심사양도2009-0257 (2009.12.31)

신축주택에 대한 양도소득세 감면

신축주택의 사용승인 또는 사용검사를 받을 당시 전용면적이 149제곱미터 이상이고, 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 경우 고급주택에 해당되어 양도소득세 감면을 받을 수 없음

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1.원고의 청구를 기각한다.

2.소송비용은 원고의 부담으로 한다.

피고가 2009. 3. 15. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 65,202,000원의 부과처분을 취소한다.

1.처분의 경위

가. 원고는 □□주택조합(이하, '이 사건 주택조합'이라 한다)의 조합원(기존주택 28동 6호 소유)으로 2000. 4. 27. ○○ ○○구 ○○3동 1091 외 3 필지 ○○ ☆☆ 아파트(구 ◇◇ 아파트) 118동 304호(전용면적 156.876㎡. 이하 '이 사건 신축주택'이라 한다)를 조합원 공급분으로 공급받는 계약을 체결하여 대금을 정산하고, 2002. 10. 31. 이 사건 신축주택에 대한 사용승인을 받았다.

나. 그 후 원고는 2006. 12. 19. 이 사건 신축주택을 1,021,000,000원에 양도하고, 그 무렵 피고에게 이 사건 신축주택의 양도에 조세특례제한법(2002. 12. 11. 법률 제 6762호로 개정되기 전의 것, 이하 '구법'이라 한다) 제99조의3, 같은 법 시행령 제99조의3 제3항의 양도소득세 과세특례가 적용되어 양도소득세 54,685,903원이 전액 감면되어야 한다는 취지의 양도소득세 감면신청을 하였다.

다. 그 후 피고는 2009. 3. 15. 원고에게 이 사건 신축주택은 구법 제99조의3 제1항 제2호에서 정한 자기가 건설한 신축주택에 해당하나, 그 전용면적이 156.876㎡이고 양도 당시의 실지 거래가액이 1,021,000,000원으로서 양도 당시의 고급주택 기준인 전용 면적 149㎡ 및 양도 당시의 실지 거래가액 6억 원을 초과하여 이 사건 신축주택의 양도에는 양도소득세 과세특례가 적용될 여지가 없다는 이유로 2006년 귀속 양도소득세 65,202,000원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 갑 제6 내지 8호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2.이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

(1) 구법 제99조의3 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제99조의3 제3항의 규정 취지를 고려하면, 이 사건 신축주택의 양도에도 구법 제99조의3 제1항 제1호의 양도소득세 과세특례가 적용되고, 이러한 경우 고급주택의 판정 기준은 주택건설업자와 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날을 기준으로 하여야 한다. 그런데, 원고와 이 사건 주택조합 사이에 체결된 매매계약의 최초 체결일인 2000. 4. 7. 혹은 변경계약 체결일인 2002. 9. 27. 당시의 구 조세특례제한법 시행령 제156조 제2호에 의하면, 고급주택은 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도 당시의 실지 거래가액이 6억 원을 초과할 것을 요구하고 있으므로, 이 사건 신축주택의 양도는 위 요건을 충족하지 못하여 고급주택의 양도에 해당하지 않는다. 따라서 이 사건 신축주택의 양도는 구법 제99조의3 제1항 제1호 소정의 신축주택의 양도에 해당하여 양도소득세 전액이 감면되어야 함에도 이와 다른 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 가사 이 사건 신축주택의 양도가 구법 제99조의3 제1항 제2호 소정의 신축주택 의 양도에 해당하여 신축주택의 사용승인일 당시의 고급주택 기준에 의하여 고급주택 여부를 판단하여야 한다 하더라도, 조세특례제한법(2002. 12. 11. 법률 제6762호) 부칙 제29조의 입법취지, 조세형평 및 법적 안정성의 원칙에 의하면, 고급주택의 판단기준 중의 하나인 시가 6억 원 초과 여부는 사용승인일 당시의 신축주택의 시가에 의하여 판단하여야 하므로, 분양가가 402,325,000원으로서 사용승인일 당시의 시가가 6억 원에 미달하고 있는 이 사건 신축주택의 양도는 고급주택의 양도에 해당하지 않는다. 따라서 이 사건 신축주택의 양도는 구법 제99조의3 제1항 제2호 소정의 신축주택의 양도에 해당하여 양도소득세 전액이 감면되어야 함에도 이와 다른 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

(3) 원고는 2000. 4. 27. 이 사건 주택조합과 이 사건 신축주택에 관하여 매매계약을 체결할 당시 차후 이 사건 신축주택을 양도할 경우 구법 제99조의3 제1항 제1호, 구 조세특례제한법 시행령 제156조 제2호에 의하여 양도소득세 과세특례 적용 대상이라 고 신뢰하였는데, 사후에 구 조세특례제한법 시행령 제156조 제2호를 개정하면서 고급 주택의 판정 기준이 되는 전용면적 요건을 완화시켜 결과적으로 양도소득세 과세특례 의 적용범위를 축소시킨 것은 납세자의 신뢰를 부당하게 침해하는 것으로서 위법하다.

