서울행정법원2014구합17302 (2015.03.20)

유사매매사례 선정은 비교대상물건과 유사성이 인정되어야 함

비교대상 아파트의 기준시가가 더 높더라도 쟁점 아파트와 방향 조망 조건, 내부구조 등이 동일하는 등 서로간의 유사성이 인정되어야 함

상속세 및 증여세법 제60조 평가의 원칙 등

상속세부과처분취소

○○○

반포세무서장

2015. 3. 20.

2016. 2. 25.

2016. 3. 17.

1. 당심에서 교환적으로 변경된 원구의 청구에 따라, 피고가 2013. 12. 1. 원고에 대하여 한 상속세 435,112,300원(가산세 포함)의 부과처분 중 362,933,530원(가산세 포함)을 초과하는 부분을 취소한다. 항소를 기각한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송총비용 중 2/3는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

1. 청구취지

피고가 2013. 12. 1. 원고에 대하여 한 상속세 435,112,300원의 부과처분 중 432,393,600원(가산세 52,610,706원 포함) 부분을 취소한다(원고는 당심에서 청구취지를 교환적으로 변경하였다).

2.항소취지

제1심 판결을 취소한다. 피고가 2011. 12. 13. 원고에 대하여 한 상속세 432,393,600원(가산세 52,610,706원 포함)의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 망 김○○(이하 '피상속인'이라고 한다)은 2010. 3. 5. 사망하였고, 원고와 자녀들은 서울 ○○구 ○동 000 현대○○ 0동 0호(이하 "제1아파트"라고 한다), 서울 ○○구 ○○동 00 ○○아파트 0동 0호(이하 "제2아파트"라고 한다), 서울 ○○구 ○○동 000 ○○아파트 0동 0호(이하 "제3아파트"라고 한다)의 1/2 지분을 각 상속받았다. 이에 원고는 2010. 3. 5. 피고에게 제1, 2아파트는 기준시가로, 제3아파트의 1/2 지분은 피상속인이 2009. 8. 13. 취득한 가액으로 각 계산하고 원고의 형부인 정○○에 대한 제2아파트의 임대보증금반환채무 300,000,000원을 상속채무로 하여 상속세 702,812,870원을 신고하였다.

나. 서울지방국세청은 피상속인에 대한 상속세 조사를 하여 피고에게 제1, 2아파트의 가액은 유사재산의 매매사례가액으로 재평가하고, 제3아파트의 가액과 제2아파트의 임대보증금반환채무는 원고 신고 내용대로 인정하여 상속세를 과세하라는 내용을 통지하였다. 이에 피고는 2011. 6. 23. 원고에게 상속세 462,466,068원을 고지하겠다는 내용의 세무조사결과통지를 하였고, 원고는 2011. 7. 29. 서울지방국세청에 과세전적부심사청구를 하였다. 이에 서울지방국세청은 2011. 8. 25. 제2아파트의 가액을 원고가 주장하는 매매사례가액 1,220,000,000원으로 인정하기로 하는 결정을 하였고, 피고는 2011. 12. 13. 원고에게 '납세고지서' 및 '상속인별 납부할 상속세액 및 연대납세의무자 통지서'를 송달하면서 상속세 432,393,600원(가산세 52,610,706원 포함)을 부과하였다.

다. 원고는 이에 불복하여 2012. 3. 7. 서울지방국세청에 이의신청을 하였고, 서울지방국세청은 2012. 4. 27. 제3아파트의 매매사례가액을 상속개시일인 2010. 3. 5.(이하 '평가기준일'이라고 한다)을 전후하여 6개월 이내(이하 '평가기간'이라고 한다)의 것으로 재조사하여 그 결과에 따라 상속세를 경정하라는 내용의 결정을 하였다. 이후 재산평가심의위원회는 제3아파트의 기존신고가액이 평가기간을 벗어난 것이지만 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없으므로 정당한 가액이라고 심의하였고, 피고가 원고에게 위 심의 내용을 알렸다. 원고는 이에 불복하여 2012. 10. 8. 조세심판원에 심판청구를 하였다.

