인천지방법원 2017.1.26. 선고 2015가합6667 판결

원고는 인천 연수구 D건물(이하 '이 사건 집합건물'이라 한다) 중 제에이치동(이하 '이 사건 상가'라 한다) 제1층 제상가 40호의 구분소유자이고, 피고는 이 사건 상가의 구분소유자들로 구성된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 한다)에 의한 관리단이다.

나. 2014. 4. 27.자 임시 관리단집회의 소집 및 결의 과정

1) C은 '이 사건 집합건물 상업시설 운영위원회 구성 추진위원회'를 구성하여 2014. 3. 18. 이 사건 집합건물 제비동 내지 제에프동 각 1층에 위치한 상가와 이 사건 상가, 제지동의 상가 구분소유자 중 송도국제도시개발 유한회사(이하 '송도국제도시개발'이라 한다)를 제외한 나머지 구분소유자들에게 "집합건물법 제33조 및 상업시설 관리규약에 따라 업무시설과 별도로 상업시설 관리인 및 운영위원회를 구성하기 위하여 2014. 3. 28. 15:00경 제지동 1층 푸드코트에서 임시 관리단집회를 개최할 예정이고, 안건은 '이 사건 집합건물 상업시설 운영위원회 및 위원장 선임'이다."라는 취지의 임시 관리단집회 소집통지를 하고, 2014. 3. 28. 임시 관리단집회를 개최하였다.

2) C 등은 2014. 4. 10.경 "2014. 3. 28.자 임시 관리단집회 개최결과, 상업시설(상가) 전체 구분소유자 54%에 해당하는 6,556.664㎡가 참석하였고, 4명의 후보가 입후보하여 최다득표자 2인인 C(87% 득표), E(5.4% 득표)이 각 운영위원으로 선출되었으며, 이 중 운영위원장 선임 결의를 거쳐 C(97% 찬성)이 운영위원으로 선출되었다."라는 취지의 공고를 하였다.

3) C 등은 남인천세무서장에게 '이 사건 집합건물 상업시설(제지동, 제에이치동) 운영위원회' 명의의 고유번호부여 신청을 하였다가 2014. 3. 28.자 임시 관리단집회 결의에 송도국제도시개발을 참여시키지 아니하여 '구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수' 요건을 충족하지 못하였으므로 이를 보완하라는 취지의 보정권고를 받자, 2014. 4. 18.경 다시 이 사건 집합건물 제비동 내지 제에프동 각 1층에 위치한 상가와 제지동 및 이 사건 상가의 구분소유자들과 임차인들에게 "2014. 4. 27. 13:00경 제지동 1층 푸드코트에서 임시 관리단집회를 한 번 더 개최할 예정이고, 안건은 '이 사건 집합건물 상업시설 관리단 집회 의장 선출, 이 사건 집합건물 상업시설 운영위원 및 위원장 선출'이다."라는 취지의 임시 관리단집회 소집통지를 하고, 2014. 4. 27. 임시 관리단집회를 개최하였다.

4) 위 2014. 4. 27.자 임시 관리단집회에서 C을 이 사건 집합건물 상업시설(제지동, 제에이치동)의 운영위원장으로 선임하는 결의가 이루어졌고, 위 결의에 따라 C은 이 사건 상가의 관리인 권한을 행사하였다.

