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판시사항
[1] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 제5항 에서 정한 ‘환매권은 부동산등기법이 정하는 바에 의하여 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 된 때에는 제3자에게 대항할 수 있다’의 의미
[2] 갑 지방자치단체가 도로사업 부지를 취득하기 위하여 을 등으로부터 토지를 협의취득하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 위 토지가 택지개발예정지구에 포함되자 이를 택지개발사업 시행자인 병 공사에 무상으로 양도하였고, 그 후 택지개발예정지구 변경지정과 개발계획 변경승인 및 실시계획 승인이 고시되어 위 토지가 택지개발사업의 공동주택용지 등으로 사용된 사안에서, 택지개발사업의 개발계획 변경승인 및 실시계획 승인이 고시됨으로써 토지가 도로사업에 필요 없게 되어 을 등에게 환매권이 발생하였고, 을 등은 환매권이 발생한 때부터 제척기간 도과로 소멸할 때까지 사이에 언제라도 환매권을 행사하고, 이로써 제3자에게 대항할 수 있다고 한 사례
[3] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률상 원소유자 등의 환매권 상실로 인한 손해배상액을 산정하는 방법
판결요지
[1] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것) 제91조 제5항 은 ‘환매권은 부동산등기법이 정하는 바에 의하여 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 된 때에는 제3자에게 대항할 수 있다’고 정하고 있다. 이는 협의취득 또는 수용의 목적물이 제3자에게 이전되더라도 협의취득 또는 수용의 등기가 되어 있으면 환매권자의 지위가 그대로 유지되어 환매권자는 환매권을 행사할 수 있고, 제3자에 대해서도 이를 주장할 수 있다는 의미이다.
[2] 갑 지방자치단체가 도로사업 부지를 취득하기 위하여 을 등으로부터 토지를 협의취득하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 위 토지가 택지개발예정지구에 포함되자 이를 택지개발사업 시행자인 병 공사에 무상으로 양도하였고, 그 후 택지개발예정지구 변경지정과 개발계획 변경승인 및 실시계획 승인이 고시되어 위 토지가 택지개발사업의 공동주택용지 등으로 사용된 사안에서, 택지개발사업의 개발계획 변경승인 및 실시계획 승인이 고시됨으로써 토지가 도로사업에 더 이상 필요 없게 되어 협의취득일 당시 토지소유자였던 을 등에게 환매권이 발생하였고, 그 후 택지개발사업에 토지가 필요하게 된 사정은 환매권의 성립이나 소멸에 아무런 영향을 미치지 않으며, 위 토지에 관하여 갑 지방자치단체 앞으로 공공용지 협의취득을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌으므로, 을 등은 환매권이 발생한 때부터 제척기간 도과로 소멸할 때까지 사이에 언제라도 환매권을 행사하고, 이로써 제3자에게 대항할 수 있다고 한 사례.
[3] 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘토지보상법’이라 한다)상 원소유자 등의 환매권 상실로 인한 손해배상액은 환매권 상실 당시를 기준으로 한 목적물의 시가에서 환매권자가 환매권을 행사하였을 경우 반환하여야 할 환매가격을 공제한 금원이다. 환매권 상실 당시 환매목적물의 감정평가금액이 토지보상법 제91조 제1항 에 정해진 ‘지급한 보상금'에 그때까지 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 적거나 같을 때에는 감정평가금액에서 ‘지급한 보상금'을 공제하는 방법으로 계산하면 되지만, 이를 초과할 때에는 [환매권 상실 당시의 감정평가금액 - (환매권 상실 당시의 감정평가금액 - 지급한 보상금 × 지가상승률)]로 산정한 금액, 즉 ‘지급한 보상금'에 당시의 인근 유사토지의 지가상승률을 곱한 금액이 손해로 된다.
참조판례
[3] 대법원 2000. 11. 14. 선고 99다45864 판결 (공2001상, 24)
원고, 피상고인 겸 상고인
원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 신지성 담당변호사 김종기 외 2인)
피고, 상고인 겸 피상고인
화성시 (소송대리인 법무법인(유한) 제이피 담당변호사 김용욱 외 2인)
주문
원심판결 중 원고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고의 상고를 기각한다.
이유
상고이유를 판단한다.
1. 원고들의 상고이유에 관한 판단
가. 원심판결의 이유와 기록에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.
