조심2012서4582

상속재산을 유사매매사례가액으로 평가한 것은 정당함

평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있음

상속세및증여세법 제60조 평가의 원칙 등

서울행정법원2014구합17302

○○○

○○세무서장

2015. 2. 27.

2015. 3. 20.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2011. 12. 13. 원고에 대하여 한 상속세 000,000,000원(가산세 00,000,000원 포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 망 ○○○(이하 '피상속인'이라고 한다)은 2010. 3. 5. 사망하였고, 원고와 자녀들은 서울 ○○구 ○○동 000 ○○○○○ 000동 000호(이하 "제1아파트"라고 한다), 서울 ○○구 ○○동 00 ○○○아파트 000동 000호(이하 "제2아파트"라고 한다), 서울 ○○구 ○○동 000-0 ○○○○○아파트 000동 000호(이하 "제3아파트"라고 한다)의 1/2 지분을 각 상속받았다. 이에 원고는 2010. 3. 5. 피고에게 제

1, 2아파트는 기준시가로, 제3아파트의 1/2 지분은 피상속인이 2009. 8. 13. 취득한 가액으로 각 계산하고 원고의 형부인 ○○○에 대한 제2아파트의 임대보증금반환채무 300,000,000원을 상속채무로 하여 상속세 000,000,000원을 신고하였다.

나. 서울지방국세청은 피상속인에 대한 상속세 조사를 하여 피고에게 제1, 2아파트

의 가액은 유사재산의 매매사례가액으로 재평가하고, 제3아파트의 가액과 제2아파트의 임대보증금반환채무는 원고 신고 내용대로 인정하여 상속세를 과세하라는 내용을 통지하였다. 이에 피고는 2011. 6. 23. 원고에게 상속세 000,000,000원을 고지하겠다는 내용의 세무조사결과통지를 하였고, 원고는 2011. 7. 29. 서울지방국세청에 과세전적부심사청구를 하였다. 이에 서울지방국세청은 2011. 8. 25. 제2아파트의 가액을 원고가 주장하는 매매사례가액 1,220,000,000원으로 인정하기로 하는 결정을 하였고, 피고는 2011. 12. 13. 원고에게 '납세고지서' 및 '상속인별 납부할 상속세액 및 연대납세의무자 통지서'를 송달하면서 상속세 000,000,000원(가산세 00,000,000원 포함)을 부과하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

다. 원고는 이에 불복하여 2012. 3. 7. 서울지방국세청에 이의신청을 하였고, 서울지방국세청은 2012. 4. 27. 제3아파트의 매매사례가액을 상속개시일인 2010. 3. 5.(이하 '평가기준일'이라고 한다)을 전후하여 6개월 이내(이하 '평가기간'이라고 한다)의 것으로 재조사하여 그 결과에 따라 상속세를 경정하라는 내용의 결정을 하였다. 이후 재산평가심의위원회는 제3아파트의 기존신고가액이 평가기간을 벗어난 것이지만 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없으므로 정당한 가액이라고 심의하였고, 피고가 원고에게 위 심의 내용을 알렸다. 원고는 이에 불복하여 2012. 10. 8. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 위 청구는 2014. 6. 30. 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제1, 4, 7, 9호증의 각 기재(가지 번호 있는 것은 가지 번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 피고는 제1아파트에 관한 유사매매사례를 같은 아파트 같은 동 1705호(이하 '제1비교대상 아파트'라고 한다)로 하였는바, 제1비교대상 아파트의 조망조건이 훨씬 우월하고 보조주방이 커서 가사활동에 편리하며 위치가 전혀 다른 점 등을 고려할 때 제1아파트의 유사매매사례로 제1비교대상 아파트를 선정한 이 사건 처분은 위법하다.

2) 피고는 제2아파트에 관한 유사매매사례를 같은 아파트 1401동 1304호(이하 '제

2비교대상 아파트'라고 한다)로 하였는바, 제2비교대상 아파트의 조망조건이 훨씬 좋고 위치가 전혀 다른 점 등을 고려할 때 제2아파트의 유사매매사례로 제2비교대상 아파트를 선정한 이 사건 처분은 위법하다.

3) 피고는 제3아파트의 가액을 상속개시일인 2010. 3. 5.을 전후하여 6개월 이내의 것으로 하지 않았으므로 위법하다.

4) 피상속인은 ○○○에게 제2아파트를 임대차보증금 300,000,000원에 임대하였다

가 2009. 9.경 임대차보증금 130,000,000원을 증액하였는바, 임대차보증금 반환채무는 300,000,000원이 아니라 430,000,000원으로 인정되어야 한다.

