조심2008서2364 (2010.04.05)

부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부

부동산의 거래가격, 규모, 횟수, 형태, 매매규모 등의 제반사정을 종합해 보면 부동산의 거래행위는 수익을 목적으로 계속적인 사업활동의 일환으로 이루어진 것으로서 부동산매매업에 해당한다고 봄이 상당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

주\u3000\u3000 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.

피고가 2008. 5. 19. 원고에게 부과한 2002년 귀속 종합소득세 2,217,893,050원 중 조세심판원의 결정에 따라 부과취소된 1,310,656,195원 및 알선수수료에 관하여 부과된 세액 244,887,641원을 제외한 나머지 세액 662,349,214원의 부과처분을 취소한다.

이\u3000\u3000 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 1991. 11. 13. 서울 AA구 BB동 산32-4 임야 8666㎡(이하 '이 사건 전체 토지')의 1/3 지분을 같은 해 9. 13.자 명의신탁해지를 원인으로 이전받고, 1998. 12. 9. 이 사건 전체 토지의 나머지 지분을 1990. 9. 3. 공유물분할을 원인으로 이전받았다.

나. 원고는 1999. 9. 8. 이CC에게 이 사건 전체 토지의 49.587/8666 지분을 이전하여 준 것을 시작으로 같은 해 11. 26. 이DD에게 이 사건 전체 토지의 49.587/8666 지분을 이전하여 준 것까지 총 18회에 걸쳐 총 1,388.436/8666 지분을 양도하였다.

다. 원고는 2000. 1. 7. 최EE에게 이 사건 전체 토지의 49.587/8666 지분을 이전하여 주었고, 같은 해 6. 13. 신FF에게, 같은 해 11. 28. 박GG에게 각 이 사건 전체 토지의 49.587/8666 지분을 이전하여 주었다.

라. 원고는 2001. 1. 3. 양HH에게 이 사건 전체 토지의 99.174/8666 지분을 이전하여 준 것을 시작으로 2001. 12. 1. 한JJ에게 이 사건 전체 토지의 66/8666 지분을 이전하여 준 것까지 총 7회에 걸쳐 양도하여 총 413.109/8666 지분을 양도하였다.

마. 원고는 2002. 6. 5. 김KK에게 이 사건 전체 토지의 59.5/8666 지분을 이전하여 준 것을 시작으로 2002. 8. 19. 서LL에게 이 사건 전체토지의 52.89/8666 공유 지분 을 이전하여 준 것까지 총 118회에 걸쳐 총 6,697.084/8666 지분(이하 '이 사건 토지') 을 양도하였다.

바. 원고는 이 사건 토지의 양도로 인한 소득이 양도소득이라고 주장하며 기준시가 (양도시 기준시가 59,036,250원, 취득시 기준시가 42,560,700원)로 양도차익을 산정하여 산출된 세액 13,770,719원을 2002년도 귀속 양도소득세로 신고하였다.

사. 중부지방국세청장은 2007. 7. 13.부터 원고의 2002년 귀속 양도소득세에 대한 조 사에 착수하여 이 사건 토지의 매수인들 전부를 대상으로 부동산매매계약서와 영수증 을 조회하고 원고에 대하여 문답 조사를 한 후, 원고가 이 사건 토지를 당시 결성되어 었던 총신주택조합의 조합장 김MM에게 위탁하여 118건으로 지분을 나누어 양도하였다고 판단하고, 원고가 1999년부터 2002년까지 이 사건 전체 토지를 분할하여 양도하고, 인근 토지인 서울 동작구 사당 산 32-91 임야 7,880㎡ 등의 분할양도에도 관여한 점 등을 종합하여 이 사건 토지의 양도가 부동산매매업에 해당한다고 판단하고, 이를 피고에게 통보하였다.

아. 이에 따라 피고는 이 사건 토지의 양도로 인한 소득금액을 3,569,844,000원(= 양 도가액 4,000,000,000원 - 취득시 기준시가 및 필요경비 430,156,000원)으로 보고 그 밖에 원고가 서울 동작구 사당 산 32-91 임야 7,880㎡ 등의 분할양도를 주선하고 2002년에 받은 수수료 455,200,000원을 가산한 4,025,044,000원의 소득금액을 기준으로 2002년 귀속 종합소득세 1,436,740,000원을 산출하고 여기에 가산세 794,923,000원을 가산하고 기납부세액 13,770,000원을 공제하여 2008. 5. 19. 원고에 대하여 2002년 귀속 종합소득세로 2,217,893,050원을 경정 ・ 고지하였다.