(1) 원고 1은 1976. 5. 10. 화성시 동탄면 석우리(이하 ‘석우리’라 한다) (주소 1 생략) 토지에 관하여, 원고 2는 1975. 2. 14. 석우리 (주소 2 생략) 토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 피고는 1999년경 화성군 고시 제1999-158호에 의하여 화성시 동탄면 청계리 (주소 3 생략)부터 화성시 태안읍 반월리 (주소 4 생략)까지 3.34㎞의 구간에 너비 20m의 4차로를 확·포장하는 석우-반월 간 도로 확·포장사업(이하 ‘이 사건 도로사업’이라 한다)의 시행자가 되었다.
(2) 피고는 이 사건 도로사업 부지를 취득하기 위하여 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법에 따라 1999. 11. 15. 원고 1로부터 위 (주소 1 생략) 토지 중 284㎡를, 같은 날 원고 2로부터 위 (주소 2 생략) 토지 중 585㎡를 협의취득하고, 협의취득에 따른 보상금으로 원고 1에게 51,830,000원을, 원고 2에게 90,675,000원을 지급하였다. 피고가 원고 1로부터 협의취득한 위 284㎡는 석우리 (주소 5 생략) 답 284㎡(이하 ‘(주소 5 생략) 토지’라 한다)로, 원고 2로부터 협의취득한 위 585㎡는 석우리 (주소 6 생략) 전 585㎡(이하 ‘(주소 6 생략) 토지’라 한다)로 분할되어 1999. 11. 23.과 1999. 11. 22. 피고 앞으로 각각 공공용지 협의취득을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐졌다.
(3) 피고는 2001. 2. 28.경까지 (주소 5 생략) 토지와 (주소 6 생략) 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다)를 포함하여 이 사건 도로사업 부지의 64% 정도를 취득하였는데, 그 무렵 이 사건 도로사업 부지의 대부분이 택지개발예정지구로 지정될 것이 예상되자 이 사건 도로사업 부지의 추가 취득을 중단하고 공사도 중단하였다.
(4) 건설교통부장관은 2001. 4. 25. 건설교통부 고시 제2001-104호로 화성시 태안읍과 동탄면 일대를 화성 동탄지구 택지개발사업(이하 ‘이 사건 택지개발사업’이라 한다)의 택지개발예정지구 지정을 고시하였다가 2001. 12. 14. 건설교통부 고시 제2001-326호로 위 예정지구 변경지정과 개발계획 승인을 고시하였다. 한국토지공사가 이 사건 택지개발사업의 시행자가 되었고, 그 개발기간이 2007. 12. 31.까지로 고시되었다. 이 사건 각 토지가 위 택지개발예정지구에 포함되자 피고는 2002. 11.경 원고들로부터 협의취득한 이 사건 각 토지를 한국토지공사에 무상으로 양도하였다.
(5) 건설교통부장관이 2002. 12. 26. 이 사건 택지개발사업에 관하여 건설교통부 고시 제2002-298호로 택지개발예정지구 변경지정과 개발계획 변경승인 및 실시계획 승인을 고시하였는데, 이 사건 각 토지가 위 택지개발예정지구에 포함되었다. 한국토지공사는 2003. 3. 5.경 이 사건 택지개발사업의 공사를 시작하였고, 이 사건 각 토지가 이 사건 택지개발사업의 공동주택용지 등으로 사용되었다.
나. 원심은, 다음과 같이 피고의 원고들에 대한 손해배상책임을 인정하되, 손해배상의 범위에 관해서는 제1심보다 감액하여 일부 인용하였다.
(1) 2002. 12. 26. 이 사건 택지개발사업의 개발계획 변경승인 및 실시계획 승인이 고시됨에 따라 당초 협의취득의 목적이 된 이 사건 도로사업이 폐지·변경되어 2002. 12. 26. 원고들에게 이 사건 각 토지에 대한 환매권이 발생하였다. 그런데 이 사건 도로사업의 시행자인 피고가 원고들에게 환매권 발생을 통지하지 않아 원고들로 하여금 2009. 11. 15. 환매권 행사기간 도과로 환매권 자체를 상실하게 하였으므로 원고들에게 환매권 상실로 인한 손해를 배상할 의무가 있다.