나. 관계 법령

■ 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가(��價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

■ 구 상속세 및 증여세법 시행령(2010. 5. 4. 대통령령 제22151호로 개정되기 전의 것)

제49조(평가의 원칙등)

① 법 제60조제2항에서 수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다)이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 매매등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적・위치・용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 판단

1) 첫 번째 주장에 대한 판단

앞에서 본 증거 및 을 제5호증의 1의 기재에 의하면 제1아파트와 제1비교대상아파트의 면적은 180.42㎡로 동일하고, 제1아파트의 층수(38층)가 제1비교대상 아파트(17층)보다 높은 사실, 제1비교대상 아파트는 2010. 2. 23. 1,850,000,000원에 매매된 사실, 제1아파트 단지의 동일 평형(180.42㎡) 아파트에 대한 국민은행 거래시세 고시에 의하면 2009. 11.부터 2010. 5.까지의 평균매매가액이 1,900,000,000원인 사실을 알 수 있는바, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 제1아파트와 제1비교대상 아파트는 같은 면적이고 같은 동으로 위치도 동일하며 주거용으로 용도 역시 동일한 점, 제1아파트의 층수가 제1비교대상 아파트보다 높아 제1아파트의 거래시세가 더 높았을 것으로 보이는 점, 제1비교대상 아파트의 매매가액은 평가기간 내의 거래가액일 뿐만 아니라 1,850,000,000원으로 그 당시 국민은행 거래시세 고시의 평균매매가액인 1,900,000,000원보다 더 낮았던 점 등을 종합하면 제1비교대상 아파트를 유사매매사례로 정한 것은 정당하고 원고에게 불리하다고 보이지 않으므로 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2) 두 번째 주장에 대한 판단

앞에서 본 증거 및 을 제5호증의 2, 을 제6호증의 각 기재 및 영상에 의하면 제2아파트와 제2비교대상 아파트의 면적은 129.33㎡이고 남향으로 동일한 사실, 제2비교대상 아파트는 2010. 1. 26. 1,220,000,000원에 매매된 사실, 제2아파트 단지의 동일 평형(129.33㎡) 아파트에 대한 국민은행 거래시세 고시에 의하면 2009. 11.부터 2010. 5.까지의 평균매매가액이 1,285,000,000원부터 1,315,000,000원까지인 사실을 알 수 있는 바, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 제2아파트와 제2비교대상 아파트는 같은 면적이고 남향으로 방향도 동일하며 주거용으로 용도 역시 동일한 점, 제2비교대상 아파트의 매매가액은 평가기간 내의 거래가액일 뿐만 아니라 1,220,000,000원으로 그 당시 국민은행 거래시세 고시의 평균매매가액보다 더 낮았던 점, 원고는 과세전적부심사에서 제2비교대상 아파트의 매매가액을 제2아파트의 거래시세로 적용하여야 한다고 주장하였고 과세전적부심사에서 이를 받아들이는 결정을 하자 이후의 불복절차에서는 제2비교대상 아파트의 매매가액을 적용한 것이 부당하다고 다시 주장하고 있는 점 등을 종합하면 제2비교대상 아파트를 유사매매사례로 정한 것은 정당하고 원고에게 불리하다고 보이지 않으므로 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3) 세 번째 주장에 대한 판단

상속세 및 증여세법 제60조 및 구 상속세 및 증여세법 시행령(2010. 5. 4. 대통령령 제22151호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 단서에 의하면 상속재산의 상속개시일 현재 시가로 인정되는 매매가액 등이라 함은 원칙적으로 평가기간 중 당해 재산 또는 유사한 재산에 대하여 매매 등이 있는 경우의 그 거래가액을 말하나, 평가기간 밖의 거래가액도 평가기준일부터 매매 등이 있는 기간 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다.

갑 제9호증, 을 제5호증의 3의 기재에 의하면 피상속인과 원고는 2009. 8. 13. 제3아파트에 관하여 매매대금을 1,750,000,000원으로 하는 매매계약을 체결한 사실, 제3아파트 단지의 동일 평형(164.38㎡) 아파트에 대한 국민은행 거래시세 고시에 의하면 2009.8.부터 2010. 5.까지의 평균매매가액이 1,750,000,000원인 사실을 알 수 있고, 피고가 제3아파트의 거래가액을 1,750,000,000원으로 보아 이 사건 처분을 하였는데, 서울지방국세청이 제3아파트의 거래가액을 상속개시일인 2010. 3. 5.을 전후하여 6개월 이내의 것으로 재조사하라는 결정을 하였고, 재산평가심의위원회는 제3아파트의 매매대금인 1,750,000,000원은 정당한 거래가액이고 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정도 없다고 심의한 사실은 앞에서 이미 본 바와 같다.

위 인정사실에 따라 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 원고와 피상속인은 평가기간

이 시작되기 불과 21일 전에 제3아파트를 매수한 점, 원고와 피상속인의 매매금액은 국민은행 거래시세 고시의 당시 평균매매가액인 1,750,000,000원과 동일한 점, 피고는 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 재산평가심의위원회의 심의를 거친 점 등을 종합하면 제3아파트의 거래가액을 1,750,000,000원으로 정한 것은 정당하고 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

4) 네 번째 주장에 대한 판단

살피건대 갑 제7 내지 10호증의 각 기재만으로는 피상속인이 2009. 9.경 ○○○과 사이에 제2아파트의 임대차보증금을 300,000,000원에서 430,000,000원으로 증액하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.