수원지방법원2008구단4361 (2010.07.09)

조심2007중2388 (2008.06.13)

부동산의 실제 취득가액

과세관청은 실제취득가액이 불분명하다고 보았으나 매매대금에 대한 영수증 작성 경위, 중개업자의 진술 등으로 보아 원고가 주장하는 실제거래가액을 취득가액으로 인정함이 타당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 제1심 판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다.

1. 청구취지

피고가 2007. 3. 5. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 227,547,770원의 부과처분을 취소한다.

2. 항소취지

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 1988. 3. 25. 충남 ○○군 ○○면 ○○리 산 183 임야 75619㎡ 중 2/4지 분(원고는 이AA, 조BB과 함께 위 임야를 매수하였는데, 이하에서는 위 임야 전체를 '이 사건 임야'라 하고, 원고의 위 지분에 해당하는 부분을 '이 사건 부동산'이라 한다. 한편, 1995. 2. 2. 위 임야에서 위 같은 리 산 183-5 임야 915㎡와 같은 리 산 183-6 임야 641㎡가 분할되었고, 위 임야는 2005. 6. 18. 위 같은 리 1088-34로 등록전환 되었다가, 그와 같이 등록전환 된 위 같은 리 1088-34에서 위 같은 리 1088-35 임야 55247㎡가 분할되었다)을 취득하였다가, 2005. 6. 23. 이 사건 부동산과 충남 ○○군 ○○면 ○○리 1700 답 601.5㎡를 양도하였다.

나. 원고는 2005. 8. 31. 피고에게 2005년 귀속 양도소득세를 신고함에 있어서 이 사건 부동산의 양도가액은 실지거래가액인 1,659,057,699원으로 산정하였으나, 이 사건 부동산의 취득가액은 실지취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 이 사건 부동산의 환산가액인 932,249,231원으로 산정하여 2005년 귀속 양도소득과세표준 예정신고를 하였다.

다. 피고는 2007. 3. 5. 이 사건 부동산의 실지양도가액을 1,671,200,000원으로, 실지

취득가액을 165,836,500원으로 보고 양도소득세액을 산출한 후 원고에게 2005년 귀속 양도소득세 227,547,770원을 경정 ・ 고지하는 이 사건 처분을 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제1, 2, 3, 9, 10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 부동산을 김CC이 아닌 한DD로부터 매수하였고 매매대금을 지급한 후 원계약서를 파기하였기 때문에 원계약서가 존재하지 아니하여 실지취득가액을 확인할 수가 없음에도 불구하고, 원고가 김CC로부터 이 사건 부동산을 직접 매수하였음을 전제로, 피고가 김CC에게 확인한 이 사건 부동산의 취득가액 165,836,500원을 이 사건 부동산의 실지취득가액으로 보고 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

(1) 소득세법(2005. 7. 13. 법률 제7579호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 가목, 다목의 규정에 의하면, 부동산을 포함한 제94조 제1 항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 내 지 취득 당시의 기준시가에 의하고, 다만 지정지역(투기지역) 내의 부동산을 비롯한 소득세법 제96조 제1항 단서 각호에서 정한 자산의 양도의 경우에는 예외적으로 실지거래가액을 기준으로 양도가액과 취득가액을 산정하여야 한다. 또한, 소득세법 제114조 제5항, 소득세법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제8852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제1항, 제3항의 각 규정에 의하면, 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우에도 당해 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 양도자가 신고한 실지거래가액으로 할 수 없고, 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여 취득가액을 결정하여야 한다.

