서울서부지방법원 2014.6.13.선고 2013가단22259 판결

나. 서울서부지방법원 2012타경 17932, 2012타경21221 ( 중복 ) 부동산강제경매 사건에 관하여 서울서부지방법원이 2013. 5. 31. 작성한 배당표 중 피고에 대한 배당액 25, 000, 000원을 0원으로, 원고에 대한 배당액 34, 091, 035원을 59, 091, 035원으로 고친다 .

3. 소송비용은 피고가 부담한다 .

청구취지

주위적 청구취지 : 주문 제2의 나항과 같다 .

예비적 청구취지 : 주문 제2의 가항 및 나항과 같다 .

이유

1. 인정사실

가. 원고는 2012. 6. 12. 이00로부터 이00에 대한 대출금 채권의 담보로 이00 소유의 별지 목록 기재 부동산 ( 이하 “ 이 사건 아파트 ” 라 한다 ) 에 관하여 채권최고액을 81, 900, 000원으로 하는 근저당권을 설정받았다 .

나. 이후 이 사건 아파트에 관하여 서울서부지방법원 2012타경17932, 2012타경 21221 ( 중복 ) 부동산강제경매사건이 개시되자, 피고는 2012. 10. 25. 서울서부지방법원에 위 경매사건과 관련하여 주택임대차보호법상의 소액임차인으로서 이00에 대한 임대차보증금 채권 35, 000, 000원 상당을 배당요구하는 내용의 권리신고 및 배당요구 신청서를 제출하였다 .

다. 이에 서울서부지방법원은 2013. 5. 31. 위 경매사건의 배당기일에서 매각대금과 그 이자 합산액에서 집행비용을 공제한 나머지 236, 294, 470원을 배당하면서, 피고를 주택임대차보호법이 정한 소액임차인으로 인정하여 피고에게 1순위로 25, 000, 000원을 배당하고, 근저당권자인 홍콩상하이은행에 3순위로 채권 원리금 174, 494, 165원 전액을 , 근저당권자인 원고에게 5순위로 채권 원리금 74, 416, 617원 중 34, 091, 035원을 각 배당하는 것으로 배당표 ( 이하 “ 이 사건 배당표 ” 라 한다 ) 를 작성하였다 .

[ 인정근거 ] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 15호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 주위적 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

원고는 이 사건 주위적 청구원인으로, 피고가 이 사건 아파트에 관하여 주거의 목적으로 실제 임대차보증금을 지급하고 거주한 임차인이 아니라 배당을 받을 목적으로 이00과 통모하여 임차인의 형식만을 갖춘 이른바 가장임차인에 해당하여 주택임대차보 호법상의 소액임차인으로 보호될 수 없다고 주장한다 .

나. 판단

( 1 ) 살피건대, 당사자 사이에 다툼 없는 사실과 갑제4, 14, 15호증, 갑제10, 18호증의 각 1, 2, 갑제16호증의 1 내지 8, 갑제17호증의 1, 2, 4, 5, 을제1, 13, 14, 15호증, 을 제11호증의 1, 2, 을제12호증의 1 내지 4의 각 기재, 홍제제3동장에 대한 2014. 1. 20 .자 사실조회회신, 홍콩상하이은행 서울지점장에 대한 사실조회회신에 의하면, 다음의 각 사실이 인정되나, 이와 같은 인정사실만으로 피고를 가장임차인이라고 단정하기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다 .

( 가 ) 이00은 이 사건 아파트에 관하여 2010. 10. 29. 홍콩상하이은행 앞으로 채권최고액 180, 000, 000원 상당의 근저당권설정등기를, 2012. 6. 12. 원고 앞으로 채권최고액 81, 900, 000원 상당의 근저당권설정등기를 각 마쳤다 . ( 나 ) 피고는 2012. 6. 25. 부동산 중개인의 중개를 통하지 아니하고서 이00과 사이에 임대차보증금 35, 000, 000원에 별도의 월세 지급 약정 없이 이 사건 임대차계약을 체결하였다 .

( 다 ) 피고는 이 사건 임대차계약 체결 이전에 이 사건 아파트로부터 1m 이내에 있는 서울 서대문구 홍제동 245 - 2 제1호 [ 도로명 주소 : 서대문구 세무서길 61 ( 홍제동 ) ] 에서 어머니와 함께 거주하고 있었다 .