라. 피고는 위 심판청구에 대한 심리가 진행 중이던 2013. 12. 1. 보험금자료가 상속세 결정시 상속재산 가액에서 누락되었다는 것을 이유로 상속세 2,718,700원을 추가부과함으로써 상속세를 435,112,300원(가산세 53,415,897원 포함)으로 증액경정하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

마. 조세심판원은 2014. 6. 30. 위 심판청구를 기각하였고, 위 기각 결정문은 2014. 7.2. 원고에게 송달되었으며, 원고는 2014. 9. 30. 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 14호증, 을 제1, 4, 7, 9 내지 11호증의 각 기재(가지 번호 있는 것은 가지 번호 포함), 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 피고는 제1아파트에 관한 유사매매사례를 같은 아파트 같은 동 1705호(이하 '제1비교대상 아파트'라고 한다)로 하였는바, 제1비교대상 아파트의 조망조건이 훨씬 우월하고 보조주방이 커서 가사활동에 편리하며 위치가 전혀 다른 점 등을 고려할 때 제1아파트의 유사매매사례로 제1비교대상 아파트를 선정한 이 사건 처분은 위법하고, 제1아파트의 과세가액은 기준시가에 의하여야 한다.

2) 피고는 제2아파트에 관한 유사매매사례를 같은 아파트 1401동 1304호(이하 '제2비교대상 아파트'라고 한다)로 하였는바, 제2비교대상 아파트의 조망조건이 훨씬 좋고 위치가 전혀 다른 점 등을 고려할 때 제2아파트의 유사매매사례로 제2비교대상 아파트를 선정한 이 사건 처분은 위법하고, 제2아파트의 과세가액도 기준시가에 의하여야 한다.

3) 피고는 제3아파트의 가액을 상속개시일인 2010. 3. 5.을 전후하여 6개월 이내의 것으로 하지 않았고, 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다는 것을 증명하지 못하였으며, 당시 거래가액이 지속적으로 하락하여 가격하락의 특별한 사정이 있었으므로, 이 사건 처분은 위법하다.

4) 피상속인은 정○○에게 제2아파트를 임대차보증금 300,000,000원에 임대하였다가 2009. 9.경 임대차보증금 130,000,000원을 증액하였는바, 임대차보증금 반환채무는 300,000,000원이 아니라 430,000,000원으로 인정되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 첫 번째 주장에 대한 판단

앞에서 본 증거 및 을 제5호증의 1의 기재에 의하면, 제1아파트와 제1비교대상 아파트의 면적은 180.42㎡로 동일하고, 제1아파트의 층수(38층)가 제1비교대상 아파트(17층)보다 높은 사실, 제1비교대상 아파트는 2010. 2. 23. 1,850,000,000원에 매매된 사실, 제1아파트 단지의 동일 평형(180.42㎡) 아파트에 대한 국민은행 거래시세 고시에 의하면 2009. 11.부터 2010. 5.까지의 평균매매가액이 1,900,000,000원인 사실은 인정된다.

