[1] 임대주택법 제15조 에 정한 무주택세대주인 임차인이 가지는 우선분양권의 법적 성질

[2] 임대주택법상 무주택세대주인 임차인이 임대인에게 건설임대주택의 택지비 및 건축비 산정의 근거자료에 대한 열람청구권을 가지는지 여부(적극)

[3] 임대주택법상 임대인은 무주택세대주인 임차인이 임대아파트의 택지비 및 건축비 산정의 근거자료를 열람할 수 있을 때까지 임대아파트에 관하여 우선분양전환절차를 중지하여야 하고, 우선분양전환절차가 중지된 기간에 임차인 외의 제3자와 분양계약을 체결하여서는 안 될 의무가 있다고 본 사례

[1] 임대주택법 제15조 에 정한 무주택세대주인 임차인의 우선분양권은 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 임대의무기간이 지난 후에 분양전환함에 있어 임차인이 제3자에 우선하여 매각 상대방이 되어 분양받거나 분양받지 않을 것을 선택할 수 있는 지위 또는 자격인바, 임대주택법령이 단순히 임차인에게 우선분양권이 있음을 선언하는 데 그치지 않고 분양전환절차는 물론 분양전환가격의 산정기준(그 요소가 되는 건축비 및 택지비)에 관하여 매우 자세한 규정을 두고 있는 점 등에 비추어 보면, 무주택세대주인 임차인의 우선분양권은 임대주택법령에 의하여 구체적 권리로 인정되었다고 보아야 한다.

[2] 임대주택법상 무주택세대주인 임차인이 임대인으로부터 분양전환가격을 이루는 건설원가와 감정평가액의 액수가 얼마인지 외에 택지비와 건축비가 어떠한 계산근거에 의하여 산정되었는지에 관하여 정보를 얻지 못하는 한 그 택지비, 건축비가 임대주택법령에서 정한 산정기준에 부합하는 것인지 여부를 알 수 없고, 임대주택법령에 의하여 구체적 권리로 보장된 우선분양권을 실질적으로 침해당하는 손해를 입게 되므로, 임차인은 건설임대주택에 관한 우선분양권을 실질적으로 보장받고 손해를 피하기 위하여 임대인에게 건설임대주택의 택지비 및 건축비 산정의 근거자료에 대한 열람을 청구할 수 있다.

[3] 임대주택법상 임대인은 무주택세대주인 임차인이 임대아파트의 택지비 및 건축비 산정의 근거자료를 열람할 수 있을 때까지 임대아파트에 관하여 우선분양전환절차를 중지하여야 하고, 우선분양전환절차가 중지된 기간에 임차인 외의 제3자와 분양계약을 체결하여서는 안 될 의무가 있다고 본 사례.

[1] 임대주택법 제1조 , 제15조 [2] 임대주택법 제15조 , 임대주택법 시행령 제9조 , 제13조 , 임대주택법 시행규칙 제3조의3 [별표 1] [3] 임대주택법 제15조 , 임대주택법 시행령 제9조 , 제13조 , 임대주택법 시행규칙 제3조의3 [별표 1]

백창호외 1103인 (소송대리인 변호사 김성훈)

대한주택공사 (소송대리인 변호사 김수룡)

2006. 9. 6.

1. 피고는 별지 목록 기재 각 아파트에 관하여,

가. 원고들이 최초 입주자 모집 당시 주택가격 건설원가인 택지비 및 건축비 산출내역에 관한 정보를 열람할 때까지 우선분양전환절차를 중지하고,

나. 우선분양전환절차가 중지된 기간에 원고들 이외의 제3자와 분양계약을 체결하여서는 안 된다.

2. 원고들의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문 제1항 및 피고는 원고들에게 주문 제1항 가. 기재 의무 위반행위(분양계약체결 유인 및 촉구, 불법거주배상금 부과 등)가 있을 때에는 그 위반행위 1건당 1,000,000원을, 같은 항 나. 기재 의무 위반행위가 있을 때에는 그 위반행위 1건당 10,000,000원을 각 지급하고, 집행관은 위 중지명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.

1. 인정 사실

가. 원고들은 양주시 고암동 121-2 주원마을아파트 중 별지 목록 기재 각 아파트(이하 ‘이 사건 각 아파트’라고 한다)에 거주하는 임차인들로서 임대주택법 제15조 및 같은 법 시행령 제13조 에 따라 위 각 아파트에 관하여 우선분양권을 가지는 무주택가구주들이고, 피고는 위 각 아파트에 대한 임대사업자로서 위 법에 따라 위 각 아파트에 관하여 분양전환절차를 진행하고 있는 자이다.

