서울고등법원 2012.11.29.선고 2011나103290 판결

나. 원고 G, H, I, J에게 각 29,759,850원 및 이에 대하여 별지 1 '분양계약의 내역과 청구취지' ⑧항 최종납입일란 기재 해당 날짜부터 2012. 11. 29.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 원고들의 나머지 청구를 각 기각한다.

4. 소송총비용 중 40%는 원고들이, 60%는 피고가 부담한다.

5. 제2항은 가집행할 수 있다.

청구취지및항소취지

1. 청구취지

피고는 원고들에게 별지 1 '분양계약의 내역과 청구취지' ⑨항 기재 각 금액 및 이에 대하여 같은 표 ⑧항 기재 각 날짜부터 2011. 9. 23.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.

2. 항소취지

제1심 판결 중 피고 패소부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다.

이유

1. 기초사실

가. 건설교통부장관은 1998. 10. 12. 건설교통부고시 K로 남양주시 L, M, N, O, P일원을 택지개발촉진법에 의한 택지개발예정지구로 지정하였고, 그 무렵 Q 택지개발사 업(이하 '이 사건 사업'이라 한다)의 사업시행자를 한국토지공사(2009. 10. 1. 설립된 피고에게 합병되었다. 이하 '피고'라고 한다)로 지정하여 이를 고시하였으며, 2004. 12. 29. 건설교통부고시 R로 실시계획승인 및 택지개발계획 변경을 고시하였다.

나. 피고는 주거가 이 사건 사업지구에 편입됨에 따라 그 소유주택 또는 토지 등이 수용됨으로써 생활근거지를 잃게 된 주민들에 대한 이주대책의 일환으로 이주대책 대상자로 선정된 자들에게 이 사건 사업지구 내 주택용지를 특별분양하였다.

원고 A, B과 소외 U, V, W, X, Y, Z는 이주대책대상자들로서 2005. 12.경 피고와 이 사건 사업지구 내 단독주택용지(이하 '이 사건 이주자택지'라 한다)에 관하여 분양계약(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다)을 체결하였고, 나머지 원고들은 분양계약을 체결한 소외인들로부터 이 사건 분양계약상 일체의 권리·의무를 승계하였다. 1)다. 당시 피고는 피고 내부 규정(이주대책의 수립 및 시행에 관한 예규' 제17조)에 따라 다음과 같은 방식으로 단독주택용지의 공급가격을 산출하고, 이에 기초하여 이 사건 분양대금을 산정하였다. 이주자택지의 공급단가는 아래 A)의 산식과 B)의 산식에 의한 산술평균치로 산출하되, 조성원가의 80%를 초과하는 경우에는 조성원가의 80%로 한다. 또한 공급면적이 265㎡를 초과하는 경우 그 초과분에 대하여는 감정가격수준으로 산정한다.

라. 한편, 원고들은 피고에게 별지 1 '분양계약의 내역과 청구취지' ⑦항 기재 해당 금액을 이 사건 분양계약에 따른 분양대금으로 지급하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제4, 5, 6, 20호증(각 가지번호 포함), 을 제2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고들의 주장

피고는 이 사건 사업의 시행자로서 원고들에게 구 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2007. 10. 17. 법률 제8665로 개정되어 2008. 4. 18.부터 시행되기 전의 것, 이하 '구 공익사업법'이라 한다)에 따른 이주대책으로 택지를 분양하였는데, 구 공익사업법 제78조 제4항에 의하면 생활기본시설의 설치비용은 사업시행자가 부담하여야 함에도, 원고들로 하여금 이 사건 분양계약에 따라 생활기본시설 설치비용 이 포함된 분양대금을 납입하게 하였다. 이로써 피고는 생활기본시설 설치비용 상당의 이득을 얻고 원고들은 위 금액 상당의 손해를 입었으므로, 피고는 원고들에게 부당이득으로서 위 금액 상당액을 반환하여야 한다.

3. 부당이득반환 의무의 성립

가. 관계 법령

별지 '관계 법령' 기재와 같다.

나. 대법원 판례와 법리

구 공익사업법의 생활기본시설 설치비용의 부담과 관련한 대법원 판결(2011. 6. 23. 선고 2007다63089, 63096 전원합의체 판결)의 법리는 다음과 같다.

1) 계약당사자 중 일방이 상대방 및 제3자와 사이에 3면 계약을 체결하거나 상대방의 승낙을 얻어 계약상 당사자로서의 지위를 포괄적으로 제3자에게 이전하는 경우 이를 양수한 제3자는 양도인의 계약상의 지위를 승계함으로써 종래의 계약에서 이미 발생된 채권·채무도 모두 이전받게 된다.

2) 구 공익사업법 제78조 제1항은 "사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다."고 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 공익사업법 시행령'이라 한다) 제40조 제2항은 "이주대책은 건설교통부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 이주대책대상자 중 이주를 희망하는 자가 10호 이상인 경우에 수립· 실시한다. 다만 사업시행자가 택지개발촉진법 또는 주택법 등 관계 법령에 의하여 이주대책 대상자에게 택지 또는 주택을 공급한 경우(사업시 행자의 알선에 의하여 공급한 경우를 포함한다)에는 이주대책을 수립, 실시한 것으로 본다."고 규정하고 있으며, 한편 구 공익사업법 제78조 제4항 본문은 "이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로·급수시설 · 배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함되어야 하며, 이에 필요한 비용은 사업시행자의 부담으로 한다."고 규정하고 있다.

