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[사건번호]
조심2009지0054 (2009.09.22)
[세목]
재산
[결정유형]
기각
[결정요지]
재산을 소유하고 있는 자에 해당되는지 여부는 매수인이 잔금을 지급한 날을 기준으로 사실상 소유 여부를 판단하며 토지 취득자의 지위에서 토지 취득에 따른 취득세 등을 비과세받은 이상, 토지의 사실상 소유자는 청구인이라고 봄이 타당
[관련법령]
지방세법 제181조【과세대상】 / 지방세법 부칙 제5조【재산세 과세표준에 관한 적용특례】 / 지방세법 시행령 제73조【취득의 시기 등】
[참조결정]
조심2009지0025 /
[주 문]
심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
가. 처분청은 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 택지개발사업이 진행중에 있는 OOO OOO OOO OOO OOOO 토지 264㎡(이하 “이 사건 토지”라 한다)를 종합합산과세대상으로 구분하고 그 시가표준액에 구 「지방세법」(2005.12.31. 법률 제7843호로 개정된 것, 이하 같다) 제5조 제1호의 적용비율(65%)을 곱하여 산정한 가액을 과세표준(315,744,000원)으로 하고 「지방세법」 제188조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 재산세(토지분) 1,468,260원, 도시계획세 473,610원, 지방교육세 293,650원, 합계 2,235,520원에 대한 납세의무자를 청구인으로 보아 2008.9.29. 청구인에게 부과고지하였다.
나. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.23. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
가. 청구인 주장
2007.3.15. OOOOOO 이주자택지인 이 사건 토지에 대하여 OOO OOOOO과 용지매매계약을 체결한 후 2008.3.5. 대금 전부를 납부하였다고는 하나, 이는 선납에 따른 할인혜택을 받기 위함에 있는 것으로, 위 계약서에서 “조성사업준공전에 가분할 면적으로 계약체결한 토지로서 확정측량 실시결과 면적의 증감이 있는 경우에는 그 중감분에 대하여 정산하기로 한다”고 되어 있음을 볼 때, 당해 계약서는 추후 정산을 전제로 작성된 가계약서의 성격을 내포하고 있어 정산금액이 발생하면 대금을 추가로 납부하여야 하므로 2008.3.5.을 「지방세법」상의 잔금지급일로 볼 수는 없다 하겠고,
또한, 대금을 지급한 이후에도 이 사건 토지를 배타적으로 사용·수익할 수 있는 권리가 주어지지도 아니하고 소유권을 행사할 수도 없을 뿐만 아니라 이 사건 토지의 위치조차 확인할 수 없는 상태에 있음에도 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 이 사건 토지의 소유자라고 판단하여 이 사건 재산세 등을 부과고지한 것은 부당하다.
나. 처분청 의견
부동산의 취득은 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하였는가의 여부에 관계없이 소유권이전의 형식에 의한 부동산 취득의 모든 경우를 포함하고, 「민법」 등의 규정에 의한 등기 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 이를 취득으로 보고 있는 점, 재산세 규정에서 취득의 시기와 관련된 명문 규정을 두고 있지 아니하므로 취득세 규정상 취득의 시기를 준용하여야 할 것인데, 「지방세법 시행령」 제73조 제1항에서 매매등 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일을 취득일로 본다고 규정하고 있는바,
청구인은 이 사건 토지에 대한 매매계약을 체결하면서 본계약 체결 후 추후 정산한다고 하였으므로 그 잔금납부일을 취득일로 보아야 하며 이러한 잔금납부 행위가 재산세 과세기준일(6.1.) 이전에 이루졌다는 것이 확인되는 한 재산세 납세의무가 있다고 보아야 하므로 이 사건 재산세 등을 청구인에게 부과고지한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁 점
토지 매매대금 전부를 납부하였으나 재산세 과세기준일(6.1) 현재 택지개발사업이 진행되고 있어 당해 토지의 사용에 제한을 받고 있는 경우 그 매수인에게 재산세를 납부할 의무가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부
나. 관련 법령
(1) 지방세법
제181조【과세대상】재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기(이하 이 절에서 “재산”이라 한다)를 과세대상으로 한다.
제183조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인 경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 당해 주택에 대한 산출세액을 제111조 제2항의 규정에 의한 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다.
제190조【과세기준일】재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
제29조【납세의무의 성립시기】① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 시기에 성립한다.
1. 취득세 : 취득세 과세물건을 취득하는 때
6. 재산세·도시계획세·공동시설세 : 과세기준일
제109조【토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 비과세】① 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」·「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」·「도시개발법」 등 관계법령의 규정에 의하여 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자( 「관광진흥법」 제55조 제1항의 규정에 의한 조성계획의 승인을 얻은 자 및 「농어촌정비법」 제33조의 규정에 의한 농어촌정비사업시행자를 포함한다)에게 부동산(선박·어업권 및 광업권을 포함한다. 이하 이 조에서 “부동산 등”이라 한다)이 매수 또는 수용되거나 철거된 자(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공공사업에 필요한 부동산 등을 당해 공공사업의 시행자에게 매도한 자 및 동법 제78조 제1항 내지 제4항 및 제81조의 규정에 의한 이주대책의 대상이 되는 자를 포함한다)가 계약일 또는 당해 사업인정고시일(「관광진흥법」에 의한 조성계획고시일 및 「농어촌정비법」에 의한 개발계획고시일을 포함한다) 이후에 대체취득할 부동산등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조 제1항에 따라 토지로 보상을 받는 경우에는 해당 토지에 대한 취득이 가능한 날을, 같은 법 제63조 제6항 및 제7항에 따라 보상금을 채권으로 지급받은 경우에는 채권상환기간만료일을 말한다)부터 1년 이내에 이에 대체할 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 부동산 등을 취득한 때(건축중인 주거용부동산을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 새로 취득한 부동산 등의 가액의 합계액이 종전의 부동산 등의 가액의 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.
