[1] 임대주택법 제15조 에 정한 무주택세대주 임차인의 우선분양권의 법적 성질

[2] 임대주택법 제15조 에 의하여 우선분양권을 갖는 임차인이 임대사업자에게 분양원가 산출내역에 관한 정보공개를 청구할 수 있는지 여부(적극) 및 이때 임대사업자는 우선분양전환절차를 중지하여야 하는지 여부(적극)

[1] 임대주택법 제15조 에 정한 무주택세대주인 임차인의 우선분양권은, 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 임대의무기간이 지난 후에 분양전환할 때 임차인이 제3자에 우선하여 분양받거나 분양받지 않을 것을 선택할 수 있는 지위 또는 자격인데, 임대주택법령이 단순히 임차인에게 우선분양권이 있다고 선언하는 데 그치지 않고 분양전환절차는 물론 분양전환가격의 산정 기준(그 요소가 되는 건축비 및 택지비)에 관하여 매우 자세한 규정을 두고 있는 점 등에 비추어 보면, 무주택세대주인 임차인의 우선분양권은 임대주택법령에 의하여 구체적 권리로 인정되었다고 보아야 한다.

[2] 임대주택법 제15조 에 정한 무주택세대주인인 임차인의 우선분양권이 실질적으로 보장되기 위해서는 분양전환가격이 임대주택법령이 정하는 기준에 부합하여야 하는 것은 물론이고, 그 분양전환가격이 위 기준에 부합하는지 여부에 관하여 판단할 수 있는 정보, 특히 건설원가의 주를 이루는 최초입주자 모집 당시 주택가격 산정의 기초가 되는 택지비와 건축비 산출의 내역 및 그 근거 자료를 임차인에게 제공하는 것이 필수적이다. 따라서 임차인은 공공임대주택에 대한 우선분양권의 실질적 침해를 막기 위하여 임대사업자에게 분양원가 산출내역에 관한 정보공개를 청구할 수 있고 임대사업자는 임차인이 위 정보를 열람할 때까지 공공임대주택에 관한 우선분양전환절차를 중지하고 임차인 이외의 제3자와 분양계약을 체결하지 않을 의무가 있다. 이러한 법리는 임대사업자가 산정한 분양전환가격이 인근아파트의 시세에 비추어 낮게 책정되었다고 하여 달라지지 않는다.

[1] 임대주택법 제15조 제1항 [2] 임대주택법 제15조 제1항

채권자 (대리인 변호사 김연수)

주식회사 부영 (대리인 변호사 임진욱)

1. 채무자는 별지 선정인목록 주소란 기재 각 아파트에 관하여,

가. 채권자(선정당사자)가 최초 입주자 모집 당시 주택가격 건설원가인 택지비 및 건축비 산출내역에 관한 정보를 열람할 때까지 우선분양전환절차를 중지하고,

나. 위 우선분양전환절차가 중지된 기간 동안 채권자(선정당사자) 이외의 제3자와 분양계약을 체결하여서는 아니 된다.

2. 채무자는 최초 입주자 모집 당시 주택가격 건설원가 산출내역에 관한 정보를 공개하라.

3. 집행관은 위 명령의 취지를 적당한 방법으로 공시하여야 한다.

4. 채권자(선정당사자)의 나머지 신청을 기각한다.

5. 신청비용 중 40%는 채권자(선정당사자)가, 나머지는 채무자가 각 부담한다.

주문 제1, 2항 및 채무자는 충주시장이 충주시 칠금동 821, 같은 동 1015 부영아파트에 관한 분양전환계획서를 적법하게 수리할 때까지 별지 선정인목록 주소란 기재 각 아파트에 관하여 분양계약절차를 진행하여서는 아니 된다.

1. 사실 관계

기록에 의하면 다음의 사실이 소명된다.