3) 위 각 규정을 종합하면 사업시행자가 구 공익사업법 시행령 제40조 제2항 단서에 따라 택지개발촉진법 또는 주택법 등 관계 법령에 의하여 이주대책 대상자들에게 택지 또는 주택을 공급(이하 '특별공급'이라 한다)하는 것도 구 공익사업법 제78조 제1항 의 위임에 근거하여 사업시행자가 선택할 수 있는 이주대책의 한 방법이므로, 특별공급의 경우에도 이주정착지를 제공하는 경우와 마찬가지로 사업시행자의 부담으로 같은 조 제4항이 정한 생활기본시설을 설치하여 이주대책대상자들에게 제공하여야 한다고 봄이 상당하고, 이주대책대상자들이 특별공급을 통해 취득하는 택지나 주택의 시가가 그 공급가액을 상회하여 그들에게 시세차익을 얻을 기회나 가능성이 주어진다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

4) 그리고 구 공익사업법은 공익사업에 필요한 토지 등을 협의 또는 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 따른 손실의 보상에 관한 사항을 규정함으로써 공익사업의 효율적인 수행을 통하여 공공복리의 증진과 재산권의 적정한 보호를 도모함을 목적으로 하고 있고, 위 법에 의한 이주대책은 공익사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인하여 생활의 근거를 상실하게 되는 이주대책 대상자들에게 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장하여 주기 위하여 마련된 제도이므로, 사업시행자의 이주대책 수립 · 실시의무를 정하고 있는 구 공익사업법 제78조 제1항은 물론 그 이주대책의 내용에 관하여 규정하고 있는 같은 법 제78조 제4항 본문 역시 당사자의 합의 또는 사업시행자의 재량에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행법규이다.

5) 나아가 구 공익사업법 제78조 제4항의 취지는 이주대책대상자들에게 생활의 근거를 마련해 주고자 하는 데 그 목적이 있으므로, 위 규정의 '도로·급수시설 · 배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설'이라 함은 주택법 제23조 등 관계 법령에 의하여 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 설치하도록 되어 있는 도로 및 상하수도 시설, 전기시설 · 통신시설 · 가스시설 또는 지역난방 시설 등 간선시설을 의미한다고 보아야 한다.

6) 따라서 만일 이주대책대상자들과 사업시행자 또는 그의 알선에 의한 공급자와 사이에 체결된 택지 또는 주택에 관한 특별공급계약에서 구 공익사업법 제78조 제4항 에 규정된 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함시킴으로써 이주대책대상자들이 생활기본시설 설치비용까지 사업시행자 등에게 지급하게 되었다면, 사업시행자가 직접 택지 또는 주택을 특별공급한 경우에는 특별공급계약 중 분양대금에 생활기본시설 설치비용을 포함시킨 부분이 강행법규인 구 공익사업법 제78조 제4항에 위배되어 무효이고, 사업시행자의 알선에 의하여 다른 공급자가 택지 또는 주택을 공급한 경우에는 사업시행자가 위 규정에 따라 부담하여야 할 생활기본시설 설치비용에 해당하는 금액의 지출을 면하게 되어, 결국 사업시행자는 법률상 원인 없이 생활기본시설 설치비용 상당의 이익을 얻고 그로 인하여 이주대책 대상자들이 같은 금액 상당의 손해를 입게 된 것이므로, 사업시행자는 그 금액을 부당이득으로 이주대책대상자들에게 반환할 의무가 있다.

그리고 구 주택법(2005. 3. 31. 법률 제7428호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 주택법'이라 한다) 제2조 제8호에 의하면 간선시설이란 도로 · 상하수도 · 전기시설 · 가스시설 · 통신시설 및 지역난방시설 등 주택단지(2 이상의 주택단지를 동시에 개발하는 경우에는 각각의 주택단지를 말한다) 안의 기간시설을 그 주택단지 밖에 있는 같은 종류의 기간시설에 연결시키는 시설을 의미하고, 다만, 가스시설 · 통신시설 및 지역난방시설의 경우에는 주택단지안의 기간시설을 포함한다.다. 이 사건의 경우 부당이득반환 의무의 성립

1) 따라서 이 사건 분양계약에서 구 공익사업법 제78조 제4항에 규정된 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함시킴으로써 이주대책대상자이거나 이주대책대상자들로부터 분양계약상의 권리·의무를 승계(또는 부당이득반환채권 양수)한 원고들이 생활기본시설 설치비용까지 사업시행자에게 지급하게 되었다면, 특별공급계약 중 분양대금에 생활기본시설 설치비용을 포함시킨 부분은 강행법규인 구 공익사업법 제78조 제4항 에 위배되어 무효이므로, 사업시행자인 피고는 그 금액을 부당이득으로 원고들에게 반환할 의무가 있다.

2) 피고는, 원고들 중 분양계약상 권리·의무를 승계한 자들은 이주대책대상자들이 아니므로, 이주대책대상자가 가지는 생활기본시설 설치비용 상당의 채권을 행사할 수 없다고 주장한다.

