광주지방법원 2016.5.13.선고 2015나9192 판결

1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고들은 공동하여 원고에게 43,200,000원 및 이에 대하여 2013. 8. 19.부터 2016 . 5. 13.까지는 연 5% , 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20% 의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 피고들에 대한 각 나머지 항소를 기각한다.

3. 소송총비용 중 2/5는 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다.

4. 제1항의 금원지급부분은 가집행할 수 있다.

청구취지및항소취지

제1심 판결을 취소한다. 피고들은 공동하여 원고에게 72,000,000원 및 이에 대하여 2012. 6. 13.부터 이 사건 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20 % 의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

이유

1. 기초사실

가. 주식회사 G건설(아래에서는 'G건설'이라 한다 )은 H주택 주식회사(변경 전 상호: 100건설 주식회사, 아래에서는 'H주택'이라 한다 )가 광주 남구 방림동 00번지(아래에서 는 ' 이 사건 부지'라 한다) 지상에 신축 · 분양하는 오피스텔(아래에서는 '이 사건 오피스텔'이라 한다 )의 시공사로서, H주택으로부터 공사대금 명목으로 위 오피스텔 604호를 비롯한 일부 세대의 분양권을 넘겨받아 이를 보유하고 있었다.

나. G건설의 대표이사 J은 '00공인중개사'란 상호로 부동산 등 중개업을 하는 피고 1 에게 일정 수수료의 지급을 약정하면서 G건설이 보유하고 있던 위 분양권의 매도 중 개를 의뢰하였고, 이에 원고는 2012. 6. 13. 피고 1의 권유로 G건설로부터 이 사건 오 피스텔 604호의 분양권(분양금액: 99,000,000원, 아래에서는 '이 사건 분양권'이라 한 다 )을 72 ,000,000원에 매수하고, G건설에 매매대금을 모두 지급하였다.1)

다. 이 사건 오피스텔은 사용승인을 받지 않은 미완공 상태의 건물로서, 가압류권자 인 K의 가압류등기 촉탁으로 인하여 2012. 6. 12. H주택을 소유자로 하여 소유권보존 등기가 마쳐졌고, 2013. 5. 15. L 외 2인 명의로 2013. 5. 15. 매매예약을 원인으로 소 유권이전청구권가등기가 마쳐졌으며, 2013. 8. 19 . 위 가등기에 기하여 위 L 외 2인 명 의로 2013. 7. 19. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다 .

라. 이 사건 부지는 K가 소유하다가 2013. 5. 15. H주택 명의로 2013. 5. 15. 매매계 약을 원인으로 소유권이전등기가 마쳐진 다음 L 외 2인 명의로 2013. 5. 15. 매매예약 을 원인으로 소유권이전청구권가등기가 마쳐졌고, 2013. 8. 19. 위 가등기에 기하여 위 L 외 2인 명의로 2013. 7. 19. 매매를 원인으로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

마 . 피고 한국공인중개사협회는 부동산중개업자인 공제가입자가 부동산 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입게 하여 부담하게 될 구 공 인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2013. 7. 17. 법률 제11943호로 개정 되기 전의 것, 아래에서는 '구 공인중개사법'이라 한다) 에 따른 손해배상책임을 보장하 기 위하여 설립된 공제사업자로서, 피고 1과 공제계약을 체결하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5, 6, 8 내지 10호증의 각 기재, 제1심 법 원의 국민은행 광주지점에 대한 금융정보제출명령 회신, 당심 증인 J의 증언, 변론 전 체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고의 주장

원고는 중개업자인 피고 1의 중개로 이 사건 분양권을 매수하였다. 그런데 이 사건 오피스텔은 건축법상 사용승인을 받지 않은 미완공 상태의 건물이고 건물 전체에 대한 소유권보존등기가 이루어져 이 사건 오피스텔 604호에 대한 구분소유권 등기가 불가능 하고, 위 오피스텔에 관하여는 가압류등기가 마쳐졌으며, 이 사건 부지의 소유자가 위 오피스텔의 소유 명의자와 달라 원고가 이 사건 분양권을 매수하더라도 해당 오피스텔 의 소유권을 취득할 수 없었음에도 불구하고, 피고 1은 위 분양권을 중개함에 있어서 등기부등본 등을 통하여 위와 같은 권리관계 등을 확인하여 원고에게 이를 설명할 의 무가 있음에도 불구하고 이를 이행하지 않아 원고로 하여금 이 사건 분양권의 매매대 금 상당의 손해를 입게 하였다 .