가. 채권자(선정당사자) 및 나머지 선정자들(이하 ‘채권자 등’이라 한다)은 채무자로부터 충주시 칠금동 821, 같은 동 1015 소재 부영아파트(이하 위 칠금동 821 소재 아파트를 ‘부영 1차 아파트’, 같은 동 1015 소재 아파트를 ‘부영 2차 아파트’라고 한다) 중 별지 목록 기재 각 아파트(이하 이를 통틀어 ‘이 사건 각 아파트’라고 한다)를 임차한 임차인들이다.

나. 채무자는 주택 및 상가건설업 등을 목적으로 설립된 법인으로서 1996. 7.경 국민주택기금을 지원받아 이 사건 부영 1, 2차 아파트를 건설·임대한 임대사업자이다.

다. 채무자는 이 사건 각 아파트를 채권자 등에게 임대할 당시 임대기간을 10년으로 하되 위 임대기간이 만료될 경우 분양전환될 예정임을 고지하였다. 당시 분양전환가격은 입주자모집공고에서 정한 바에 따르되 공공임대주택건설 및 관리지침에 의하여 건설원가와 감정평가가격의 산술평균가격으로 하고, 다만 분양전환 당시의 주택분양가 원가연동제 시행지침에 의하여 산출한 당해 주택의 분양(예상)가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다고 약정하였다.

라. 당시 분양전환가격의 기초가 되는 최초 임대공고일 기준 분양가격은 아래 표의 기재와 같다.

마. 채무자는 2006. 7. 말경 채권자 등에 대한 의무임대기간이 모두 종료되자 이 사건 부영 1, 2차 아파트를 분양전환하기로 하고 같은 해 11.경 이 사건 각 아파트에 대한 감정평가를 거쳐 분양전환가격을 산정하였다. 그 후 2006. 12. 8. 분양전환공고(분양전환기간 2006. 12. 11.부터 같은 달 17.까지)를, 2007. 4. 2. 추가 분양전환공고(분양전환기간 2007. 4. 2.부터 같은 달 12.까지)를 각 마쳤다. 위 각 분양전환공고에서 제시된 분양전환가격은 아래 표의 기재와 같다.

바. 한편, 채무자는 2006. 12. 8. 충주시장에게 분양전환가격 산출근거 자료를 첨부하여 이 사건 각 아파트에 관한 임대주택분양전환계획서를 제출하였다(다만, 충주시장으로부터 무주택증명 및 하자보수계획서에 대한 보완통보가 주1) 있어 위 계획서가 수리된 것은 2007. 5. 15.이다.).

사. 채무자는 2007. 7. 말경 채권자 등에게 이 사건 각 아파트의 임대차기간이 종료하였고 채권자 등이 우선분양전환계약을 체결하지 않았으므로 이 사건 각 아파트를 같은 해 9. 말까지 인도하여 달라는 취지로 통보하였다.

아. 그 사이 채무자는 채권자 등에게 이 사건 각 아파트에 관한 입주자모집공고 또는 분양전환공고를 통하여 이 사건 각 아파트의 택지비, 건축비, 분양전환가격을 공개하였다. 그러나 그 구체적인 세부내역이나 산출근거가 되는 기초자료를 공개한 바는 없었다.

2. 우선분양절차 중지 및 정보공개 신청에 대한 판단

가. 당사자들의 주장

(1) 채권자 등의 주장

(가) 채권자 등은 이 사건 각 아파트에 관한 우선분양권자로서 채무자가 제시한 위 각 분양전환가격이 임대주택법령에 따라 적법하게 산정된 것인지 알 권리가 있다. 이를 위하여는 건설원가의 주된 산정기준이 되는 건축비와 택지비의 근거 자료 열람이 필수적이다.

(나) 한편, 채무자는 2006. 11. 16. 이 사건 부영 1, 2차 아파트의 임차인대표회의와 사이에 분양공고시 상호 협의하고 채무자 임의로 개별 분양을 하지 않겠다고 약정하였다.