( 라 ) 이00은 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시된 이후에도 이 사건 아파트에서 다른 곳으로 전입하지 않았고, 이 사건 아파트에 관한 위 경매사건의 실황조사 당시 폐문부재로 인하여 이 사건 아파트의 실거주자는 확인되지 아니하였다 . ( 마 ) 이 사건 아파트에 관한 위 경매사건에서 2012. 9. 에 이루어진 감정평가에서 이 사건 아파트는 260, 000, 000원으로 평가되었고, 이후 이 사건 아파트는 실제 238, 899, 000원에 매각되었다 .

( 바 ) 이 사건 아파트의 월세 지급 약정이 없는 경우 임대차보증금 시세는 2013. 11 .

현재 약 160, 000, 000원에서 185, 000, 000원 사이 정도이다 . ( 사 ) 피고는 이 사건 임대차계약에 따른 임대차보증금 중 이 사건 배당표에 의하여서도 배당받지 못하는 부분에 대하여 이00에게 별도의 반환을 구하는 등 법적 절차를 밟지는 아니하였다 .

( 2 ) 오히려, 갑제2호증, 갑제12호증의 1, 2, 갑17호증의 3, 6, 7과 을제1 내지 8, 10 , 16, 17호증, 을 제9호증의 1, 2의 각 기재 및 우정사업정보센터에 대한 사실조회회신에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음의 각 사실을 인정할 수 있고, 이와 같은 인정사실에 피고와 이00 사이에 별다른 인적 관계가 나타나지 아니하는 점을 더하여 보면, 피고는 이 사건 임대차계약에 따른 실제 임차인으로 봄이 상당하므로, 결국 피고가 가장 임차인이라는 원고의 주장은 이유 없다 .

( 가 ) 피고는 이00에게 계약금의 일부로 2012. 6. 25. 1, 000, 000원을, 2012. 6. 27 . 2, 000, 000원을 각 송금하였다 .

( 나 ) 피고는 2012. 6. 27. 이 사건 아파트로 전입신고를 마치고서 서울 서대문구 홍제3동장으로부터 이 사건 임대차계약 당시 작성한 임대차계약서에 확정일자를 받았다 . ( 다 ) 이어 피고는 2012. 7. 13. 우리은행으로부터 가계주택자금 대출로 25, 000, 000원을 대출받아 이00에게 임대차보증금의 일부로서 이를 송금하였고, 2012. 7. 16. 이00에게 임대차보증금의 잔금 명목으로 5, 800, 000원을 송금하였다 . ( 라 ) 피고는 주식회사 케이티에 2012년 8월 고지분부터 2013년 5월 고지분까지 이 사건 아파트에 대한 인터넷 서비스 이용료를 매월 납부하였고, 서울도시가스 주식회사에 2012년 9월 고지분부터 2013년 7월 고지분까지 이 사건 아파트의 가스요금을 매월 납부하였다 .

( 마 ) 서울서부지방법원이 2012. 9. 20. 과 2012. 11. 18. 이 사건 아파트로 이00에 대하여 실시한 위 경매의 개시결정에 관한 송달은 모두 송달불능되었고, 특히 피고는 2012. 11. 18. 이 사건 아파트에서 서울서부지방법원 집행관 김영호에게 이00의 불거주 사실을 알려 주었다 .

3. 예비적 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

또, 원고는 이 사건 예비적 청구원인으로, 설령 피고가 진정한 임차인에 해당하더라도 피고와 이00 사이의 이 사건 임대차계약은 사해행위에 해당하여 취소되어야 한다 .

고 주장한다 .

