교환의 대가로 받기로 한 채권이 회수불능상태인 경우 양도가액 차감여부

무자력, 해외도피 등으로 말미암아 사실상 그 의무이행이 불가능함은 물론 장래 원고의 채권이 실현될 가능성이 없게 된 경우임이 명백하다고 할 것이므로 해당 채권액을 양도가액에 차감함

소득세법 제96조양도가액

1. 피고가 2006. 3. 9. 원고에 대하여 한 양도소득세 164,925,890원의 부과처분 중 24,918,612원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 20%는 원고가 부담하고, 나머지는 피고가 부담한다.

청구 취지

피고가 2006. 3. 9. 원고에 대하여 한 양도소득세 164,925,890원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 평소에 알고 지내던 부동산중개업자 최○○으로부터 ○○시 ○○읍 ○○리 산 000번지 임야 5,960㎡(이하 '이 사건 임야'라고 한다)의 매수를 권유받아 2004. 3. 무렵 매도인인 김○○로부터 위 임야를 매수하기로 하고, 최○○은 매수인인 원고의 대리인으로서 매매계약 체결을 위한 모든 업무를 맡아서 처리하였다.

나. 원고는 최○○에게 매매대금 466,000,000원, 진입로토지 사용승낙비 35,000,000원, 중개수수료 30,000,000원 합계 531,000,000원을 지급하였으나, 최○○은 원고의 약정과는 달리 위 531,000,000원 중 중개수수료로 30,000,000원, 매매대금으로 414,000,000원, 진입로토지 사용승낙비로 25,000,000원을 각 지출하고 나머지 62,000,000원을 임의로 사용하였다(이후 최○○의 위 6,200만 원 사기부분에 대하여 유죄판결이 확정되었다).

다. 한편, 원고는 이 사건 임야를 매수한 후 2004. 5. 14. 소외 이○○과 교환계약을 체결하였는 바, 그 내용은 원고가 이 사건 임야를 720,000,000원으로 평가하여 이○○에게 양도하는 대신 이○○ 소유의 ○○시 ○○동 000-0 대지 및 그 지상 건물(750,000,000원), ○○시 ○○동 000-0 ○○○2차 301호, ○○시 ○○동 000-0 ○○○5차 203호, 503호, 501호 빌라 4채(134,000,000원)를 양도받되 이○○의 채무 273,000,000원(위 ○○동 000-0 대지 및 그 이 사건 건물에 설정된 근저당권부 채무 150,000,000원, 임차보증금 반환채무 123,000,000원)을 모두 인수하며, 이○○으로부터 현금 109,000,000원을 추가로 지급받는 것이었다.

라. 한편 이○○은 2004. 11. 11. 김○○으로부터 이 사건 임야에 관한 소유권등기를 미등기전매 방식으로 이전받았다.

마. 원고는 2005. 6. 30. 피고에게 이 사건 임야의 양도가액 611,000,000원, 취득가액 414,000,000원, 필요경비 117,000,000원으로 한 양도소득세 확정신고를 하였고, 같은 날 2004년도 귀속 양도소득세로 62,440,000원을 납부하였다.

바. 피고는 2006. 3. 9. 원고에게 이 사건 임야의 양도가액 720,000,000원, 취득가액 414,000,000원, 필요경비 25,000,000원으로 결정하여 2004년 귀속 양도소득세 164,925,890원을 경정고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

사. 원고는 이 사건 부과처분에 불복하면서 심판청구를 하였고, 국세심판원은 2006. 11. 9. '피고가 2006. 3. 9. 원고에게 한 2004년 귀속 양도소득세 164,925,890원의 부과처분은 양도가액에서 공제할 필요경비에 30,000,000원을 산입하여 그 과세표준과 세액을 결정하고 나머지 청구를 기각한다'는 결정을 하였으며, 원고는 2007. 1. 23. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 1 내지 6호증, 을 1, 2호증(각 가지번호 포함)의 각 가제

2. 주장 및 판단

가. 관계법령

별지 기재와 같다.

나. 원고의 주장

1) 이 사건 임야 매도시 계약서에 기재한 720,000,000원은 부풀려진 금액이고, 시가감정이 이루어지지 않아 실지거래가액을 확인할 수 없는 상태에서 교환계약서 기재금액을 양도가액으로 산정한 것은 위법하다.

2) 이 사건 임야에 대한 교환계약의 대가로 이○○으로부터 받기로 약정한 109,000,000원 및 빌라 2채의 평가금액 63,000,000원 부분에 대한 채권은 사실상 회수가 불가능하므로 이 부분은 양도가액에 포함시킬 수 없다.

3) 최○○의 편취금 6,200만원 역시 이 사건 임야 매수를 위하여 지출한 경비로 산입되어야 한다.

다. 판단

1) 양도가액 720,000,000원을 실지거래가액으로 볼 수 없다는 주장에 관하여 본다. 갑 1, 4호증의 각 기재에 의하면, 원고가 이○○과 교환계약을 체결함에 있어 이 사건 임야의 반대급부로 취득하기로 한 부동산가액 및 현금에서 인수 채무를 공제하면 이 사건 임야의 가격으로 기재된 720,000,000원과 정확히 일치하는 사실, 원고가 2005. 6. 30. 양도소득세 확정신고를 하면서 이 사건 임야의 양도가액을 611,000,000원으로 신고한 사실을 각 인정할 수 있는 바, 위 인정사실에 의하면, 원고는 이 사건 임야의 가액이 720,000,000원임을 전제로 교환계약 당시 반대급부의 가격을 조정하였고, 양도소득세 확정신고 당시에도 회수불능 채권 109,000,000원을 공제한 나머지 금액인 611,000,000원을 이 사건 임야의 양도가액으로 신고한 것으로서, 위 720,000,000원은 이 사건 임야의 실지거래가액이라고 봄이 상당하므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

2) 회수불능 채권의 양도가액 불산입 주장에 관하여 본다.

