취득가액의 입증책임은 납세의무자에게 있고, 취득가액이 불분명한경우 경우 환산취득가액 적용은 적법함

이 사건 건물의 취득가액의 입증은 원고에게 있고, 매매사례가액이나 감정가액에 관한 자료가 없으므로, 피고가 환산가액을 적용하여 이 사건 건물의 취득가액을 산정할 후 밖에 없는바, 환산가액을 적용한 처분은 위법하다고 할 수 없다.

소득세법 제94조

2014구합5426 증여세부과처분취소

김AA

BB세무서장

2015. 05. 28.

2015. 07. 16.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2014. 5. 19. 원고에 대하여 한 2013년 귀속 양도소득세 QQ,QQQ,QQQ원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고와 원고의 동생 김CC은 2001. 6. 20. X산 X구 X동 1365-2 대 347㎡(이

하 '이 사건 토지'라고 한다)를 Q억 원에 매수한 후 이 사건 토지의 1/2 지분에 대하여 각 소유권이전등기를 마쳤다.

나. 원고는 2001. 9. 26. 건축허가를 받아 이 사건 토지 위에 7층 건물(이하 '이 사건

건물'이라고 한다)을 신축하여 2002. 8. 1. 사용승인을 받았고, 2002. 8. 9. 이 사건 건물에 관한 원고 명의의 소유권보존등기를 마쳤다.

다. 원고와 김CC은 2013. 3. 25. 이 사건 토지 및 건물을 이DD에게 매매대금 26

억 원에 매도하였고, 이DD는 이 사건 토지 및 건물에 관하여 같은 일자 매매를 원인

으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 원고는 2013. 6. 30. 피고에게 이 사건 토지 및 건물의 양도에 따른 양도소득세

예정신고를 하면서 이 사건 토지의 취득가액을 실지거래가액 QQQ,QQQ,QQQ원으로, 이 사건 건물의 취득가액을 실지거래가액 Q,QQQ,QQQ,QQQ원으로 각 산정하여, 이에 따른 양도소득세로 QQQ,QQQ,QQQ원을 신고하였다.

마. 피고는 원고가 이 사건 건물의 실지거래가액이 Q,QQQ,QQQ,QQQ원이라는 점에 관한 구체적인 증빙서류를 제출하지 못하였고 원고가 지출하였다고 주장하는 대금의 지급이 불분명하다는 이유로 이 사건 건물의 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산취득가액인 Q,QQQ,QQQ,QQQ원으로 계산한 후, 2014. 5. 19. 원고에게 2013년도 귀속 양도소득세 QQ,QQQ,QQQ원을 부과하는 처분(이하 '이 사건 처분'이라고 한다)을 하였다.

바. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2014. 7. 9. 조세심판원에 심판을 청구하였으나,

조세심판원은 2014. 9. 19. 기각결정을 하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 제5호증, 을 제1호증, 제2호증의 각

기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법성

가. 원고의 주장

1) 이 사건 건물에 관한 양도소득세 예정신고를 함에 있어 그 취득가액을 실지거

래가액인 Q,QQQ,QQQ,QQQ원으로 신고하면서, 아래와 같이 이 사건 건물 신축비용에 관하여 소명을 하였음에도 불구하고 이를 필요경비로 인정하지 않은 채 환산취득가액을 기준으로 양도소득세를 부과한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

2) 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 산정함에 있어

매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여 함에도 이 사건 건물

에 대한 실지거래가액을 인정할 수 없다는 이유로 이 사건 건물의 매매사례가액이나

감정가액을 적용하지 아니하고 바로 환산가액으로 취득가액을 결정한 것은 위법하다.

3) 원고는 이 사건 건물 취득 당시 취득세 및 농특세 합계 QQ,QQQ,QQQ원, 이 사건

건물 내 신축된 유흥주점 부분의 취득세 및 농특세 합계 QQ,QQQ,QQQ원, 이 사건 건물 전체의 등록세와 지방교육세, 농특세 합계 Q,QQQ,QQQ원을 납부하였고, 법무사 비용으로 QQ,QQQ원을 지급하였으므로, 위 금액 합계 QQ,QQQ,QQQ원도 이 사건 건물의 취득가액에 포함되어야 함에도 이를 반영하지 않은 것은 위법하다.