그러나, 갑 제5호증의 1 내지 6의 각 기재에 의하면, 피고가 위 원고들의 분양계약상 권리·의무 승계약정시 이를 승낙한 사실이 인정되므로, 앞서 본 법리에 따라 위 원고들은 이로써 이주대책대상자인 양도인들의 분양계약상의 계약자의 지위를 포괄적으로 인수하게 되었다고 할 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

3) 피고는, 피고가 부담하는 생활기본시설 설치비용의 부담의무는 구 공익사업법 제78조 제1항, 시행령 제41조, 시행규칙 제53조에 따라 이주대책으로 이주정착금을 지급하는 경우의 한도 금액인 1,000만 원을 한도로 한다고 주장한다.

구 공익사업법이 공익사업과 관련한 이주대책으로서 ① 이주대책대상자를 위한 이주정착지를 조성하여 공급하는 방법(구 공익사업법 제78조 제4항, 시행령 제40조 제2항 본문), ② 이주정착금을 지급하는 방법(구 공익사업법 제78조 제1항, 시행령 제41조), ③ 택지개발촉진법 또는 주택법 등에 따라 택지 또는 주택을 특별공급하는 방법(구 공익사업법 시행령 제40조 제2항 단서) 등 3가지를 규정하고 있으나, 위 공익사업법 제78조 제4항의 입법취지, 위 대법원 판결의 법리 등에 비추어 그러한 사정만으로 사업시행자가 택지를 특별공급하는 경우 부담하게 되는 생활기본시설 설치비용 부담의무도 이주정착금의 지급한도로 제한된다고 보기 어려우므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

4. 부당이득의 범위

가. 부당이득 계산의 선결 문제대법원판례의 법리에 비추어 피고가 원고들에게 이 사건 이주자택지를 분양함에 있어 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함시켰는지를 판단하기 위해서는 ① 총 사업비에서 생활기본시설 설치비용을 차감한 액수를 정당한 분양대금으로 보고 실제 분양대금의 액수와 비교하는 방법과 일반분양대금(감정가격)에서 생활기본시설 설치비용을 차감한 액수를 실제 분양대금의 액수와 비교하는 방법 중 어느 방법에 의할 것인지, ② 피고가 분양가를 정할 때 원가 대비 일정비율의 이윤을 가산하였다면, 그 이윤 부분을 차감하여야 하는지, ③ 이 사건 분양계약 중 이주대책의 방법으로 공급된 택지는 265㎡이므로, 이주대책 대상자에게 공급된 택지가 265m를 초과하는 경우 그 초과 부분에 대해서도 생활기본시설 설치비용을 공제하여야 하는지가 선결되어야 한다.

1) 정당한 분양대금

가) 우선 총사업비를 기초로 정당한 분양대금을 산정할지에 관하여 본다.

① 피고가 이주대책의 기준을 정할 수 있는 일정한 재량을 보유하는 것은 사실이나, 그 재량이 이주대책의 내용에 관하여 규정하고 있는 강행규정인 구 공익사업법 제78조 제4항의 취지를 벗어날 수 없는 점, ② 피고는 이 사건 분양계약을 체결함에 있어 이주대책으로서 특별공급한 265m² 부분은 총사업비나 조성원가를 기준으로 공급가격을 산정하여 이주대책 대상자에게 공급한 점, ③ 앞서 본 대법원 판례는 '이주대책대 상자들과 사업시행자와 사이에 체결된 특별공급계약에서 구 공익사업법 제78조 제4항 에 규정된 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함시켰다면, 특별공급계약 중 분양대금에 생활기본시설 설치비용을 포함시킨 부분이 강행법규인 구 공익사업법 제78조 제4항에 위배되어 무효'라는 취지로 판시한 점, ④ 생활기본시설 설치비용이 포함된 원고들의 이 사건 분양대금이 일반분양대금 (감정가격)에서 생활기본시설 설치비용을 공제한 금액보다 적은 경우라고 하더라도, 이 사건 분양계약에 생활기본시설 설치비용이 포함되어 있다면 이는 위 강행법규에 위배되어 무효라고 보아야 하고, 앞의 사정만으로는 위와 같은 강행법규 위반의 점이 치유될 수 없다고 보아야 하는 점 등에 비추어 보면, 총사업비에서 생활기본시설 설치비용을 차감한 액수를 기초로 정당한 분양대금을 산정함이 상당하다.

나) 다음으로 m당 정당한 분양단가를 산정함에 있어 '전체 사업대상 면적'을 기준으로 할지 '유상공급대상 면적'을 기준으로 할지에 관하여 본다.2) 원고들의 주장과 같이 '전체사업대상 면적'을 기준으로 계산할 경우 피고는 관리청 등에 무상으로 귀속되는 공공시설에 대하여 그 설치비용을 상당 부분 회수하지 못하게 되는 반면 원고들은 생활기본시설에 해당하지 아니하는 공공시설에 대해서도 그 설치. 비용을 부담하지 아니하는 결과가 되고, 이는 사업시행자에게 생활기본시설 설치비용만을 부담하도록 한 구 공익사업법의 취지와도 다르다고 보아야 하므로, 유상공급면적을 기준으로 삼는다.