그러나 갑 제1, 4호증, 갑 제5호증의 1, 2, 을 제9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 제1아파트가 속한 3호 라인은 남서향(부부침실, 거실), 북서향(침실)으로서 전면에 주로 고층아파트가 보이는 반면, 제1비교대상 아파트가 속한 5호 라인은 남동향(부부침실, 거실), 북동향(침실)으로서 관악산과 안양천이 보여 위 각 아파트의 방향과 조망이 전혀 다른 사실, ② 제1아파트가 속한 3호 라인은 주방이 좁고 화장실이 2개인 B타입인 반면, 제1비교대상 아파트가 속한 5호 라인은 주방이 넓고 화장실이 3개인 기본형인 사실, ③ 5호 라인의 20층 아파트의 분양가액은 9,742,000원, 제1아파트의 분양가액인 9,396,000원으로 5호 라인의 20층 아파트(2005호)의 분양가액이 제1아파트의 분양가액보다 비싸고, 같은 층수의 3호 라인과 5호 라인 아파트의 분양가액 차이는 약 90,000,000원(20층), 220,000,000원(38층)인 사실, ④ 3호 라인의 경우 2010. 4. 16. 51층(5103호)이 1,720,000,000원에, 2010. 12. 18. 34층(3403호)이 1,700,000,000원에 각 거래된 반면, 5호 라인인 제1비교대상 아파트는 2010. 2. 23. 1,850,000,000원에 매매가 이루어져 5호 라인 17층에 있는 제1비교대상 아파트가 3호 라인 34층, 51층에 있는 아파트보다 130,000,000원 이상 높은 가격에 매매된 사실이 인정된다.

위 각 인정사실과 을 제9호증의 기재에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, ① 3호 라인과 5호 라인 간 방향, 조망 조건, 내부 구조 등에는 차이가 있는데, 5호 라인의 방향, 조망 조건이 더 유리하고 내부 구조 역시 가사활동 및 일상생활에 더 편리한 구조로 되어 있어, 제1비교대상 아파트가 속한 5호 라인이 제1아파트가 속한 3호 라인보다 높은 가격에 매매되는 것으로 보이는 점, ② 그러므로 제1아파트의 층수가 제1비교대상 아파트의 층수보다 높다는 이유만으로 제1아파트의 거래시세가 더 높았을 것으로 추측하기는 어렵고, 오히려 5호 라인에 속한 제1비교대상 아파트의 거래시세가 3호 라인에 속한 제1아파트의 거래시세보다 높았을 것으로 보여, 유사매매사례를 선정함에 있어서는 제1아파트와 같은 라인에 속한 아파트를 선정하는 것이 더욱 적절하다고 보이는 점, ③ 5103호 아파트(이하 '5103호 아파트'라 한다)의 기준시가는 1,128,000,000원으로, 제1아파트의 기준시가인 1,056,000,000원보다 약 70,000,000원 더 높고, 그 매매계약일이 2010. 4. 16.로서 제1비교대상 아파트의 매매계약일인 2010. 2. 23.보다 평가기준일인 2010. 3. 5.과의 시간적 간격이 더 멀지만, 비교대상 아파트의 기준시가가 더 높다거나 평가기준일과의 시간적 간격이 더 멀다 하더라도 그 유사성이 인정되는 한 유사매매사례가액으로 인정될 수 있는 것인데, 5103호 아파트는 제1아파트와 같은 라인에 속해 제1아파트와 방향, 조망 조건, 내부 구조 등이 모두 동일하여 제1비교대상 아파트보다 제1아파트와 더욱 유사하다고 보이는 점 등을 종합하면, 제1아파트의 유사매매사례로 5103호 아파트를 선정함이 타당하고, 제1아파트의 유사매매사례로 제1비교대상 아파트를 선정하여 한 이 사건 처분은 위법하다. 따라서 이 부분 원고의 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.

