부동산컨설팅비용은 양도소득의 필요경비에 해당하지 않음

용역계약을 부동산의 가치 및 시세 분석이나 부동산 매매시 가격 협상 전략 등을 주된 내용으로 하는 전형적인 '부동산 컨설팅 계약'으로 파악하는 한, 그 비용은 구 소득세법 및 동법 시행령에서 열거하고 있는 각 비용 중 어느 하나에 해당한다고 보기 어려우므로, 이를 양도소득의 필요경비로 보아 공제할 여지는 없음

소득세법 제97조양도소득의 필요경비 계산

2019구단1088 양도소득세부과처분취소

유○○

○○세무서장

2019.8.29.

2019.9.19.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2018. 12. 5. 원고에 대하여 한 2018년 귀속 수시분 양도소득세 102,219,810원의 경정・고지처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2018. 2. 9. 사단법인 ○○면 주민협의회에 ○○ ○○구 ○○동 ○○소재 토지 및 그 지상 6층 건물(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)을 5,190,000,000원에 양도하면서, 원고가 주식회사 ○○○○○(이하 '○○○○○'라고만 한다)에 지급한 부동산컨설팅용역계약(이하 '이 사건 용역계약'이라 한다)의 대금 209,000,000원(이하 '이 사건 비용'이라 한다) 및 공인중개사 김○○(○○공인중개사사무소)에게 지급한 중개수수료 45,000,000원 합계 254,000,000원(=209,000,000원 + 45,000,000원)을 필요경비로 공제하는 등 1,121,130,000원을 양도소득세 과세표준으로 신고하고, 양도소득세 산출세액을 434,424,600원으로 계산하여 2018. 7. 2.까지 이를 모두 납부하였다.

나. ○○지방국세청은 2018. 12. 5. 위 중개수수료 45,000,000원과 별도로 지급한

이 사건 비용 209,000,000원을 소득세법 제97조 및 소득세법 시행령 제163조 제5항에 따른 '양도비 등'에 해당하지 않는 것으로 보아 2018. 12. 5. 원고에게 2018년 귀속 양도소득세 102,219,810원을 경정・고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

다. 원고는 이에 불복하여 2019. 1. 10. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나,

2019. 6. 18. 기각되었다.

인정근거다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 14호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 부동산의 매각을 유리한 조건에 신속히 처리하기 위하여 부동

산 매각과 관련된 일체의 업무에 대한 용역을 ○○○○○에 의뢰하였고, ○○○○○는 이 사건 용역계약에 따라 이 사건 부동산의 매각을 위한 제반 업무를 수행하면서 매수자를 물색하여 원고에게 연결해주는 등의 결정적인 역할을 수행하여 원고가 이 사건 부동산을 조기에 높은 가격으로 매각할 수 있었으므로, 이 사건 비용은 구 소득세법(2018. 12. 31. 법률 제16104호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다) 제97조 제1항 제3호에서 정한 '양도비 등'에 해당한다.

또는 이 사건 용역계약은 사실상 부동산중개 업무를 수행하는 계약이므로, 이 사건

비용은 구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637호로 개정되기 이전의 것,이하 같다) 제163조 제5항 제1호 다목에서 정한 '소개비'에 해당한다(원고는 소장에서 이 사건 비용은 컨설팅 비용으로서 그 자체로 필요경비로서 공제되어야 한다는 취지로 주장하는 듯하였으나, 2019. 7. 1.자 준비서면에서부터는 이 사건 비용이 위 '소개비'에 해당한다고 주장하는 것으로 파악된다).

따라서 이 사건 비용 209,000,000원은 양도소득세 산출시 필요경비로 공제되어야 할 것임에도, 이와 다른 전제에서 한 이 사건 처분은 위법하므로 취소되어야 한다.

나. 관계 법령

별지 관계 법령 기재와 같다.

다. 판단

앞서 든 증거에 의하면, 원고가 이 사건 부동산의 양도일 3일 이후인 2018. 2. 12. ○○○○○에 전자세금계산서를 발행하고 이 사건 비용 209,000,000원을 지급한 사실 자체는 인정된다.

하지만 앞서 든 증거 및 증인 강○○의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어, 이 사건 비용은 구 소득세법 및 동법 시행령이 정하는 양도소득의 필요경비에 해당하지 않는 것으로 판단된다.

1) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008두11372 판결).

따라서 이 사건 용역계약을 부동산의 가치 및 시세 분석이나 부동산 매매시 가격 협상 전략 등을 주된 내용으로 하는 전형적인 '부동산 컨설팅 계약'으로 파악하는 한, 그 비용은 구 소득세법 및 동법 시행령에서 열거하고 있는 각 비용 중 어느 하나에 해당한다고 보기 어려우므로, 이를 양도소득의 필요경비로 보아 공제할 여지는 없다.

