저당권을 설정한 재산의 증여재산가액의 평가

저당권이 설정된 재산의 증여재산가액을 평가함에 있어서, 당해 토지의 실제 가액보다 큰 금액을 채권최고액으로 하여 근저당권이 설정된 경우에는 납세의무자가 그 예외적 사정을 입증하여 실제 가액을 증여재산가액으로 평가할 수 있는 것임

상속세및증여세법 제66조저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례

피고가 2005. 3. 3. 원고에 대하여 증여세 70,833,230원을 부과한 처분을 취소한다.

소송비용은 피고가 부담한다.

1. 원고가 2004. 7. 28. 아버지 윤○○로부터 ○○○도 ○○읍 ○○리 ○○번지 답 539㎡('이 사건 토지'라고 한다)와 같은 리 ○○○번지 도로 36㎡를 증여받고 개별공시지가를 기준으로 증여재산 가액을 합계 35,305,000원(33,094,600원 + 2,210,400원)으로 평가한 다음 이를 기초로 산정한 증여세 477,450원을 납부하였음에 대하여, 피고는 2006. 3. 3. 이 사건 토지에 관하여 채권최고액이 4억 원인 근저당권이 ○○산업 주식회사 앞으로 설정되어 있다는 이유로 상속세 및 증여세법 제66조와 같은 법 시행령 제63조에 따라 이 사건 토지의 증여재산 가액을 4억 원으로 평가한 다음 이를 기초로 산정한 증여세 70,833,230원을 부과하는 처분('이 사건 처분'이라고 한다)을 하여 2006. 3. 15. 그 처분이 원고에게 도달되었다.

2. 살피건대, 관련 규정은 별지 기재와 같고, 상속세 및 증여세법 제66조, 같은 법 시행령 제63조 제1항은 증여재산의 가액평가에 관하여 시가주의 원칙을 정한 같은 법 제60조 제1항의 규정을 보충하여 시가에 보다 근접한 가액을 산정하려는 취지에서 규정된 것으로서, 근저당권을 설정하는 경우 그 채권최고액은 통상 그 재산의 실제 가액 범위 내에서 결정되는 것으로 볼 수 있어서 근저당권의 채권최고액이 다른 방법으로 산정한 가액보다 클 때에는 그 채권최고액을 실제 가액으로 봄이 일반적으로 거래의 실정에 부합한다는데 타당성의 근거가 있는 것이므로, 만일 예외적으로 당해 재산의 실제 가액보다 큰 금액을 채권최고액으로 하여 근저당권이 설정된 경우에는 납세의무자가 그와 같은 예외적인 사정을 입증하여 위 규정의 적용으로부터 벗어날 수 있는바(대법원 1993. 3. 23. 선고 91누2137 판결 등 참조), 이 사건에서 갑 제1호증 내지 제7호증, 제10호증의 1 내지 4, 제11, 12호증의 각 1, 2, 을 제1호증의 8, 9, 10, 제5호증의 1 내지 6, 제6호증의 1, 2, 3의 기재, 증인 허○○, 성○○의 증언과 감정인 이○○가 한 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 토지의 증여 당시의 실제 가액은 120,736,000원 상당에 불과한데도 원고의 외삼촌이 경영하던 주식회사 ○○○○과 모직물 생산업체인 ○○산업 주식회사가 주식회사 ○○○○의 거래한도를 늘릴 목적으로 이 사건 토지의 실제가액을 넘는 금액을 채권최고액으로 하여 근저당권을 설정한 사실이 인정되므로 이 사건 토지에 대한 근저당권의 채권최고액을 이 사건 토지의 증여재산의 가액으로 평가하고 이를 기초로 증여세를 산정하여 한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 그렇다면 원고의 청구는 이유 있으므로 주문과 같이 판결한다.