따라서 피고 1은 원고에게 선택적으로 위임계약 불이행에 따른 손해배상 또는 구 공 인중개사법 제25조 제1항 위반을 원인으로 하는 같은 법 제30조 제1항에 따른 손해배 상으로, 위 매매대금 상당의 손해배상금 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있고, 피고 한국공인중개사협회는 피고 1과 공제계약을 체결한 공제사업자로서 피고 1과 공동하여 위 금원을 지급할 의무가 있다.

나. 피고들의 주장

피고 1은 원고에게 이 사건 분양권을 중개한 것이 아니고 원고로부터 어떠한 대가 를 수수한 사실도 없으며, 단순한 호의관계에 기초하여 그 분양권 매수를 함에 있어서 입회한 것에 불과하므로, 원고에 대하여 어떠한 주의의무나 설명의무를 부담하지 않는

나아가 원고는 이 사건 분양권을 매수하기 전 현장을 방문하여 위 분양권이 준공 전 선분양하는 분양권이라는 사실을 알고 있었고, 이 사건 오피스텔에 관한 권리관계를 모두 인지하고서도 가격적인 이익 때문에 이를 매수한 것이다.

3. 판단

가. 손해배상책임의 발생

1) 관련 법리

구 공인중개사법 제2조 제1호는 중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매 · 교환 · 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 제30조 제1항은 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있다. 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해 당하는지 여부는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선 · 중개를 위한 행위로 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다( 대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다101486 판결 참조).

한편 구 공인중개사법 제25조 제1항은 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태 · 입지 및 권리관계 등을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실 · 정확하게 설명하고 , 토지대장등본, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있 는바, 부동산 중개에 따른 중개업자의 확인 · 설명의무와 이를 위반하는 경우 중개업자 가 부담하게 되는 앞서 본 손해배상의무는, 이와 성질이 유사한 민법상 위임계약에 있 어서 무상위임의 경우에도 수임인이 수임사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의 를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 구 공인중개사법이 위 조항의 적용 범위를 특별 히 제한하고 있지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 중개의뢰인이 중개업자에게 소정의 수 수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것은 아니다(대법원 2002. 2. 5. 선고 2001다71484 판결 참조).

2 ) 중개행위에 해당하는지

앞서 본 사실관계에 의하면, 피고 1은 G건설의 대표이사 J으로부터 이 사건 분양 권의 매도 의뢰를 받고 원고에게 이 사건 분양권을 매수할 것을 권유하였고, 원고로부 터 그 매매대금 중 일부인 40,000,000원을 그 배우자의 예금계좌를 통하여 수령한 다 음 이를 매도인인 G건설에 전달하였을 뿐만 아니라 자신의 명의로 이 사건 분양권의 매매대금이 모두 지급되었다는 영수증을 작성하여 원고에게 교부하기까지 하였으므로 ( 갑 제2호증), 피고 1은 원고에게 이 사건 분양권 매수를 중개하였다고 할 것이다.2)

따라서 피고 1은 원고에게 구 공인중개사법 제25조 제1항에 따른 확인 ·설명의무를 부담하고, 그 의무를 다하지 않아 원고에게 손해가 발생한 경우 같은 법 제30조 제1항 에 따른 손해배상책임이 발생하며, 한편 피고 1이 이 사건 분양권 중개와 관련하여 수 수료를 지급받았는지는 위와 같은 의무나 책임을 인정함에 있어 영향을 미치지 않는