2) 생활기본시설 설치비용에 대응하는 이윤의 차감

가) 일반적으로 피고가 분양하는 택지의 원가는 생활기본시설 설치에 소요되는 비용과 그 외의 부분에 소요되는 비용을 합하여 산정되고, 피고가 분양가를 정할 때 원가 대비 일정비율의 이윤을 가산하였다면, 그 이윤은 생활기본시설 설치에 소요된 비용에 대하여 가산된 이윤과 그 외의 비용에 대하여 가산된 이윤이 합쳐진 것이라고 봄이 상당하다.

원고들과 피고의 계산상 차이는, 원고들은 비용을 기준으로 계산함에 따라 정당한 분양단가를 부분만으로 산정하여 생활기본시설 설치비용이 아닌 원가 부분에 가산하는 이윤 즉, 부분조차 부정하는 문제가 있고, 피고는 택지 전체의 감정가격을 기준으로 계산함에 따라 정당한 분양단가를 ℃, Ⓒ, 부분의 합계액으로 산정하여 생활기본시설 설치비용에 대하여 가산된 이윤 즉, 부분까지 포함하는 문제가 있다.

나) 앞에서 본 대법원 판례에서는 사업시행자가 부당이득으로 반환할 금액에 관하여 '생활기본시설 설치비용'이라고만 판시하고 있고, 별지 '관계 법령'의 2008. 4. 17. 개정된 공익사업법 시행령에서도 비용만을 공제하면 되는 것으로 규정한 듯이 보이기도 한다. 그러나 이는 사업시행자가 생활기본시설 설치비용을 스스로 부담하는 경우에는 이윤을 부가하지 아니할 것이 분명하기 때문에 위와 같이 표현한 것일 뿐, 이미 이윤이 부가되어 분양된 후에 사업시행자의 부당이득액을 산정하는 경우에는 그 비용뿐만 아니라 이에 대하여 부가된 이윤까지 부당이득액에 포함시키는 것이 옳다고 판단되므로, 이 사건 분양대금은 위의 ①, 부분의 합산액으로 정해져야 하고, 만약 ①, 부분이 포함되어 있다면, 이를 부당이득한 것으로 보아 반환하여야 한다.

다) 따라서 위 ① 내지 부분이 포함되어 있을 분양대금액에서 생활기본시설 설치에 소요된 비용과 그에 부가된 이윤인 ①, 부분을 제한 금액 즉, (분양대금액 - 생활기본시설 설치비용 - 위 비용에 가산된 이윤)을 유상공급대상면적 3)으로 나눈 금액을 정당한 분양단가로 보고, 피고가 그 단가에 따라 계산한 금액을 초과하여 받은 부분을 부당이득으로 반환하여야 한다.

3) 공급면적 265㎡ 초과 부분의 취급

갑 제3호증의 기재에 의하면, 피고는 이 사건 특별공급계약을 체결하기 전에 265m를 한도로 한 택지만이 이주대책으로 공급된다는 사실을 이주자택지 공급 공고를 통하여 밝혔고, 실제로도 ㎡당 공급단가를 정함에 있어 공급면적 265㎡까지는 할인된 가격으로 계산하고 265㎡를 초과하는 부분에 대해서는 감정가격으로 계산하여 분양대금을 정하였다.

원고들 역시 이주대책의 한 방법으로 특별공급되는 택지는 265㎡에 한정된다는 사정을 알면서 이 사건 특별공급계약을 체결한 것으로 보이는데, 이와 관련하여 원고들이 피고에 대하여 이의를 제기하였음을 인정할 증거가 없고, 위 265㎡의 택지가 이주대책으로 볼 수 없을 정도의 과소한 면적이라고 볼만한 사정도 없다.

따라서 피고가 이주대책으로서 특별공급한 것이라고 보기 어려운 265m² 초과 부분에 대해서는 생활기본시설 설치비용의 전가 여부를 따질 필요가 없다.

나. 부당이득금액의 산정방법

위에서 본 바와 같이 피고의 주장대로라면, 피고가 원고들에게 공급한 택지의 분양가격을 정할 때 기준으로 삼은 단가에는 비용 부분만이 포함되어 있을 뿐, 이윤이 포함되지 아니한 것으로 보인다. 그러나 을 제3호증의 4의 기재에 의하면, 피고가 원고들에게 이주대책에 해당하는 면적(265m 이하)에 관하여 정한 분양금액은 별지 2 '이주 자택지 분양금액 분석 표' ④항과 같은 사실이 인정되고, 이에 의하면 위 분양금액이 피고가 적용하였다는 원가만으로 계산한 같은 표 6항의 금액을 초과하는 경우가 있음을 알 수 있는바, 사정이 이와 같다면, 위 원가 금액을 초과하는 부분은 이를 이윤으로 볼 수밖에 없다.