자. 이에 원고는 2008. 6. 24. 조세심판원에 "원고가 이 사건 토지를 양도한 것은 부 동산매매업이 아니고, 부동산매매업으로 본다고 하더라도 취득가액에 관한 증빙을 갖추지 못한 점 등을 고려하여 단순경비율 등에 의하여 소득금액을 추계결정하여야 한 다"고 주장하며 심판청구를 제기하였다.

차. 조세심판원은 2010. 4. 5. 이 사건 토지의 양도가 부동산매매업에 해당하나 추계조사방법에 의하여 소득금액을 결정함이 타당하다"는 이유로 위 아.항 기재 처분에 관한 2002년 귀속 소득금액을 추계조사결정하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각하는 내용의 결정을 하였다.

카. 위 결정에 따라 피고는 2010. 4. 23. 당초 고지된 종합소득세 중 1,310,656,195원 을 감액하였다{이하, 이와 같이 감액된 세액과 원고가 다투지 않는 부분인 알선수수료 에 관한 세액을 공제하고 남은 청구취지 기재 처분을 '이 사건 처분'이라 한다).

인정근거 다툼 없는 사실, 을 제1 내지 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 전체 토지를 개발과 매매를 목적으로 취득한 것이 아니라 전 소유자인 김OO의 채무를 대위변제한 것에 대한 대물변제로 취득한 후, 인근 지역이 공원용지로 개발이 제한되어 거래가 이루어지지 않아 12년간 소유하던 중 총신주택조합의 조합장 김MM의 매각요청에 따라 이 사건 토지를 일괄하여 김MM에게 양도한 것으로서 이 사건 토지를 개발하거나 부동산 매매의 사업성을 갖고 양도한 사실이 없고, 이 사건 토지를 주도적으로 개발하고 분양한 주체는 김MM이므로, 원고가 이 사건 토지를 양도한 것이 부동산매매업에 해당함을 전제로 하여 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 인정사실

1) 원고는 2002. 6. 10. 가칭 '총선주택조합'의 조합장 김MM 및 김PP과 사이에 다음과 같은 내용의 약정(이하 '이 사건 약정')을 체결하였다.

2) 김MM은 118명의 조합원을 모집하여 이 사건 토지의 지분에 대한 매매계약을 체결하도록 하였는데, 계약서의 매도인란에는 원고의 인적사항만을 기재하거나 원고의 주소와 주민등록번호 등 인적 사항을 기재한 후 원고의 이름 아래에 '조합장 김MM'이 라고 기재하고 김MM의 도장을 날인하였고, 매매대금의 영수증에도 원고의 이름 아래에 '조합장 김MM'이라고 기재하고 김MM의 도장을 날인하였다.

3) 이 사건 토지의 각 지분들의 이전 등기는 원고로부터 매수인들에게 바로 이루어졌다.

4) 김MM은 이 사건 토지 지분의 매수인들로부터 3.3㎡당 2,000,000원 이상의 매매대금을 지급받았으나 원고에게는 위와 같이 실제로 지급받은 매매대금을 알리지 않고 이 사건 약정에 기재된 최소 금액인 3.3㎡ 당 1,500,000원을 기준으로 총 3,038,000,000원을 지급하였는데, 그 후 원고가 위 실제 매매대금을 알게 되어 차액의 지급을 요구하자 원고에게 추가 금액을 지급하여 총 4,000,000,000원 정도를 지급하였다.

5) 원고는 김MM으로부터 "조합원은 많은데, 땅이 없으니 땅을 구해달라"는 요청을 받고 이 사건 토지 부근에 위치한 서울 AA구 BB동 산32-91 임야 7,880㎡ 등 토지의 지주들을 김MM에게 소개하여 주고 위 각 토지의 매매에 관하여 3.3㎡ 당 20만 원씩의 사례비를 받았는데, 그 내역을 보면 2002. 9.부터 같은 해 10.까지 사이에 양도된 서울 AA구 BB동 산32-91 임야 7,880㎡의 양도에 관하여는 455,200,000원을, 2003. 6. 11. 양도된 서울 AA구 BB동 산32-105 임야 6,202㎡의 양도에 관하여는 375,200,000원을 지급받았다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 갑 제6호증의 1, 을 제1, 3, 4, 5호증, 변론 전체의 취지

라. 판단

1) 소득세법 제19조 제1항 제12호, 같은 법 시행령 34조 등의 관계 규정에 의하면, 부동산매매업에서 발생하는 소득은 소득세의 과세대상이 되는 사업소득이 되는바, 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속 성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함 에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 2010. 11. 11. 선고 2009두546 판결 등).

