양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비의 범위와 입증책임

양도소득의 필요경비로 주장하는 옹벽공사비, 토지정지비용, 중개수수료는 지급근거가 객관적으로 입증되지 아니하고, 건축설계비, 계량기설치비는 필요경비 공제 대상으로 규정되어 있지 않아 필요경비 인정하지 않은 처분은 적법함

구 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

구 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산)

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2007. 4. 4. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 115,575,903원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증, 갑 제3호증의 2, 3, 을 제1호증의 1, 2, 을 제7호증의 각 기재에 의하여 인정할 수 있다.

가. 원고는 2004. 5. 25. 화성시 ○○면 ○○리 ○○○-1 대 352㎡와 같은 리 ○○○-6 임야 175㎡(이하 '이 사건 각 토지'라고 한다.)를 취득하였다가 2004. 12. 16. 김○우, 김○하에게 양도하였다.

나. 원고는 2005. 5. 26. 피고에게 이 사건 각 토지의 양도와 관련하여 양도가액 160,100,000원에서 취득가액 143,100,000원과 기타 필요경비 9,643,340원을 공제한 7,356,660원을 양도소득금액으로 하여 계산한 양도소득세 2,185,500원을 신고ㆍ납부하였다.

다. 피고는 2007. 4. 4. 원고에게 이 사건 각 토지의 양도가액이 340,000,000원이라는 이유로 이를 양도가액으로 보고 양도소득금액을 산정하여 계산한 2004년 귀속 양도소득세 117,105,900원을 경정ㆍ고지하였다.

라. 원고는 위 부과처분에 불복하여 2007. 5. 27. 피고에 대한 이의신청을 거쳐 2007. 7. 5. 국세심판원에 심판청구를 제기하였고, 이에 대하여 국세심판원은 2007. 9. 13. 피고가 2007. 4. 10.(2007. 4. 4.의 오기로 보임) 원고의 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 117,105,900원의 부과처분은 부동산 중개수수료 3,060,000원을 필요경비로 인정하여 과세표준 및 세액을 경정하고 나머지 청구를 기각한다는 결정을 하였다.

마. 그 후 피고는 국세심판원의 결정에 따라 양도소득세 1,529,997원을 감액ㆍ경정하였다(이하 이와 같이 감액ㆍ경정되고 남은 나머지 양도소득세 부과처분을 '이 사건 처분'이라고 한다.)

2. 처분의 적법성 판단

가. 원고의 주장

이 사건 각 토지의 ① 실제 취득가액은 180,000,000원(피고가 인정한 취득가액은 143,100,000원)이고, 원고가 이 사건 토지 보유기간 동안 ② 옹벽공사비 50,000,000원, ③ 토지정지비용 5,000,000, ④ 건축설계비 1,000,000원, ⑤ 계량기설치비 600,000원을 각 지출하고, ⑥ 이 사건 각 토지의 양도 당시 중개수수료 6,940,000원(=실제 지급한 10,000,000원 - 국세심판원 결정에서 인용된 3,060,000원)을 지출하였으므로 위 각 금액이 필요경비로 인정되어야 한다.

나. 관계법령

구 소득세법 제94조 (양도소득의 범위)

구 소득세법 제96조 (양도가액)

구 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

소득세법 제95조 (양도소득금액)

소득세법 시행령 제67조 (즉시상각의 의제)

소득세법 시행령 제89조 (자산의 취득가액 등)

구 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

다. 판단

(1) 이 사건 각 토지의 실제 취득가액이 180,000,000원인지 여부

원고는 이 사건 각 토지의 실제 취득가액이 180,000,000원이라고 주장하나, 이에 부합하는 갑 제4호증의 1, 2의 각 기재는 매매대금을 180,000,000원을 정한 계약서 등이 별도로 존재하지 아니하는 점 등에 비추어 믿지 아니하고, 갑 제5호증, 갑 제6호증의 1, 2의 각 기재만으로는 위 주장사실을 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(2) 옹벽공사비의 필요경비 인정 여부

원고는 이 사건 각 토지의 전 소유자가 설치한 옹벽에 균열이 발생하여 원고가 50,000,000원을 들여 이에 대한 보강공사를 하였다고 주장하나, 이에 부합하는 갑 제7호증의 1 내지 4, 갑 제12호증의 각 기재, 증인 김○원의 증언은 갑 제3호증의 1 내지 3, 을 제4, 5호증의 각 1 내지 3, 을 제6호증의 1 내지 4의 각 기재 및 증언 김○원의 일부 증언에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 전 소유자가 이 사건 각 토지의 옹벽공사를 시행한 점, ② 원고가 처음에는 원고의 아버지인 이○천이 위 옹벽공사를 하였다고 주장하다가 국세심판원에 심판청구를 하면서부터 ○○토건(사업장 소재지 수원시 ○○구 ○○동 ○○○○-10)을 운영하는 김○원이 위 옹벽공사를 하였다고 주장하면서 작성일이 2004. 9.부터 2004. 11.로 되어 있는 견적서, 공사도급계약서, 세금계산서, 입금표를 제출하였는데, 김○원이 위 주소에서 ○○토건이라는 상호로 영업을 시작한 것은 2006. 11. 27. 무렵인 점, ③ 원고가 김○원에게 위 옹벽공사대금을 지급하였음을 인정할만한 객관적인 자료가 없는 점, ④ 김○원이 ○○토건 명의의 위 견적서 등을 2006. 말경 소급작성하였다고 진술하고 있는 점 등에 비추어 믿지 아니하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(3) 토지정지비용의 필요경비 인정 여부

원고는 이 사건 각 토지의 정지비용으로 5,000,000원을 지출하였다고 주장하나, 갑 제8호증의 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(4) 건축설계비, 계량기설치비의 필요경비 인정 여부

원고는 이 사건 각 토지에 관하여 건축설계비 1,000,000원, 계량기 설치비 600,000원을 지출하였다고 주장하나, 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항은 취득가액, 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것, 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것을 양도차액의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 규정하고 있는바, 원고가 주장하는 건축설계비와 계량기설치비가 위 조항에서 정한 필요경비에 해당한다는 점을 인정할 만한 증거가 없다.

(5) 중개수수료의 필요경비 인정 여부

원고는 국세심판 결정에서 인용된 3,060,000원 외에도 6,940,000원을 이 사건 각 토지의 양도 당시 중개인인 손○관에게 지급하였다고 주장하나, 이에 부합하는 갑 제11호증의 1의 기재와 증인 손○관의 증언은 을 제8, 9호증의 각 기재와 증인 손○권의 일부 증언에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 손○관이 부동산 중개업자로 등록한 적이 없고, 이 사건 각 토지에 관하여 받은 중개수수료에 대하여 세금 선고를 한 적이 없는 점, ② 손○창관이 이 사건 각 토지의 매매대금이 얼마였는지 기억하지 못하는 점 등에 비추어 믿지 아니하고, 갑 제13호증의 1 내지 4의 각 기재만으로는 원고의 위 주장사실을 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

3. 결론

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.