수원지방법원2007구합1508 (2007.11.28)

국심2007중0579 (2007.05.28)

분양계약 해제에 따른 공급가액에 대한 처리 방법

건물에 관한 매매계약이 해제된 경우 해제의 소급효로 인하여 그 매매계약의 효력이 소급하여 상실되므로 부가가치세의 부과대상이 되는 건물의 공급은 처음부터 없었던 것으로 보아야 함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

구 부가가치세법 시행령 제48조의2 (과세표준의 안분계산)

건축법 시행령 제3조의4 (용도별 건축물의 종류)

1. 제1심 판결 중 2002년 2기분 및 2003년 1기분 각 부가가치세 부과처분에 관한 부분을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고가 원고에 대하여 2005.12.12.한 2002년 2기분 부가가치세 458,330,640원의 부과처분 중 306,031,530원을 초과하는 부분과 같은 날 한 2003년 1기분 부가가치세 313,894,470원의 부과처분을 각 취소한다.

나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 40%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

1. 청구취지

피고가 원고에 대하여 2005.12.12. 한 2002년 2기분 부가가치세 458,330,640원, 2003년 1기분 부가가치세 313,894,470원의 각 부과처분과 2007.1.9. 한 2005년 1기분 부가가치세 109,465,420원(787,532,630원의 오기로 보임)의 부과처분 중 674,081,610원 (752,148,820원의 오기로 보임)을 초과하는 부분을 각 취소한다.

2. 항소취지

제1심 판결 중 아래에서 취소를 명하는 부분에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고가 2005.12.12. 원고에 대하여 한 2002년 2기분 부가가치세 430,955,351원, 2003년 1기분 부가가치세 294,634,404원의 각 부과처분을 취소한다.

1. 당원의 심판범위

원고는 피고의 2005.12.12.자 2002년 2기분 및 2003년 1기분 각 부가가치세 부과처분의 각 전부와 2007.1.9.자 2005년 1기분 부가가치세 부과처분의 일부에 대하여 각 취소를 구하는 이 사건 소를 제기하였는데, 제1심 법원은 2002년 2기분 및 2003년 1기분 각 부가가치세 부과처분에 관한 원고의 청구를 각 일부 인용하고, 2005년 1기분 부가가치세 부과처분에 관한 원고의 청구는 전부 기각하였다. 그런데 원고가 제1심 판결 중 2002년 2기분 및 2003년 1기분 각 부가가치세 부과처분에 관한 각 원고 패소부분에 대해서만 항소를 제기하였으므로, 당원의 심판범위는 이 부분에 한정된다.

2. 처분의 경위

가. 원고(2003.12.26. 변경되기 전 상호 : 주식회사 선 엔지니어링)는 2002.10.경부터 성남시 ○○구 ○○동 153 소재 '○○랜드 ○○타워' (상호 변경되기 전 명칭: 선 ○○타워 , 이하 이 사건 상가 라 한다.)를 분양하고, 그 분양대금을 토지분과 건물분으로 나누어 그 중 건물분에 대하여 부가가치세를 신고ㆍ납부하였으며(토지는 부가가치세 면세대상이다). 2002년 2기 또는 2003년 1기에 분양되었던 일부 호실에 관하여 매수인의 잔금 등 미납으로 2004.12.6.경 분양계약이 해제되자, 계약해제분 공급가액을 2005년 1기의 과세표준에서 차감하여 부가가치세 신고를 하는 한편, 법인세 신고를 함에 있어서는 위 계약해제로 인하여 반환한 수입금액(당초의 분양수입금액에서 위약금 및 분양원가를 공제한 나머지 금액) 약 20억 1,000만 원을 2004년도에 손금으로 계상하였다.

나. 피고는 이 사건 상가의 분양가액 중 토지 가액과 건물 가액의 구분이 불분명하다고 보는 한편, 위 손금 약 20억 1,000만 원이 2005년도에 귀속되어야 하는 것으로 보아, 2005.12.12. 원고에 대하여 부가가치세 2002년 2기분 458,330,340원, 2003년 1기분 313,894,470원, 2003년 2기분 402,710원, 2004년 1기분 1,990,650원, 2004년 2기분 392,707,500원, 2005년 1기분 - 298,352,520원과 법인세 2002년도 19,877,270원, 2003년도분 71,075,020원, 2004년도분 260,466,890원을 각 경정ㆍ고지하였다.

다. 이에 대하여 원고가 국세심판청구를 하자, 국세심판원은 2006.11.16. 이 사건 상가 일부 호실에 관한 분양계약 해제일을 2004.12.6.로 보아 부가가치세 및 법인세 1을 적용하여야 함에도, 피고는 오피스텔 또는 금융업소에 해당하는 용도지수 1.1을 적용하여 기준시가를 잘못 산정하였다.

(3) 분양계약이 해제되면 재화의 공급은 처음부터 없었던 것이 되고, 이에 해당하는 부가가치세가 감액되어야 함에도, 이러한 조치가 취해진 바 없다.

