부동산 중개 수수료의 필요경비 공제 여부

부동산중개업소가 사업자등록이 되지않았고 위 수수료에 대한 세금도 납부하지 아니하였으므로 이를 인정할 수 없다하나 부동산양도에 따른 중개수수료는 그것이 시조례에 정하여진 것 보다 많다하더라도 필요경비의 공제는 실지지급된 금액에 따라야 함.

결정 내용은 붙임과 같습니다.

피고가 1988.9.19. 원고에 대하여 한 1988년도 수시분 양도소득세 금 56,007,144원, 방위세 금 11,221,428원의 부과처분중 양도소득세 금 13,852,231원, 방위세 금 2,777,428원을 각 초과하는 부분은 이를 취소한다. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 소송비용은 이를 4등분하여 그 3은 피고의, 나머지 1은 원고의 각 부담으로 한다.

성립에 다툼이 없는 갑제1호증의 2, 갑제2호증의 3(각 결정서), 갑제3호증(매매계약서, 을제5호증과 같다), 갑제8호증(취득세 영수증), 갑제9호증(납세고지서), 갑제16호증(광고거래명세표), 을제1,2호증의 각 1(각 양도소득세 결정결의서), 각 2(각 양도소득금액결정내역서), 을제3호증(재산제세과세자료전), 을제7호증의 2(약정서) 증인 황ㅇㅇ, 동 어ㅇㅇ의 각 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑제6호증의 4,5,6(각 신문광고), 증인 황ㅇㅇ의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑제7호증(매매계약서)의 각 기재와 위 증인들의 각 증언(다만 뒤에서 믿지 아니하는 부분은 각 제외)에 변론의 전취지를 종합하면 원고는 1986.4.29. 소외 ㅇㅇ은행으로부터 별지목록기재 부동산(이하 이사건 부동산이라 한다)을 금 1,067,400,000원에 매수하여 같은해 7.12. 소외 정ㅇㅇ, 동 김ㅇㅇ에게 위 부동산을 금 1,164,000,000원에 매도하고 이에 대하여 1987.5.30. 피고에게 양도소득 과세표준확정신고를 함에 있어 이사건 부동산의 양도가액을 금 1,164,000,000원, 취득가액을 금 1,067,400,000원, 필요경비를 금 95,901,760원, 양도소득금액을 금 698,240원(1,164,000,000 - 1,067,400,000 - 95,901,760)이라고 신고하였는데, 피고는 1988.9.19. 원고의 위 신고중 필요경비를 부인하고서 원고의 위 거래로 인한 양도소득금액을 금 96,600,000원(1,164,000,000 - 1,067,400,000)이라고 보아 이를 기초로 해서 별지 세액산출내역서 당초결정란 기재와 같이 양도소득세 금 57,960,000원, 방위세 금 11,592,000원을 산출하여 이를 원고에게 부과하는 처분을 하였다가, 원고가 이에 불복하여 이사건 전심절차를 거치는 중 국세심판소장이 1989.4.27. 피고의 위 부과처분에는 원고가 위 부동산의 취득으로 인하여 1986.7.29. 납부한 취득세 금2,561,760원과 원고가 위 부동산을 매도하기 위하여 소외 매일경제신문사에 지급한 신문광고비 금 693,000원 도합 금 3,254,760원을 필요경비로 인정하지 아니한 잘못이 있다는 취지의 심판결정을 하자, 1989.8.17. 위 결정에 따라 위 금원을 필요경비로 인정하여 같은 내역서 경정결정란 기재와 같이 양도소득세를 금 56,007,144원, 방위세를 금 11,221,428원으로 갱정결정하고 원고에게 이를 고지한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증이 없다.

