한국토지주택공사 (소송대리인 법무법인 시율 담당변호사 박은주)

피고 1 외 1인

2019. 11. 15.

광주지방법원 2019. 6. 4. 선고 2018가단531644 판결

1. 제1심 판결 중 피고 1에 대한 부분을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고 1은 원고로부터 16,007,026원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 목록 제1항 기재 건물을 인도하라.

나. 원고의 피고 1에 대한 나머지 청구를 기각한다.

2. 원고의 피고 2에 대한 항소를 기각한다.

3. 원고와 피고 1 사이에 생긴 소송총비용 중 40%는 원고가, 나머지 60%는 피고 1이 각 부담하고, 원고와 피고 2 사이에 생긴 항소비용은 원고가 부담한다.

4. 제1항 가목은 가집행할 수 있다.

제1심 판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 원고에게, 피고 1은 별지 목록 제1항 기재 건물(이하 ‘제1 아파트’라고 한다)을, 피고 2는 별지 목록 제2항 기재 건물(이하 ‘제2 아파트’라고 한다)을 각 인도하라.

1. 인정사실

가. 원고는 피고들에게 다음 표의 기재와 같이 공공건설임대주택인 제1, 2아파트를 각 임대하는 임대차계약을 체결하고 아파트를 인도하였다.

나. 위 임대차계약 중 이 사건과 관련 있는 부분은 다음과 같다.

다. 피고 1은 2017. 4. 21. 광주 북구 (주소 생략) 지상 집합건물인 ○○○○○○○ 제101동 1102호에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 원고는 피고 1에 대하여 임대차계약 5. 계약일반조건 제10조 제1항 제7호를 이유로 제1 아파트에 관한 임대차계약 갱신을 거절하였다.

라. 파산채무자 주식회사 솔로몬저축은행의 파산관재인 예금보험공사는 2015. 11. 13. 광주지방법원 2015타채32694호 로 피고 2에 대한 서울지방법원 2014가단225371 판결 정본에 기하여 피고 2가 원고에 대하여 가지는 제2 아파트 임대차보증금 반환채권에 관하여 채권 압류 및 추심명령을 받았고, 위 명령 정본이 2015. 11. 16.경 원고에게 송달되었다. 예금보험공사는 2016. 1. 22. 원고에게 위 채권 압류 및 추심명령을 이유로 원고와 피고 2 사이의 제2 아파트에 관한 임대차계약 갱신 중지를 요청하였다.

[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제3호증의 2, 3, 갑 제6호증의 2, 4, 갑 제9호증의 3의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고 1에 대한 청구에 관한 판단

가. 청구원인에 관한 판단

앞서 인정한 사실에 의하면, 원고와 피고 1 사이의 제1 아파트에 관한 임대차계약은 원고의 정당한 갱신 거절에 따라 그 임대차기간의 말일인 2018. 1. 31. 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고 1은 원고에게 제1 아파트를 인도할 의무가 있다.

나. 피고 1의 동시이행항변에 관한 판단

피고 1은 원고로부터 잔여 임대차보증금을 반환받기 전에는 원고의 인도청구에 응할 수 없다는 취지의 동시이행항변을 한다. 살피건대 피고 1이 제1 아파트에 관한 임대차계약 체결 당시 원고에게 임대차보증금으로 18,433,000원을 지급한 사실, 위 임대차계약이 2018. 1. 31. 종료된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 피고 1에게 이 사건 임대차보증금을 반환할 의무가 있고, 피고 1의 이 사건 인도의무는 원고의 이 사건 임대차보증금 반환의무와 동시이행관계에 있다.

다. 원고의 공제 재항변에 대한 판단

1) 원고는, 피고 1이 임대차계약기간이 만료한 후에도 제1 아파트를 사용하고 있으므로, 피고 1의 임대차보증금에서 합계 2,503,274원(= 불법거주배상금 2,257,220원 + 소송비 77,300원 + 관리비 97,270원 + 시설물비 71,484원)이 공제되어야 한다고 재항변한다.

2) 앞서 인정한 사실 및 앞서 거시한 증거에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 사실에 의하면, 임대차계약의 ‘6. 계약특수조건 제10조’는 불법거주배상금으로 ‘임차인이 계약특수조건 제8조에 의하여 임대주택을 명도하여야 하는 날까지 임대인에게 명도하지 아니하는 경우와 계약특수조건 제2조에서 정한 임대차계약기간이 종료되었음에도 명도 또는 임대차 갱신계약을 체결하지 아니한 경우에는 임차인은 그 주택을 명도하여야 하는 날의 다음날부터 명도일까지의 기간에 대해 계약일반조건 제1조 제1항의 기본 월 임대료의 1.5배에 상당하는 금액을 임대인에게 납부하여야 한다. 이 경우 명도일까지 임차인이 사용한 전기료, 수도료 등을 포함한 관리비는 이와 별도로 납부하여야 한다’고 규정하고 있는 사실, 제1 아파트에 관한 임대차계약이 종료한 후로서 원고가 구하는 2018. 3. 28.부터 피고 1이 원고에게 제1 아파트를 인도하였음이 다툼이 없는 2019. 6. 14.까지 불법거주배상금은 2,257,220원(약정 월 차임 103,100원 × 1.5배 × 14개월 18일 = 2,257,890원이나 그 중 원고가 구하는 돈)이고, 체납관리비 97,270원, 체납 시설물비 71,484원인 사실이 인정된다.

