의뢰가액 초과하여 받은금액(공인중개사 귀속)은 양도가액에 포함하고 중개수수료로 보는 것임

위임에 따라 공인중개사가 의뢰가액을 초과하여 받은 프리미엄이 공인중개사에게 귀속되었다 할지라도 양도가액에 포함되고, 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률에서 정한 중개수수료 이외에 추가로 지급한 금액도 중개수수료이므로 필요경비에 포함함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

1. 피고가 2007. 5. 1. 원고에게 한 양도소득세 32,447,520원의 부과처분 중 12,799,180 원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 1/3은 원고가 2/3는 피고가 각 부담한다.

피고가 2007. 5. 1. 원고에게 한 양도소득세 32,447,520원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의경위

가. 원고는 2001. 8. 30. 부천시 원미구 ○동 517-4 토지 222.1㎡의 택지분양권(이하 '이 사건 분양권')을 149,850,000원에 분양받아 계약금 14,985,000원을 납부한 상태에서 2001. 11. 29. 김★★에게 양도하였다.

나. 원고는2001. 12. 8. 피고에게양도소득과세표준예정신고를하면서기납부분양계약금에해당하는14,985,000원에양도하여양도차익이없다고신고하였다.

다. 피고는 2007. 5. 1., 원고가 김★★로부터 프리미엄 41,100,000원을 합한 56,085,000원을 받고 이 사건 분양권을 양도하였다는 이유로 양도차익을 41,100,000원 으로 산정한 후 그에 따른 양도소득세 32,447,520원을 부과하여 고지하였다(이하 '이 사건 처분').

[인정근거] 다툼 없는 사실, 을1, 2호증(가지 번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법여부

가. 원고의주장

원고는 프리미엄 20.000.000원에 이 사건 분양권의 매도를 의뢰하였을 뿐인데 매도의뢰를 받은 ◇◇부동산 공인중개사 등이 원고 몰래 프리미엄 41,100,000원에 매도하고 원고에게는 프리미엄 20,000,000원을 전달하였다. 따라서, 분양계약금 14,985,000원에 프리미엄 20,000,000원을 합한 34,985,000원이 이 사건 분양권의 양도가액이다. 그 양도가액에서 취득가액 14,985,000원과 중개수수료 3,000,000원 및 실비용 485,000 원을 공제한 16,515,000원이 양도차익이다. 따라서 양도차익을 41,100,000원으로 보고 한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

(1) 원고는2001. 9. 30.경◇◇부동산중개보조원인견◎◎에게이사건분양권의매도를의뢰하면서프리미엄으로20,000,000원을받아주되20,000,000원을초과하여받는프리미엄은◇◇부동산공인중개사등이가져갈수있도록하였다.

(2) 2001. 11. 8.경 원고를 중개ㆍ대리한 견◎◎는 김★★를 중개ㆍ대리한 ◆◆부동 산의 공인중개사와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 매매대금을 56,085,000원(기납부 분양계약금 14,985,000원, 프리미엄 41,100,000원, 나머지 미분양대금은 김★★가 승계) 으로 정하여 매매계약을 체결하였다.

(3) 매매대금 56,085,000원 중 31,500,000원(2001. 11. 8.경 4,000,000원, 2001. 11. 29.경 27,500,000원)은 원고에게 전달되었고, 나머지 24,585,000원(중개수수료 3,000,000원, ◇◇부동산이 지출한 비용 485,000원, 초과 프리미엄 21,100,000원)은 ◇◇부동산 공인중개사와 중개보조원 및 ◆◆부동산의 공인중개사 등이 나누어 가졌다.

[인정근거] 갑1, 3, 4, 5호증(가지 번호 포함)의 각 기재, 증인 견◎◎의 증언, 변론 전체의 취지

라. 판단

(1) 양도가액

위 인정사실에 의하면, 원고의 위임에 따라 견◎◎가 원고를 적법하게 대리하여 이 사건 분양권에 대한 매매계약을 체결하였으므로 이 사건 분양권에 대한 매매대금으로 지급된 56,085,000원은 모두 매도인인 원고에게 귀속되었다고 해야 한다. 따라서 이 사건 분양권의 양도가액은 56,085,000원이다.

(2) 필요경비

(가) 이사건분양권의취득가액은14,985,000원이고이는필요경비에해당한다.

(나) 중개수수료 3,000,000원과 ◇◇부동산이 지출한 비용에 대한 지급금 485,000원에 대하여 본다. 이 돈은 이 사건 분양권을 양도하기 위하여 지출된 비용이므로 소득세법 제97조 제1항 제4호, 구 소득세법 시행령(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제163조 제5항 제1호에서 정한 필요비용에 해당한다.

(다) 원고가 ◇◇부동산 등에게 지급한 초과 프리미엄 21,100,000원에 대하여 본다. 이는 공인중개사가 프리미엄 20,000,000원을 덧붙인 가격에 이 사건 분양권의 매매를 성사시켜 주는 것에 대한 보수라고 보이므로 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률」에서 정한 중개수수료 이외에 추가로 지급하기로 한 중개수수료라 고 보인다. 이것이 중개수수료에 해당되는 이상 그 금액이 법정 중개수수료의 금액을 초과한다거나 매매대금에서 상당한 비중을 차지하고 있다고 하더라도 그 금액 전체가 필요경비에 해당한다(대법원 1985. 10. 22. 선고 85누322 판결 등 참조).

(라) 따라서,취득가액을포함한필요경비는합계금39,570,000원이다.

(3) 정당한세액의계산

이사건분양권의양도차익은16,515,000원(양도가액56,085,000원 - 필요경비39,570,000원)이다. 이에따라산출한양도소득세는별지세액계산서기재와같이12,799,180원이된다.

3. 결론

그렇다면, 이 사건 처분 중 위 정당한 세액인 12,799,180원을 초과하는 부분은 위법하므로 원고의 이 사건 청구는 위 정당한 세액인 12,799,180원을 초과하는 범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각한다.