가. 건물소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임대인의 요구가 있으면 언제든지 그 지상건물을 철거해 주기로 한 특약의 효력

나. 매수청구권을 행사하여 매매가 성립된 건물의 경락인이 전소유자의 매도인으로서의 성립 내지 대금지급청구권까지 승계하는지 여부

가. 건물소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 그 계약체결시 임차인은 임대인의 요구가 있으면 언제든지 그 토지건물을 철거해주기로 하였다 하더라도 위 특약은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 제652조 에 의하여 무효이다.

나. 임차인이 매수청구건을 행사하여 이미 매매가 성립된 건물을 경락받았다 하여 별도의 승계원인없이 그것만으로 당연히 전소유자의 매도인으로서의 성립 내지 대금지불청구권까지 승계한다고 볼 수 없다.

민법 제643조 , 제652조

1980.12.23. 선고 80다2312 판결 (요민 Ⅰ 민법 제283조(13)563면 카 12565 집 28③민249 공 651호13575)

원고

피고

제1심 수원지방법원(84가합314(본소), 84가합356(반소) 판결)

1. 1심판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 인수(승계)참가인들은 원고(반소피고)에게 별지목록기재 건물을 철거하여 그 부지인 경기 화성군 (상세지번 생략) 답 300평방미터를 인도하라.

나. 원고(반소피고)의 피고(반소원고)에 대한 주청구 및 예비적청구를 모두 기각한다.

다. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 금 372,600원 및 이에 대한 1984.3.11부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

라. 피고(반소원고)의 나머지 반소청구를 기각한다.

2. 원고(반소피고)의 나머지 항소와 승계(인수) 참가인들의 청구를 기각한다.

3. 소송비용중 1,2심을 통하여 본소로 인하여 생긴 부분은 피고(반소원고)와 인수(승계) 참가인들의 부담으로 하고, 반소로 인하여 생긴 부분은 이를 10분하여 그 1은 원고(반소피고)의, 나머지는 피고(반소원고)의 각 부담으로 하며, 반소에 대한 승계참가로 인하여 생긴 부분은 승계(인수)참가자들의 부담으로 한다.

4. 위 1의 가항은 가집행할 수 있다.

피고(반소원고, 이하 "피고"라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 "원고"라고만 한다)에게 주위적으로 별지목록기재 건물을 철거하여 주문기재 토지를 인도하라.

예비적으로 위 건물에 관하여 1984.2.8 매매에 인한 소유권이전등기절차를 이행하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 주위적청구에 대한 가집행선고.

원고는 피고에게 금 10,970,400원 및 이에 대한 반소장송달 다음날부터 완제일까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라, 소송비용은 원고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고.

피고와 승계(인수) 참가인들(원고는 본소에 관하여 민사소송법 제75조 에 따른 인수참가신청을 하였고, 참가인들은 반소에 관하여 같은법 제74조 에 따른 승계참가신청을 하였는바, 이하 "참가인"들이라고만 한다) 사이에 있어 피고가 원고에 대하여 가지는 별지목록기재 건물에 대한 매매대금 9,480,000원과 주문기재 토지에 대한 유익비 금 372,600원의 각 지급청구권은 참가인들에게 속함을 확인한다.

원고는 참가인들에게 금 9,852,600원을 지급하라.

소송비용중 참가로 인하여 생긴 부분은 원고와 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고.

원판결중 원고 패소부분(주청구부분)을 취소한다.

피고는 원고에게 별지목록기재 건물을 철거하여 주문기재 토지를 인도하라.

피고의 반소청구를 기각한다.

소송비용은 본소, 반소 통틀어 1,2심 모두 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고.

1. 원고의 본소청구에 대한 판단.