2) 두 번째 주장에 대한 판단

앞에서 본 증거와 갑 제11호증의 2, 제12호증의 2, 을 제5호증의 2, 을 제6호증의 각 기재 및 영상에 의하면, 제2아파트와 제2비교대상 아파트의 면적은 129.33㎡이고 남향으로 동일한 사실, 제2비교대상 아파트는 2010. 1. 26. 1,220,000,000원에 매매된 사실, 제2아파트 단지의 동일 평형(129.33㎡) 아파트에 대한 국민은행 거래시세 고시에 의하면 2009. 11.부터 2010. 5.까지의 평균매매가액이 1,285,000,000원부터 1,315,000,000원까지인 사실을 알 수 있는바, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 제2아파트와 제2비교대상 아파트는 같은 면적이고 남향으로 방향도 동일하며 주거용으로 용도 역시 동일한 점, 제2비교대상 아파트의 매매가액은 평가기간 내의 거래가액일 뿐만 아니라 1,220,000,000원으로 그 당시 국민은행 거래시세 고시의 평균매매가액보다 더 낮았던 점, 원고는 과세전적부심사에서 제2비교대상 아파트의 매매가액을 제2아파트의 거래시세로 적용하여야 한다고 주장하였고 과세전적부심사에서 이를 받아들이는 결정을 하자 이후의 불복절차에서는 제2비교대상 아파트의 매매가액을 적용한 것이 부당하다고 다시 주장하고 있는 점 등을 종합하면, 제2비교대상 아파트를 유사매매사례로 정한 것은 정당하고, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3) 세 번째 주장에 대한 판단

상속세 및 증여세법 제60조 및 구 상속세 및 증여세법 시행령(2010. 5. 4. 대통령령 제22151호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 단서에 의하면 상속재산의 상속개시일 현재 시가로 인정되는 매매가액 등이라 함은 원칙적으로 평가기간 중 당해 재산 또는 유사한 재산에 대하여 매매 등이 있는 경우의 그 거래가액을 말하나, 평가기간 밖의 거래가액도 평가기준일부터 매매 등이 있는 기간 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 포함시킬 수 있다고 규정하고 있다.

갑 제1, 9호증, 을 제5호증의 3의 기재에 의하면, 피상속인과 원고는 2009. 8. 13. 제3아파트에 관하여 매매대금을 1,750,000,000원으로 하는 매매계약을 체결한 사실, 제3아파트 단지의 동일 평형(164.38㎡) 아파트에 대한 국민은행 거래시세 고시에 의하면 2009. 8.부터 2010. 5.까지의 평균매매가액이 1,750,000,000원으로 변동이 없는 사실, 제3아파트의 기준시가는 2009. 1. 1. 976,000,000원에서 2010. 1. 1. 984,000,000원으로 더 오른 사실을 알 수 있고, 피고는 제3아파트의 거래가액을 1,750,000,000원으로 보아 이 사건 처분을 하였는데, 서울지방국세청이 제3아파트의 거래가액을 상속개시일인 2010. 3. 5.을 전후하여 6개월 이내의 것으로 재조사하라는 결정을 하였고, 재산평가심의위원회는 제3아파트의 매매대금인 1,750,000,000원은 정당한 거래가액이고 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정도 없다고 심의한 사실은 앞에서 이미 본 바와 같다.

위 인정사실에서 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 원고와 피상속인은 평가기간이시작되기 불과 21일 전에 제3아파트를 매수한 점, 원고와 피상속인의 매매금액은 국민은행 거래시세 고시의 당시 평균매매가액인 1,750,000,000원과 동일한 점, 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 감안하더라도 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정은 없다고 보이는 점, 피고는 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 재산평가심의위원회의 심의를 거친 점 등을 종합하면, 제3아파트의 거래가액을 1,750,000,000원으로 정한 것은 정당하고, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

4) 네 번째 주장에 대한 판단

갑 제7 내지 10호증의 각 기재만으로는 피상속인이 2009. 9.경 정○○과 사이에 제2아파트의 임대차보증금을 300,000,000원에서 430,000,000원으로 증액하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.

5) 소결론

한편, 피고는 예비적으로 유사매매사례로 5103호 아파트를 선정하여 제1아파트의 시가를 평가할 것을 주장하고 있으므로, 이에 따라 정당한 세액을 산정하면 별지 계산표 기재 362,933,530원(가산세 포함)과 같다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 처분 중 362,933,530원(가산세 포함)을 초과하는 부분은 위법하므로 이를 취소하여야 할 것인바, 원고의 당심청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.