(다) 따라서 채무자는 채권자 등에게 최초 입주자 모집 당시의 건설원가 산출내역에 관한 정보를 공개하고 채권자 등이 위 각 자료를 열람할 때까지 이 사건 각 아파트에 관한 우선분양전환절차 및 제3자와의 분양계약체결을 중지할 의무가 있다.

(2) 채무자의 주장

(가) 피보전권리의 존부에 대하여

① 공공임대주택의 임차인들이 갖는 우선분양권은 임대주택을 우선하여 분양받을 수 있는 법률상 지위에 불과하고 거기에 분양전환가격에 대한 결정 및 심사권한까지 포함되어 있다고 볼 수 없다.

② 그렇지 않더라도 공공임대주택 임차인의 우선분양권이 침해되었다고 인정하기 위하여는 단순히 분양전환가격의 산정이 임대주택법령에 정한 기준에 위반하였다는 것만으로는 부족하고 분양전환가격이 지나치게 높아서 임차인의 우선분양권을 사실상 박탈하여 임대주택법의 입법목적을 본질적으로 침해하는 것과 같은 정도에 이르러야 한다. 그런데 채무자가 채권자 등에게 제시한 분양전환가격은 관계 법령에 정한 바에 따라 산정되었을 뿐만 아니라 인근 아파트의 시세보다 낮게 책정되었다.

③ 따라서 채권자 등에게 우선분양권에 기하여 건설원가 산출내역에 대한 열람을 청구할 권리나 채무자의 우선분양전환절차 중지 등을 구할 권리가 있다고 볼 수 없다.

(나) 보전의 필요성에 대하여

① 상법 제33조 제1항 본문에 의하면 상업장부 또는 영업에 관한 중요서류의 보존기간은 10년인데 이 사건 부영 1, 2차 아파트의 건설원가 산정에 관한 서류들은 그 작성일로부터 위 보존기간이 모두 경과하여 현재 채무자는 이를 보유하고 있지 않다.

② 한편, 채무자는 일반 사기업으로서 공공임대주택의 사업자가 대한주택공사 등 공공기관인 경우와는 달리 최초 입주자 모집 당시 관할 시장인 충주시장의 승인을 얻어야 하고 분양전환을 위하여 충주시장에게 분양전환계획서를 제출하여야 하는 등 이 사건 부영 1, 2차 아파트의 사업에 관하여 충주시장의 관리·감독을 받아 왔으므로, 채권자 등의 우선분양권을 침해할 염려가 없다.

③ 그렇지 않더라도 채무자는 입주자 모집 당시 관계 법령에 따라 충주시장에게 이 사건 부영 1, 2차 아파트 부지에 대한 매매계약서 등 택지비 및 건축비 산출내역에 관한 자료를 이미 제출한 바 있다.

④ 채권자 등으로서는 언제든지 충주시장을 상대로 위 자료에 대한 정보공개를 통하여 이를 구할 수 있으므로 채권자의 이 부분 신청은 어느 모로 보나 보전의 필요성이 없다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판 단

(1) 피보전권리의 존부

(가) 임대주택법 제15조 에 정한 무주택세대주인 임차인의 우선분양권은 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 임대의무기간이 지난 후에 분양전환함에 있어 임차인이 제3자에 우선하여 매각 상대방이 되어 분양받거나 분양받지 않을 것을 선택할 수 있는 지위 또는 자격인바, 임대주택법령이 단순히 임차인에게 우선분양권이 있음을 선언하는 데 그치지 않고 분양전환절차는 물론 분양전환가격의 산정기준(그 요소가 되는 건축비 및 택지비)에 관하여 매우 자세한 규정을 두고 있는 점 등에 비추어 보면, 무주택세대주인 임차인의 우선분양권은 임대주택법령에 의하여 구체적 권리로 인정되었다고 보아야 한다.