4) 원고가 이 사건 건물을 취득할 당시의 양도소득세는 구 소득세법(2001. 12. 31.

법률 제6557호로 개정되고 2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제96조 제1항 각 호에 따라 기준시가과세가 원칙이었고, 예외적인 경우에만 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 부과하도록 되어 있어 원고는 이 사건 건물 취득 가액에 관한 증빙서류 보관을 소홀히 하였던 것인데, 예상치 못한 법의 개정으로 인해 과세기준이 변경되고 이로 인해 증빙서류를 제출하지 못한 책임을 원고에게만 부담시켜 이 사건 처분을 한 것은 신뢰보호 원칙에 반하는 것으로 위법하다.

나. 관계 법령

별지 '관계 법령' 기재와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 건물의 실지거래가액을 확인할 수 있는지 여부

가) 과세근거로 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임은 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합된다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2002두1588 판결 참조).

한편, 구 소득세법(2014. 1. 1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법'이라고 한다) 제97조 제1항, 제2항은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로 ① 취득가액, ② 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것, ③ 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것을 들면서, 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우에는 그 실지거래가액에 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 금액과 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액으로 보고 있고, 구 소득세법 시행령(2013. 9. 9. 대통령령 제24709호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 소득세법 시행령'이라고 한다) 제89조 제1항, 제163조 제1항 제1호는 자기가 행한 건설 등에

의하여 취득한 자산은 원재료비, 노무비, 운임, 하역비 등의 합계액을 취득원가로 보고

그 취득원가에 상당한 가액을 취득에 든 실지거래가액으로 정하고 있다.

나) 이 사건으로 돌아와 보건대, 이 사건 건물의 경우 신축비용 자체가 취득원가가 될 것이므로 이 사건 건물의 실지거래가액을 취득가액으로 보기 위하여는 이 사건 건물의 신축비용이 확인되어야 한다. 그러나 아래에서 보는 바와 같이 원고가 이 사건 건물의 신축비용이라고 주장하는 각 공사관련 대금(그 중 일부는 자본적지출액으로 보이기는 하나, 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우에는 자본적지출액 역시 필요경비로 공제하고 있으므로, 이 부분에 대하여도 함께 살펴본다)은 그 지급 사실이 인정되지 않아 이 사건 건물의 실제 신축비용으로 볼 수 없으므로, 결국 이 사건 건물의 경우 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하게 된다.

다) 원고가 주장하는 각 공사대금에 대한 판단

(1) EE종합건설 주식회사 관련

갑 제5호증, 제7호증의 1 내지 4의 각 기재에 의하면, 원고는 EE종합건설 주식회사(이하 'EE종합건설'이라고 한다)와 사이에 이 사건 건물에 관한 공사대금 Q억 Q,QQQ만 원으로 하는 건축공사도급계약서를 작성하였고, 2002년 제1기부터 2002년 제2기까지 EE종합건설로부터 이 사건 건물에 관한 공사대금으로 Q억 Q,QQQ만 원의 세금계산서를 발급받은 사실, 한편 원고가 EE종합건설로부터 2002. 3. 8.자, 3. 28.자,

5. 8.자, 8. 14.자, 8. 17.자 입금표와 2002. 6. 17.자, 8. 14.자 영수증을 교부받은 사실을 인정할 수 있다. 그러나 위 인정근거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고가 제시하는 위 입금표와 영수증에 기재된 각 날짜에 그 기재된 돈이 실제로 지급되었음을 인정할 만한 금융자료가 제시되지 않고 있는 점, ②

원고는 이 사건 건물 신축 후 부동산 임대업을 하였는데, 2002년 1기 부가가치세 예정신고 당시 이 사건 건물 신축 비용에 대한 부가가치세 환급신청을 하면서 공급가액을 Q억 Q,QQQ만 원으로 기재한 건축도급공사계약서와 이에 따른 세금계산서만을 제출하였을 뿐(을 제4호증, 제5호증), Q억 Q,QQQ만 원에 대한 공사계약서나 세금계산서를 제출한 바 없는 점 등을 종합하면, 위 임금표와 영수증만으로는 피고가 이 사건 건물을 신축하는 과정에서 실제로 EE종합건설에게 공사대금으로 Q억 Q,QQQ만만 원을 지급하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