나. 임대주택법, 같은 법 시행령 및 시행규칙에 따르면, 이 사건 각 아파트의 분양전환가격은 건설원가(최초입주자 모집 당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비)와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 최초입주자 모집 당시의 주택가격은 건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정하도록 되어 있다.

다. 피고는 1999. 11. 2.경 전국 4대 일간지에 각 2회씩 이 사건 각 아파트의 최초 입주자 모집 당시의 주택가격이 78,607,000원(택지비 15,849,000원 + 아파트 건축비 52,929,000원 + 지하주차장 건축비 9,829,000원)이라는 내용이 포함된 입주자 모집공고를 하였다.

라. 피고는 2006. 1. 23.경 원고들에게 분양전환 시행안내문 및 분양전환 시행공문을 통하여 건설원가와 감정평가금액에 따라 산정된 분양전환가격을 알려준 후 2006. 1. 25.부터 같은 해 2. 28.까지 사이에 분양계약을 체결할 것을 통보함과 아울러 위 분양전환기간이 지나면 불법거주배상금을 부과하고 별도의 명도소송을 제기하겠다는 통지를 하였다(이하 ‘이 사건 우선분양전환절차’라고 한다).

마. 원고들은 피고로부터 분양전환가격을 이루는 건설원가(그 요소를 이루는 택지비, 건축비 포함)와 감정평가금이 얼마인지 외에 택지비와 건축비가 어떠한 계산근거에 의하여 산정되었는지에 관하여는 아무런 정보를 받지 못하고 있다.

바. 원고들은 2006. 1. 26. 피고를 상대로 하여 이 법원 2006카합72호 로 분양전환절차중지 등 가처분을 신청하여 2006. 2. 24. 이 법원으로부터 ‘피고는 이 사건 각 아파트에 관하여, 분양체결 마감기한을 2006. 2. 28.까지로 정한 우선분양전환절차를 중지하고, 우선분양전환절차가 중지된 기간에 원고들 이외의 제3자와 분양계약을 체결하여서는 안 되며, 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.’라는 내용의 결정을 받았다.

사. 이 사건 아파트 218동 601호 임차인인 김인수는 피고를 상대로 하여 서울행정법원 2005구합37311호 정보비공개결정처분취소 소송을 제기하여 2006. 6. 1. 위 법원으로부터 ‘피고가 2005. 11. 4. 김인수에 대하여 한 피고 소유의 이 사건 각 아파트 최초 입주자 모집 당시의 전용면적 59.21～59.42㎡형 주택가격 건설원가인 택지비 15,849,000원, 아파트 건축비 52,929,000원, 법정초과 지하층 건축비 9,829,000원의 산출내역에 관한 정보공개거부처분을 취소한다.’라는 내용의 판결을 선고받았고, 위 소송은 피고의 항소로 항소심에 계속중이다.

[인정 근거] 갑 제1 내지 15호증, 을 제1 내지 19호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원에 현저한 사실, 변론 전체의 취지

2. 본안전 항변에 대한 판단

피고는, 이 사건 소는 그 청구권원이나 소송목적물인 분양전환가격 결정권 및 심사권이 본래부터 존재하지 아니하므로 그 이행을 구할 법률상 이익이 없다고 주장하나, 뒤에서 보는 바와 같이 이 사건 청구는 분양전환가격 결정권 및 심사권을 전제로 하는 것이 아니므로 위 주장은 이유 없다.

또한 피고는, 이 사건 소는 그 청구취지가 명확히 특정되어 있지 않거나, 집행되는 경우 피고의 사적자치권을 완전히 부인하는 부당한 결과를 가져오므로 부적법하다고 주장하나, 이 사건 청구취지는 그 특정 정도가 집행이 불가능할 정도로 불명확하다고 볼 수 없고, 또한 원고들의 청구를 인용한 판결이 선고되어 집행까지 됨으로써 피고의 사적자치권이 어느 정도 제한된다고 하더라도 그것만으로 소제기 자체를 부적법하다고 할 수는 없으므로 위 주장은 이유 없다.