그러므로, 이 사건에서는 이 사건 분양대금 중 265㎡ 이하에 관한 부분만을 대상으로 삼아 그 중 ① 원가에 해당하는 부분에 관하여는 우선 생활기본시설 설치비용을 산정하여 이를 제외한 정당한 분양원가를 산정한 다음 피고가 계산한 원가 중 위 정당한 분양원가를 초과하는 부분을 부당이득액으로 보고, ① 이윤으로 보는 부분이 있는 경우에는 그 이윤액은 원가의 비율대로 가산되었다고 보아 이윤 중 '생활기본시설 설치비용 : 총사업비'의 비율로 계산한 금액은 생활기본시설의 설치비용에 관하여 가산된 원가로 보아 이를 부당이득액으로 보기로 한다. 따라서 이윤으로 보는 부분이 없는 경우에는 그의 금액만으로, 이윤으로 보는 부분이 있는 경우에는 ①과 ◐ 금액을 합산하여 총 부당이득액을 산정하기로 한다.

다. 총사업면적, 총사업비 갑 제17, 18, 19호증, 을 제3 내지 6호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 이 사건 분양계약상 분양대금을 산정한 2005.11.경 기준으로, 이 사건 사업의 유상공급 대상면적은 전체 사업면적 2,058,453m 중 1,074,124m 이고, 이주대책비를 제외한 이 사건 사업의 총 사업비는 아래 표와 같이 747,364,177,922원(= 751,448,018,401원 - 4,083,840,479원)인 사실이 인정된다(총사업비 중 이주대책비는 이주자택지를 일반 유상공급택지에 비해 저렴한 가격에 공급함에 따라 발생하는 차액 상당의 비용으로, 이는 피고의 입장에서는 비용에 해당하지만, 택지를 조성하기 위한 비용으로 지출된 금 액에는 해당하지 아니하므로 이를 제외한다).

라. 생활기본시설 설치비용

1) 생활기본시설 용지비

가) 도로면적 피고는, 구 공익사업법상 생활기본시설인 도로의 범위는 주택법 시행령 제24조 제4항 [별표 2]에 따라 그 길이가 200m를 초과하는 경우로서 그 초과 부분에 한정되어야 하고, 특히 도로의 경우에는 주택법 제2조 제6호가 주택단지는 폭 8m 이상의 도로로만 구분될 수 있다고 규정하고 있으므로, 폭이 8m에 미치지 못하는 도로는 주택단지 안의 도로에 불과하여 간선시설이 될 수 없으므로, 전체 도로면적 339,554m² 중 위와 같은 요건을 갖춘 도로의 면적인 178,596m만이 생활기본시설 설치면적에 포함되어야 한다고 주장한다.

살피건대, 구 주택법 제2조 제8호(현행 주택법 제2조 제10호도 같다)는 '간선시설'에 대하여 '주택단지 안의 기간시설을 당해 주택단지 밖에 있는 동종의 기간시설에 연결하는 시설을 말한다'라고 정하고 있을 뿐 그 도로의 길이에 대해서는 구체적으로 정하고 있지 아니하다. 피고가 주장하는 구 주택법 제23조 제6항, 구 주택법 시행령 제24조 제4항 별표2 제1호(현행 규정도 모두 같다)에서 200m를 초과하는 부분에 한하여 '간선시설'로 정한 취지는 구 주택법 제23조 제6항에 따라 사업주체가 아닌 지방자치단체가 비용을 부담하여 설치하여야 하는 같은 법 제23조 제1항의 '해당 간선시설'의 범위를 정한 것으로 보아야 한다. 즉 구 주택법 제23조는 간선시설의 새로운 정의 규정이 아니라 간선시설의 설치의무자와 설치 범위 및 설치비용 부담주체에 관한 규정으로 보아야 한다. 따라서 구 주택법 제23조에 따라 지방자치단체가 원칙적으로 비용을 부담하는 200m를 초과하는 도로만이 구 주택법상의 간선시설에 해당한다고 할 수 없다. 또한 구 주택법 제2조 제4호에서 주택단지란 같은 법 제16조의 규정에 의한 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 얻어 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지를 조성하는 데 사용되는 일단의 토지를 말하고, 다만 폭이 8m 이상인 도시계획예정도로에 의하여 분리된 토지는 각각 별개의 주택단지로 본다고 규정하고 있으나, 위 단서 조항은 사업에 사용되는 일단의 토지가 폭 8m 이상인 도시계획예정도로로 분리되면 그 각각을 별개의 주택단지로 본다는 규정에 불과하고 사업주의 생활기본시설 설치의무를 제한하는 규정으로 볼 수는 없다. 결국, 피고의 위 주장은 이유 없으므로, 전체 도로면적 339,554m를 생활기본시설 설치면적으로 본다.

나) 하수처리장 면적

피고는, 하수종말처리장이란 하수를 최종적으로 처리하여 하천 바다 기타 공유수면에 방류하기 위한 처리시설을 의미하므로 주택단지 외부의 기간시설로 연결시키는 간선시설에 해당한다고 볼 수 없다고 주장한다.