2) 이 사건에 관하여 살피건대, 이 사건 처분의 경위 및 위 인정사실에 비추어 알 수 있는 다음 각 사정 및 기타 위 각 부동산의 거래 가격, 규모, 횟수, 형태, 매매규모 등의 제반사정을 종합해 보면, 이 사건 각 부동산의 거래행위는 수익을 목적으로 계속 적인 사업 활동의 일환으로 이루어진 것으로서 위 법령상의 부동산매매업에 해당한다고 봄이 상당하므로, 같은 전제에서 이루어진 피고의 이 사건 처분은 적법하고 이에 반하는 원고의 주장은 이유 없다.

① 원고가 이 사건 토지를 김KK 등 118명에게 매도한 것인지, 김MM과 김OO에게 매도한 것인지 문제되는데, ㉮ 원고는 이 사건 토지의 매도가 이루어진 2002년 이전인 1999년부터 이 사건 전체 토지를 일정한 지분 단위로 다수의 매수인들에게 매도하여 왔고, 그와 같은 매도의 방식은 원고가 김MM, 김PP과 이 사건 약정을 체결하기 전후로 거의 변동된 바 없는 점, ㉯ 이 사건 약정에 "김MM, 김PP은 원고에게 조합원 모집에 관한 소개료를 청구할 수 없다 , 1평당 금액 일백오십만원 이상으로 정한다"는 내용의 조항들이 있는바, 통상적으로 토지를 전매하는 경우에는 매매대금을 확정한 후 그 후 이루어지는 전매로 인한 손익은 매수인에게 귀속되고, 전매에 관한 사무는 매수인의 사무이므로 그에 관하여 매도인에게 수수료를 지급하는지 여부는 문제될 여지가 없는 것에 비추어 볼 때, 김MM, 김PP이 이 사건 토지의 매수인의 지위에서 이 사건 약정을 체결하였다고 보기는 어려운 점, ㉰ 원고가 처음에 이 사건 토지에 관하여 3.3㎡ 당 매매대금이 1,500,000원임을 전제로 한 금액을 받았다가 나중에 실제 매매대금이 그 보다 많음을 알게 된 후 추가 금액을 지급받았는바, 김MM, 김OO이 이 사건 토지의 매수인들이라면 그와 같은 추가 지급은 이루어지지 아니하였을 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면 원고는 이 사건 토지를 김MM과 김PP에게 매도한 것이 아니라 조합원을 모집하여 조합을 결성하고자 하는 김MM 등의 알선을 통하여 김KK 등 118명에게 매도한 것으로 보인다(위 인정에 반하는 갑 제4호증의 기재는 그 진술인이 원고와 김MM 사이의 매매계약 등 관계를 알기 어려운 지위에 있는 사람인 점에서 그대로 믿기 어렵다).

② 1999년부터 2002년까지 계속된 지분 매매의 정형성, 반복성에 비추어 보면 이 사건 토지를 포함한 이 사건 전체 토지의 매도 행위 자체가 상당한 사업성이 있다고 보일 뿐만 아니라 원고는 이 사건 토지 이외에도 주위 다른 토지의 매매에도 관여하여 상당한 금액의 수수료를 지급받는 등 부동산의 매매에 관여하여 상당한 수익을 얻었다.

③ 원고가 이 사건 전체 토지 중 1/3 지분을 취득한 때로부터 매도를 시작할 때까지의 기간이 7년 이상으로 다소 길기는 하나, 이는 그 동안 이 사건 전체 토지 일대가 1종 일반주거지역 및 공원부지로서 개발이 제한되어 있어 높은 가격으로 매도하는 것이 용이하지 않았기 때문인 것으로 보인다.

④ 원고는 이 사건 전체 토지 일대에 주택조합 결성이 추진됨에 따라 이 사건 전체 토지를 일정한 지분 단위로 나누어 매도하는 방식을 취한 것으로 보이는 바, 위와 같은 방식을 취함으로써 매도가 용이하게 이루어지도록 하고, 수익성도 높일 수 있었던 것으로 보인다.

⑤ 이 사건 토지의 지분에 관한 매매계약서 중에는 원고의 이름 아래 김MM의 이름이 기재되어 있고 김MM의 도장이 찍혀 있는 계약서들이 있으나, ㉮ 매도인란의 주소와 주민등록번호 등 인적사항이 원고의 것으로 되어 있는 점, ㉯ 대리인에 의하여 계약을 체결하는 경우에 본인의 이름 아래에 대리인의 이름을 적고 대리인의 도장을 날인하는 것과 유사한 점 등에 비추어 볼 때, 원고의 이름 아래에 '조합장 김MM'이라고 적고 김MM의 도장을 날인한 것은 김MM이 원고의 대리인으로서 계약을 체결한 것으로 해석함이 상당하다.

3. 결 론

원고의 청구는 이유 없어 기각한다.