3. 본안에 대한 판단

가. 우선분양전환절차 중지 청구

(1) 당사자들의 주장

원고들은 이 사건 각 아파트에 관한 우선분양권을 실질적으로 보장받기 위하여 피고가 제시한 분양전환가격이 임대주택법령에 정한 산정기준에 부합하는지를 판단하는 데 필요한 정보에 접근할 수 있는 권리, 즉 알권리가 있으므로 이 사건 각 아파트의 택지비 및 건축비 산정 근거자료를 원고들이 열람할 때까지 피고는 이 사건 우선분양전환절차를 중지할 의무가 있다고 주장한다.

이에 대하여 피고는, 원고들은 분양전환가격 결정권 및 심사권이 없거나, 피고와 임대차계약 체결시 그 권리를 미리 포기하였거나, 또는 분양전환기간 종료일인 2006. 2. 28.이 경과하여 원고들의 임차권이 소멸하였으므로 임차권에서 파생되는 우선분양권 역시 소멸되었다고 다툰다.

나. 임대주택법령의 관련 규정

(1) 임대주택법

제1조 (목적) 이 법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 한다.

제15조 (건설임대주택의 우선분양전환)

① 임대사업자는 임대의무기간이 경과된 후 ‘주택법’ 제16조 의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 ‘주택법’ 제60조 의 규정에 의하여 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 무주택세대주인 임차인에게 우선분양전환하여야 한다.

③ 제1항 의 규정에 의하여 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 임대주택법 시행령

제9조 (임대주택의 임대의무기간 등)

⑤ 다음 각 호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항 제2호 또는 제3호 의 규정에 의하여 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정기준은 건설교통부령으로 정한다. 각 호 생략

제13조 (건설임대주택의 우선분양전환 등)

③ 법 제15조 제1항 및 제2항 의 규정에 의하여 공공건설임대주택( 제9조 제5항 각 호 의 공공건설임대주택을 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격의 산정기준에 관하여는 제9조 제5항 의 규정에 의한 기준에 의하며, 분양전환의 방법 및 절차는 건설교통부령이 정하는 바에 의한다.

(3) 임대주택법 시행규칙

제3조의3 (분양전환가격의 산정기준)

① 영 제9조 제5항 의 규정에 의한 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준은 [별표 1]과 같다.

② 영 제12조 제2항 후단의 규정에 의한 공공건설임대주택의 건설원가의 산정기준은 [별표 1]의 제2호 (가)목에 의한다.

[별 표 1]

공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준( 제3조의3 관련)

1. 분양전환가격의 산정

가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.

나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격(이하 ‘산정가격’이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다.

2. 항목별 산출방법

가. 건설원가

건설원가 ＝ 최초 입주자모집 당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비

(1) 최초 입주자모집 당시의 주택가격

건축비 및 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정한다.

(2) 자기자금이자

자기자금이자 ＝ (최초 입주자모집 당시의 주택가격 - 국민주택기금융자금 - 임대보증금과 임대료의 상호전환전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간

(가) 이자율 : 당해 임대주택의 임대개시일과 분양전환 당시 각각의 은행법에 의한 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금이자율의 산술평균이자율

(나) 임대기간 : 임대개시일부터 분양전환개시일 전일까지의 기간

(3) 감가상각비

계산은 임대기간 중 ‘법인세법 시행령’의 규정에 의한 계산방식에 따른다.

나. 감정평가금액

분양하기로 결정된 날을 기준으로 2인의 감정평가업자(법인을 포함한다. 이하 같다)가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액으로 한다.

다. 산정가격

산정가격 ＝ 분양전환 당시의 건축비 + 입주자모집공고당시의 택지비 + 택지비이자

○ 택지비이자 ＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간

이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금이자의 계산과 같은 방법에 의한다.

라. 건축비 및 택지비

임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 및 택지비는 다음과 같다.

(1) 건축비

(가) 건축비의 상한가격은 건설교통부장관이 따로 고시하는 가격(이하 ‘표준 건축비’라 한다)으로 한다. 이 경우 건물의 층수는 동별로 당해 동의 최고층을 기준으로 적용한다.

(나) 철골조로 건축하는 주택의 건축비는 표준건축비에 16%를 가산한 금액으로 한다.

(다) 주택사업자가 당해 주택의 시공 및 분양에 필요하여 납부한 보증 수수료는 표준건축비에 포함할 수 있다.

(라) 사업계획승인권자로부터 최초 입주자모집공고에 포함하여 승인을 얻은 지하층 면적(지하 주차장 면적을 포함한다) 중 지상층 바닥면적 합계의 15분의 1까지는 표준건축비의 100%를 인정하고, 나머지 부분에 대하여는 표준건축비의 80%에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다.

