우리이에이제9차유동화전문 유한회사 (소송대리인 법무법인 청현 담당변호사 명학수 외 3인)

피고 (소송대리인 변호사 전창우)

2012. 10. 17.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

서울중앙지방법원 2010타경11799호 부동산임의경매사건에서 같은 법원이 2012. 5. 2. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 7,509,333원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 11,101,194원을 18,610,527원으로 각 경정한다.

1. 기초사실

가. 주식회사 우리은행은 2005. 1. 19. 소외인에 대한 채권을 담보하기 위하여 소외인 소유의 서울 중구 (주소 생략) 제1, 2동 제지하1층 제83호, 제147호, 제169호(별지 목록 기재 제2, 8, 10항 기재 부동산)에 관하여 채권최고액 1억 2,000만 원, 채무자 소외인, 근저당권자 주식회사 우리은행으로 된 근저당권설정등기를 마쳤다.

원고는 2010. 12. 30. 주식회사 우리은행으로부터 소외인에 대한 위 채권 및 소외인 소유의 위 각 부동산에 관한 위 근저당권을 양수받았다.

나. 서울중앙지방법원 2010타경11799호 로 위 각 부동산을 포함한 별지 목록 제1 내지 11항 기재 각 부동산에 관하여 경매 절차가 진행되었는데, 피고는 별지 목록 제1 내지 5항 기재 각 부동산에 관하여 주1) 소액임차인 으로서 임차하여 영업을 하고 있다면서 소액임차인 권리신고 및 배당요구신청서를 제출하였다.

다. 이 법원은 2012. 5. 2. 배당기일에서 별지 목록 제2항 기재 부동산(이하 ′이 사건 쟁점부동산′이라 한다)에 관하여, 피고를 우선변제권 있는 소액임차인으로 인정하여 피고를 1순위로 7,509,333원을, 근저당권자인 원고에게는 3순위로 11,101,194원을 배당하였다.

라. 위 경매절차에서 원고가 별지 목록 제2, 8, 10항 기재 각 부동산으로부터 배당받은 금액은 총 43,303,264원인데, 원고는 배당기일에 출석하여 피고에 대한 위 배당액 7,509,333원 전부에 대하여 이의를 제기한 후 그로부터 1주일 내인 2012. 5. 4. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 12호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자들의 주장

가. 원고

피고는 이 사건 쟁점부동산을 포함하여 27개 점포를 임차하여 하나의 헬스장 등으로 사용·수익하고 있는바, 위 각 점포의 임차보증금 합계는 249,920,000원, 월 차임 5,005,280원으로서 주2) 상가건물임대차보호법 의 입법목적이나 제도의 취지상 보호받을 수 없는 소액임차인임에도 위 경매절차에서 이 사건 쟁점부동산의 매각대금에서 7,509,333원을 배당받았으므로 청구취지와 같이 배당표가 경정되어야 한다.

나. 피고

피고가 임차한 점포들은 이 사건 쟁점부동산을 포함하여 모두 구분된 점포들로서 처음부터 별개의 부동산으로 취급되어 별개의 보존등기가 경료된 것으로, 피고는 위 각 점포별로 그 각 소유자들과 사이에 임대차계약을 체결하였는바, 이 사건 쟁점부동산에 관하여는 소외인으로부터 임차보증금 18,100,000원, 월 차임 130,000원으로 임차한 정당한 소액임차인이다.

3. 판단

가. 법의 주된 입법목적은 상가 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 경제생활의 안정을 보장하려는 것이고, 법 제14조 제1항 에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 점은 분명하다.

을 1, 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 피고는 이 사건 쟁점부동산을 포함하여 서울 중구 (주소 생략) 제1, 2동 제지하1층 중 약 32개의 점포에 관하여 임대차계약을 체결한 사실, 위 각 점포의 임차보증금 합계 249,920,000원, 월 차임 5,005,280원 이상으로 위 각 점포를 전체로서 헬스장을 운영하는 사실은 인정되는바, 이러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 피고를 법상 소액임차인으로서 보호가치가 있는지 의심스러운 여지는 있다.

나. 그러나, 위 각 증거 및 을 1, 2, 4호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정, 피고는 2009. 12. 20. 소외인으로부터 이 사건 쟁점부동산을 임차보증금 18,100,000원, 월 차임 130,000원, 임대차기간 2009. 12. 20.부터 2010. 12. 20.까지로 정하여 임차한 사실, 이 사건 쟁점부동산은 1988.경 신축 당시 독립되어 소유권보존등기 및 소유권이전등기가 경료된 사실, 피고는 이 사건 쟁점부동산 뿐만 아니라 서울 중구 (주소 생략) 제1, 2동 제지하1층 중 약 32개의 점포에 관하여 위 각 점포의 각 임대인들로부터 각각 개별적으로 임대차계약을 체결한 사실, 피고가 이 사건 쟁점부동산을 포함하여 약 32개의 점포를 각 임대인들로부터 개별적으로 임차하여 그 사용만을 전체로서 헬스장으로 사용하고 있는 점, 피고가 이 사건 쟁점부동산을 포함하여 약 32개의 점포를 임차하여 각각 별개로 사용하는 경우에는 법상 소액임차인에 해당하고, 전체로서 사용하는 경우에는 법상 소액임차인에 해당하지 않는다고 하는 것은 그 사용 주3) 방법 이라는 우연에 의하여 법상 소액임차인 여부가 결정되는 것으로 법적 안정성을 해하는 점, 피고가 하나의 사업을 하면서 법의 보호를 받기 위하여 형식적으로 각각 별개로 임대차계약을 체결한 것은 아닌 것으로 보이는 점, 법이 시행된 2003. 1. 1. 이후 소액임차인 해당 여지가 있는 상가(점포)에 대한 근저당권자는 일정 요건을 갖춘 소액임차인이 그 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다는 규정에 의하여 자신의 근저당권의 채권최고액 등을 낮추는 등 자신의 채권을 지킬 방안을 강구할 여지가 충분하고 현실적으로도 그런 방식으로 근저당권 설정이 되고 있는 점 등의 사정을 종합하면, 피고는 이 사건 쟁점부동산에 관하여 법상 소액임차인에 해당된다고 판단된다.

4. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 목록 생략]

주1) 이 사건과 직접 관련된 부동산은 별지 목록 제2부동산으로 임차보증금 18,100,000원, 월 차임 130,000원이다.

주2) 이하 법이라고 한다.

주3) 임차인이 전체로서 사용하다가 점포별로 분리하여 개별로 사용하는 경우도 있을 수 있고, 개별로 사용하다가 전체로서 사용하는 경우도 있을 수 있다.