(나) 임차인의 우선분양권이 실질적으로 보장되기 위해서는 분양전환가격이 위 관계 법령이 정하는 기준에 부합하여야 하는 것은 물론이고, 그 분양전환가격이 위 기준에 부합하는지 여부에 관하여 판단할 수 있는 정보(건설원가의 주를 이루는 최초입주자 모집 당시 주택가격 산정의 기초가 되는 택지비와 건축비 산출의 내역 및 그 근거 자료)를 임차인에게 제공하는 것이 필수적이다(이는 채무자가 산정한 분양전환가격이 인근아파트의 시세에 비추어 낮게 책정되었다고 하여 달리 볼 바 아니다).

(다) 따라서 채권자 등은 이 사건 각 아파트에 대한 우선분양권의 실질적 침해를 막기 위하여 채무자에게 분양원가 산출내역에 관한 공개를 청구할 수 있고 채무자는 채권자 등이 위 정보를 열람할 때까지 이 사건 각 아파트에 관한 우선분양전환절차를 중지하고 채권자 등 이외의 제3자와 분양계약을 체결하지 않을 의무가 있다.

(2) 보전의 필요성 여부

(가) 정보 보유의 개연성

채무자가 앞서 본 바와 같이 이 사건 부영 1, 2차 아파트의 분양전환가격을 산정함에 있어, 아파트 부지의 토지매입 보상비, 건축비, 기타 부대비용 등 건설원가 산출내역에 관한 항목별 자료가 반드시 있어야 할 것으로 보이는 점, 일반적으로 채무자와 같이 전국적인 규모로 분양주택을 건설·공급하는 건설회사의 경우 그 업무의 편의 등을 위하여 위와 같은 자료를 보유·관리하고 있는 점, 회사의 장부와 영업 및 청산에 관한 중요서류는 본점소재지에서 청산종결의 등기를 한 후 10년간, 전표 또는 이와 유사한 서류는 5년간 이를 보존하여야 하는 점( 상법 제541조 제1항 ) 등에 비추어 볼 때 채권자 등이 공개를 구하는 건설원가 산출내역에 대한 자료를 채무자가 현재 보유·관리하고 있을 상당한 개연성이 있다고 판단된다.

(나) 정보 공개의 필요성

① 채권자 등이 채무자에게 공개를 구하는 정보인 최초 입주자 모집 당시의 건설원가 산출내역은 채무자가 직무상 작성·취득하고 있는 문서인바, 이는 이미 종료된 분양원가 산출내역의 자료에 지나지 아니하여 의사결정과정에 있다거나 내부검토과정에 있는 사안에 관한 것이 아님이 명백하다.

② 한편, 위 건설원가 산출내역에 관한 자료가 이 사건 아파트의 분양과 관련한 채무자의 영업활동에 유용한 기술상 또는 경영상의 영업비밀에 해당한다거나 채무자의 정당한 이익을 현저히 해할 우려가 있다고 볼 사정도 존재하지 아니한다. 오히려 현대사회에서 기업의 사회적 영향과 사회적 책임의 증대에 따라 기업비밀에 대한 국민의 알권리의 중요성이 증대되고 있다는 점에서 볼 때, 위 건설원가 산출내역 자료 공개를 통하여 분양원가 산출과정 및 이 사건 부영 1, 2차 아파트 분양업무의 투명성을 확보할 수 있을 것이다.

③ 특히 이 사건 부영 1, 2차 아파트는 채무자가 국민주택기금을 지원받아 건설·임대한 것으로서 위와 같은 자료들을 공개함으로써 분양원가 산출과정 및 분양업무의 투명성을 확보할 필요성은 더욱 크다. 이는 공공임대주택의 사업자가 공공기관인지 일반 사기업인지에 따라 달리 볼 수 없다.