3) 따라서 임대차보증금 18,433,000원에서 차임 상당 부당이득금(불법거주배상금) 및 체납 관리비 및 시설물비로 2,425,974원(= 2,257,220원 + 97,270원 + 71,484원)이 공제되면, 원고가 반환하여야 할 임대차보증금은 16,007,026원(= 18,433,000원 - 2,425,974원)이다. 원고의 재항변은 위 인정 범위 내에서 이유 있고, 나머지는 이유 없다.

라. 소결론

따라서 피고 1은 원고로부터 16,007,026원을 지급받음과 동시에 원고에게 제1 아파트를 인도할 의무가 있다.

3. 피고 2에 대한 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

예금보험공사가 피고 2의 원고에 대한 임대차보증금 채권에 관하여 압류, 추심명령을 받은 채권자로서 원고에게 피고 2와 원고 사이의 임대차계약에 관하여 갱신 중지 요청을 한 이상 원고는 임대차계약 갱신으로 예금보험공사에 대항할 수 없고, 위 임대차계약은 계약기간 만료로 종료되었으므로, 피고 2는 원고에게 임대차계약 목적물인 제2 아파트를 인도할 의무가 있다.

나. 판단

앞서 거시한 증거에 변론 전체의 취지를 보태어 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 원고와 피고 2 사이의 제2 아파트에 관한 임대차계약은 갱신되어야 할 것이므로, 계약기간 만료로 종료되었음을 전제로 하는 원고의 위 청구는 이유 없다.

1) 구 임대주택법(2015. 9. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제32조 제1 , 3항 에 의하면 임대주택에 대한 임대차계약을 체결하고자 하는 자는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 하고, 임대사업자와 임차인은 위 표준임대차계약서를 사용하여 체결된 임대차계약을 준수하여야 하는바, 위 조항에 따라 제정된 표준임대차계약서( 같은 법 시행규칙 제21조 , 서식 제20호) 계약조건 제10조 제1항은 임차인이 같은 항 각 호 중 하나에 해당하는 행위를 하였을 경우에는 임대인은 당해 임대계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있으므로, 임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사유가 있는 경우라야 임대인이 그 임대차계약을 해지하거나 임대계약의 갱신을 거절할 수 있고, 그렇지 아니한 경우에는 임차인이 임대차계약의 갱신을 원하는 이상 특별한 사정이 없는 한 임대인이 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다고 보아야 한다. 따라서 원고가 임대의무기간이 30년인 공공건설임대주택인 제2 아파트에 관한 임대차계약 갱신을 거절하기 위해서는 위 표준임대차계약서 제10조 제1항 각 호 중 하나에 해당하는 사정이 있어야 한다( 대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다8002 판결 ).

이 사건으로 돌아와 보건대, 원고가 주장하는 ‘예금보험공사가 피고 2의 원고에 대한 임대차보증금 반환채권에 관하여 채권 압류 및 추심명령을 받은 뒤 원고에 대하여 임대차계약 갱신 중지 요청을 하였다는 사유’는 임대차계약서 5. 계약일반조건 제10조 제1항에 정해진 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유에 해당하지 아니함이 명백하므로, 원고는 이를 이유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다.

2) 제2 아파트는 공공건설임대주택으로서 원고는 30년의 임대의무기간이 지나기 전에는 매각할 수 없고( 구 임대주택법 제16조 제1항 제2호 주1) ), 앞서 본 바와 같이 계약일반조건 제10조 제1항에 해당하는 사유가 없는 이상 임대차계약 갱신을 거절할 수 없다. 이에 따라 피고 2는 국민임대주택의 입주자격을 유지한 상태에서 위와 같이 정해진 갱신거절 사유가 없는 이상 임대차계약의 갱신을 주장할 수 있었다.

이러한 임대주택에 관한 임대차계약 갱신의 특수성에 따른 임대차계약기간, 국민의 주거생활 안정을 목적으로 하는 임대주택법의 취지 등을 고려할 때, 임대주택에 관한 보증금 반환채권에 관하여 채권 압류 및 추심 명령을 받은 예금보험공사 역시 계약기간이 단기로 정해진 일반적인 임대차계약과 달리 갱신거절사유가 없는 한 임대의무기간 내에서 임대차계약이 2년마다 갱신되는 것을 전제로 한 계약에 따른 임대차보증금 반환채권에 관하여 추심권한을 부여받은 것으로 보아야 한다.

3) 덧붙여 임대차계약이 적법하게 갱신되지 아니하였다고 볼 경우 원고가 채권 압류 및 추심명령의 제3채무자로서 반환의무를 부담하는 임대차보증금은 피고 2가 제2 아파트를 명도하기 전까지 발생할 불법거주배상금 등을 공제한 나머지에 한정되는데, 민사집행법 제246조 제1항 제6호 주2) 에 따라 광역시 내 제2 아파트에 관한 임대차보증금 중 20,000,000원 이하 부분은 압류금지채권에 해당한다.

4. 결론

그렇다면 원고의 피고 1에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하며, 피고 2에 대한 청구는 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심 판결 중 피고 1에 대한 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 위와 같이 변경하고, 피고 2에 대한 부분은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 기각한다.

[별지 생략]

주1) 구 임대주택법 제16조(임대주택의 매각 제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다. 2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년

주2) 민사집행법 제246조(압류금지채권) ① 다음 각 호의 채권은 압류하지 못한다. 6. 「주택임대차보호법」 제8조, 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액 주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(담보물권자)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.(후략) ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2천만원 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 6천만원