1. · 2. (생 략)
제111조【과세표준】⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
(2) 구 지방세법 부칙
제5조【재산세 과세표준에 관한 적용특례】제187조 제1항의 개정규정에 불구하고 2006년부터 2017년까지의 과세표준은 시가표준액에 다음 각 호에서 정하는 적용비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지와 건축물에 대한 적용비율은 2006년에는 100분의 55로적용하고, 2007년부터는 매년 100분의 5씩 인상하여 2015년부터는100분의 100으로 한다.
(3) 지방세법 시행령
제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2007.3.15. OOOO과 OOOOOO 이주자택지인 이 사건 토지 취득에 따른 용지매매계약(매매대금 395,800,000원, 잔금지급일 2009.4.30.)을 체결한 후 그 매매대금 전부를 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이전인 2008.3.5.에 납부하였고, 이에 처분청은 청구인의 이 사건 토지 취득에 대하여 「지방세법」 제109조의 규정을 적용하여 2008.4.4. 취득세 등을 비과세하였다.
(2) 청구인이 제출한 용지매매계약서를 보면, 토지의 표시는 OOO OOO(OOOOOO) OOOO 단독주택용지(R1) 264.0㎡로 되어 있고, 매매대금은 2년 분할납부하되 계약보증금은 계약체결시에, 중도금과 잔금은은 계약체결일부터 매 6개월마다 균등분할 납부하고, 매매대금을 납부약정일보다 선납하는 경우 OOOO이 정하는 방법과 이율에 따라 산정한 금액을 할인하며, 위 면적은 용지조성사업 준공전 가분할 면적으로 확정측량 실시결과 면적증감이 있는 경우 그 증감분에 대하여는 계약체결 당시의 필지별 공급단가에 의하여 정산하고, 소유권이전은 매매대금(정산금 포함)을 완납한 후에 하되, 조성사업준공전에 대상토지를 공급한 경우에는 조성사업준공과 지적 및 등기공부 정리를 완료한 후에 이행하는 것으로 기재되어 있다.
(3) 「지방세법」 제183조 제1항 및 제190조에서 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있으나 재산의 실질적인 소유권을 가진 자를 판단함에 있어 그 취득의 시기에 대하여 별도의 규정이 없으므로 취득세편에서 규정하고 있는 취득의 시기에 관한 규정을 준용하여야 할 것이다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOO OO OO).
한편, 「지방세법」 제105조 제2항 및 같은 법 시행령 제73조에서 부동산의 취득에 있어서는 「민법」 등 관계법령의 규정에 따른 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 하며, 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일에 취득한 것으로 본다고 규정하고 있으므로,
위치 및 경계가 특정된 일정 토지를 일정한 금액을 매매대금으로 정하되 추후에 측량결과에 따라 면적의 증감이 있는 경우에는 대금을 정산하기로 하는 약정하에 매수한 후 당초의 매매대금을 모두 지급하였다면, 당초의 매매대금이 모두 지급된 때가 사실상의 잔금지급일이라고 봄이 상당하므로 그 때가 위 토지의 취득시기가 된다 하겠고, 매매대금을 전부 지급한 후 면적증감이 있어 이를 정산하였다고 하여 정산한 때가 취득시기가 된다고 할 수는 없다(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO OO).
그렇다면 재산에 관하여 매매 등 유상양도가 있었으나 아직 공부상 소유자의 명의변경이 되어 있지 아니한 경우 「지방세법」 제183조 제1항에서 말하는 재산을 사실상 소유하고 있는 자에 해당되는지 여부는 다른 특별한 사정이 없는 한 매수인이 잔금을 지급한 날을 기준으로 사실상 소유 여부를 판단하여야 할 것(OOO OOOOOOOOOOO OO OOOOOOO OO OO)으로,
청구인은 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이전에 OOO OOO(OOOOOO) OOOO 단독주택용지(R1) 264.0㎡로 그 위치와 면적이 특정되어 있는 이 사건 토지를 일정한 금액으로 매입하기로 하는 공급계약을 체결한 후 그 대금을 전부 납부하였을 뿐만 아니라 토지 취득자의 지위에서 「지방세법」 제109조의 규정에 의하여 이 사건 토지 취득에 따른 취득세 등을 비과세받은 이상, 2008년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 사건 토지의 사실상 소유자는 청구인이라고 봄이 타당하다 하겠다(OO OOOOOOO, OOOOOOOOOOO OO O).
따라서 처분청이 이 사건 재산세 등을 청구인에게 부과고지한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론
이 사건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세법」 제77조 제5항과 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.