관련규정

상속세 및 증여세법

제60조 평가의 원칙등

①이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

②제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용. 공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

제61조 부동산등의 평가

①부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

제66조 저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례

다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

상속세 및 증여세법 시행령

제63조 저당권등이 설정된 재산의 평가

①법 제66조에서 "대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)

②제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보 외에 재정경제부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

[ 문서번호 ] 국심2005부2843 (2006.05.15)

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.7.28. 청구인의 부 윤○○○ 소유인 ○○○ 및 동소 1100-51번지 도로 36㎡를 증여를 원인으로 하여 청구인 명의로 소유권이전등기하고 쟁점토지를 개별공시지가로 평가하여 증여세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 위 증여세 신고에 대한 조사를 실시하여 쟁점토지에 설정된 근저당권의 채권최고액 4억원을 증여재산가액으로 평가하여 2005.3.7. 청구인에게 2004.7.28. 증여분 증여세 70,833,230원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2005.4.29. 이의신청을 거쳐 2005.7.22. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점토지에 근저당 설정된 채권최고액 4억원은 ○○○주식회사가 동 법인의 내부 규정상 필요에 의하여 제품의 반품이 있을 경우에 대비하여 임의적으로 근저당권을 설정한 것으로 실질적인 담보채권 잔액이 없음에도 이를 증여가액으로 보아 증여세를 과세한 처분은 부당하다

나. 처분청 의견

쟁점토지에는 ○○○주식회사가 매출처인 주식회사 ○○○로부터 외상매출금의 보전을 위하여 4억원의 근저당을 설정한 사실이 확인되므로 쟁점토지의 증여가액을 당해 재산이 담보하는 채권액으로 평가하여 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

증여를 원인으로 쟁점토지의 소유권이 이전된데 대하여 쟁점토지에 설정된 근저당권의 채권최고액을 증여가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법 제2조 증여세 과세대상 ① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다.

1. 재산을 증여받은 자(이하 "수증자"라 한다)가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산

(2) 상속세 및 증여세법 제60조 평가의 원칙 등 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

(3) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 평가의 원칙 등 ① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

(4) 상속세 및 증여세법 제61조 부동산 등의 평가 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토 지

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(5) 상속세 및 증여세법 제66조저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

(6) 상속세 및 증여세법시행령 제63조저당권 등이 설정된 재산의 평가 ① 법 제66조에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 재정경제부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2004.7.28. 쟁점토지를 청구인의 부 윤○○○로부터 증여를 원인으로 하여 청구인 명의로 소유권이전등기하고 쟁점토지를 개별공시지가인 33,094,600원으로 평가하여 증여세를 신고·납부한데 대하여, 처분청은 ○○○주식회사에서 쟁점토지를 담보로 하여 설정된 채권최고액 4억원을 증여가액으로 평가하여 이 건 증여세를 결정고지한 사실이 처분청 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 ○○○주식회사에서 쟁점토지를 담보로 하여 설정된 채권최고액은 동 법인의 내부 규정상 필요에 의하여 임의적으로 근저당권을 설정한 것으로 실질적인 담보채권 잔액이 없음에도 이를 증여가액으로 보아 증여세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이므로 이에 대해 살펴본다.

(가) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인의 부 윤○○○이 2004.7.28. 증여한 것으로 나타나고 있고, 1999.7.31. 심○○○을 채무자로 하여 ○○○ 주식회사가 채권최고액 8천만원의 근저당권을 설정하였으며 2003.11.6. 주식회사 ○○○을 채무자로 하여 ○○○주식회사가 채권최고액 4억원의 근저당권을 설정한 사실이 나타난다.

(나) ○○○주식회사에서 처분청에 통보(2005.2.27.)한 내용에 의하면 2004.7.28. 현재 ○○○주식회사의 ○○○에 대한 채권잔액은 1,200,106,202원이고, 채무자에 대한 총 근저당권 설정가액은 860,000,000원으로 이중 쟁점토지에 4억원의 근저당권을 설정한 사실을 확인하고 있다.

(다) 종합하건대, 상속세 및 증여세법 제66조에 의하면, 저당권 등이 설정된 재산은 동법 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등과 시가(시가를 산정할 수 없는 경우 보충적 평가방법에 의한 평가액) 중 큰 금액으로 평가하도록 규정되어 있는 바, 이 건의 경우 쟁점토지의 개별공시지가로 평가한 가액 33,094,600원과 쟁점토지에 담보로 설정된 채권최고액 4억원 중 큰 금액을 증여가액으로 평가함이 타당하다고 할 것이다.

따라서, 쟁점토지를 담보로 하여 설정된 채권최고액 4억원을 증여가액으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.