임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인으로부터 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항 의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조 에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다.

우리이에이제9차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 청현 담당변호사 고은주)

피고 (소송대리인 변호사 전창우)

2016. 1. 13.

서울중앙지방법원 2012. 11. 20. 선고 2012가단111096 판결

서울중앙지방법원 2013. 2. 20. 선고 2012나58363 판결

대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 판결

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

서울중앙지방법원 2010타경11799호 부동산임의경매사건에 관하여 그 법원이 2012. 5. 2. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 7,509,333원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 11,101,194원을 18,610,527원으로 각 고친다.

2. 소송총비용은 피고가 부담한다.

제1심 판결 취소. 주문과 같다.

1. 제1심 판결의 인용

판결 이유는 다음에서 다시 쓰는 부분을 제외하고는 제1심 판결 이유와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

2. 다시 쓰는 부분(제1심 판결서 3쪽 19줄 이하)

가. 임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인으로부터 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 그 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항 의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조 에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하여야 한다.

나. 앞서 본 사실에 을 1, 2(가지번호 포함) 및 다툼 없는 사실을 더하면, 다음과 같은 사정을 인정할 수 있다. ① 피고는 서울 중구 (주소 생략) 소재 상가건물의 지하 1층 구분점포 중 32개 구분점포를 임차하여 벽체 등에 의한 구분 없이 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 헬스장을 운영하여 왔다. ② 피고가 임차한 32개 구분점포 중 이 사건 쟁점부동산을 포함한 5개 구분점포는 소외인의 소유였는데, 피고는 소외인으로부터 위 5개 구분점포를 임차하면서 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성하였다. ③ 그런데 피고와 소외인 사이에 작성된 임대차계약서 5건은 모두 같은 날인 2009. 12. 20. 작성되었고, 동일한 계약서 양식을 사용하였으며, 보증금 및 월 차임의 기재를 제외한 나머지 계약내용이 모두 동일하다. ④ 구분점포별로 보증금 및 월 차임에 차이가 있기는 하나, 이는 구분점포의 계약서상 면적이 달라 그에 비례하여 보증금 및 월 차임을 정하였기 때문으로 보이고, 계약서상 면적이 동일한 구분점포(이 사건 쟁점부동산, 69호) 사이에서는 보증금 및 월 차임도 동일하다. ⑤ 이 사건 쟁점부동산에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항 의 규정에 따라 환산한 보증금액은 3,110만 원으로서 구 상가건물 임대차보호법(2013. 8. 13. 법률 제12042호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제14조 및 구 상가건물 임대차보호법 시행령(2013. 12. 30. 대통령령 제25036호로 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제6조 제1호 가 정한 기준금액인 5,000만 원을 초과하지 아니하나, 피고가 소외인으로부터 임차한 5개 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항 의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액은 1억 1,790만 원으로서 5,000만 원을 초과한다.

다. 이러한 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 비록 피고가 이 사건 쟁점부동산을 포함한 소외인 소유의 5개 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성하였다고 하더라도, 그 5개 구분점포 각각에 관하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 보아야 한다. 따라서 5개 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항 의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액이 구 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 제1호 가 정한 금액을 초과하는 이상, 피고는 이 사건 쟁점부동산에 관하여도 구 상가건물 임대차보호법 제14조 에 의하여 우선변제를 받을 임차인에 해당하지 아니한다고 할 것이다.

라. 결국, 피고가 상가건물 임대차보호법상 소액임차인으로서 우선변제권을 갖지 못함에도 이를 전제로 피고에게 7,509,333원을 배당하는 것으로 작성된 이 사건 배당표는 위법하므로 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 7,509,333원은 0원으로, 원고에 대한 배당액 11,101,194원은 18,610,527원으로 각 고쳐야 한다.

3. 결 론

그렇다면 1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 주문과 같이 변경한다.

판사 박이규(재판장) 이진관 정영호