다. 2015. 9. 18.자 임시 관리단집회의 소집 및 결의

1) 이후 원고는 C을 상대로 하여 인천지방법원 2015카합10051호로 이 사건 상가의 관리인으로서의 직무집행정지를 구하는 가처분 신청을 하였는데, 위 법원은 2015. 7. 17. '이 사건 집합건물의 제지동 및 이 사건 상가는 별개의 건물로서 각기 별개의 관리단이 성립되는 것이고, 각 관리단의 대표자 선임 결의도 별개로 이루어져야 하는데, 이 사건 집합건물의 제지동 및 이 사건 상가의 구분소유자들은 2014. 4. 27.자 임시 관리단집회를 개최하여 통합관리단 대표자로 C을 선임하기로 결의함에 있어, 그 결의요건의 충족 여부를 동별로 따져보지 않은 채 이 사건 집합건물의 제지동 및 이 사건 상가 전체 구분소유자들의 과반수 및 의결권의 과반수만을 기준으로 결의를 하였는바, 이 사건 상가의 구분소유자는 총 64명, 전유부분 면적합계는 총 8,558.838㎡인데, C을 관리인으로 선임한다는 취지의 결의에 참여한 구분소유자는 총 24명(위임장 22명 + 참석자 2명), 의결권은 3,974.383㎡(위임장 3,887.939㎡ + 참석자 86.44㎡)에 불과하므로, C을 이 사건 상가의 관리인으로 선임한 결의는 이 사건 상가 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수 요건을 충족하지 못하였다'라는 이유로 본안판결 확정시까지 위와 같이 선출된 C의 직무집행을 정지한다는 내용의 결정(이하 '이 사건 결정'이라 한다)을 하였다.

2) 이에, 당시 이 사건 상가의 구분소유자 70명 중 16명은 2015. 7. 22.부터 2015. 7. 30.까지 사이에, 이 사건 상가의 임시 관리단집회 소집 청구에 동의하고 F에게 이를 위임한다는 내용의 '위임장'을 이 사건 상가 제1층 제상가 10호의 구분소유자인 F에게 교부하였다.

3) F은 이 사건 상가 구분소유자 중 5분의 1 이상의 위임을 받았음을 전제로 2015. 8. 13. 이 사건 상가 구분소유자들과 임차인들에게 "C에 대한 이 사건 상가 관리인 선임의 건' 등을 안건으로 하는 2015. 9. 18. 임시 관리단집회를 소집한다."라는 내용의 소집통지 및 공고를 하였고, 위 소집통지에 따라 2015. 9. 18. 임시 관리단집회(이하 '이 사건 임시 관리단집회'라고 한다)가 개최되었다.

4) 이 사건 임시 관리단집회에서 C이 이 사건 상가의 구분소유자(의결권 보유자) 71명1) 중 38명(직접 참석 2명 + 위임에 의한 의결권 행사 36명) 및 이 사건 상가 의결권 면적 8,558.838㎡ 중 4,741.968㎡의 찬성을 얻은 것으로 집계되어 피고의 관리인으로 선임되었다(이하 이 사건 임시 관리단집회에서 이루어진 결의를 '이 사건 결의'라 한다).

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2, 10호증(을 제1호증과 같다), 을 제2, 3, 4, 5, 19, 20, 21호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 당사자의 주장

가. 원고

다음과 같은 이유로 이 사건 임시 관리단집회에서 C을 피고의 관리인으로 선임한 이 사건 결의는 효력이 없으므로 이 사건 결의가 무효임의 확인을 구하고, 그렇지 않다고 하더라도 위 결의는 소집 절차나 결의 방법이 법령에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우에 해당하므로 취소되어야 한다.

1) F이 집합건물법 제33조에 의하여 소집결의를 하려면 이 사건 상가 구분소유자 5분의 1 이상의 찬성이 필요한데, F은 이 사건 상가 구분소유자 16명으로부터 이 사건 임시 관리단집회 소집 안건이 기재되어 있지 않은 위임장을 제출받아 본인 포함 총 17명의 소집결의가 있었던 것으로 하였는바, F은 이 사건 상가 구분소유자 16명으로부터 소집권한을 위임받지 않은 해 이 사건 임시 관리단집회를 소집하였으므로, 정당한 소집권자에 의한 소집통지가 이루어졌다고 볼 수 없다.

