매매사례가격이 없으므로 보충적 평가방법에 따라 공동주택 기준시가를 기준으로 상속세를 부과한 이 사건 처분은 적법함

거래 실례가 있다고 하더라도 그 거래가액이 위와 같이 증여재산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 정상적 거래에 의하여 형성된 가격이라고 볼 수 없는 경우에는 있고 이 사건의 경우 제반사정에 비추어 보면, 비교대상 주택의 거래가액을 이 사건 주택의 시가로 보기 어려우므로 이를 전제로 한 원고의 주장은 이유 없음

구 상속세 및 증여세법 제60조

2014구합1604 상속세부과처분취소

AAA

BB세무서장

2014. 4. 25.

2014. 6. 20.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 원고에 대하여 2013. 6. 10.한 상속세 153,601,160원의 부과처분 중 96,001,160원을 초과하는 부분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2012. 3. 4. 사망한 피상속인 CCC의 상속인으로 상속세 신고시 상속세 과세가액을 25,769,804,058원, 상속공제금액을 3,700,000,000원으로 하여 상속세과세표준 22,069,804,058원을 신고하였다.

나. 서울지방국세청장은 2013. 1. 21.부터 2013. 4. 22.까지 피상속인에 대한 상속세를 조사하여 상속개시전 처분재산 30,000,000원을 상속재산에 가산하고, 비과세재산가액 38,236,399원을 감액한 후, 피상속인의 처 DDD이 사전 증여받은 200,500,000원을 상속재산에 산입하여 상속세 과세가액을 268,736,399원(300,000,000원 - 38,236,399원 + 200,500,000원) 증액하였다.

다. 한편, 원고는 상속세 신고시 상속재산인 서울 EE구 EE동 1617-22 FFF하우스 204호(이하 '이 사건 주택'이라 한다)의 시가를 공동주택 기준시가인

1,128,000,000원으로 신고하였으나, 상속개시 후 6개월 이내인 2012. 4. 20. 서울 EE구 EE동 1617-22 FFF하우스 103호(이하 '비교대상 주택'이라 한다)에 관하여 매매대금 1,000,000,000원에 매매계약이 체결되었으므로 이를 시가로 인정해 달라고 요청하였으나, 피고는 원고가 당초 신고한 공동주택가격 1,128,000,000원을 기준으로 시가를 판단하였다.

라. 이에 따라 피고는 상속세 과세가액을 268,736,399원을 증액하고, 상속세 과세표준을 22,338,540,457원(원고가 신고한 22,069,804,058원 + 증액금액 268,736,399원)으로 하여 2013. 6. 3. 원고에게 43,622,729원, DDD에게 25,958,596원, GGG에게 44,083,533원, HHH에게 39,936,303원 합계 153,601,161원의 상속세를 결정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

[인정근거] 다툼이 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제1 내지 3호증(가지번호 있는것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

상속개시일로부터 6개월 이내의 기간에 이 사건 주택과 유사한 주택의 매매사례가

있었으므로, 비교대상 주택의 매매사례가액 1,000,000,000원을 이 사건 주택의 시가로 보아야 한다.

3. 관계 법령

별지와 같다.

4. 판단

가. 인정사실

1) 서울 EE구 EE동 1617-22 FFF하우스의 공동주택은 4층 16세대인데, 1동

의 건물로 구성되어 있어 조향에 있어서는 큰 차이가 없다. 또한 총 16세대 중 4층 4세대(401, 402, 403, 404호)는 전용면적이 230.42㎡이고, 나머지 12세대는 전용면적이 232.22㎡으로, 2011. 1. 1.자 공동주택 기준가격이 4층 4세대는 1,088,000,000원, 나머지 각 세대는 1,128,000,000원이다.

2) 이 사건 주택과 비교대상 주택의 2002년부터 2011년까지의 공동주택 기준시가

는 다음과 같이 동일하고, 2012년에도 모두 1,128,000,000원이다.