가. 원심공동피고가 1970.9.25. 소외인으로부터 그의 소유이던 경기 화성군 (상세지번 생략) 답 300평방미터(이하 "이건 토지"라 한다)를 건물소유를 목적으로 임대차기간을 1972.9.30.까지로 정하여 임차한 후 그 지상에 별지목록기재 건물(이하 "이건 건물"이라 한다)을 건축, 소유하다가 1980.9.17. 이건 건물에 관하여 그의 아들 피고앞으로 그 소유권보전등기를 마쳐주었고, 한편 소외인은 1977.8.26. 그의 처인 원고에게 이건 토지를 양도하고 이에 관하여 원고 앞으로 그 소유권이전등기를 마쳐준 사실, 원고는 이건 토지의 소유권을 취득하면서 소외인의 임대인으로서의 지위를, 피고는 이건 건물의 소유권을 취득하기 직전부터 원심공동피고의 임차인으로서의 지위를 각각 승계하였던 바, 위 임대차계약은 소외인, 원심공동피고 및 원·피고 사이에서 수차에 걸쳐 명시적 또는 묵시적으로 갱신되어 오다가 마지막으로 1980.9.6. 원·피고간에 임대차계약을 1983.9.5.까지 연장하기로 합의가 이루어짐으로서 위 임대차계약이 갱신된 사실, 원고는 임대차기간의 종료 후 피고에 대하여 더 이상의 계약갱신을 거절하고 이 사건으로서 이건 건물의 철거 및 그 부지인 이건 토지의 인도를 청구하기에 이르렀는데, 이건 건물은 원심판결선고후인 1984.10.30.자로 수원지방법원 84타 (번호 생략)호 강제경매사건에서 참가인들에게 경락되어 이에 관하여 참가인들 명의로 그 소유권이전등기까지 마쳐진 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.

나. 먼저 원고의 피고에 대한 청구를 보건대, 위 인정사실에 의하면, 피고는 이건 건물의 소유권을 상실함으로서 특단의 사정이 없는 한 그 부지인 이건 토지에 대한 점유도 상실하였다 할 것이므로, 이건 토지의 소유권에 기하여(임대차계약종료도 선택적으로 주장하고 있음) 피고에 대하여 이건 건물의 철거 및 이건 토지의 인도를 구하는 원고의 주위적청구는 그 이유없게 되었다 할 것이다.

또한 위 인정사실에 의하면, 피고는 원고에 대하여 이건 건물의 매수청구권을 취득하고 있었다 할 것이고(원고는 소외인과 원심공동피고간의 최초의 임대차계약체결시 임차인의 요구가 있으면 언제든지 그 지상건물을 철거해 주기로 특약하였으므로 피고에게 건물매수청구권이 없다고 항변하지만, 임차인에게 불리한 그 특약은 민법 제643조 의 규정에 위배되어 무효라 할 것이니, 원고의 위 항변은 이유없다), 피고가 1984.2.8.자 원심 제3차 변론기일에 원고에 대하여 위 매수청구권을 행사한 사실은 기록상 명백한 바, 위 매수청구권행사의 결과 원·피고간에는 이건 건물에 대한 매매가 성립되어 이로 인한 원고의 대금지급의무와 피고의 건물명도 및 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있게 됨으로서 피고는 원고로부터 대금지급을 받을 때까지 이건 토지까지도 적법하게 점유할 수 있게 되었었고, 이에 따라 1심에서는 피고가 원고의 주청구에 대하여 위 매수청구권행사결과와 반소청구판단에서 보는 바와 같은 유익비상환청구권에 기한 유치권을 각 항변함으로서 그 항변을 받아들여 원고의 주청구를 기각하고, 이건 건물에 관하여 위 매매에 인한 소유권이전등기절차이행을 구하는 원고의 예비적청구를 인용하였던 것이나, 앞서 본 바와 같이 1심판결 선고후 이건 건물의 소유권이 참가인들에게 넘어감으로서 피고의 위 소유권이전등기의무는 이행불능으로 되었으니, 원고의 위 예비적청구 역시 그 이유없게 되었다 할 것이다.