2) 이 사건 결의를 위한 의결정족수는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수라고 할 것인데(집합건물법 제38조 제1항), ① 이 사건 임시 관리단집회에서 C을 피고의 관리인으로 선임하는 안건을 찬성하는 내용으로 집계된 투표용지 2장은 여러 개의 전유부분을 소유하고 있는 구분소유자로부터 그 중 하나의 전유부분을 임차한 임차인이 행사한 것으로, 구분소유자 1인이 여러 개의 전유부분을 소유하고 있고, 각 전유부분에 대하여 서로 다른 점유자가 점유하고 있는 경우 그 중 하나의 전유부분을 임차한 임차인이 이 사건 임시 관리단집회에서 의결권을 행사하기 위해서는 집합건물법 제37조 제2, 3항을 유추 적용하여 사전에 의결권 행사자로 지정되어 있어야 하는데, 이들이 의결권 행사자로 지정되지 않았음은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 이를 찬성표에서 제외하여야 할 것이고, ② 이 사건 임시 관리단집회 당시 H은 이 사건 상가 구분소유자 또는 임차인 중 34명으로부터 위임장을 받아 C을 피고 관리인으로 선임하는 안건에 반대하는 투표용지를 제출하였는데, 위 구분소유자(임차인) 중 적어도 8명(I, J, K, L, M, N, O, P)은 F, Q에게도 위임장을 교부하여 이중으로 의결권이 행사되었으므로, 피고가 찬성표로 처리한 38표 중 위와 같은 이유로 무효인 10표(2표 + 8표)를 제외하면 찬성 의결권 수는 28표에 불과하여 의결권의 과반수에 미치지 못하므로, 이 사건 결의는 의결정족수를 충족하지 못하였다.

나. 피고

1) 집합건물법상 관리단집회 소집결의 동의 방법에는 아무런 제한이 없으므로, F이 이 사건 상가 구분소유자 16명으로부터 이 사건 상가의 임시 관리단집회 소집 청구에 동의하고 F에게 이를 위임한다는 내용의 '위임장'을 징구하여 이 사건 임시 관리단집회를 소집한 이상, 위 위임장에 이 사건 임시 관리단집회 소집 안건이 기재되어 있지 않다는 이유만으로 구분소유자들의 이 사건 임시 관리단집회 소집결의 효력에 영향을 미친다고 볼 수 없다.

2) 구분소유자 1인이 여러 개의 전유부분을 소유하고 있고, 각 전유부분의 점유자가 각각의 의결권을 행사한 경우, 전유부분이 수인의 공유에 속하는 경우 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정하여야 하고, 협의가 이루어지지 않을 경우 전유부분 지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하거나 전유부분 지분의 과반수를 가진 자가 의결권 행사자가 된다는 대법원 결정의 취지에 따라, 해당 구분소유자의 전유면적 중 과반수 이상의 면적을 점유하는 임차인을 의결권 행사자로 보는 것이 타당한데, 이 사건 결의에 찬성하는 것으로 집계된 투표용지 2장은, 해당 구분소유자의 전유부분 면적 중 과반수 이상의 면적을 점유한 임차인이 그 의결권을 행사한 것이므로 유효하다.

3) 이 사건 임시 관리단집회 전 위 8명의 임차인은 H에게 한 의결권 위임을 철회한다는 내용의 위임철회서를 피고에게 제출하였으므로, F과 Q이 행사한 위 8명의 의결권이 이중으로 행사된 것이 아니고, 특히 위 8명 중 O, P의 경우에는 점유하고 있는 면적이 해당 구분소유자 보유 면적의 과반에 미달하여 의결정족수 산정에 포함하지 아니하였으므로, 의결정족수는 충족된다.

3. 판단

가. 소집정족수 미달 주장에 관한 판단

1) 피고의 관리인이 선임되지 않은 상태에서, C이 2014. 4. 27.자 임시 관리단집회에서 이 사건 상가를 비롯한 상업시설 운영위원장으로 선임되어 이 사건 상가의 관리인 권한을 행사하다가 이 사건 결정에 의하여 그 직무집행이 정지된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 임시 관리단집회 소집 당시 이 사건 상가의 관리인은 존재하지 않았던 것으로 볼 수 있다. 그런데 집합건물법 제33조 제4항은 '관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단 집회를 소집할 수 있다'라고 규정하고 있으므로, 이 사건 임시 관리단집회 소집은 이 사건 상가 구분소유자 중 5분의 1 이상에 의해서 이루어지거나 이 사건 상가 구분소유자 중 5분의 1 이상의 동의를 얻은 사람에 의하여 이루어져야 한다.