(다) 채권자 등의 정보열람청구

채무자가 최초 입주자 모집 당시 충주시장에게 이 사건 부영 1, 2차 아파트의 건설원가 산출내역에 관한 자료를 이미 제출하였다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 채무자가 위 건설원가 산출내역에 관한 자료들을 업무상 보유·관리하고 있는 이상 채권자 등으로서는 채무자 또는 충주시장 중 누구를 상대로 하여서든 위 건설원가 산출내역에 관한 정보공개를 청구할 수 있다고 할 것이다.

(3) 소결론

따라서 채권자 등의 이 부분 신청은 그 피보전권리에 대한 소명이 있고 보전의 필요성 또한 인정된다.

3. 분양계약체결 중지 신청에 대한 판단

가. 채권자 등의 주장

채무자가 공공임대주택인 이 사건 각 아파트를 분양전환하기 위하여는 임차인대표와 분양전환가격 및 하자보수범위에 대하여 합의한 후 충주시장에게 분양전환계획서를 제출하여야 하는바, 채무자가 위 절차를 이행할 때까지 이 사건 각 아파트에 대한 분양계약절차를 중지할 필요가 있다.

나. 판 단

(1) 일반적으로 행정관청에 대한 신고는 일정한 법률사실 또는 법률관계에 관하여 관계 행정관청에 일방적인 통고를 하는 것을 뜻하는 것으로서 법령에 별도의 규정이 있거나 다른 특별한 사정이 없는 한 행정관청에 대한 통고로써 그친다( 대법원 1993. 7. 6.자 93마635 결정 , 대법원 1999. 12. 24. 선고 98다57419, 57426 판결 등 참조).

(2) 임대주택법 제15조 제1항 , 제3항 , 같은 법 시행령 제13조 제3항 , 같은 법 시행규칙 제4조 에 의하면 공공임대주택의 우선분양절차에 있어 임대사업자는 분양전환계획서를 관할 시장 등에게 제출하여야 하나 일정한 경우 이를 제출하지 아니할 수 있고, 관할 시장 등은 위 분양전환계획서에 대하여 보완 또는 보정이 필요하다고 인정하는 경우 그 보완 또는 보정을 요구할 수 있다. 반면 임대주택법령에 관할 시장 등에게 위 분양전환계획서에 대한 실질적인 심사를 허용하고 있다고 볼 만한 규정은 찾아 볼 수 없다. 이에 비추어 보면 공공임대주택의 임대사업자는 구비서류를 첨부하여 관할 시장에게 분양전환계획서를 제출하는 것으로 위 법령 소정의 의무를 이행하였다고 볼 수 있다.

(3) 앞서 본 바와 같이 채무자는 이 사건 부영 1, 2차 아파트의 우선분양전환을 위하여 충주시장에게 분양전환계획서를 이미 제출하였는바, 이로써 법 소정의 분양전환절차를 모두 이행하였다고 볼 수 있다.

(4) 한편, 임대주택법 제17조의2 , 제18조의2 , 제18조의3 에 의하면 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있고 임대사업자와 임차인대표회의와 사이에 분양전환가격 등에 관하여 분쟁이 있을 경우 어느 일방은 쌍방 각 추천에 의하여 구성된 임대주택분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 그러나 임대사업자가 임대주택의 우선분양전환을 위하여 임차인대표와 분양전환가격 등에 대하여 합의를 거칠 의무가 있는지에 관하여는 임대주택법령상 아무런 규정이 없다.

(5) 결국, 채권자의 이 부분 신청은 이유 없다.

4. 결 론

그렇다면 채권자의 이 사건 신청 중 우선분양절차 중지 및 정보공개 신청은 이유 있어 인용하고 나머지 신청은 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 결정한다.

[[별 지] 관계 법령 : 생략]

[[별 지] 선정인 목록 : 생략. 끝.]

주1) 이는 법령에 규정된 첨부서류는 아니나, 충주시장이 채무자와 이 사건 부영 1, 2차 아파트의 임차인들 사이에 마찰이 없는 분양절차의 진행을 위하여 이를 보완하도록 명한 것으로 보인다.