원고는, 원고가 이 사건 부동산을 소외 정ㅇㅇ등에게 매도하는 과정에서 그 소개인인 소외 ㅇㅇ부동산중개주식회사에게 중개수수료로 금 70,200,000원을 지급하였는데 피고가 위 금원을 필요경비로 인정하지 아니한 것은 위법하다고 주장하므로 살피건대, 소득세법 제45조 제1항 제4호 는 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 하나로 대통령령이 정하는 양도비를 규정하고 있고 같은법 시행령 제94조 제4항 은 위에서 말하는 양도비라 함은 법 제23조 제1항 각호 의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세를 말한다고 규정하고 있으므로 부동산을 매도하기 위하여 부동산중개인에게 지급한 중개수수료는 위 규정소정의 양도비로 볼수 있어 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다할 것인바, 증인 황ㅇㅇ의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 갑제4호증의 1(계약서), 3,4(각 영수증), 5,6(각 실적증명), 7내지 10(각 수표), 갑제10호증(금전출납부), 갑제12호증(계약서), 갑제13호증(간이세금계산서)의 각 기재(다만 위 갑제4호증의 1, 갑제10호증의 각 기재중 뒤에서 믿지 아니하는 부분은 각 제외)와 위 증인의 증언(다만 뒤에서 믿지 아니하는 부분은 제외)에 변론의 전취지를 종합하면 원고는 1986.5.1. 소외 ㅇㅇ부동산중개주식회사에게 이사건 부동산을 매도하여 줄것을 위임하면서 그 중개수수료는 매도금액의 6/100으로 하되 위 부동산을 매도하는데 소요되는 경비는 위 회사가 부담하기로 약정한 사실, 그리고 위 ㅇㅇ부동산중개주식회사의 중개로 앞서 본 바와 같이 원고가 위 부동산을 소외 정ㅇㅇ등에게 매도하였는데 위 회사가 위 부동산을 매도하기 위하여 그 경비를 많이 지출한 관계로 원고는 위 회사에게 그 중개수수료조로 같은해 7.12.에 금58,200,000원, 같은달 29에 금 12,000,000원 도합 금 70,200,000원을 지급한 사실을 인정할 수 있고 위 인정에 일부 반하는 듯한 위 갑제4호증의 1의 일부기재와 위 증인 황ㅇㅇ의 일부증언은 믿지 아니하며 달리 반증이 없으므로 원고가 지출한 위 금 70,200,000원은 소득세법 제45조 제1항 제4호 소정의 양도비로서 그 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다 할 것이니(피고는 위 중개수수료가 ㅇㅇ시조례에 정하여진 중개수수료에 비하여 지나치게 많을 뿐만 아니라 위 ㅇㅇ부동산중개주식회사는 사업자등록이 되지 않았고 위 수수료에 대한 세금도 납부하지 아니하였으므로 이를 인정할 수 없다고 주장하나 부동산양도에 따른 중개수수료는 그것이 ㅇㅇ시 조례에 정하여진 것 보다 많다하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는한 실지지급된 금액에 따라야 하고 중개인의 사업자등록유무나 중개수수료에 대한 세금납부여부는 그 중개수수료를 필요경비로 인정하는데 장애가 되지 아니한다 할 것이다) 원고의 위 주장은 이유 있다할 것이다.

원고는 또한 이사건 부동산을 매도하기 위하여 ㅇㅇ사란 상호로 출판물제조업을 하는 소외 황ㅇㅇ에게 이사건 부동산에 관한 선전책자의 제작을 의뢰하고서 그 대금으로 금 11,640,000원을 지급하였고 또한 이 사건 부동산에 있던 제3자 소유의 목재를 반출하기 위한 쟁송비용으로 금 1,500,000원을 지급하였으며 또한 신문광고비로는 금 693,000원이 아닌 금 10,000,000원을 지급하였는데 피고가 위 금원들을 필요경비로 인정하지 아니한 것은 위법하다고 주장하므로 살피건대, 이에 부합하는 듯한 위 갑제10호증, 갑제1호증의 1(심사청구), 갑제2호증의 1(심판청구), 갑제5호증의 1(계약서), 2(입금표), 3(협동화사업안내), 갑제6호증의 1(계약서), 2(영수증)의 각 일부기재와 위 증인 황ㅇㅇ, 동 어ㅇㅇ의 각 일부증언은 믿지 아니하고 위 갑제4호증의 5내지 10, 갑제11호증(사업자등록증), 갑제17호증(부가가치세 면세과세표준증명원)의 각 기재만으로는 원고의 위 주장사실을 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로 원고의 위 주장은 이유없다.

그러므로 나아가 앞서 인정한 사실을 토대로 이사건 부동산의 위 양도에 따른 양도소득세등을 산출하면 별지 세액산출내역서 당원 인정란 기재와 같이 양도소득세는 금 13,852,231원, 방위세는 금 2,777,428원이 된다 하겠다.

그렇다면 피고가 1988.9.19. 원고에 대하여 한 양도소득세 금 56,007,144원, 방위세 금 11,221,428원의 부과처분중 양도소득세 금 13,852,231원, 방위세 금 2,777,428원을 각 초과하는 부분은 위법하여 취소를 면할수 없다할 것이므로 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위내에서 이유있어 이를 인용하고 그 나머지 청구는 이유없어 이를 기각하기로 하며 소송비용의 부담에 관하여는 행정소송법 제8조 , 민사소송법 제89조 , 제92조 를 적용하여 주문과 같이 판결한다.