3) 손해배상책임이 발생하는지

앞서 본 사실관계와 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음 과 같은 사정, 즉 ① 원고가 이 사건 분양권을 매수하기 전 이 사건 오피스텔에 관하 여 가압류권자 K의 가압류등기 촉탁으로 인하여 H주택을 소유자로 하여 소유권보존등 기가 마쳐진 다음 위 오피스텔에 관하여 K를 채권자로 하여 청구금액 1,288,000,000원 으로 하는 가압류등기가 마쳐졌고, 위 오피스텔의 부지는 H주택이 아닌 K가 소유하고 있었던 점, ② 피고 1은 원고에게 이 사건 분양권을 중개하면서 구 공인중개사법 제25 조 제1항에 따라 이 사건 오피스텔과 부지의 등기부등본을 제시하면서 위와 같은 권리 관계를 설명하지 않아 원고는 위 등기부등본에 기재된 권리관계를 인지하지 못하고 이 사건 분양권을 매수한 점3 , ③ 원고가 이 사건 분양권을 매수한 이후 위 가압류등기는 2013. 5. 15.자 취하를 원인으로 2013. 5. 22. 말소되고, H주택이 2013. 5. 15. K로부터 이 사건 부지의 소유권을 취득하기는 하였으나, K가 가압류신청을 취하하고 부지의 소 유권을 이전한 위 2013. 5. 15. 위 오피스텔 및 부지에 관하여 K를 근저당권자로 하여 채권최고액 400,000,000원의 공동근저당권이 설정된 다음 L 외 2인 명의로 2013. 5. 15. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌고, 이후 L 외 2인이 위 가등기 에 기한 본등기를 마쳐 그 소유권을 취득함으로써 원고가 이 사건 오피스텔 604호의 소유권을 취득하는 것이 불가능하게 된 점, ④ 부동산거래에 있어 매수인의 지위에 있 는 사람은 위와 같이 자신이 매수하려고 하는 부동산이 타인의 소유이거나 상당한 액 수를 청구금액으로 하는 가압류등기 등으로 권리가 제한된 상태에 있다는 것을 인지한 경우 특별한 사정이 없는 이상 장래 그 부동산의 소유권을 취득하지 못하거나 권리가 제한된 상태의 소유권을 취득하게 될지도 모른다는 걱정과 불안감으로 이를 매수하지 않는 것이 일반적이라고 할 것이므로, 원고도 이 사건 오피스텔에 관하여 가압류등기 가 마쳐지고 H주택이 아닌 K가 이 사건 부지를 소유하고 있다는 사정을 알았다면 이 사건 분양권을 매수하지 않았을 것이고, 달리 그와 같은 사정을 알면서도 이를 매수할 만한 특별한 동기 등을 찾아보기 어려운 점4) 등에 비추어 보면 , 피고 1은 구 공인중개 사법 제25조 제1항에 따라 이 사건 오피스텔 및 부지의 등기부등본을 제시하고 그 권 리관계를 설명할 의무가 있음에도 불구하고 그 의무를 제대로 이행하지 않은 과실로 그러한 권리관계를 알지 못한 원고로 하여금 이 사건 분양권을 매수하게 하였고, 그로 인하여 원고는 해당 오피스텔의 소유권 취득이 불가능5)해진 이후 현재까지 매매대금 마저도 회수할 수 없게 되어 그 대금 상당의 손해를 입었다고 할 것이다.

따라서 피고 1은 구 공인중개사법 제30조 제1항에 따라, 피고 한국공인중개사협회는 소속 공인중개사인 피고 1의 중개행위의 과실로 인한 손해배상책임을 병존적으로 인수 한 공제사업자로서 공동하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 책임의 제한

앞서 본 사실관계 및 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음 과 같은 사정, ① 이 사건 오피스텔은 사용승인 전 미완공 상태에 있었고, 이 사건 분 양권 매매계약이 체결되기 하루 전에야 비로소 소유권보존등기가 마쳐졌으므로, 피고 1로서는 이 사건 분양권 중개 당시 위 오피스텔의 등기부가 개설되었다는 사실조차 인 지하기 어려웠을 것으로 보이는 점, ② 원고도 이 사건 분양권을 매수하면서 피고 1에 게 이 사건 오피스텔 및 그 부지의 등기부등본의 제시를 요구하거나 스스로 그 등기부 를 열람해보지 않는 등 매수인으로서 일반적으로 요구되는 주의의무를 다하지 않은 점 등을 고려하여 보면, 피고들의 원고에 대한 책임비율은 60% 로 제한함이 손해의 공평한 분담이라는 손해배상제도의 이념에 부합한다 .

다 . 소결론

따라서 피고들은 공동하여 원고에게 손해배상금 43,200,000원( = 72,000,000원 X 60 % ) 및 이에 대하여 손해발생일로 봄이 상당한 2013. 8. 19.부터6) 피고들이 이행의무 의 존재 여부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2016. 5. 13.까지 는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20 % 의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

4. 결 론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나 머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하 여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 이를 취소하고 피고들에 대하여 위 인정 금원의 지급을 명하며, 원고의 피고들에 대한 각 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각 하기로 하여 , 주문과 같이 판결한다.