다. 다음 원고의 참가인들에 대한 청구를 보건대, 위에서 본 바와 같이 참가인들은 이 사건 소송의 계속중 이건 건물의 소유권을 취득함으로서 그 부지인 이건 토지도 점유하게 되었다 할 것이므로 참가인들은 이건 토지를 점유할 수 있는 정당한 권원을 주장입증하지 아니하는 한 원고에게 이건 건물을 철거하여 그 부지인 이건 토지를 인도할 의무가 있다 할 것이다.

참가인들은 첫째로, 참가인들이 이건 건물의 소유권을 취득함으로서 피고의 위 매수청구권행사로 생긴 원고에 대한 매도인으로서의 지위 내지 동시이행항변권이 붙어있는 대금지급청구권까지도 당연히 승계하였음을 전제로 앞서 본 피고의 매수청구권행사항변을 원용하고 있으므로 살피건대, 그 주장자체에 의하더라고 매수청구권이 행사되어 이미 매매가 성립된 건물을 경락받았다 하여 별도의 승계원인 없이 그것만으로 당연히 전소유자의 매도인으로서의 지위 내지 대금지급청구권까지 승계한다고는 볼 수 없을 뿐더러, 다음의 반소청구판단에서 보는 바와 같이, 피고의 위 대금지급청구권은 매매해제로 인하여 소급하여 소멸해 버렸으므로 그 승계는 문제될 여지가 없게 되었고, 더 나아가서 토지임차권 소멸 후 그 지상건물의 소유권을 취득하였다 하여 임차인인 전 건물소유자가 가지고 있던 건물매수청구권까지도 아울러 취득하여 다시 이를 행사할 수도 없는 법리라 할 것이므로, 참가인들의 위 항변은 받아들여지지 아니한다.

둘째로, 참가인들은, 참가인들이 이건 건물의 소유권을 취득함으로서 피고의 유익비상환청구권까지도 당연히 승계취득하였음을 전제로 하여 앞서 본 피고의 위 유익비상환청구권에 기한 유치권항변을 원용하고 있으므로 살피건대, 피고가 원고에 대하여 이건 토지에 투입한 유익비의 상환청구권을 가지고 있음은 다음의 반소청구판단에서 보는 바와 같지만, 그것 역시 지상건물의 소유권취득만으로 당연히 승계되지 아니함은 물론이고, 달리 위 상환청구권의 취득원인을 주장 입증하고 있지 아니하므로, 참가인들의 위 유치권항변 역시 받아들일 수 없다.

2. 피고의 반소청구에 대한 판단

가. 먼저 피고의 매매대금지급청구를 보건대, 피고의 위 건물매수청구권행사로 원·피고간에는 이건 건물에 관하여 매매가 성립되었음은 앞서 본 바와 같고, 감정인 이한균의 시가감정결과에 의하면, 위 매매성립당시의 이건 건물의 시가는 금 9,480,000원인 사실을 인정할 수 있고, 달리 반증없다.

피고는 원고에 대하여 위 매매대금의 지급을 구함에 대하여, 원고는 피고가 이건 건물의 소유권을 상실함으로서 피고의 이건 건물에 대한 소유권이전등기절차이행의무가 이행불능으로 되었으니 1984.11.26.자 준비서면의 송달로서 위 매매를 해제한다고 항변하므로 살피건대, 이건 건물이 강제경매절차에서 참가인들에게 경락됨으로서 위 매수청구권행사로 발생한 피고의 이건 건물에 대한 소유권이전등기 의무가 이행불능으로 되었음은 앞서 본 바와 같은바, 비록 그 이행불능이 강제경매로 인한 것으로서 임의처분에 인한 것이 아니었다 할지라도 이에 관하여 피고에게 귀책사유가 없었다고 단정할 수는 없다 할 것이고, 달리 피고가 위 이행불능이 피고의 귀책사유로 인한 것이 아니었음에 관하여 아무런 주장입증도 하지 아니하고 있으니, 결국 위 이행불능은 피고에게 책임있는 사유로 인하여 생긴 것이라 볼 수밖에 없다 할 것이므로, 이건 건물에 대한 원·피고간의 위 매매는 원고의 위 준비서면이 피고에게 송달된 날임이 기록상 명백한 1984.12.4.자로 적법하게 해제되었다 할 것이고 따라서 피고의 위 매매대금지급청구권도 위 매수청구권행사시에 소급하여 소멸되었다 할 것이다.