소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득의 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 이른바 권리확정주의를 채택하고 있고, 다만 소득의 원인이 되는 채권이 발생된 때라 하더라도 그 과세대상이 되는 채권이 채무자의 도산으로 인하여 회수불능이 되어 장래 그 소득이 실현될 가능성이 전혀 없게 된 것이 객관적으로 명백한 때에는 그 소득을 과세소득으로 하여 소득세를 부과할 수 없다(대법원 1996. 12. 10. 선고 96누11105 판결 참조).

갑 7, 8호증, 을 2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 이○○과 교환계약 체결시 반대급부로 양도받기로 약정한 빌라 2채는 당시 이○○ 명의로 되어 있다가 현재는 모두 제3자 명의로 소유권이 이전된 사실, 이○○은 당초 약정기한인 2004. 6. 15.까지도 원고에게 위 109,000,000원을 변제하지 못하여, 2005. 2. 14. 위 돈을 2005. 3. 31.까지 변제하기로 하는 내용의 차용증을 작성하였음에도 2005. 2. 27. 베트남으로 출국하여 현재까지 입국하지 않고 있고, 현재 이○○의 주민등록은 말소되어 있는 사실, ○○시 ○○동 000-00 도로 171㎡를 제외한 이○○ 소유의 적극재산에는 다른 채권자들 명의의 거액의 근저당권이 설정되어 있어 원고가 그 배당절차에 참가하더라도 배당이 사실상 불가능할 것으로 예상되는 사실, 한편 위 도로의 2007. 1. 1. 현재 공시지가는 38,817,000(171㎡X 227,000원)인 사실을 각 인정할 수 있는 바, 위 인정사실에 의하면 원고의 이○○에 대한 위 109,000,000원 지급청구권 및 위 빌라 2채 에 대한 소유권이전등기청구권은 이○○ 소유의 위 도로의 교환가치에 상응하는 부분을 제외하고는 이○○의 무자력, 해외도피 등으로 말미암아 사실상 그 의무이행이 불가능함은 물론 장래 원고의 채권이 실현될 가능성이 없게 된 경우임이 명백하다고 할 것이므로, 위 채권액 합계 172,000,000원(109,000,000원 + 63,000,000원) 중 위 도로 가격 38,817,000원을 제외한 나머지 133,183,000원은 이 사건 임야의 취득가액에서 공제되어야 할 것이다.

따라서 이 점을 지적하는 원고의 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.

3) 최○○의 편취금 62,000,000원도 필요경비에 산입되어야 한다는 주장에 관하여 본다.

매매중개인이 매수인을 기망하여 실제 매매대금 이상의 돈을 교부받아 매매대금과의 차액을 개인적으로 편취한 것이 소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제1항에서 규정하고 있는 필요경비에 포함된다고 볼 수는 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다(한편 원고는 최○○이 위 편취금액 중 2,000만 원을 매도인 김○○ 측 소개인 연○○에게 지급하였으므로 적어도 이 금액은 필요경비라고 주장하나, 그 지급사실에 관한 갑 1호증의 기재는 믿지 않고 달리 이를 인정할 증거도 없을 뿐만 아니라, 관계 법령상 필요경비에 해당한다고 볼 수도 없으므로, 원고의 위 주장 역시 이유 없다).

4) 정당한 세액

위에서 본 바에 따라, 이 사건 임야의 양도가액을 585,817,000원(720,000,000원 - 133,183,000원)으로, 취득가액을 414,000,000원으로, 필요경비를 55,000,000원으로 산정하여 계산한 정당한 세액은 24,910,522원(구체적인 산정 내역은 별지 기재와 같다)이므로, 이 사건 처분 중 위 정당세액을 초과하는 부분은 취소되어야 할 것이다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

관계법령

소득세법

제94조양도소득의 범위

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.<개정 2003.12.30>

1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

제95조양도소득금액

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액" 이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익" 이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

제96조양도가액① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도 가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2000.12.29, 2002.12.18>

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

제97조양도소득의 필요경비계산

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1995.12.29, 1999.12.28, 2000.12.29, 2002.12.18,>

1. 취득가액

가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가, 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액

다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산 임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 의한다. <개정 1999.12.28>

1. 취득가액을 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

제104조양도소득의 세율

①, ② 생략

③ 제1항제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

소득세법시행령

제163조양도자산의 필요경비

① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지 거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31>

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위 계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액 은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연 으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

정당세액의 계산

㉮ 양도가액 : 586,817,000원(720,000,000원 - 133,183,000원)

㉯ 필요경비 : 55,000,000원(원고가 신고한 경비 25,000,000원 + 국세심판원에서 추가로 인정한 부분 30,000,000원)

㉰ 취득가액 : 414,000,000원

㉱ 양도소득금액 : 117,817,000원(㉮-㉯-㉰)

㉲ 과세표준 : 117,817,000원

㉳ 산출세액 : 82,471,900원(㉲ X 세율 70/100)

㉴ 신고불성실가산세 : 2,647,190원(㉳ X 37,817,000원(117,817,000-80,000,00원) / 117,817,000원 X 10/100)

㉵ 납부불성실가산세 : 2,239,522원(미달납부세액 26,471,900원(㉳-기납부 본세 56,000,000원) X 납부지연일 282일 X 3/10,000)

㉶ 결정세액 : 87,358,612원 (㉳ + ㉴ + ㉵)

㉷ 기납부세액 : 62,440,000원(본세 56,000,000원 + 신고불성실가산세 5,600,000원 + 납부불성실가산세 840,000원)

㉸ 정당세액 : 24,918,612원(㉶ - ㉷)