2) 이 사건 집합건물 상업시설(제지동, 제에이치동) 운영위원회는 2014. 4. 27. 임시 관리단집회를 개최하여 C을 운영위원장으로 선출하는 결의를 하였고, 이에 따라 C은 이 사건 상가의 관리인 권한을 행사하였는데, C은 2015. 7. 17. 인천지방법원 2015카합10051호 직무집행정지가처분 사건에서 '이 사건 집합건물의 제지동 및 이 사건 상가는 별개의 건물로서 각기 별개의 관리단이 성립되는 것이고, 각 관리단의 대표자 선임 결의도 별개로 이루어져야 하는데, 통합관리단 대표자로 C을 선임하기로 결의는 이 사건 상가 구분소유자의 의결정족수를 충족하지 못하였다'는 이유로 이 사건 상가의 관리인으로서의 직무집행을 정지한다는 내용의 가처분 결정을 받은 사실, 그러자 F은 이 사건 상가 구분소유자 16명으로부터 이 사건 상가의 임시 관리단집회 소집 청구에 동의하고 F에게 이를 위임한다는 내용의 '위임장'을 교부받아 2015. 8. 13. 이 사건 임시 관리단집회 소집공고를 게시한 사실은 앞서 본 바와 같다.

위 인정사실에 의하면, F에게 위와 같은 위임장을 교부한 구분소유자들은 C을 피고의 관리인으로 선출하기 위한 관리단집회를 개최하려 한다는 것을 분명하게 인식한 상태에서 이 사건 임시 관리단집회 소집에 대하여 동의의 의사표시를 하였다고 보일 뿐만 아니라, 집합건물법은 구분소유자들이 집합건물법 제33조 제4항에 따라 관리단집회를 소집할 때의 절차, 형식 및 방법 등에 관하여 아무런 제한을 두고 있지 않으므로, 단지 이 사건 상가 구분소유자들이 F에게 교부한 위 위임장에 이 사건 임시 관리단집회 소집 안건이 기재되어 있지 않다는 사정만으로 이 사건 임시 관리단집회를 소집하는 데 동의한 구분소유자 의사의 진정성을 섣불리 부정할 수는 없다.

3) 따라서 이 부분 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

나. 의결정족수를 충족하였는지 여부에 관한 판단

1) 관리단집회의 의결정족수는 구분소유자의 과반수 및 각 구분소유자가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른 의결권의 과반수 요건을 동시에 충족하여야 한다(집합건물법 제38조 제1항).

이 사건 임시 관리단집회 당시 이 사건 상가의 구분소유자 수는 71명이고, 이 사건 상가의 전체 전유부분 면적이 8,558.838㎡인 점은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 결의가 의사정족수를 충족하려면 구분소유자 및 의결권의 과반수인 구분소유자 36명과 전유부분 면적 4,279.419㎡ 이상의 찬성이 있어야 한다.

그런데 원고가 이 사건 결의는 위 의결정족수 요건 중 '구분소유자의 과반수 찬성' 부분을 충족하지 못하였다고 주장하므로, 그에 관하여 살펴본다.

