1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

1. 인정사실

가. 원고는 2011. 4. 7. 피고로부터 시흥시 C에 있는 상가건물 1호(1층: 30평, 2층: 10평, 이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 임차보증금 6,500만 원, 차임 월 380만 원(부가가치세 별도, 이하 같다), 임대차기간 2011. 4. 22.부터 51개월로 정하여 임차하면서 차임은 2년 단위로 조정하기로 약정하였다.

나. 원고는 2011. 3. 22. 이 사건 점포의 종전 임차인이었던 D와 이 사건 점포에 관하여 권리금을 2억 5,000만 원으로 정하여 부동산권리양도계약을 체결하였고, 피고와 위와 같이 임대차계약을 체결한 이후 이 사건 점포에서 ‘E’라는 상호로 스포츠의류매장을 운영하였다.

다. 원고와 피고는 임대차계약상 차임을 2년 단위로 조정하기로 약정한 것에 기하여 2013. 4. 22. 임대차계약의 조건을 일부 변경하여 임대차보증금 6,500만 원, 차임 월 440만 원, 임대차기간 2015. 4. 21.까지 24개월로 정하여 임대차계약을 체결하면서 특약사항으로 임대차기간을 5년 보장하되 2년에 걸쳐 차임을 15% 이내에서 상호 협의하여 재계약하기로 하였고, 2015. 3. 11. 임대차기간을 2015. 4. 22.부터 2016. 3. 10.까지로 하고 원고가 2016. 3. 10. 정상적으로 이 사건 건물을 인도하면 차임을 동결하되, 만일 원고가 임대차기간이 만료된 후 5일 이상 철수기간을 어기면 2015. 4. 22.부터의 차임을 15% 증액하여 소급 적용하기로 약정(이하 변경 전, 후 임대차계약을 통틀어 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)하였다. 라.

원고는 이 사건 임대차계약 종료 약 2개월 전인 2016. 1. 초순경 F과 구두로 이 사건 점포의 운영권을 권리금 2억 5,000만 원에 양도하기로 하는 내용의 권리양도계약(이하 ‘이 사건 권리금계약’이라 한다)을 체결하였다.

마. 원고의 주선으로 2016. 1. 20.경 피고와 F이 만나 새로운...