따라서 원고의 주장 중 이 사건 비용이 컨설팅 비용에 해당하더라도 양도소득의 필요경비로서 공제되어야 한다는 듯한 취지의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 다만, 이하에서는 원고의 나머지 주장, 즉 이 사건 비용이 구 소득세법 시행령에 정한 '소개비'의 성격을 갖는지 여부에 관하여 본다.

2) 아래와 같은 사정들에 비추어, 이 사건 비용이 구 소득세법 시행령에서 정한 '소개비'의 성격을 갖는다고 보기도 어렵고, 이에 반하는 증인 강○○의 일부 증언은 믿기 어렵다.

① 이 사건 용역계약서 제2조는 용역의 내용으로 "임대가치 분석, 임차인 분석, 임대료 분석, 임대업종 분석, 부동산 정책분석, 부동산 시세 분석, 지역부동산 시세 분석, 건축물 상태분석, 주변 매물 분석, 부동산 가치분석, 미래활용방안 분석, 가치상승 방안연구, 부동산 매매 시 가격 협상 전력"이라고 기재되어 있을 뿐 부동산중개 내지 소개와 관련된 용역 내용의 기재는 찾아보기 어렵다. 게다가 원고가 ○○○○○에 발급한 전자세금계산서에도 용역의 내용이 "부동산컨설팅 비용"이라고만 기재되어 있다.

② 이 사건 용역계약서 제3조 제2항은 용역대금과 관련하여 "착수금 및 중도금은 없으며, 매매계약 완료시 총 용역금액 2억 원(부가세 별도)을 지급키로 한다. 단, 매매가액이 52억 원 미만일시 총 용역금액에서 그 가액만큼 차감하기로 한다"고 정하고 있다. 앞서 보았듯이 이 사건 부동산이 51억 9,000만 원에 양도됨으로써 ○○○○○는 이 사건 용역계약 대금의 최대가능치인 2억 원에서 1,000만 원이 부족한 1억 9,000만원을 이 사건 용역계약의 대금, 즉 이 사건 비용으로 지급받을 수 있었다. 만일 이 사건 부동산이 50억 원 이하에 양도되었다면 ○○○○○는 이 사건 용역계약의 대금을 전혀 지급받을 수 없게 된다. 이는 전형적인 부동산 중개계약의 대가, 즉 소개비와는 거리가 먼 모습이다.

③ 비록 ○○○○○ 명의로 작성된 부동산 컨설팅 보고서(갑 제1호증)의 결론 부분

에 원고의 주장에 부합하는 듯한 "생활일간지 및 소셜 네트워크를 통한 온라인 광고, 매매제안서를 통한 인적 네트워크 활용 등 온/오프라인 채널을 다각화하여 조건에 부합되는 최적의 매수자 컨택"이라는 문구가 존재하기는 하나, 위 문구가 전체 보고서에서 차지하는 비중이 미미한 점, 증인 강○○(당시 ○○○○○의 대표이사 전○○의 아들로서 실질적인 사주였고, 현재 ○○○○○의 대표자)는 '위 문구는 부동산중개사무소에서 작성한 것으로 본인은 잘 알지 못한다'는 취지로 증언한 점 등에 비추어 볼 때, 위 문구만을 근거로 이 사건 용역계약의 성격을 중개계약이라고 보기에는 부족하다.

또한 증인 강○○는 '매수인인 사단법인 ○○면 주민협의회를 만나서 매수의향을 묻는 등의 일은 모두 부동산중개사무소에서 했다'는 취지로 증언하기도 하였는바, ○○○○○가 이 사건 부동산의 중개를 위해 제공한 용역의 내용이 무엇인지 알기 어렵다.

④ 원고는 별도로 공인중개사 김○○(○○공인중개사사무소)에게 4,500만 원의 중개수수료를 지급하였음에도 불구하고, 위에서 보았듯이 매수인 소개에 별다른 역할을 한 것으로 보이지도 않는 ○○○○○에 위 중개수수료보다 훨씬 다액으로서 법정 중개수수료의 한도를 초과하는 2억 900만 원을 소개비 명목으로 지급하였다는 것이므로, 그 주장 자체로 신빙성이 없다(이는 중개수수료가 설령 수수료 한도를 초과한다 하더라도 이를 양도소득의 필요경비로 공제할 수 있다는 대법원 1991. 1. 25. 선고 90누6439 판결의 취지에 배치되지 않는, 사실인정의 문제일 뿐이다).

3. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한

다.