(2) 원고들은 이 사건 도로사업으로 지급받았던 종전의 보상금 등에 해당하는 환매가격을 피고에게 지급하고 이 사건 각 토지 자체를 회복하였다가, 이 사건 택지개발사업의 시행자인 한국토지공사가 이 사건 각 토지를 다시 협의취득 또는 수용하는 과정에서 그 보상금을 지급받을 수 있는 지위에 있었다. 따라서 원고들이 갖는 환매권의 가치는 이 사건 각 토지 자체에 기하여 평가할 수는 없고, 한국토지공사가 이 사건 각 토지를 다시 협의취득하거나 수용하는 과정에서 원고들이 지급받을 수 있는 보상금에 기하여 평가해야 한다. 결국 위 환매권의 가치는 이 사건 택지개발사업의 개발계획 승인이 고시된 2001. 12. 14. 이전의 공시지가 중 위 고시일에 가장 가까운 2001. 1. 1.의 공시지가를 적용하고, 지가변동률에 의하여 2002. 12. 31.의 시점에서 수정한 감정평가금액으로 산정해야 한다.
다. 그러나 환매권 상실로 인한 손해배상의 범위에 관한 원심의 판단은 다음과 같은 점에서 수긍하기 어렵다.
(1) 이 사건 택지개발사업의 개발계획 변경승인 및 실시계획 승인이 고시됨으로써 이 사건 각 토지가 이 사건 도로사업에 더 이상 필요 없게 되어 협의취득일 당시 토지소유자였던 원고들에게 환매권이 발생하였고( 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 제1항 ), 그 후 이 사건 택지개발사업에 이 사건 각 토지가 필요하게 되었다고 하더라도 그러한 사정은 이 사건 각 토지에 관한 환매권의 성립이나 소멸에 아무런 영향을 미치지 않는다( 대법원 2014. 9. 4. 선고 2013다1457 판결 참조).
(2) 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘토지보상법’이라 한다) 제91조 제5항 은 ‘환매권은 부동산등기법이 정하는 바에 의하여 공익사업에 필요한 토지의 협의취득 또는 수용의 등기가 된 때에는 제3자에게 대항할 수 있다’고 정하고 있다. 이는 협의취득 또는 수용의 목적물이 제3자에게 이전되더라도 협의취득 또는 수용의 등기가 되어 있으면 환매권자의 지위가 그대로 유지되어 환매권자는 환매권을 행사할 수 있고, 제3자에 대해서도 이를 주장할 수 있다는 의미이다. 이 사건 각 토지에 관하여 피고 앞으로 공공용지 협의취득을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤으므로, 원고들로서는 환매권이 발생한 때부터 제척기간 도과로 소멸할 때까지 사이에 언제라도 이 사건 각 토지에 관하여 환매권을 행사하고, 이로써 제3자에게 대항할 수 있다.
(3) 토지보상법상 원소유자 등의 환매권 상실로 인한 손해배상액은 환매권 상실 당시를 기준으로 한 목적물의 시가에서 환매권자가 환매권을 행사하였을 경우 반환하여야 할 환매가격을 공제한 금원이다. 환매권 상실 당시 환매목적물의 감정평가금액이 토지보상법 제91조 제1항 에 정해진 ‘지급한 보상금'에 그때까지 사업과 관계없는 인근 유사토지의 지가변동률을 곱한 금액보다 적거나 같을 때에는 위 감정평가금액에서 위 ‘지급한 보상금'을 공제하는 방법으로 계산하면 되지만, 이를 초과할 때에는 [환매권 상실 당시의 감정평가금액 - (환매권 상실 당시의 감정평가금액 - 지급한 보상금 × 지가상승률)]로 산정한 금액, 즉 위 ‘지급한 보상금'에 당시의 인근 유사토지의 지가상승률을 곱한 금액이 손해로 된다 ( 대법원 2000. 11. 14. 선고 99다45864 판결 등 참조).
라. 그런데도 원심은 원고들의 환매권이 10년의 제척기간 도과로 2009. 11. 15. 소멸함으로써 불법행위가 성립되었다고 하면서도 불법행위 성립 이전 시기인 2002. 1.경을 기준으로 이 사건 각 토지의 시가를 산정하였다. 원심의 이러한 판단에는 환매권 상실로 인한 손해배상의 범위에 관한 법리를 오해한 잘못이 있고, 이는 판결 결과에 영향을 미쳤음이 분명하다. 원고들의 이 부분 상고는 이유 있다.
2. 피고의 상고이유에 관한 판단
한국토지공사가 이 사건 각 토지에 이 사건 택지개발사업의 공사를 시작했다고 원고들의 환매권이 상실된다고 볼 수 없고, 따라서 그때부터 10년이 지남으로써 원고들의 손해배상청구권의 소멸시효가 완성된다고 볼 수 없다.
같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 상고이유 주장과 같이 소멸시효 완성 여부에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
3. 결론
원고들의 상고는 이유 있어 원심판결 중 원고들 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하며, 피고의 상고는 이유 없어 상고를 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.