나. 관계법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 첫째주장에대하여본다.

살피건대, 구법 제99조의3 제1항 제2호, 조세특례제한법(2002. 12. 11. 법률 제6762호로 개정된 것) 부칙 제29조 제1항, 소득세법(2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제89조 제3호는, 거주자가 자기가 건설하여 신축주택취득기간(2001. 5. 23.부터 2003. 6. 30.까지) 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 도는 도시재개발법에 의한 재개발 조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)을 그 취득일로 부터 5년 이내에 양도하는 때에는 위 양도에 따른 양도소득세 전액을 감면하되, 다만 거주자가 자기가 건설한 신축주택의 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용하여 위 신축주택이 위와 같은 기준의 고급주택에 해당하는 경우에는 위 양도소득세 감면대상에서 제외하도록 규정하고 있다.

그런데, 앞서 설시한 증거들에 의하면, 이 사건 주택조합은 주택재건축을 위하여 주택건설촉진법에 의하여 설립된 조합으로서 1999. 11. 3. ○○ ○○구청장으로부터 ○○ ○○구 ○○동 1091 외 3필지 지상에 아파트 2176세대를 신축하는 등을 내용으로 하는 주택건설사업계획승인을 받은 사실을 인정할 수 있고, 원고가 이 사건 주택조합의 조합원(기존주택 28동 6호 소유)으로서 2000. 4. 27. 이 사건 신축주택(전용면적 156.876㎡)을 조합원 공급분으로 공급받는 계약을 체결하여 대금을 정산하고, 2002. 10. 31. 이 사건 신축주택에 대한 사용승인을 받은 후 2006. 12. 19. 이 사건 신축주택을 1,021,000,000원에 양도한 사실은 앞서 제l항에서 살펴 본 바와 같으므로, 이 사건 신축주택의 양도는 이 사건 주택조합의 조합원인 원고가 스스로 건설하여 신축주택취득기간(2001. 5. 23.부터 2003. 6. 30.까지) 내에 사용승인을 받은 신축주택을 취득일로부터 5년 이내에 양도한 경우(즉 구법 제99조의3 제1항 제2호)에 해당하고, 따라서 위 신축주택이 그 사용승인일 당시의 고급주택 판정기준에 따른 고급주택에 해당하지 아니하는 한 그 양도소득세 전액을 감면받을 수 있을 것이다.

한편, 이 사건 신축주택의 사용승인 또는 사용검사를 받을 당시에 시행되던 구 소득세법 시행령(2002. 10. 1. 대통령령 제17751호로 개정된 것) 제156조 제2호에 의하면, 공동주택의 경우 고급주택은 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함)이 149㎡ 이상이고 양도 당시의 실지거래가액이 6억 원을 초과하는 것을 말한 다고 규정하고 있으므로, 주택의 전용면적이 156.876㎡이고 양도 당시의 실지 거래가액이 1,021,000,000원인 이 사건 신축주택은 위 고급주택의 기준을 충족한다고 할 것이다.

따라서, 이 사건 신축주택의 양도는 고급주택의 양도에 해당하여 위 양도소득세 과세특례가 적용되지 아니한다고 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 둘째주장에대하여본다.

앞서 (1)항에서 본 바와 같이, 구법 제99조의3 제1항 제2호, 조세특례제한법(2002. 12.11. 법률 제6762호로 개정된 것) 부칙 제29조 제1항, 소득세법(2002. 12. 18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제89조 제3호는, 거주자가 자기가 건설하여 신축주택취득기간(2001. 5. 23.부터 2003. 6. 30.까지) 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 도는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 때에는 위 양도에 따른 양도소득세 전액을 감면 하되, 다만 거주자가 자기가 건설한 신축주택의 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용하여 위 신축주택이 위와 같은 기준의 고급주택에 해당하는 경우에는 위 양도소득세 감면대상에서 제외하도록 규정하고 있고, 이에 관하여 이 사건 신축주택의 사용승인일인 2002. 10. 31. 시행되던 구 소득세법 시행령(2002. 10. 1. 대통령령 제17751호로 개정된 것) 제156조 제2호는 공동주택의 경우 고급주택은 전용 면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함)이 149㎡ 이상이고 또 양도 당시의 실지거래가액이 6억 원을 초과하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 따라서 이 사건 신축주택의 양도가 양도소득세 과세특례 적용 배제 사유인 고급주택의 양도에 해당하는지 여부를 판단하는데 있어서 하나의 기준이 되는 '실지거래가액'은 '사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 실지거래가액'이 아니라 '양도 당시의 실지거래가액' 을 말하고, 이는 소득세법 제89조 제3호의 위임을 받아 같은 법 시행령 제156조 제2호가 규정한 것으로서 1997년 외환위기 이후 침체된 국내 건설경기의 부양과 함께 적절한 양도소득세 감면 범위의 획정이라는 위 각 관련 규정의 입법취지를 고려하면 특별히 위임입법의 한계를 일탈하거나 납세자의 신뢰이익 흑은 법적 안정성을 저해한다고 보기 어려우며, 고급주택의 기준을 일부 초과하는 경우에 모든 양도소득세 감면 혜택을 박탈하게 된다고 하더라도 이는 조세정책에 따른 입법재량의 범위에 속한다고 보여 조세형평에 위반된다고 보기는 어렵다. 따라서 이에 반하는 원고의 이 부분 주장도 받아들이기 어렵다.