그러나 다음과 같은 사정을 고려할 때 사업시행자가 간선시설을 설치하여 주택단지 외의 기간시설을 이용하는 대신 택지개발사업 부지 내에 기간시설을 설치하는 경우 이는 생활기본시설에 포함된다고 봄이 상당하다. 즉, 그 생활기본시설 설치비용을 사업시행자가 부담하는 것은 이주대책 대상자들에게 생활의 근거를 마련해 주고자 하는 데 목적이 있는 점(대법원 2011. 6. 23. 선고 2007다63089 등 전원합의체 판결 참조)에 비추어 볼 때, 사업시행자의 선택(주택단지 외부의 기간시설에 연결하는 간선시설만을 설치할지, 택지개발구역 내에 새로운 기간시설을 지을지에 관한 선택)에 따라 이주대책대상자의 비용부담 여부가 결정되는 것은 불합리하다. ① 이 사건 분양계약 후 개정된 구 공익사업법 시행령 제41조의2에서는 사업시행자가 부담하여야 하는 '통상적인 수준의 생활기본시설'에 하수처리시설을 포함시키면서 하수도 관련 간선시설만으로 한정하지 아니하고 있어 위 시행령이 시행된 이후에는 간선시설이 아닌 하수시설도 생활기본시.설에 포함된다. 이주대책대상자들은 만약 이 사건 사업이 없었다면, 기왕에 지방자치단체가 제공하고 있는 하수처리시설을 이용할 수 있었을 터인데(하수도법 제2조의 2 제2항), 사업시행자가 공익사업으로 하수처리장을 조성한다는 우연한 사정에 의하여 하수처리시설의 설치비용을 분담하여야 한다는 것은 부당하다. 그러므로 비록 간선시설은 아니지만, 간선시설 설치에 대신하여 설치된 기간시설인 하수처리장 면적 부분도 생활기본시설에 포함시키기로 한다.

다) 가스정압시설 면적 주택법에 의하면, 가스에 관한 간선시설을 설치하여야 하는 사람은 당해 지역에 가스를 공급하는 자인바(주택법 제23조 제1항 제2호), 이 부분 가스정압시설은 위 규정이 적용되는 간선시설인 것으로 보이므로, 당해 지역에 가스를 공급하는 사업자가 그 비용을 부담한 것으로 보이고, 피고가 위 시설 관련 비용을 원고들에게 부담시켰음을 인정할 증거가 없다(피고는 이 부분 가스 정압시설 부지는 가스공급 사업자에게 유상으로 공급되는 토지이므로, 그 설치 관련 비용이 원고들에게 부과되지 않았다는 취지로 주장한다). 따라서 가스 정압시설 면적 46m는 제외한다.

라) 총 인정면적과 용지비 생활기본시설이 설치된 총 면적은 다음과 같이 합계 363,165㎡이다.

따라서 생활기본시설 용지비는 생활기본시설 설치면적을 전체 사업면적으로 나눈 금액에 앞에서 본 총용지비를 곱한 42,501,784,982원(= 240,904,070,608원 × 363,165㎡ /2,058,453m, 원 미만 버림. 이하 같다)이 된다.

2) 생활기본시설 조성비

가) 계산방식 갑 제18호증, 을 제5, 6호증의 각 기재에 의하여 인정되는 공사비 중 아래 해당 부분을 생활기본시설 조성비로 인정한다.

○ 전체가 생활기본시설 공사비인 항목(아래표 ①~③) : 조성비 전체 인정 전체 면적에 대한 공사비인 항목(아래표 ④~⑧) : B(생활기본시설 면적 363,165㎡) : A(전체 면적 2,058,453m) 비율

나) 개별적 검토

(1) 전기공구 주택법에 의하면, 전기 간선시설을 지중선로로 설치하는 경우에는 전기를 공급하는 자와 지중에 설치할 것을 요청하는 자가 50%씩 비용을 부담하도록 규정하고 있는바, 피고는 지중선로 설치를 요구하여 그 비용을 부담하고, 이를 조성원가에 가산하였음을 인정하고 있으므로 그 해당 금액을 인정한다.

(2) 옹벽, 석축, 육교, 교량 등 구조물공사비 피고는, 이 부분 구조물은 주택법령이 규정하는 간선시설이 아니므로, 생활기 본시설에 포함되지 않는다고 주장한다.

살피건대, 을 제10호증의 3의 기재 및 당심 법원의 전문심리위원 AB에 대한 질의사 항 회신서에 의하면, 위 구조물 중 교량은 도로의 일부이고, 옹벽 및 석축 또한 이 사건 사업지구 내 토지나 도로에 설치된 시설물인 사실이 인정되므로, 위 구조물공사비 중 일부를 생활기본시설 설치비로 봄이 상당하다.

(3) 하수처리 및 간선상수도시설 설치비용, 하수처리장 및 간선상수시설 용지비 피고는, 위 용지비 및 설치비는 이 사건 사업으로 하수처리장 확장 또는 상수 공급시설 설치가 필요하게 되어 구 하수도법(2006. 9. 27. 법률 제8014호로 개정되기 전의 것), 구 수도법(2007. 1. 3. 법률 제8208호로 개정되기 전의 것)의 원인자부담 규정에 의하여 피고가 부담하게 된 비용으로, 위 시설은 주택법령이 규정하는 간선시설 이 아닌 기간시설에 해당하므로, 생활기본시설 설치비용에 포함되지 않는다고 주장한다.