나. 다음 피고의 유익비상환청구를 보건대, 위 이한균의 감정결과에 변론의 전취지를 종합하면, 원심공동피고는 논이던 이건 토지를 임차하여 건축을 목적으로 성토공사를 함으로서 이건 토지의 가치가 증가하였고, 그 가치의 증가는 아직도 현존하고 있는 사실, 피고는 위에서 본 바와 같이 부친인 원심공동피고로부터 이건 토지에 대한 임차인의 지위를 승계함에 있어서 임대차계약종료시 발생하게 될 위 유익비상환청구권까지도 함께 승계한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증없으며, 이건 토지에 투입된 성토공사비가 금 372,600원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 위 유익비상환청구권은 위 임대차계약종료와 동시에 그 이행기가 도래하였다 할 것이니, 원고는 그 선택한 바에 따라 피고에게 위 투입비용 금 372,600원을 상환할 의무가 있다 할 것이다.

원고는, 위 유익비상환청구권은 위 임대차종료후 6개월내에 행사되지 아니하며 이미 소멸하였다고 항변하나, 임차인의 유익비상환청구는 임차목적물을 임대인에게 인도한 날로부터 개척기간인 6개월내에 행사하면 되는 것이고, 피고의 위 유익비상환청구는 이건 토지를 점유중이던 1심에서의 이 사건 반소제기로 이루어진 것임이 분명하므로 원고의 위 항변은 받아들이지 아니한다.

3. 참가인들의 승계참가청구에 대한 판단

참가인들은 앞서 본 이건 건물의 소유권취득으로 피고의 위 매수청구권행사에 인한 매매대금지급청구권과 위 유익비상환청구권까지 승계하였음을 전제로 하여 피고의 반소에 승계참가하면서 피고에 대하여는 위 대금지급 및 유익비상환청구권이 참가인들에게 있음의 확인을 구하고, 원고에 대하여는 위 매매대금과 유익비의 지급을 구하고 있으나, 본소에 관한 참가인들의 항변판단에서 본 바와 같이 참가인들의 피고의 위 매매대금 및 유익비상환의 각 채권을 승계하였다고 볼 수 없으니, 참가인들의 위 각 청구는 모두 그 이유없음에 돌아간다 할 것이다.

4. 결론

그렇다면, 참가인들은 원고에게 이건 건물을 철거하여 그 부지인 이건 토지를 인도할 의무가 있고, 원고는 피고에게 위 유익비지출액 금 372,600원 및 이에 대하여 위 이행기도래 이후로서 피고가 구하는 반소장송달 다음날임이 기록상 명백한 1984.3.11.부터 완제일까지 소송촉진등에관한특례법 소정의 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이므로 원고의 본소청구 중 참가인들에 대한 청구는 이유있어 이를 인용하고, 원고의 피고에 대한 주청구 및 예비적청구, 피고의 나머지 반소청구 및 참가인의 원고, 피고에 대한 각 청구는 모두 이유없어 이를 각 기각할 것인바, 원판결은 이와 결론을 일부 달리하였으므로 원판결을 주문 1항과 같이 변경하고, 원고의 나머지 항소와 참가인의 당심에서의 참가청구는 이유없어 이를 각 기각하며, 소송비용은 주문 3항과 같이 부담시키고, 가집행선고는 이를 붙여 주문과 같이 판결한다.