원고의 청구를 모두 기각한다.

소송비용은 원고가 부담한다.

1. 인정사실

가. 이 사건 부동산 임대차계약 (1) 원고와 C은 2009. 4. 27. D 주식회사(이하 ‘D’이라 한다)로부터 서울 용산구 E건물 F호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 임대차보증금 2,503,500,000원, 월차임 4,262,000원, 임대차기간 입주지정기간 개시일로부터 5년으로 각 정하여 임차하였다.

(2) 원고와 C은 2011. 3. 3. D과의 사이에서 이 사건 부동산의 임차보증금을 2,929,700,000원으로 증액하는 대신 월차임을 없는 것으로 하는 내용의 임대차 변경계약을 체결하였다.

나. 이 사건 부동산 신탁 (1) D은 2011. 2. 25. 이 사건 부동산에 관하여 소유권보존등기를 마친 후 이를 주식회사 G(이하 ‘G’이라 한다)에게 신탁하였고, G은 같은 날 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다.

(2) D과 G 사이에서 체결된 신탁계약에 따른 신탁 원부의 내용은 여러 차례 변동되었는데, 2011. 3. 10. 이후 신탁 원부의 주요 내용은 수탁자(G)가 이 사건 부동산의 소유권 관리 업무 등을 수행하고, 신탁이 해지되거나 신탁부동산이 처분된 경우 1순위 우선수익자가 ‘㈜H 삼성동지점’이 되고, 2순위 우선수익자는 ‘임차인’이 된다는 것이고, 구체적인 2순위 우선수익자로서 ‘C’과 ‘원고’가 함께 적시되어 있다.

다. 피고의 I 유상증자 참여 등 (1) J 주식회사(피고는 2019. 12. 2. J 주식회사를 흡수합병하였는데 아래에서는 통틀어 ‘피고’라고만 한다)는 2016년경 코스닥 상장 법인인 I 주식회사(이하 ‘I’이라 한다)의 제3자 배정 유상증자에 참여하였는데, 유상증자 대금 총 25억 원 중 10억 원은 C의 친구인 K이 피고에게 지급하고, 피고가 나머지 15억 원을 마련하여 이를 모두 피고 명의로 납입하기로 하였다.

(2) K은 2016. 5. 31. 피고가 납입한 15억 원에서 손실이...