나. 관계법령

구 부가가치세법 시행령 제48조의2 (과세표준의 안분계산)

건축법 시행령 제3조의4 (용도별 건축물의 종류)

다. 판단

(1) 토지의 가액과 건물의 구분이 불분명한 경우에의 해당 여부

(가) 인정사실

갑 제3, 4, 5호증의 각 1, 2, 갑 제6호증, 을 제2, 4호증, 을 제5호증의 1, 2, 을 제9호증의 1 내지 19, 을 제11호증, 을 제12호증의 1 내지 6의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실들을 인정할 수 있다.

1) 원고가 세무조사시 제출한 이사건 상가 102, 103, 110, 201, 205, 207, 208, 209, 210, 302, 309, 311, 312, 302, 403, 404, 612호에 관한 각 공급계약서(을 제9호증의 1, 2, 5 내지 19) 에는 수기로 토지대금과 건물대금이 구분 기재되어 있으나, 그 부분에 원고 대표이사의 인장만 날인되어 있고, 매수인의 인장은 날인되어 있지 아니하며, 110, 309호에 관한 각 공급계약서(을 제9호증의 5, 13)의 경우, 수기부분에 날인된 원고 대표이사의 인장과 말미의 매도인란에 날인된 원고 대표이사의 인장이 상이하다 (전자는 ★ 표시, 후자는 ♦ 표시), 또한 원고가 함께 제출한 이 사건 상가 105호에 관한 공급계약서(을 제9호증의 3)에는 토지대금과 건물대금이 구분 인쇄되어 있으나, 위 계약서에 작성일이 2003.3.17.로 기재되어 있음에도, 계약금 및 1, 2차 중도금의 각 납부일은 그보다 이른 날, 즉 계약금은 계약시 1차 중도금은 2002.12.15. 2차 중도금은 2003.3.15.로 기재되어 있다. 한편, 이 사건 상가 102, 103, 302, 309, 311, 312호의 각 매수인 등이 원고를 상대로 수원지방법원 2006가합8095호 계약금반환청구소송을 제기하면서 제출한 위 각 호실에 관한 각 공급계약서(을 제12호증의 1 내지 6)에는 토지대금과 건물대금이 구분 기재되어 있지 않고, 원고가 세무조사시 제출한 이 사건 상가 108호에 관한 공급계약서(을 제9호증의 4)에도 토지대금과건물대금이 구분기재되어 있지 않다.

2) 원고의 상호가 2003.12.26. '주식회사 ○ 엔지니어링'에서 '주식회사 ○○랜드건설'로 변경되었음에도, 원고가 제1심에서 제출한 2002년 2기 및 2003년 1기의 각 매출처별(세금) 계산서합계표(갑 제3호증의 1, 2,)와 2002.1.1.부터 2002.12.31.까지 2003.1.1.부터 2003.3.31.까지의 각 계정별원장(갑 제5호증의 1, 2)에는 이미 원고의 상호가 (주)○○랜드건설로 기재되어 있다. 뿐만 아니라, 2002년 2기 매출처별계산서합계표 기재 매출금액은 원고가 함께 제출한 2002.12.27.자 각 세금계산서(갑 제4호증의 1) 기재 공급가액 내지 공급대가와 전혀 일치하지 아니한다. 또한 이 사건 상가 각 호실에 관한 각 공급계약 체결일이 상이하고, 그 각 계약체결 당일에 계약금이 지급되었음에도, 위 2002.1.1.부터 2002.12.31.까지의 계정별원장에는 계약금이 모두 2002.12.27.입금된 것으로 기재되어 있고, 위 2003.1.1.부터 2003.3.31.까지의 계정별원장에는 105호(매수인 김○영)의 계약금의 그 계약체결일(2003.3.17.)보다 앞선 2003.3.14. 입금된 것으로 기재되어 있으며, 위 105호에 대하여는 세금계산서도 2003.3.14.자로 발행되었다.

3) 원고가 당심에서 제출한 분양광고(갑 제6호증)에는 이 사건 상가의 평당 매매가가 1층 1,200만 원, 2층 410만 원, 3층 350만 원, 4~8층 410만 원으로 기재되어 이고, 그 중 건물의 매매가는 전층 평당 200만 원으로 기재되어 있으나, 원고의 상호가 변경된 상호인 (주) ○○랜드건설로, 이 사건 상가의 명칭이 변경된 명칭인 ○○랜드○○타워로 각 기재되어 있다.

4) 이 사건 상가의 가액에서 건물 가애깅 차지하는 비율은, ① 원고가 구분 신고한 가액에 의하면, 1층 16.66%, 2층 및 4~8층 각 48.78%, 3층 57.14%이고, ② 토지 취득가액과 예상건축비를 기준으로 하면, 최초 계약된 건축비를 기준으로 할 경우 64.4.%, 설계변경으로 증액된 건축비를 기준으로 할 경우 71.7%이며, ③ 기준시가를 기준으로 하면, 2002년도 기준시가를 기준으로 할 경우 69.74%, 2003년도 기준시가를 기준으로 할 경우 65.97%, 2004년도 기준시가를 기준으로 할 경우 53.73%이다.