살피건대, 위 용지비 부분에서 본 바와 같이 이 사건 사업지구 내의 하수처리시설은 생활기본시설에 해당하므로, 그 설치비용도 생활기본시설 설치비에 포함되고, 을 제10호증의 1의 기재에 의하면, 사업지구 밖의 하수처리시설 및 간선상수도시설은 기간시설에 해당한다고 보아야 하나, 피고가 간선시설을 설치하여 주택단지 외의 기간시설을 이용하는 대신 위 시설을 설치한 것이므로, 생활기본시설 설치비에 포함된다고 봄이 상당하다.

(4) 지구외 간선도로 용지비 및 개설비, 광역교통개선대책부담금

(가) 피고는, 위 도로개설비는 피고가 이 사건 사업지구에 대한 택지개발사업 계획 등의 승인을 얻기 위한 과정에서 지방자치단체와의 교통영향평가협의 결과에 따라 이 사건 사업지구 밖에 도로를 설치하는 데 소요된 비용이고, 광역교통개선대책부 담금은, 피고가 이 사건 사업의 시행자로서 '구 대도시권 광역교통관리에 관한 특별법(2007. 1. 19. 법률 제8251호로 개정되기 전의 것)' 제7조에 의하여 수립된 광역교통개선 대책에 따른 도로 건설에 소요된 것으로, ① 위 비용으로 설치된 시설이 생활기본시설에 포함된다고 할 수 없고, ② 대도시권에서 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업을 시행하는 자 등에게 부과하는 광역교통시설부담금4)과는 그 성격을 달리하며, ③ 위 특별법 부담금 감면 규정의 입법취지는 임대주택건설 등 저소득층을 위한 주택관련 사업자에 대한 부담을 완화하는 데 있고, ④ 위 특별법의 부담금 감면 규정은 사업시행자와 이주대책대상자 사이의 법률관계가 아닌 부담금 부과권자와 사업시행자 사이의 법률관계를 규율하고 있을 뿐이므로, 이주대책지라고 하더라도 면제될 것이 아니라고 주장한다.

(나) 을 제10호증의 1, 제13호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 피고가 개설하거나 그 비용을 부담한 이 부분 도로는 이 사건 사업지구 밖에 위치하여 이 사건 주택단지 내의 기간시설과 외부의 기간시설을 연결시키는 간선시설이라고 보기 어렵다.

그러나, 피고가 위와 같이 납부한 금액을 공제하여야 한다는 원고들의 주장에는, 생활기본시설이라는 이유 외의 다른 이유로라도 원고들에게 부담시킨 것이 무효인 경우에는 이를 이유로 한 부당이득반환을 구하는 취지도 포함되어 있다고 할 것이므로 이에 관하여 살펴본다.

다음과 같은 사정, 즉 ① 피고가 광역교통개선대책에 의하여 도로 건설비용을 분담하게 된 것이라고 하더라도 위 특별법상 원칙적인 비용부담자는 지방자치단체와 국가이고(제10조), 택지개발사업시행자는 부담금의 형태로 비용을 부담하게 되므로, 광역교 통시설 부담금과 그 성격을 달리한다고 볼 수 없는 점, ② 위 특별법은 택지개발촉진 법에 의한 택지개발사업의 시행자에게 광역교통시설 부담금을 납부하도록 하면서도, 공익사업법 제78조의 규정에 의한 이주대책의 실시에 따른 주택지의 조성의 경우 부담금을 부과하지 않도록 하고 있는데, 택지개발사업의 시행자가 구 공익사업법 시행령 제40조 제2항 단서에 따라 이주대책 대상자들에게 택지를 특별공급하는 것도 구 공익사업법 제78조 제1항의 위임에 근거한 이주대책의 한 방법이므로 이에 해당한다고 보아야 하는 점, ③ 원고들은 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업으로 생활근거지를 잃게 된 이주대책대상자들로서 종래의 주거지에 계속 거주하였더라면, 아무런 추가적 비용 부담 없이 광역교통시설을 이용하게 되었을 것인데, 공익사업으로 이주하게 되었다는 사정으로 그 비용을 부담하게 하는 것은 공평하지 않다고 보이므로, 감면 규정의 입법취지를 저소득층을 위한 주택관련 사업자에 대한 부담을 완화하는 데 한정하여 이 경우 그 적용을 배제하는 것은 정당하지 않다고 보이는 점, ④ 위 특별법은 광역교통시.설의 건설에 필요한 재원을 확충하여 광역교통시설을 확보하기 위하여 사업시행자에게 부담금 납부의무를 부과하면서도, 구 공익사업법 제78조에 따른 이주대책의 실시에 따른 주택지의 조성 및 주택의 건설 등의 사업에 대하여는 부담금을 부과하지 아니하고, 부담금을 산정함에 있어 공익사업법에 따른 이주대책의 실시에 따른 주택지의 조성 및 주택의 건설을 위한 용지는 부담금 산정기준이 되는 개발면적에서 제외하고 있는바(같은 법 시행령 제16조의2 제1항 제3호), 이는 사업시행자에게 이주대책 대상지에 대한 부담금 납부의무를 면제하되, 사업시행자는 이주대책대상자에게 이주대책대상지 이외 부분의 부담금을 전가할 수 있도록 하여 사업시행자의 부담을 경감시켜주기 위한 규정이라기보다는 이주대책 대상자에게도 부담금이 전가되지 않도록 하기 위한 규정으로 보는 것이 입법취지에 부합하다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 부담금 부과권자는 택지. 개발사업법에 의한 택지개발사업 시행자가 이주대책에 따라 공급하는 택지 부분에 관하여는 사업시행자에게 부담금을 부과할 수 없고, 사업시행자 역시 이주대책에 따라

택지를 공급받는 이주대책대상자들에게는 이주대책대상지 이외 부분의 부담금을 전가할 수 없다고 봄이 상당하다.