나. 판단

( 1 ) 먼저 사해행위 취소에 관한 일반론을 살핀다 . ( 가 ) 민법 제406조는, 본래 재산처분행위는 그 재산 소유자의 자유임을 전제로 하여, 다만 채무자가 그 소유의 재산을 처분함으로써 채무자의 재산이 감소하여 기존 채권자가 채권의 전부를 만족할 수 없는 상태를 초래하거나 이를 한층 더 심화시키는 한도 내에서만 그 재산처분의 자유를 제한하여 기존 채권자로 하여금 채무자의 재산처분 행위를 취소하고 그에 따른 재산변동을 원상회복할 수 있도록 “ 채권자를 해하는 법률행위 ” 에 대하여 채권자에게 취소권을 인정하고 있다 . ( 나 ) 한편, 채권의 담보를 위하여 근저당권을 설정받은 채권자의 경우 그 담보 부동산에 의하여 채권 전액에 대한 우선변제가 보장되는 한도 내에서는 채무자의 재산처분 행위가 그 채권자를 해하지 아니하므로 사해행위가 성립하지 아니하나, 채권 전액에 대하여 우선변제가 보장되지 아니하는 경우 채권 전액 중 그 담보 부동산으로부터 우선변제를 받을 액을 공제한 나머지에 대하여는 채무자의 재산처분행위가 사해행위에 해당하여 그 채권자에게 채권자취소권이 인정되고 ( 대법원 2002. 8. 11. 선고 2002다41589 판결 참조 ), 나아가 채무자가 재산처분행위로 근저당권자인 기존 채권자에 우선하는 권리를 취득하게 함으로써 그 채권자가 그 담보 부동산으로부터 우선변제를 받을 수 있는 범위가 감축되는 경우 그 감축되는 부분만큼은 그 채권자를 해하게 되므로 , 채무자의 이러한 재산처분행위는 사해행위에 해당한다고 보아, 그 채권자에게 채권자 취소권이 인정함이 상당하다 .

( 다 ) 또한, 주택임대차보호법 제8조의 임차인에 대한 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택의 임차인에게 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보물권을 부여한 것으로, ( i ) 채무자가 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차권을 설정하여 줌으로써 채무자의 일반재산의 감소를 야기하여 채무초과 상태를 초래하거나 채무초과 상태를 더욱 심화시키는 경우 사해행위가 성립하고 ( 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조 ), ( ii ) 나아가 위 임차권의 설정으로 그 임차 목적 부동산에 대한 담보권을 설정받은 기존 채권자가 우선변제를 받을 수 있는 범위가 감축되는 경우 그 감축되는 부분에 대하여는 사해행위가 성립한다고 봄이 상당하다 .

( 2 ) 이어 이 사건에 관하여 살피건대, 갑제4, 15호증, 갑제9호증의 1 내지 8, 갑제13호증의 1 내지 4의 각 기재 및 주식회사 우리은행에 대한 사실조회회신에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이00은 대출금 채무를 담보하기 위하여 이 사건 부동산에 관하여 2010. 10. 29. 홍콩상하이은행 앞으로 채권최고액 1억 8, 000만 원의 근저당권설정등기를, 2012. 6. 12. 원고 앞으로 채권최고액 8, 190만 원의 근저당권설정등기를 각 마친 사실, ② 이00은 이 사건 임대차계약 체결일인 2012. 6. 25. 내지는 그 임대차보증금의 최종 지급일인 2012. 7. 16. 을 전후하여 시가 2억 6, 000만 원에 달하는 이 사건 아파트 이외에 별다른 적극 재산은 없었고, 반면 소극 재산으로 다음의 ' 이00의 채무 내역 ’ 표에 기재된 바와 같이 원고와 홍콩상하이은행에 대한 대출금 채무 ( 원금 기준 ) 와 가압류 채무 등으로 4억 원이 넘는 금융 채무를 부담하고 있던 사실 및 이00은 특히 위 임대차보증금의 최종 지급일인 2012. 7. 16. 에 이르러서도 원고와 홍콩상하이 은행에 대한 대출원리금 채무 및 피고에 대한 임대차보증금 반환채무, 삼성카드에 대한 가압류 채무 등으로 이 사건 아파트의 시가를 초과하는 금융 채무를 부담하게 된 사실을 인정할 수 있다 .

[ 이00의 채무 내역 ]

이와 같은 인정사실에 의하면, 이00은 이 사건 임대차계약의 체결로 피고에게 주 택임대차보호법상 최우선변제권이 있는 임차권을 설정하여 줌으로써 그 임대차보증금 반환채무액에 상당하는 일반재산의 감소로 채무초과 상태를 초래하였거나 그 채무초과 상태를 더욱 심화시켰다 할 것이고, 나아가 피고에게 원고의 근저당권에 우선하는 최우선변제권을 설정하여 줌으로써 원고의 우선변제권이 위 경매사건에서 피고에 대하여 배당된 25, 000, 000원만큼 감축되는 결과가 되므로, 결국 이 사건 임대차계약의 체결은 원고를 비롯한 이00의 채권자를 해하는 행위에 해당하고, 나아가 채무자인 이00은 이와 같은 사정을 잘 알면서 이 사건 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하며, 이에 따라 수익자인 피고도 이 사건 임대차계약의 체결 당시 이와 같은 사정을 잘 알고 있었던 것으로 추정된다 .

