각종 행위 제한의 내용과 취지 등에 비추어 개발제한구역 지정 여부는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등에서 정한 용도지역 못지않게 토지의 가액에 미치는 영향이 큰 점 등을 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, S 토지와 N 등 5필지, M 토지는 지목 · 현실적 이용상황 · 개발제한구역 지정 여부 등을 달리하여 그 각각의 가치가 다른 것이 분명하므로 이를 구분하여 손실보상액을 평가함이 타당하다.

원심판결의 이유 설시에 일부 적절하지 아니한 부분은 있지만, S 토지, N 등 5필지,M 토지를 각각 구분평가하여야 한다고 본 원심의 결론은 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같이 일단을 이루는 토지의 손실보상에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여. 토지의 수용·사용에 따른 보상액을 평가할 때는 관련 법령에서 들고 있는 모든 산정요인을 구체적 · 종합적으로 참작하여 그 요인들을 모두 반영하여야 하고, 이를 위한 감정평가서에는 모든 산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시하거나 그 요인들이 평가에 미치는 영향을 수치적으로 나타내지는 아니하더라도 그 요인들을 특정 , 명시함과 아울러 각 요인별 참작 내용과 정도를 객관적으로 납득할 수 있도록 그에 관하여 설명을 기재하여야 한다(대법원 2013. 6, 27. 선고 2013두2587 판결 등 참조).

기록에 의하면, ①) 원심이 S 토지의 손실보상액 산정의 기초로 삼은 제1심법원 감정인 AP 작성의 감정평가서에는 S 토지와 비교표준지인 AO 토지의 개별요인을 비교함에 있어 '획지조건'에서 열세하다는 이유로 비교치를 0.50으로, '행정적 조건'에서 다소 열세하다는 이유로 비교치를 0.98로 산정하였으나, 그와 같이 산정한 이유에 대하여는 별다른 설명이 없는 사실, ② 반면 원심법원 감정인 AV 작성의 감정평가서에서는 동일한 비교표준지와 개별요인을 비교함에 있어 획지조건의 비교치를 0.86 내지 0.98로, 행정적 조건의 비교치를 1,00 내지 1.20으로 본 사실, ③ 위와 같이 개별요인의 비교치가 다름에 따라 제1심법원 감정인의 감정 결과에 따른 1㎡당 단가는 2,069,400원인 반면, 원심법원 감정인의 감정결과에 따른 1m 당 단가는 3,450,300원 내지 4,717,300원으로서 큰 차이가 나는 사실, ④ S 토지와 위 비교표준지의 용도지역은 모두 자연녹지지 역으로서 동일한 사실을 알 수 있다.

이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 원심이 채택한 제1심법원의 감정결과는 다른 감정인의 감정결과와 비교하여 현저한 차이가 있을 뿐만 아니라 그에 관하여 쉽게 납득할 만한 합리적인 이유를 제시하지 아니하고 있는 만큼, 이러한 감정결과를 증거로 채택하기 위하여는 그에 관한 충분한 심리를 거쳐 타당성을 검토할 필요가 있다.

그럼에도 원심이 그 판시와 같은 이유만으로 제1심법원 감정인의 감정결과를 채택한 것은 감정결과 채택에 관한 법원의 재량의 한계를 벗어난 것이고, 이를 기초로 S 토지에 관한 손실보상금을 산정한 원심판결에는 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다고 할 수밖에 없다.

3. 상고이유 제3점에 대하여

원심은 그 판시와 같은 이유로, 원고 A이 적어도 1982년 12월경 이후 M 토지에 정지 · 포장 작업을 거쳐 허가 없이 그 형질을 변경하였으므로 M 토지의 손실보상금은 불법으로 형질변경될 당시의 이용상황인 '답'으로 보아 산정하여야 한다고 판단하였다.

이에 관한 상고이유의 주장은 실질적으로 사실심 법원의 자유심증에 속하는 사실인정 및 증거의 취사선택과 가치 판단을 탓하는 것에 불과하여 적법한 상고이유라고 보기 어렵다. 나아가 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보아도, 원심의 위와 같은 판단에 상고이유의 주장과 같이 불법형질변경에 관한 법리를 오해하거나 논리와 경험의 법칙을 위반하고 자유심증주의의 한계를 벗어난 위법이 없다.

4. 결론

그러므로 원심판결 중 원고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판 단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관조희대

대법관이상훈

대법관김창석

대법관박상옥