2) 수 개의 전유부분을 소유한 구분소유자로부터 그 중 하나의 전유부분을 임차한 임차인이 이 사건 결의에 찬성한 것의 효력에 관하여

가) 갑 제10호증, 을 제2, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① R은 이 사건 상가 제1층 제상가 제23호와 35호를 소유하고 있는데, 그 중 23호를 S에게, 35호를 T에게 임대하여 S이 23호를, T이 35호를 점유하고 있는 사실, S은 Q에게, T은 H에게 각 의결권 위임장을 작성해 주어 이 사건 임시 관리단집회에서 Q은 이 사건 결의에 찬성하는 내용의 투표용지를, H은 이 사건 결의에 반대하는 내용의 투표용지를 각 제출한 사실, ② 송도국제도시개발은 이 사건 상가 제1층 제상가 102호 외 15개 호실을 소유하고 있는데, 각 전유부분의 임차인들은 의결권 위임장[U(수임인 E), V(수임인 Q), W(수임인 F), X(수임인 H), Y(수임인 Z)]을 작성해 주거나 직접 참석(AA)하여 이 사건 임시 관리단집회에서 이 사건 결의에 찬성(E, Q, F)하거나 반대(H, Z, AA)하는 내용의 투표용지를 제출한 사실, ③ 피고는 R과 송도국제도시개발이 소유하고 있는 각 전유부분 면적 합계 중 과반수 이상의 면적을 점유하고 있는 임차인인 S(구분소유자 R), W(구분소유자 송도국제도시개발)를 의결권 행사자로 보아, R, 송도국제도시개발을 이 사건 결의에 동의한 구분소유자로 포함한 사실을 인정할 수 있다.

나) 구분소유자 1인이 여러 개의 전유부분을 소유하고 있는데, 각 전유부분의 점유자가 각각의 의결권을 행사한 경우 그 의결권 행사를 어떻게 볼 것인지에 관하여는 집합건물법상 아무런 규정을 두고 있지 않다. 그러나 집합건물법상 의결권에 관한 관련 규정 및 아래와 같은 이유에서 구분소유자 1인이 소유한 여러 개의 전유부분의 임차인들이 서로 다르게 의결권을 행사하는 경우에는, 의결권 행사자를 정하여 그 구분소유자의 의결권을 행사하여야 한다고 봄이 타당하다.

(1) 집합건물법상 점유자의 의결권 행사를 인정하는 조항들(제16조 제2항, 제24조 제4항, 제26조의3 제2항)은 모두 그 문언상 '관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다'고 규정하고 있어, 점유자의 의결권이 고유의 의결권이 아니라 '그 구분소유자의 의결권'을 대신 행사하는 것임을 분명히 하고 있다. 따라서 구분소유자 1인이 여러 개의 전유부분을 소유하고 있고, 구분소유자의 승낙을 받아 각 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우 각 전유부분의 임차인들이 행사하는 의결권이 '구분소유자의 의결권'인 이상 임차인들이 점유부분 면적비율로 개별적으로 의결권을 분할하여 행사할 수는 없다고 보아야 한다.

(2) 집합건물법 제37조 제3항은 '구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 한다'고 규정하고 있으므로, 구분소유자 1인이 여러 개의 전유부분을 소유하고 있고, 구분소유자의 승낙을 받아 각 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에도 위 규정을 유추 적용하여야 한다고 봄이 타당하다. 다만 위 법 조항의 취지에 비추어 볼 때 임차인들이 의결할 안건에 의사가 일치한 경우에는 설령 각 전유부분의 임차인들 사이에서 의결권 행사자를 정하지 아니하였다고 하더라도 그 의결권 행사를 무효로 볼 필요는 없다고 할 것이다.

(3) 1인의 구분소유자가 여러 개의 전유부분을 소유하고 있고, 그 1인의 승낙을 받아 각 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 이 사건에서 각 전유부분의 점유자들을 공유자로 볼 수는 없으므로, 전유부분의 공유자가 협의가 이루어지지 않을 경우 공유물의 관리에 관한 민법 제265조에 따라 전유부분 지분의 과반수로써 의결권 행사자를 정하여야 한다는 대법원 2008. 3. 27.자 2007마1734 결정은 이 사건에 그대로 원용하기에 적절하지 아니한다.

다) R과 송도국제도시개발이 각 소유하고 있는 각 전유부분의 임차인들이 의결권 행사자를 지정하지 않고 각자 서로 다르게 의결권을 행사하였음은 앞서 본 바와 같으므로, 위 임차인들 전원의 의결권은 이 사건 결의에 찬성하는 구분소유자 수에서 제외하여야 한다.