<표1> 이 사건 주택과 비교대상주택의 공동주택 기준시가

(단위 : 1,000원)

3) 한편, JJJ는 2012. 4. 20. KKK로부터 비교대상 주택을 1,000,000,000원에 매수하는 계약을 체결한 후 2012. 5. 24. 소유권이전등기를 경료하였는데, 상속세 조사과정에서 취득당시의 시세는 1층은 10억에서 11억 원, 2층은 12억에서 14억 원이나, KKK가 급하게 처분하여 시세보다 낮게 비교대상 주택을 취득하였다는 취지로 진술하였다.

[인정근거] 앞서 채택한 증거들, 갑 제7호증, 을 제3, 4호증의 각 기재

나. 판단

1) 구 상속세 및 증여세법(2013. 1. 1. 법률 제11609호로 개정되기 전의 것, 이하

같다) 제60조 제1항은 "이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 '평가기준일'이라고 한다) 현재의 시가에 따른다"라고, 같은 조 제2항은 "제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다"라고 각 규정하고 있고, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2013. 2. 15. 대통령령 제24358호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 제1호는 "법 제60조 제2항에서 '수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것'이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 말한다"라고, 같은 조 제5항은 "제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다"라고 각 규정하고 있다. 이 때, '시가'라 함은 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액, 즉 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하므로, 거래 실례가 있다고 하더라도 그 거래가액이 위와 같이 증여재산의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하는 정상적 거래에 의하여 형성된 가격이라고 볼 수 없는 경우에는, 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 구 상속세 및 증여세법 제61조부 규정된 보충적 평가방법에 따라 그 가액을 산정할 수 있다(대법원 1996. 10. 29. 선고 96누9423 판결, 대법원 2004. 10. 15. 선고 2003두5723 판결 등 참조).

2) 이러한 관계 법리에 따라 앞서 인정한 사실과 이 사건 변론에 나타난 아래의

제반사정에 비추어 보면, 비교대상 주택의 거래가액을 이 사건 주택의 시가로 보기 어려우므로 이를 전제로 한 원고의 주장은 이유 없고, 매매사례가격이 없으므로 보충적 평가방법에 따라 공동주택 기준시가를 기준으로 상속세를 부과한 이 사건 처분은 적법하다.

가) 이 사건 주택과 비교대상 주택은 1동의 건물에 위치하여, 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항에서 규정한 면적, 종목, 기준시가가 동일하나, 위치에 차이가 있어 특히 1, 2층별로 조망권 및 습도 차이에 의한 가격차이가 발생하고 있다.

나) 이 사건 주택은 2층이고, 비교대상 주택은 선호도가 떨어지는 1층인데, 1층

베란다에 문을 내는 경우 공동 정원을 사실상 사용할 수 있다 하더라도 이는 공용부분에 불과하고, 1층 거주자들이 전용으로 사용할 수 있는 공간은 아니어서 가격에 큰 영향을 준다고 보기 어렵다.

다) 비교대상 주택의 양수자인 JJJ는 전소유자인 KKK가 급하게 처분하여

2012. 4. 20. 매매계약 체결 당시 시세보다 낮게 비교대상 주택을 취득할 수 있었던 점, 부동산 거래는 일반적으로 공동주택 기준시가 이상으로 거래되고 있는 점에 비추어 보면, 비교대상 주택의 매매가액을 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치라고 보기 어렵다.

5. 결 론

원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

관계 법령

● 구 상속세 및 증여세법(2013. 1. 1. 법률 제11609호로 개정되기 전의 것)

제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다) 을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적 으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

제61조(부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

[...]

4. 주택 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정・고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

● 구 상속세 및 증여세법 시행령(2013. 2. 15. 대통령령 제24358호로 개정되기 전의 것)

제49조(평가의 원칙등)

① 법 제60조 제2항에서 수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다)이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 매매등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가 기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 제12조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

[...]

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일