(나) 판단

위와 같이 원고 제출의 서류들에 구분 기재된 건물 가액은 부가가치세 신고를 위하여 분양 후 비로소 기재된 것으로 볼 만한 사정이 없고, 이 사건 상가의 가액에서 건물 가액이 차지하는 비율을 볼 때, 원고가 신고한 가액을 기준으로 한 비율이 토지 취득가액 및 예상건축비를 기준으로 한 비율이나 기준시가를 기준으로 한 비율보다 현저히 낮은 점과 자신이 어떠한 근거로 토지 가액과 건물 가액을 구분하였는지에 관하여 원고가 납득할 만한 구체적인 해명을 하지 못하고 있는 점 등을 종합하면, 이 사건 상가의 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 가액의 구분은 그 비율이 현저하게 불합리하다고 볼 특별한 사정이 없는 이상 토지와 건물의 기준시가에 의한 가액에 비례하여 안분계산하는 방식으로 하는 것이 합리적으로, 이 점을 다투는 원고의 주장은 이유 없다.

(2) 용도지수 적용의 적법 여부

을 제3호증의 2, 3, 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 건물의 기준시가를 산정함에 있어 업무시설 중 오피스텔 또는 금융업소에 대하여는 용도지수 1.1을 그 밖의 사무소에 대하여는 용도지수 1을 각 적용하도록 되어 있는데, 피고가 이 사건 상가 건물의 기준시가를 산정함에 있어 용도지수 1.1을 적용한 사실을 인정할 수 있다.

그러나 구 건축법 시행령(2005.7.18. 대통령령 제18951호로 개정되기 전의 것) 제3조의4, [별포 1] 제10호 나목에 의하면, 오피스텔이란 업무와 주거를 함에 할 수 있는 건축물로서 건설교통부장관이 고시하는 것을 의미하는데, 이 사건 상가의 구조가 업무와 주거를 함께 할 수 있도록 되어 있다고 볼 증거가 없고, 이 사건 상가가 금융업소에 해당한다고 볼 증거도 없으므로, 이 사건 상가 건물의 기준시가를 산정함에 있어서는 용도지수 1을 적용하여야 하며, 따라서 이 점을 지적하는 원고의 주장은 이유있다.

(3) 계약해제분 공급가액에 대한 처리의 적법 여부

피고가, 2002년 2기 또는 2003년 1기에 분양되었다가 매수인의 채무불이행으로 인하여 2004.12.6.경 그 분양계약이 해제된 일부 호실의 공급가액을 2004년 2기의 부가가치세 과세표준에서 차감하여 같은 기의 부가가치세를 환급하기로 결정하였음은 앞서 본 바와 같다.

그러나 건물에 관한 매매계약이 해제된 경우, 해제의 소급효로 인하여 그 매매계약의 효력이 소급하여 상실되므로, 부가가치세의 부과대상이 되는 건물의 공급은 처음부터 없었던 것으로 보아야 하고, 따라서 이를 과세원인으로 하는 부가가치세의 부과 처분은 할 수 없는바(대법원 1998.3.10. 선고 96누13841 판결, 2002.9.27. 선고 2001두5989 판결 등 참조), 위와 같이 이 사건 상가 일부 호실이 2002년 2기 또는 2003년 1기에 분양되었다가 매수인의 채무불이행으로 인하여 2004.12.6.경 그 분양계약이 해제되었다면, 2004년 2기의 부가가치세 과세표준에서 그 계약해제분 공급가액을 차감할 것이 아니라, 2002년 2기와 2003년 1기에 처음부터 그 공급이 없었던 것으로 보아야 하므로, 이 점을 지적하는 원고의 주장도 이유 있다.

(4) 정당한 세액

용도지수 1을 적용하여 건물 가액 안분비율을 산정하고[용도지수 1을 적용하여 이 사건 상가 건물의 기준시가를 산정하고, 이와 같이 산정된 건물 기준시가를 토지 기준시가와 비교하여 토지 및 건물의 일괄 공급가액 중 건물 가애그이 안분비율{건물가액/(토지가액+건물가액)}을 계산하면, 별지 1 안분비율계산서 기재와 같이 2002년도 계약분의 경우 69.74% 2003년도 계약분의 경우 65.97%가 된다]. 계약해제분 공급가액을 2002년 2기 및 2003년 1기의 과세표준에서 차감하여 정당한 세액을 계산하면, 별지 2 세액계산서 기재와 같이 2002년 2기분 부가가치세액은 306,031,538원이 되고, 2003년 1기분 부가가치세액은 - 67,137,941원이 된다.

4. 결론

그렇다면, 2004년 2기분 부가가치세를 증액경정하여야 함은 별론으로 하고, 2002년 2기분 부가가치세 부과처분 중 306,031,530원(10원 미만 버림)을 초과하는 부분과 2003년 1기분 부가가치세 부과처분의 전부는 각 위법하여 취소되어야 하므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결 중 2002년 2기분 및 2003년 1기분 각 부가가치세 부과처분에 관한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 위 부분을 주문과 같이 변경한다.