(2) FF공사 관련

갑 제9호증, 을 제6호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, FF공사의

대표인 황GG이 2013. 6. 11. 원고에게 공사대금을 Q억 Q,QQQ만만 원으로 하여 이 사건 건물의 인테리어 공사를 하였음을 인정하는 내용의 확인서(갑 제9호증)를 작성해 준 사실을 인정할 수 있다. 그러나 위 인정근거에 다음과 같은 사정 즉 ① 위 확인서는 이 사건 건물이 신축된 후 10년이 더 지난 후에야 작성된 것이고, 황GG의 남편으로서 FF공사를 운영하는 정HH는 '위 확인서를 작성함에 있어 공사대금은 원고가 불러준 대로 작성하였다'라고 진술하고 있는 점, ② 원고가 위 황GG에게 실제로 공사대금 Q억 Q,QQQ만 원을 지급하였다면 위 공사대금에 대한 부가가치세 환급을 신청하였을 것이나, 그러한 신청을 하지 않은 점, ③ 위 황GG 역시 이 사건 건물 인테리어공사대금에 대한 부가가치세 매출신고를 하지 않은 점 등을 종합하면, 위 확인서만으로는 이 사건 건물을 신축할 당시 원고가 황GG에게 인테리어공사대금으로 Q억 Q,QQQ만 원을 실제로 지급하였음을 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

(3) II전설 주식회사 관련

갑 제10호증의 기재에 의하면, II전설 주식회사 대표인 송JJ이 2013. 6.

3. 원고에게 이 사건 건물의 전기공사비용으로 Q,QQQ만 원을 지급받았다는 내용의 확인서를 작성해 준 사실을 인정할 수 있으나, 한편 을 제7호증의 기재에 의하면, 송JJ은 이 사건 건물이 신축된 지 10여년이 지난 2013. 6. 3.에서야 원고의 부탁으로 위 확인서를 작성해 주었는데, 그 내용 역시 당시 기억을 더듬어 공사대금을 대략 Q,QQQ만원으로 기재한 것이지 정확한 금액은 모른다고 진술하고 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 위 확인서만으로는 실제로 원고가 II전설 주식회사에게 Q,QQQ만 원을 지급하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

(4) 하KK과 LL유리상사 관련

갑 제11호증의 기재에 의하면, 하KK의 대표인 서MM 명의로 EE종합건

설에 대한 QQQ만 원의 2002. 4. 16.자 입금표가, 원고에 대한 QQQ만 원의 2002. 8. 7.자 입금표가 각 작성된 사실, 또한 LL유리상사 대표 김NN 명의로 원고에 대한 QQQ만 원의 2002. 8. 10.자 입금표가 각 작성된 사실을 인정할 수 있다. 그러나 위 인정근거에 다음과 같은 사정 즉, 위 각 일자 입금표 작성 당시 실제로 원고가 위 각 업체로 돈을 지급하였음을 인정할 만한 금융자료가 없는 점, 위 각 공사대금과 관련하여 위 업체들은 물론 원고도 부가가치세 신고를 하지 않은 점, 더욱이 서MM 명의로 작성된 입금표 중 하나인 2002. 4. 16.자 입금표는 원고에게 작성해 준 것이 아니라 EE종합건설에게 작성해 준 것으로서 그 명의자조차도 달리하고 있는 점 등을 종합하면, 위 입금표만으로는 원고가 위 각 업체에게 에어컨 공사 및 유리공사 등에 대한 공사대금을 실제로 지급하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

(5) OO애드 관련

구 소득세법 제97조 제1항 제2호에서 필요경비의 일종으로 규정하고 있는

자본적 지출액 등으로 대통령령이 정하는 것은 구 소득세법 시행령 제163조 제3항 제

1호, 제3호에서 '소득세법 시행령 제67조 제2항을 준용하여 계산한 자본적 지출이나,

양도 자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용'으로 규정하고 있고,

구 소득세법 시행령 제67조 제2항은 '자본적 지출'에 관하여 '사업자가 소유하는 감가

상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하

여 지출한 수선비'로 정의하고 있으므로, 결국 필요경비의 일종으로서 자본적 지출 등

에 해당하려면 양도 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기

위하여 지출한 수선비나 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용에 해당

하여야 한다.

