분양권 매입을 통하여 취득한 주택도 '매입임대주택'에 해당되는지 여부

조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호의 매입임대주택의 '취득'에서 분양권매입을 통한 취득의 경우를 제외시키는 해석은 문언의 의미를 넘어선 해석으로서 허용될 수 없으므로, 위와 같은 해석을 전제로 하여 원고의 양도소득세 경정청구를 거부한 이 사건 처분은 위법함.

조세특례제한법 제97조의2 (신축임대주택에 대한 양도소득세등의 감면 특례)

1. 피고가 2007. 7. 5. 원고에 대하여 한 양도소득세 경정신청거부처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

청구 취지

주문과 같다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2000. 4. 18. 임대사업자로 등록한 자인데, 2001. 5. 15. 소외 이○○로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 '이 사건 아파트'라고 한다)에 대한 분양권을 매입하여 분양자인 ○○도시개발공사로부터 분양권 양도·양수에 대한 확인을 받은 후 2001. 6. 16. ○○도시개발공사에게 잔금 60,641,000원을 지급하였고, 2001. 9. 8. 이 사건 아파트에 관하여 원고 앞으로 소유권 이전등기를 마쳤다.

나. 한편 원고는 2001. 6. 19. 소외 박○○에게 이 사건 아파트를 임대하여 그 무렵부터 박○○가 이 사건 아파트에 거주하였다.

다. 원고는 2007. 3. 29. 황○○에게 이 사건 아파트를 양도하고, 2007. 4. 4. 피고에게 양도소득 과세표준을 42,234,800원으로 예정신고하면서 양도소득세 5,627,038원을 납부하였다.

라. 원고는 2007. 4. 17. '조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호의 매입임대주택에 해당하므로 양도소득세 감면대상이다'라고 주장하면서 양도소득세 경정청구를 하였으나, 피고는 2007. 7. 5. '분양권 전매로 취득한 임대주택은 조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호의 매입임대주택에 해당하지 아니하므로 감면대상이 아니다'라는 이유로 이를 거부하였다(이하 '이 사건 처분'이라고 한다).

마. 원고는 이에 불복하여 2007. 7. 16. 심판청구를 하였으나 같은 해 9. 20. 기각결정을 받았고, 그 결정서를 같은 달 27.에 수령하여 같은 해 12. 14.에 이 사건 소를 제기하였다.

[인정근거] 갑1 내지 15호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

■ 조세특례제한법

제97조의2 (신축임대주택에 대한 양도소득세등의 감면 특례)

① 대통령령이 정하는 내국인이 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물 연면적의 2배이내의 토지를 포함한다)을 5년이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 "신축임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간중에 신축된 주택

나. 1999년 8월 19일이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택중 1999년 8월 20일이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)

가. 1999년 8월 20일이후 신축된 주택

나. 제1호 나목에 해당하는 주택

〔본조신설 1999.12.28, 개정 2001.12.29.〕

■ 임대주택법

제2조 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2.(생략)

3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

3. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

분양권 매입을 통하여 취득한 주택을 조세특례제한법 제97조의 2 제2호가 정하는 '매입임대주택'에서 제외하여야 할 아무런 근거가 없음에도, 이 사건 아파트는 원고가 분양권 매입을 통하여 취득한 주택이라는 이유로 양도소득세 감면대상이 아니라고 하여 원고의 양도소득세 경정청구를 거부한 이 사건 처분은 위법하다.

나. 판단

조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는바(대법원 2003. 1. 24. 선고 2002두9537 판결 등 참조), 조세법의 해석은 기본적으로 엄격한 해석이 요청되고 있으므로 법규의 문언이 중시된다 할 것이고, 따라서 법문언을 확장한다거나 축소한다거나 또는 유추해석하는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다.

이 사건에서 살피건대, 조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호를 보면, 일정한 범위(같은 규정 제2호 각목)의 매입임대주택 중 '1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)'으로 한정하여 면제하도록 하고 있다.

그런데 '계약금 지급'의 통상적인 의미는 '계약금 채무의 변제'를 의미하는바, 위 문언에서는 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지라는 소정의 기간 동안 매매계약 체결 및 금전채무의 변제가 이루어질 것을 요건으로 하고 있을 뿐, 여기에서 반드시 '당해 주택의 매매계약을 최초로 체결한 자가 직접 계약금을 변제하는 경우에 한정되고, 매매계약을 최초로 체결하여 계약금지급채무를 변제한 자로부터 (계약금지급채무를 변제한 법적 효력을 포함한) 매매계약자로서의 지위를 승계하는 경우는 제외된다는 의미가 그대로 도출되지는 아니한다.

피고는 조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호의 신설취지는 임대주택 공급을 확대함으로써 중산·서민층의 주거안정을 도모하고 미분양주택을 일소하여 건설경기를 부양하기 위한 것인데, 분양권 매입을 통하여 취득한 임대주택을 위 규정의 매입임대주택에 포함시키면, 분양권 매입과정에서 상승된 가격이 전세금 상승으로 이어지고, 건설업자들에게 혜택을 주기 위한 가격상승폭이 얼마나 되는 것인지, 그 상승이 전세금 상승과 직결되는 것인지, 분양권 매입이 모두 투기로 볼 상당한 이유가 있는지에 대해서(이 사건에서 원고는 분양회사의 동의를 받았으므로 전매가 불법이라고 볼 수도 없다) 구체적인 해명이 이루어지지 않고 있는 점, 미분양주택을 일소하여 건설경기를 부양하기 위한 조세정책은 조세특례제한법 제98조(미분양주택에 대한 과세특례)에서 실현하고 있어 같은 법 제97조의 2에서 문언보다 한정하여 해석할 만큼의 주된 취지로 볼 수는 없는 점에서 부당하다.

또한 조세특례제한법 제97조의 2가 신설된 1999. 12. 28. 당시 규정되어 있던 제99조와 2000. 12. 29. 신설된 제99조의 3을 보면 그 대상을 '신축주택취득기간 내에 주택건설업자와 "최초로" 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택'으로 규정하여 그 문언에서 분양권 매입을 통한 취득은 제외한다는 의미를 명확히 하고 있는바, 같은 법 제97조의 2 제1항 제2호에서도 분양권 매입을 통한 취득을 제외시키려 하였다면 위 제99조 및 제99조의 3에서와 같은 문언으로 그 의미를 명백히 하였어야 함에도, 위 제97조의 2 제1항 제2호에서는 단지 취득의 의미를 부연하면서, '(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다)'라고만 하고 있어, 오히려 위 제99조와 제99조의 3과는 구별되는 것으로 봄이 상당하도록 규정되어 있다.

따라서 조세특례제한법 제97조의 2 제1항 제2호의 매입임대주택의 '취득'에서 분양권매입을 통한 취득의 경우를 제외시키는 해석은 문언의 의미를 넘어선 해석으로서 허용될 수 없으므로, 위와 같은 해석을 전제로 하여 원고의 양도소득세 경정청구를 거부한 이 사건 처분은 위법하다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.