부동산중개업법 제19조 제1항이 무상(무상)의 중개행위에도 적용되는지 여부(적극)

부동산중개업법 제17조 제1항은 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태·입지·권리관계·법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다고 규정하고, 같은 법 제19조 제1항은, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 부동산중개계약에 따른 중개업자의 확인·설명의무와 이에 위반한 경우의 손해배상의무는, 이와 성질이 유사한 민법상 위임계약에 있어서 무상위임의 경우에도 수임인이 수임사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 부동산중개업법이 위 조항의 적용 범위를 특별히 제한하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 중개의뢰인이 중개업자에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것이 아니다.

부동산중개업법 제17조 제1항 , 제19조 제1항 , 민법 제681조

원고

피고

수원지법 200 1. 8. 22. 선고 2001나4382 판결

원심판결을 파기하고, 사건을 수원지방법원 본원 합의부로 환송한다.

부동산중개업법 제17조 제1항은 중개업자가 중개의뢰를 받은 경우에는 당해 중개대상물의 상태·입지·권리관계·법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실·정확하게 설명하여야 한다고 규정하고, 같은 법 제19조 제1항은, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는바, 부동산중개계약에 따른 중개업자의 위 확인·설명의무와 이에 위반한 경우의 손해배상의무는, 이와 성질이 유사한 민법상 위임계약에 있어서 무상위임의 경우에도 수임인이 수임사무의 처리에 관하여 선량한 관리자의 주의를 기울일 의무가 면제되지 않는 점과 부동산중개업법이 위 조항의 적용 범위를 특별히 제한하지 않고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 중개의뢰인이 중개업자에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것이 아니라고 할 것이다 .

그런데 원심은, 이와 달리, 위 조항이 유료중개인 경우에만 적용되며 중개업자가 수수료를 지급받지 못한 경우에는 위 조항에 의한 손해배상책임이 면제된다는 것을 전제로 하여, 그 설시의 인정 사실을 기초로 한 여러 사정에 비추어 보면 중개의뢰인인 원고가 중개업자인 피고에게 중개수수료를 지급하지 아니한 것으로 보여진다는 이유로 위 조항에 따른 손해배상을 구하는 원고의 청구를 배척하였으니, 원심판결에는 위 조항의 적용 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 아니할 수 없다. 그리고 덧붙여 말한다면, 원고가 피고에게 중개수수료를 지급하지 아니한 사실을 인정하기 위한 근거로서 원심이 설시하고 있는 여러 사정 가운데 선뜻 수긍하기 어려운 부분이 적지 않고(예컨대, 원심은, 중개대상물이 신축의 다세대주택이었으므로 그 특성상 피고는 원고와 임대인을 중개하는 역할만을 담당하였었고 중개대상물 확인설명서도 통상과 달리 임대인 회사의 직원이 작성하였다는 설시를 하고 있으나, 그러한 사정은 중개업자가 법에 규정된 업무상 조사의무를 게을리 하였음을 인정할 수 있는 사정의 하나가 될지언정 피고가 원고에게 중개수수료를 면제해 주거나 법정의 업무상 의무에서 벗어날 수 있는 사정이 된다고는 하기 어렵다), 특히 임차인이 될 원고를 임대인측에 소개하고 양쪽이 동석한 가운데 자신의 중개사무소에서 임대차계약서를 작성하였다는 피고가, 원고로부터 수수료를 전혀 지급받지 못하였으면서도 원고에게 이를 독촉하거나 항의를 하지 않은 채 방치하고 있었던 이유와 경위에 관하여 피고가 수사기관의 조사에 응할 때부터 이 사건의 변론 당시까지 수긍할 만한 아무런 진술이나 해명을 하지 않고 있는 점에 비추어 볼 때, 이 사건 기록에 나타난 증거자료만으로는 원심처럼 중개수수료가 전혀 수수되지 않았다고 단정할 수 있는 것이 아니라고 여겨진다.

따라서 원심판결을 파기하여 사건을 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.