대법원 2020.5.28.선고 2020다202371 판결 | 리걸엔진

1. 가. 구 임대 주택법(2015.8.28.법률 제 13499호로 개정되기전의 것, '이하 구 임대 주택법 ' 이라 한다 )제32조 제1, 3항 에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결 하려는 자는 국토 교통 부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인 은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 지켜야 하는바, 위 조항 에 따라 제정 된표준임대차계약서(같은 법 시행규칙 제21조, 서식 제20호) 제10조 제 1 항 은 임차인 이 같은 항 각 호의 어느 하나 에 해당하는 행위를 한 경우에는 임대인은 당해 임대차 계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정 하고 있으므로 ,구 임대주택법 의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차 계약서 제 10 조 제 1 항각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차 계약 을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우 에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정 이 없는 한 임대인 이 임대차 계약 의갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다(대법원 2005.4. 29. 선고 2005다8002 판결 , 대법원 2018.2.8.선고 2016다241805,241812 판결 등 참조).

나. 그리고 다음 과 같은 사정을 모두 고려할 때 임차인의 채권자로부터 임대보증금 반환 청구권 에 대한압류 및 추심명령이 발령되었다는 사정은 임대인이 임대차계약 의 갱신 을 거절 할 수 있는 특별한 사정에 해당한다고 보기 어렵다. 1 ) 임대 주택법 이적용되는 임대주택의 경우 임대의무기간 동안에는 매각이 제한되므로 , 앞서 본 바와같이 임대인은 임대의무기간 동안에는 임차인 이 임대차계약의 갱신을 원하는 한 임대차계약을 해제, 해지하거나 또는 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없음 이 원칙 이다.

2 ) 1984. 12. 31.법률 제3783호로 제정된 구 임대주택건설촉진법은 제9조의 위임에 의한 같은 법 시행규칙 제9 조에서 임대인의 임대차계약 갱신거절 사유를 법정하였고 , 1993. 12. 27. 법률 제4629호로 개정되어 구 임대주택법으로 법명 이 변경되면서 제18 조 제 1 , 3 항 에서 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 표준 임대차계약서를 사용 및 준수하여야 하는 것으로 규정하고, 위 조항에 따라 제정 된 표준 임대차계약서(같은 법 시행규칙 제8조, 서식 제 10호) 제 10조 제 1항 에서 임대인 의 임대차 계약 갱신거절 사유를 구체적으로 열거하였으며,2008.3. 21.법률제 8966 호로 개정 되면서 신설된 제27조 제1항에서 임대사업자는 해당 임대주택에 거주 중인 임차인 이 거짓 이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 등 대통령령 으로 정하는 사항 에 해당하는 경우에는 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있도록 규정 하고 , 이에 따라 같은법 시행령 제26조 제1항의 각 호에서 갱신거절 사유를 규정하였는데 , 한편 같은 법 시행규칙 이 정한 표준임대차계약서 제 10조 제1항에서 임대차계약 갱신 거절 사유 로 위 시행령 제26조 제1항의 각 호 와 사실상 동일한 사유를 두어 더한층 임대 주택 임차인 의 권익을 보호하였다. 3 ) 판례 는 구 임대주택건설촉진법 시행 당시, "임대주택건설촉진법의 적용을 받는 임대 주택 의 임대인 은같은 법 시행규칙 제9 조 각 호 소정의 사유가 있는 경우라야 그 임대차 계약 을 해지 하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 특별한 사정 이 없는 한임차인 이 임대차계약 의 갱신을 원하는 때에는 임대인은 임대차 계약 의 갱신 을 거절 할수 없고 당해 임대차계약은 갱신되는 것으로 보아야 한다."라고 판단 하여 ( 대법원 1991. 10.22.선고91다22902 판결 등 참조) 갱신거절 사유를 예시가 아닌 제한적 열거 규정으로 엄격하게 해석하였고, 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신 요구 를 거절 할 수 없는 것은 임대주택이 분양제한 기간 내에 있는 경우로 한정하여(대 법원 1994. 1. 11. 선고 93다27161 판결 등 참조) 법률상 제한을 받는 임대인의 권리와 조화 를 꾀 하였으며, 이후 2008.3.21. 법률 제8966호로 개정된 구 임대주택법에 이르기 까지 그 와 같은태도를 유지하고 있다(앞서 본 대법원 2005.4. 29.선고 2005다. 8002 판결 , 대법원 2018.2.8.선고 2016다241805,241812 판결 등 참조).

4 ) 구 임대 주택법 시행령(2015. 12.22. 대통령령 제26749호로 개정된 것) 제21조 제 1 , 2 항 에 따르면 ,공공건설임대주택 중 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설 한 임대 주택 의최초의 임대보증금은 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대 보증금 을 초과 할 수없어 비교적 소액이므로, 그러한 임대보증금에 대한 반환채권 은 채권 으로서의 재산 적성격과 담보로서의 중요성이 미미하여 자금조달수단 기능과 가치를 보장 하여야 할 필요성이 크다고 보기 어렵고, 한편 민사집행법 제246조 제 1항 제 6호 에 의해 주택 임대차보호법 제8조, 주택임대차보호법 시행령 제 10조 제1항 에 따라 우선 변제 를 받을 금액에 해당하는 임대보증금 부분에 대한 반환채권은 압류금지채권 에 해당 하는 바 , 비교적소액인 임대보증금반환채권의 전부 내지 상당 부분이 압류금지 채권 에 해당 할 경우 가적지 않을 것이어서 그러한 경우에는 압류 및 추심명령의 효력이 인정 될 수도 없다.

2. 원심 은 , 구 임대주택법이 적용되는 임대주택에 관한 이 사건 임대차계약에 대해, 소외 예금 보험 공사 가피고의 원고에 대한 임대차보증금반환채권에 관하여 압류 및 추심 명령 을 받아 원고 에게 갱신 중지 요청을 한 이상 원고는 임대차계약 갱신으로 예금보험 공사 에 대항 할수 없으므로 이 사건 임대차계약은 계약기간 만료로 종료되었다는

원고 의 주장 에 대하여, 원고가 주장하는 사유는 이 사건 임대차계약서 5.계약일반조건제 10 조 제 1 항 에 정해진 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유에 해당하지 아니하므로 원고 가 그 주장 과 같은 사정을 이유로 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아, 임대차 기간 만료 를 이유로 한 원고의 이 사건 임대주택 인도청구를 배척 하였다.

3. 원 심판결 이유 를 앞서 본 법리와 적법하게 채택된 증거들 에 비추어 살펴보면, 원 심의 위와 같은 판단에 상고이유 주장과 같이 임대차계약 갱신에 관한 법리를 오해 한 잘못 이 없다.

4. 그러므로 상고 를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 대법관 의일치 된 의견 으로 주문과 같이판결한다.