(3) 셋째주장에대하여본다.

살피건대, 법률의 개정 시 구법 질서에 대한 당사자의 신뢰가 합리적이고도 정당하며 법률의 개정으로 야기되는 당사자의 손해가 극심하여 새로운 입법으로 달성하고자 하는 공익적 목적이 그러한 당사자의 신뢰의 파괴를 정당화할 수 없다면 그러한 새 입법은 신뢰보호의 원칙상 허용될 수 없다. 그러나 사회 환경이나 경제 여건의 변화에 따른 필요성에 의하여 법률은 신축적으로 변할 수밖에 없고, 변경된 새로운 법질서와 기존의 법질서 사이에는 이해관계의 상충이 불가피하다. 따라서 국민이 가지는 모든 기대 내지 신뢰가 헌법상 권리로서 보호될 것은 아니고, 신뢰의 근거 및 종류, 상설된 이익의 중요성, 침해의 방법 등에 의하여 개정된 법규・제도의 존속에 대한 개인의 신뢰가 합리적이어서 권리로서 보호할 필요성이 인정되어야 한다. 그리고 조세법의 영역에 있어서는 국가가 조세・재정정책을 탄력적・합리적으로 운용할 필요성이 매우 큰 만큼, 조세에 관한 법규・제도는 신축적으로 변할 수밖에 없다는 점에서 납세의무자로서는 구 법 질서에 의거한 신뢰를 바탕으로 적극적으로 새로운 법률관계를 형성하였다든지 하 는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 세율 등 현재의 세법이 변함없이유지되리라고 기대하거나 신뢰할 수는 없다(헌법재판소 1998. 11. 26. 선고 97헌바58 결정 등 참조).

그런데, 이 사건의 경우 비록 고급주택의 판정 기준에 관한 구 소득세법 시행령 제156조 제2호가 2002. 10. 1. 대통령령 제17751호로 개정 되면서 종래 공동주택의 경우에 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함)이 165㎡ 이상이고 양도 당시의 실지거래가액이 6억 원을 초과하는 것을 고급주택으로 규정하였던 것을 전용면적이 149㎡ 이상이고 양도 당시의 실지거래가액이 6억 원을 초과하는 것으로 전용면적 관련 부분을 완화하기는 하였으나, 원고가 개정 전의 고급주택 판정기준을 바탕으로 하여 차후 양도 시에 조세특례제한법 제99조의3 제1항의 양도소득세 과세특례 규정이 적용될 것으로 보고 이 사건 신축주택에 관한 매매계약을 체결하였다고 인정할 증거는 없고, 가사 그러한 사정이 인정된다 하더라도, 이러한 신뢰는 원고가 향후에도 그러한 양도소득세 과세특례 규정이 그대로 유지되어 위와 같은 양도소득세 감면을 계속 받을 수 있으리라는 단순한 기대에 불과할 뿐이어서 법적으로 보호되는 신뢰라고 보기 어렵다.

나아가, 설령 원고의 신뢰에 대하여 보호할 필요성이 인정된다고 하더라도, 신뢰보호원칙의 위반 여부는 한편으로는 침해받은 신뢰이익의 보호가치, 침해의 중한 정도, 신뢰침해의 방법 등과 다른 한편으로는 새 입법을 통하여 실현하고자 하는 공익목적을 종합적으로 비교형량 하여 판단하여야 하는바(위 97헌바58 결정 등 참조), 양도소득세 는 양도행위를 과세요건으로 하고 양도차익을 과세대상으로 하므로 양도 자산이 과세 요건 및 감면요건에 해당하는지 여부는 양도시기를 기준으로 판단하여야 한다는 점, 그리고 구 소득세법 시행령 제156조 제2호가 2002. 10. 1. 대통령령 제17751호로 개정 되면서 부칙 제4조 제1항에서 개정 시행령 시행 전에 주택의 매매계약을 체결하고 개정 시행령 시행일부터 2월이 되는 날까지 이를 양도하는 경우에는 개정 규정에도 불구하고 종전의 규정을 적용하도록 규정하여 나름대로 개정 규정의 적용을 회피할 수 있도록 배려를 하고 있는 점 등을 고려할 때 원고의 위와 같은 신뢰는 고급주택 판정 기준의 완화를 통해 양도소득세 감면 범위를 축소하고, 이로써 적정한 세수를 확보하려는 공익목적에 우선하여 보호되어야 할 합리적 이유를 인정하기 어렵다.

따라서 이와 달리 2002. 10. 1. 대통령령 제17751호로 개정된 구 소득세법 시행령 제156조 제2호가 헌법상의 신뢰보호원칙에 위반하였음을 전제로 한 원고의 이 부분 주장도 역시 받아들이기 어렵다.

(4) 따라서이와결론을같이한피고의이사건처분은적법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 한다.