그런데 원고가 위와 같이 자본적 지출이라고 주장하는 간판제작비용은 건물의 내용연수를 연장시키거나 건물의 가치를 현실적으로 증가시키거나 용도변경, 개량 또

는 이용편의를 위해 지출한 것이라기 보다는 건물 본래 기능을 유지하기 위한 비용 즉

건물의 수익적 지출에 해당하므로 필요경비에 포함된다고 볼 수 없다.

설령 그렇지 않다고 하더라도 갑 제12호증의 기재에 의하면 OO애드의 대표 박PP이 2013. 6. 7. 원고에게 이 사건 건물 옥내외간판 일체를 Q,QQQ만 원에 제작하여 납품한 사실이 있다는 내용의 확인서를 작성해 준 사실은 인정할 수 있으나, 위 확인서가 이 사건 건물 신축 후 10여년이 지난 이후에나 작성된 것이고, 그 당시 옥내 외간판 대금을 지급하였음을 인정할 만한 금융자료를 제시하지 못하고 있는 사정을 고려하면, 원고가 위 공사대금을 실제로 지급하였음을 인정하기 어렵다.

2) 환산취득가액 적용의 위법성 여부

구 소득세법 제114조 제7항은 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수

없는 경우에는 취득가액을 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가

액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환

산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수

있도록 규정하면서, 구 소득세법 시행령 제176조의2 제3항에서 구 소득세법 제114조

제7항에 따라 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 ① 취득일 전후 각 3개월

이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우에는 그

가액(매매사례가액), ② 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정

평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에

는 그 감정가액의 평균액(감정가액), ③ 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액(환산

가액), ④ 기준시가의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의하도록 정하고 있다.

그런데 이 사건 건물의 경우 매매사례가액이나 감정가액에 관한 자료가 없으므로, 피고가 환산가액을 적용하여 이 사건 건물의 취득가액을 산정할 수 밖에 없는바,

피고가 이 사건 건물의 취득가액을 산정함에 있어 환산가액을 적용한 것이 위법하다고

볼 수는 없다.

3) 취득세 등 누락된 비용의 필요경비 인정여부

구 소득세법 제97조 제2항, 구 소득세법 시행령 제163조 제3항, 제6항에 의하면,

자산의 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 양도차익의 산정에서 공제할 수 있는 필요경비에는 그 자산의 자본적 지출액이나 소유권확보를 위하여 직접 소요된 소송비용 등을 포함시킬 수 있으나, 자산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액에 의하여 그 취득가액을 산정하는 경우 취득가액 외의 필요경비는 취득 당시 부동산 기준시가의 3%(3/100)에 해당하는 금액, 즉 개산공제액만을 인정할 수 있을 뿐이다.

앞서 본 바와 같이 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액에 의

하여 이 사건 건물의 취득가액을 산정하는 경우에 있어서, 이 사건 건물의 양도차익을

산정하는 과정에서 공제할 수 있는 취득가액 외의 필요경비는 이 사건 건물의 취득 당

시 기준시가를 기준으로 계산한 개산공제액 뿐이므로, 원고의 각 주장과 같은 이 사건

건물에 대한 취득세 등의 필요경비에 대해서는 그 실제적인 지출 여부를 따져볼 필요

없이 필요경비로서 공제할 수 없다.

4) 신뢰보호의 원칙 위반 여부

일반적으로 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙이 적용되기 위하여는, 첫째, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해 표명을 하여야 하고, 둘째, 납세자가 과세관청의 견해 표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 셋째, 납세자가 그 견해 표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 넷째, 과세관청이 위 견해 표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 할 것이고, 한편, 조세법령의 규정내용 및 행정규칙 자체는 과세관청의 공적 견해 표명에 해당하지 아니한다(대법원 2003. 9. 5. 선고 2001두403 판결 참조). 따라서 피고가 조세법령이 변경됨으로 인해 변경된 과세 기준을 적용하여 이 사건 처분을 한 것을 신뢰보호의 원칙에 반하는 위법한 처분이라고 볼 수는 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한

다.