3) 의결권 위임 내지 대리행사의 효력이 부정되는 경우

가) 갑 제12호증, 을 제3, 5, 6, 8호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 상가의 임차인들인 I, J, K, L, M, N, O, P은 H에게 이 사건 결의에 관한 권한을 위임한 사실, ② 그 후 위 임차인들은 피고 측에게 '수임인 H에게 이 사건 결의에 관한 권한을 위임해준 것을 철회합니다'라고 기재된 위임철회서를 제출한 사실, ③ 이후 위 임차인 중 I, J, N는 F에게, K, L, M, O, P은 Q에게 의결권 행사 위임장을 제출한 사실, ④ F, Q, H은 이 사건 결의에서 각 위임받은 위 임차인들의 의결권을 대리하여 F, Q은 찬성의 의사표시를, H은 반대의 의사표시를 한 사실, ⑤ 피고는 위 임차인 중 I, J, K, L, M, N의 의결권 행사가 적법하다고 보아 이를 이 사건 결의에 동의한 구분소유자 수에 포함한 사실을 인정할 수 있다.

나) 집합건물법 제38조 제2항은 "의결권은 서면 또는 대리인에 의하여 행사할 수 있다"라고 규정하고 있을 뿐 의결권 대리행사 권한의 수여 및 철회의 방법에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않다. 그러나 의결권 대리행사 권한의 수여가 상대방 있는 의사표시인 점에 비추어 그것을 철회하는 경우에도 수여받은 상대방이 그 의사의 진의를 알 수 있는 방법에 의하여야 한다고 보는 것이 타당하다고 할 것인데, 피고 측이 이 사건 임시 관리단집회가 열리기 전 또는 집회 당시 H에게 위 위임장철회서를 적절한 방법으로 제출하거나 행사하여 H으로 하여금 위 위임철회서의 진의 여부를 확인하게 하였다는 점을 인정할 만한 증거가 없다. 오히려 H의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, H이 이 사건 임시 관리단집회 총회 당일 피고 측이 제출받은 위임철회서를 보여달라고 하여 위 서류의 내용을 확인하고자 하였으나, 피고 측에서 이를 거부한 사실이 인정될 뿐이다. 따라서 H에게 이 사건 결의에 관한 권한을 위임한 이 사건 상가의 임차인들이 피고 측에게 위임철회서를 제출한 것만으로는 위 임차인들의 위임 철회의 의사표시가 수임인에게 적법하게 도달하였다고는 보기 어렵고, 민법 제119조는 "대리인이 수인인 때에는 각자가 본인을 대리한다"고 규정하여 대리권을 수인에게 수여하는 것도 가능한 것으로 규정하고 있으므로, 단순히 다른 사람에게 같은 내용의 대리권을 수여하였다는 것만으로는 대리권의 수여를 철회한다는 의사표시가 있었다고 볼 수 없다.

다) 따라서 이 사건 상가의 임차인들인 I, J, K, L, M, N의 H에 대한 의결권 위임 철회가 부적법한 이상 수인의 대리인이 같은 절차에서 의결권을 행사한 경우 그 의결권 행사는 중복으로 인하여 무효라고 봄이 타당하므로, F, Q이 I, J, K, L, M, N를 대리하여 의결권을 행사한 6표의 효력도 인정할 수 없다(피고는 Q이 O, P을 대리하여 행사한 의결권은 효력이 없다고 보아 이 사건 결의에 동의한 구분소유자 수에 포함하지 않았다).

다. 소결

그렇다면 이 사건 결의는 전체 이 사건 상가 구분소유자 71명 중 30표[38표 - 8표(이 사건 상가 임차인 I2), J3), S4), K5), L6), M7), N8), W9))]의 찬성만을 얻어 의결정족수를 충족하지 못하였으므로 절차상이나 내용상으로 그 흠이 중대하여 무효라고 할 것인데, 피고가 이를 다투고 있는 이상 원고로서는 그 확인을 구할 이익이 있다 할 것이다.

4. 결론

원고의 주위적 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.