(마) 임대사업자는 임대주택의 건설과 관련된 법령 또는 조례 등의 개정으로 인하여 주택건설에 추가되거나 감액되는 비용이 있는 경우에는 그 비용을 표준건축비에 추가하거나 표준 건축비에서 감액할 수 있다.

(바) 그 밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다.

1) 임대사업자가 발코니새시를 일괄시공하는 주택의 경우 표준건축비의 5% 이내에서 소요되는 비용 -항목 생략-

(2) 택지비

(가) 국가·지방자치단체와 한국토지공사·대한주택공사 등 공공 기관이 ‘택지개발촉진법’등 법률에 의하여 개발·공급하는 택지(이하 ‘공공택지’라 한다)의 경우에는 그 공급가격

(나) 임대사업자가 공공택지 외의 방법으로 취득 또는 보유하고 있는 택지(이하 ‘사업자 보유 택지’라고 한다)의 경우에는 최초 입주자모집공고 전에 임대사업자의 비용부담으로 사업계획 승인권자가 2인의 감정평가업자에게 의뢰하여 감정평가한 가격의 산술평균 가격

(다) 공공택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 다만, 국가·지방자치단체 대한주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자의 경우에는 사업계획승인권자가 이를 사정하여 가산할 수 있다.

1) 택지를 공급받기 위하여 선수금·중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일부터 입주자모집공고 후 6월이 되는 날까지 택지 대금에 대한 기간이자. 이 경우 기간이자는 최초 입주자모집공고 당시의 ‘은행법’에 의한 금융기관으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기관의 1년 만기 정기예금이자율을 적용하되, 일할계산한다.

2) 제세공과금·등기수수료 등 필요적 경비

3) 그 밖에 택지와 관련된 것임을 증명할 수 있는 비용

(라) 사업자보유택지의 택지비에 가산할 수 있는 항목은 다음과 같다. 이 경우 감정평가가 가능한 항목은 감정평가에 포함하여 감정평가하고, 감정평가가 곤란한 항목은 사업계획 승인권자가 사정하여 가산할 수 있다.

1) ‘주택법’ 제23조 의 규정에 의하여 사업시행자가 부담하는 간선시설의 설치비용

2) 진입도로개설에 편입되는 사유지의 감정평가가격

3) 지장물의 철거비용

4) 기타 택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용

다. 판 단

(1) 임대주택법의 입법 취지는 임대주택 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하기 위한 것으로, 임대주택법 제15조 가 정한 임차인의 우선분양권은 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 임대의무기간이 지난 후에 분양전환함에 있어 임차인이 제3자에 우선하여 매각 상대방이 되어 분양받거나 분양받지 않을 것을 선택할 수 있는 지위 내지 자격이라고 할 수 있다.

그런데 임대주택법령이 단순히 임차인에게 우선분양권이 있음을 선언하는 데 그치지 않고 분양전환절차는 물론 분양전환가격의 산정기준(그 요소가 되는 건축비 및 택지비)에 대해서까지 매우 자세한 규정을 두고 있는 점 등에 비추어 보면, 무주택 임차인의 우선분양권은 임대주택법령에 의하여 구체적 권리로 인정되었다고 할 것이고 이와 같은 우선분양권을 실질적으로 보장하기 위해서는, 분양전환가격이 임대주택법령이 정하는 기준에 부합하여야 함은 물론이고, 분양전환가격이 위 기준에 부합하는지 여부에 관하여 판단할 수 있는 정보를 임차인에게 제공하는 것이 필수적이라고 할 것이다.

이 사건에 돌아와 살피건대, 원고들이 아무리 임대주택법상 우선분양권이 있는 임차인들이라고 하더라도 건설원가의 주요 부분을 구성하는 최초입주자 모집 당시의 주택가격의 산정기초가 되는 택지비와 건축비가 어떠한 내역들 내지 기준에 따라 산출된 것인지 여부에 관한 정보를 얻지 못한다면 분양계약 체결 여부에 관하여 적절한 의사결정을 할 수 없다고 할 것이고, 만일 그런 상태에서 피고가 산정한 분양전환가격이 과다하게 책정된 택지비와 건축비에 의한 것으로서 부당한 것임에도 분양전환절차를 중지하지 아니하고 그대로 진행할 경우 원고들은 분양계약을 체결하지 않아 우선분양권을 사실상 박탈당하거나, 부당하게 책정되었을 수도 있는 분양가격에 분양계약을 체결할 것을 강요당하는 결과가 될 것이다. 즉, 원고들은 피고로부터 분양전환가격을 이루는 건설원가와 감정평가액의 액수가 얼마인지 외에 택지비와 건축비가 어떠한 계산근거에 의하여 산정되었는지에 관하여는 아무런 정보를 얻지 못하는 한 위 택지비, 건축비가 임대주택법령에서 정한 산정기준에 부합하는 것인지 여부를 알 수 없고 이로써 임대주택법령에 의하여 구체적 권리로 보장된 우선분양권을 실질적으로 침해당하는 손해를 입게 된다고 할 것이다.