(2) 이 사건의 경우, 을 제5호증의 1, 을 제6, 7, 8, 9호증의 각 기재, 제1심 증인 김 CC의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, (가) 이 사건 임야는 원래 ○○군 소유로 소유권보존등기가 되어 있던 토지인데, 검CC은 김EE, 성FF(이하 '김CC 등'이라 한다)와 함께 1987. 8. 3.경 ○○군으로부터 이 사건 임야를 각 1/3의 지분으로 매수한 사실, (나) 그런데 김CC 등은 1988. 2. 9.에 이르러서야 위 매매에 따른 소유권이전등기를 마친 사실, (다) 한편, 김CC 등은 위와 같이 소유권이전등기를 마치기 이전인 1988. 2. 3. 이 사건 임야를 원고 및 이AA, 조BB(이하 '원고 등'이라 한다)에게 매도하였는데, 당시 설제 매매계약은 김CC 등으로부터 위임을 받은 중개업자 한DD가 김CC 등을 대리하여 체결하였고 그에 따라 당시 작성된 매매계약서(을 제8호증)의 매도인란에는 "한DD 외 3인"이라고 기재된 사실[원고는, 위 매매계약서의 매도인란에 "한DD 외 3인"이라고 기재되어 있고, 특약란에 "본 물건은 전매임"이라고 기재되어 있는 점 등을 근거로 한DD가 김CC 등으로부터 이 사건 임야를 매수하여 원고 등에게 전매(매도)한 것이라고 주장한다. 그러나, 한DD가 매도인란에 기재된 이유는 당시 매도인인 검CC 등이 원고 등을 만나지 않은 채 한DD에게 이 사건 임야 매도를 위임하였기 때문에 그 위임 관계를 나타내기 위하여 기재된 것으로 보이고{원고 등이 김CC 등을 만나지 않은 사실은 원고 등이 보낸 내용증명서(을 제7호증)의 기재에서 분명하다}, "외 3인" 부분은 실제 매도인인 김CC 등을 나타내기 위하여 기재된 것으로 볼 것이며, "본 물건은 전매임"은 위 계약 당시에는 김CC 등도 아직 이 사건 임야에 관하여 소유권이전등기를 마치지 않은 상태(위에서 본 바와 같이 김CC 등은 이 사건 매매계약이 체결된 이후에 이 사건 임야에 관한 소유권이전등기를 마쳤다)였기 때문에 김CC 등의 입장에서도 ○○군으로부터 매수한 임야를 전매한다는 취지를 표시하기 위하여 기재된 것으로 보인다. 한편, 원고 등은 아래에서 보는 매매대금을 모두 지급한 다음 날인 1988. 3. 22. 김CC에게 내용증명서(을 제7호증)를 보냈는데, 그 내용증명서에 위 매매계약서(을 제8호증)와 영수증(을 제6호증)을 첨부하면서 "서로 알지 못하는 상태에서 소유권이전등기를 하게 되었는데, 후에 필요하게 될 일이 있을 경우에 대비하여 계약 사실을 알리기 위하여 이를 첨부"한다는 취지를 기재하였다. 이와 같은 위 매매계약서, 영수증, 내용증명서의 각 기재, 제1심 증인 한DD의 증언(다만, 아래에서 배척하는 부분 제외)에 의하여 인정되는 다음의 사정, 즉 ①원고 등이 한DD로부터 이 사건 부동산을 매수하였다면 그 계약 내용을 굳이 김CC 등에게 알릴 이유가 없어서 매매계약서, 영수증을 첨부한 위 내용증명서를 보낼 필요가 없을 것으로 보이는 점,② 원고는 위 매매계약서는 본래의 계약서가 아니라 세무 신고용으로 작성한 허위의 계약서라고 주장하나, 원고 등이 잔금을 지급한 직후에 허위의 매매계약서를 그것이 허위라는 언급도 전혀 없이 내용증명서에 첨부하여 보냈다고는 보이지 아니하고, 그 기재 중 정정한 부분에는 정정 표시를 하고 정정인을 날인하였으며 간인까지 한 사실에 비추어 위 매매계약서는 위 계약 관계를 나타내는 진정한 계약서라고 볼 것인 점,③매매대금에 대한 영수증(을 제6호증)이 한DD 명의로 작성되어 있기는 하나, 이는 한DD가 김CC 등으로부터 매매를 위임받고 김CC 등을 대신하여 직접 그 매매대금을 원고 등에게서 수령하였기 때문에 매매대금을 현실적으로 수령하였다는 취지에서 위와 같이 영수증을 작성한 것으로 보이고, 그와 같이 영수증을 작성하였다고 하여 한DD가 그 매매대금을 보유할 의사로 수령하였다고는 보이지 아니하며(1988. 2. 27.자 영수증에는 "□□사무소 한DD"라고 기재되어 있는데, 이는 한DD가 중개업자로서 현실적으로 수령하였을 뿐임을 나타내고 있다고 볼 것이다), 그러한 이유에서 원고 등이 이를 위 내용증명서에 첨부한 것으로 볼 것인 점, 한DD가 제1심에서 증인으로 출석하여 자신이 김CC 등으로부터 이 사건 임야를 매수하여 원고 등에게 전매하였다는 취지로 진술하면서도, 김CC 등으로부터 매수한 매매대금과 원고 등에게 매도한 매매대금이 얼마인지에 관하여는 기억이 나지 않는다고 진술(그에 관한 자료도 제시하지 못하고 있다)하는 등 그 진술을 믿을 수 없는 점{이 사건 임야의 면적, 매매대금 액수(원고의 주장대로라면 당시로서는 상당히 큰 금액이었다) 등에 비추어 보면, 한DD가 실제로 자신이 이를 취득하였다가 전매하였다면, 그 매매대금 등을 대략이나마 기억하고 있음이 경험칙에 맞다} 등을 종합하면, 위에서 본 바와 같이 위 매매계약은 김CC 등과 원고 등 사이에서 체결되었다고 볼 것이다], (라) 당시 매매대금은 총 331,673,000원이었고, 그 중 계약금 50,000,000원은 1988. 2. 4., 중도금 120,000,000원은 같은 달 27일 각 지급되었고, 잔금 161,673,000원은 1998. 3. 15.에 지급하기로 되어 있었으나, 1988. 3. 21.경에 이르러서야 지급된 사실(다만, 잔금 영수증은 156,000,000원으로 기재되어 있다), (마) 위 총 매매대금 중 이 사건 부동산에 관한 부분은 165,836,500원 사실을 인정할 수 있고, 이에 어긋나는 제1심 증인 조BB, 한DD의 각 일부 증언은 믿지 아니하며, 달리 반증이 없다. 따라서 이 사건 부동산은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우로서 그 금액은 165,836,500원임이 인정된다.

(3) 결국, 이 사건 부동산의 취득가액인 165,836,500원이 실지거래가액으로 확인되지 않음을 전제로 하는 원고의 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하여야 할 것이다. 제1심 판결은 이와 결론이 달라 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.