따라서 사업시행자가 이주대책 대상자에게 이를 부과한 경우 분양계약 중 해당부분은 위 특별법 규정에 위반하여 무효이므로, 이를 부당이득으로 반환하여야 한다고 봄이 상당하다(다만, 앞서 본 바와 같이 이 부분 비용은 생활기본시설 설치비용이 아니라 할 것이나, 피고가 이를 공사원가에 포함시켜 간접비 등을 추가 계산한 이상, 계산과정의 편의를 위하여 생활기본시설 설치비용과 함께 계산하기로 한다).

다) 총 인정비용

따라서 생활기본시설의 조성비용으로 인정되는 금액은 아래 표 기재와 같이 362,751,332,811 원이다.

3) 직접인건비, 판매비와 관리비, 자본비용, 기타비용

O 직접인건비 중 생활기본시설에 소요된 비용은 6,484,049,884원[= 405,253,117,793원(= 생활기본시설 용지비 42,501,784,982원 + 생활기본시설 조성비 362,751,332,811원) × 1.60%] 판매비와 관리비 중 생활기본시설에 소요된 비용은 17,992,914,227원[= 411,737,167,677원(= 생활기본시설 용지비와 조성비 405,253,117,793원 + 생활기본시설 직접인건비 6,484,049,884원) X 4.37%]

○ 기타비용 중 생활기본시설에 소요된 비용은 988,169,202원(생활기본시설 용지비, 조성비, 직접인건비 411,737,167,677원 × 0.24%) 이 자본비용 중 생활기본시설에 소요된 비용은 10,233,431,981원[총 자본비용 17,344,531,778원 X (생활기본시설 용지비, 조성비, 직접인건비 411,737,167,677원 : 총 용지비, 조성비, 직접인건비 697,848,815,738원)]

4) 생활기본시설 설치비용 합계 440,951,683,087원 = 용지비 42,501,784,982원 + 조성비 362,751,332,811원 + 직접인건비 6,484,049,884원 + 판매비와 관리비 17,992,914,227원 + 기타비용 988,169,202원 + 자본비용 10,233,431,981원).

마. 원고별 부당이득금액의 계산

1) 정당한 분양원가와 이윤 중 생활기본시설 설치비용에 관한 부분

가) 정당한 분양원가 피고는 원고들에게 생활기본시설 설치비용을 공제한 나머지 금액으로 이주자택지를 공급하여야 하므로, 피고가 공급할 정당한 분양원가는 '(총사업비 - 생활기본시설 설치비용) : 유상공급대상면적'의 방식으로 계산된다. 그러므로 이 사건에서 m²당 정당한 분양원가는 285,267원[= 306,412,494,835(= 총사업비 747,364,177,922원 - 생활기 본시설 설치비용 440,951,683,087원) : 유상공급대상면적 1,074,124m2]이다. 나) 이윤 중 생활기본시설 설치비용에 관한 부분이 사건 분양계약의 대금에 이윤이 포함되어 있는 사실은 앞에서 본 바와 같고, 그 이윤은 원가의 일정 비율로 가산되었다고 봄이 상당하다. 따라서 그 중 피고가 부담하여야 하는 생활기본시설 설치비용의 원가에 관하여 가산된 부분은 원고들에게 부담시킬 수 없으므로 이를 공제하여야 할 것인바, 그 해당비율은 '생활기본시설 설치비용 : 총사업비'의 방식으로 계산된다. 그러므로 이 사건에서 생활기본시설 설치비용에 관하여 가산된 이윤의 비율은 59%(= 440,951,683,087원 : 747,364,177,922원, 소숫 점 둘째자리 미만 버림)이다.

2) 부당이득금액의 계산 앞에서 본 계산방법에 따라 다음의 순서로 계산한다.

① 원고들의 분양대금 중 이주자택지에 해당하는 265m 이하 부분에 관하여 원가 부분(피고가 계산한 원가인 ㎡당 556,632원으로 계산한 부분, 분양대금이 이에 미치지 못하는 경우에는 분양대금 전액)과 이윤 부분을 분리한다. 그 내역은 별지 2 '이주자택지, 분양금액 분석표'의 ④ 내지 항 부분과 같다.

② 마지막으로 원가 부분의 부당이득액과 이윤 부분의 부당이득액을 합하여 총 부당이득액을 산정한다. 그 내역은 별지 3 '부당이득금액 등 계산표'의 ⑨ 부분과 같다.

바. 소결론

따라서, 피고는 원고들에게 각 별지 3 '부당이득금액 등 계산표' ⑨항 기재 해당금액과 이에 대하여 별지 1 '분양계약의 내역과 청구취지 항 기재 각 날짜부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 다툼이 상당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2012. 11. 29.까지는 민법에 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 정한 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

5. 결론

그렇다면, 원고들의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한다.