따라서 원고들은 이 사건 각 아파트에 관한 그들의 우선분양권을 실질적으로 보장하고 손해를 피하기 위하여 피고에 대하여 이 사건 각 아파트의 택지비 및 건축비 산정 근거자료의 열람을 청구할 수 있다고 할 것이므로 피고는 원고들이 그 열람을 할 수 있을 때까지 이 사건 각 아파트에 관하여 우선분양전환절차를 중지하고, 우선분양전환절차가 중지된 기간에 원고들 이외의 제3자와 분양계약을 체결하여서는 안 될 의무가 있다고 할 것이다.

(2) 피고는 원고들의 우선분양권에는 분양전환가격 결정권 및 심사권이 없고, 가사 포함되어 있다고 하더라도 분양전환가격을 미리 정하여 둔 임대아파트 입주자 모집공고를 보고 이에 응하여 임대차계약을 체결한 것이어서 이는 분양전환가격을 미리 정한 매매예약가격에 해당하므로 원고들이 일방적으로 이를 파기할 수 없음과 동시에 분양전환가격 결정권 및 심사권을 포기한다는 의사표시로 보아야 한다고 주장한다.

살피건대, 임대주택법령에 비추어 보아 원고들의 우선분양권에는 분양전환가격 결정권 및 심사권까지 포함되어 있다고 볼 수는 없다. 그러나 원고들이 피고에 대하여 이 사건 각 아파트에 관한 택지비 및 건축비 산정자료의 열람시까지 분양전환절차의 중지 등을 청구할 권리는 앞서 본 바와 같이 원고들의 우선분양권 실질적 보장과 피해방지를 위한 알권리와 그에 기초한 자료열람청구권으로부터 인정될 수 있는 것이지, 반드시 분양전환가격 결정권 및 심사권을 전제로 하여서만 인정될 수 있는 것은 아니라고 할 것이므로 피고의 위 주장은 이유 없다.

피고는 또한, 원고들의 임차권은 분양전환기간 종료일인 2006. 2. 28.이 경과하여 소멸하였으므로 임차권에서 파생되는 우선분양권 역시 소멸되었다고 주장하나, 원고들의 우선분양권에 대한 실질적 보장이 없는 상태에서 피고가 제시한 분양전환기간이 경과되었다고 하여 곧바로 원고들의 임차권 및 우선분양권이 소멸되었다고 볼 수 없으므로 위 주장은 이유 없다.

나. 간접강제 청구에 관한 판단

원고들은 피고에 대하여 위와 같이 분양전환절차 중지를 구하는 외에도 청구취지와 같이 위 의무 위반에 대한 간접강제를 구하므로 보건대, 부작위채무를 명하는 판결의 실효성 있는 집행을 보장하기 위하여, 부작위채무 위반에 대한 소송절차의 변론종결 당시에서 보아 채무명의가 성립하더라도 채무자가 단기간 내에 이를 위반할 개연성이 있고, 판결절차에서 민사집행법 제261조 에 의하여 명할 적정한 배상액을 산정할 수 있는 경우에는 판결절차에서도 위 법조에 의하여 장차 채무자가 그 채무를 불이행하는 경우 일정한 배상을 명할 수 있다고 할 것이다( 대법원 1996. 4. 12. 선고 93다40614, 40621 판결 등 참조).

그러나 이 사건의 경우 피고가 주문 제1항과 같은 의무를 명하는 판결을 받고도 단기간 내에 이를 위반할 개연성이 있다고 보기 어려우므로 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.

라. 공시 청구에 관한 판단

원고는 집행관이 주문 제1항 기재 우선분양전환절차 중지 명령 및 그 간접강제의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다고 주장하나, 원고들에게 이를 구할 법률상 권원이 있다고 할 수 없으므로, 이 부분 청구는 이유 없다.

3. 결 론

그렇다면 원고들의 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각한다.