( 3 ) 피고의 항변에 관한 판단 ( 가 ) 이에 대하여 피고는, 피고의 어머니 김 * 의 지인인 김△△이 구해 준 전단지에 시세보다 저렴하게 이 사건 아파트를 임대한다는 소개가 되어 있는 것을 보고서 이 사건 아파트를 임차한 것으로, 그 임대인 이00과는 아무런 친분관계가 없었고, 더욱이 이 사건 아파트의 임대를 알선한 김00을 통하여 이00과 이 사건 임대차계약을 체결하였을 뿐이어서, 이00과 통모한 사실도 없으므로, 이00의 사해행위사실을 알지 못하였다는 취지로 선의의 항변을 한다 .

( 나 ) 그러므로 살피건대, 일반적으로 임대차계약으로 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권을 취득하는 임차인의 경우 그 임대차계약이 사해행위에 해당하여 그 선의 여부가 문제되는 경우, ① 실제로 보증금이 지급되었는지, ② 그 보증금의 액수는 적정한지, ③ 등기부상 다수의 권리제한 관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, ④ 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 그 악의 추정을 번복 여부를 판단하여야 한다 ( 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 참조 ) . ( 다 ) 앞에서 본 사실 및 채용증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, ① 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 아파트에는 이미 그 시가 2억 6, 000만 원을 초과하는 채권최고액 합계 2억 6, 190만 원 상당의 근저당권이 설정되어 있었던 점, ② 피고는 이00에게 월세의 지급 약정 없이 임대차보증금으로 3, 380만 원을 지급하였을 뿐이고, 이는 주택임대차보호법 제8조에 의하여 보장되는 소액보증금 2, 500만 원에 상당히 근접한 금액으로, 이 사건 아파트의 시가에 비하여 현저히 낮을 뿐 아니라, 월세 약정이 없는 경우의 이 사건 아파트 임대차보증금 시세의 20 % 내외 정도에 불과한 점, ③ 피고 스스로도 이 사건 임대차계약 당시 이를 알선한 김00으로부터 이 사건 아파트에 관하여 설정된 근저당권으로 인하여 임대차보증금을 많이 받을 수 없다는 설명을 받은 사실을 인정하고 있는 점, ④ 이 사건 임대차계약은 피고가 부동산 중개인을 통하지 아니하고 소유자인 이00과 대면하지도 아니한 채 전단지에 소개된 알선인을 통하여 원고에 대한 근저당권 설정 직후이자 이00에 대한 채권자들의 가압류 직전에 급하게 이루어진 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 피고가 이 사건 임대차계약의 체결에 따른 주택임대차보호법상의 소액보증금 최우선변제권을 취득함으로써 이00의 채무초과 상태가 더욱 심화되거나 기존의 근저당권자의 우선변제권을 해할 수 있다는 점 등을 의심할 만한 사정이 있었고, 그럼에도 피고는 만연히 위 소액보증금 최우선변제권의 취득을 기대하고서 이 사건 임대차계약을 체결하였다고 봄이 상당하다 . ( 라 ) 이에 비추어, 앞에서 본 바와 같이 피고가 이00에게 실제로 임대차보증금으로 합계 3, 380만 원을 지급하였고, 피고와 이00 사이에 친분관계를 인정할 만한 별다른 자료가 없다 하더라도, 이러한 사정만으로 피고가 이 사건 임대차계약이 사해행위에 해당한다는 점을 알았으리라는 추정을 뒤집고 피고가 이를 전혀 알지 못한 것으로 보기는 어렵고, 달리 피고의 선의를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다 . ( 4 ) 따라서, 이 사건 임대차계약은 사해행위에 해당하여 이를 취소하고, 그에 따른 원상회복으로 이 사건 배당표 중 피고에 대한 배당액 25, 000, 000원을 0원으로 고침과 동시에 원고에 대한 배당액 34, 091, 035원을 59, 091, 035원으로 고쳐야 한다 .

4. 결론

그렇다면, 원고의 주위적 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 예비적 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .