조심2009중2140 (2010.03.09)

토지거래허가를 배제하기 위하여 매매계약일자를 소급 작성한 경우에도 무효에 해당함

토지거래허가를 배제하기 위하여 매매계약일자를 규제구역으로 지정공고되기 전으로 한 별도의 매매계약서를 허위로 작성한 경우는 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하려는 내용에 해당하여 확정적으로 무효인 계약임

결정 내용은 붙임과 같습니다.

1. 피고가 2009. 1. 30. 원고에 대하여 한 양도소득세 감액경정청구거부 처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

주문과 같다.

1.처분 경위

가. ○○시 ○○읍 ○○리 산14-5 임야(2006. 4. 6 같은 리 144-4로 등록전환 되었고, 같은 리 144-5. 144-6. 144-7, 144-8, 144-9, 144-10, 144-11, 144-12, 144-13, 144-14, 144-15, 144-16, 144-17, 144-18, 144-19, 144-20, 144-21로 각 분할되었다 이하 '이 사건 토지'라 한다)는 2002. 11. 20. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 '국토계획법'이라 한다)에 의해 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 '허가구역'이라 한다)으로 지정되었다.

나. 원고는 2004. 12. 21. (주)△△건설에게 이 사건 토지를 매도하는 계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)을 체결하였다.

다. 원고는 2005. 10. 11. (주)△△건설 등 앞으로 2002. 9. 5. 자 매매를 원인으로 하 여 이 사건 토지에 대한 지분소유권 이전등기를 마쳐주었다.

라. 원고는 2005. 12. 19 이 사건 토지의 양도에 따른 양도소득세 1,026,447,050원을 자진 신고・납부하였다.

마. 그런데 위 자진납부 이후 원고는 이 사건 매매계약에 의한 잔금 1,469,752,830원이 회수가 불가능하게 되었다는 이유로 2008. 9. 1 피고에게 회수불능액을 양도가액에 서 차감하여 자진납부한 양도소득세 중 333,285,205원의 환급을 요구하는 취지로 국세기본법 제45조의 2 제1항에 의한 경정청구를 하였고, 피고는 2009. 1. 30 위 경정청구를 거부(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

바. 이에 대하여 원고는 2009. 4. 30. 조세심판원에 심판청구를 제기한 후, 2009. 7. 13. 이 사건 토지의 등기부상 매매계약일은 토지거래허가구역으로 지정되기 이전인 2002. 9. 5. 로 기재되어 있으나 실제 양도일자는 2004. 12. 21 이므로 이 사건 매매계약은 토지거래허가제도 위반으로 무효이고, 따라서 자산의 양도에 해당하지 않는다는 이유로 자진납부한 양도소득세 전액을 환급하여야 한다고 청구내용을 추가하였다.

사. 조세심판원은 2010. 3. 9 위 경정청구사유가 이유 없다는 이유로 심판청구를 기 각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 12호증, 을 제1, 3호증(각 가지번호 포함) 의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 당사자들 주장

1) 원고 주장

이 사건 매매계약의 체결일시가 실제로는 2004. 12. 21. 임에도, 원고와 (주)△△건설이 토지거래계약에 대한 허가절차를 배제하기 위하여 매매계약서에 계약일시를 허위로 2002. 9. 5로 소급하여 작성한 후 토지거래계약 허가절차를 거치지 아니하고 이 사건 토지에 대한 소유권이전등기절차를 마친 것은 원인 무효이고, 결국 이 사건 토지의 양도는 무효로서 자산의 양도에 해당하지 않으므로, 원고가 자진납부한 양도소득세의 환급을 거절하는 이 사건 처분은 위법하다.

2) 피고 주장

이 사건 토지에 대한 등기부등본에는 이 사건 매매계약일이 2002. 9. 5로 기재되어 있으므로, 매매계약일을 소급하여 소유권이전등기를 마쳤다는 원고의 주장은 이유 없다.

나. 쟁점 법령

별지 기재와 같다.

다. 판단

1) 이 사건 매매계약의 무효 여부

국토계획법상의 허가구역 내 토지에 관한 거래계약으로서 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 매매계약은 관할 관청의 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 양쪽 당사자가 허가신청협력의무의 이행거절의사를 명백히 표시하거나 허가 신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 때에도 확정적 무효가 되고, 실제 매매 계약을 체결한 행위자가 자신의 이름은 특정하여 기재하되 불특정인을 추가하는 방식으로 매매계약서상의 매수인을 표시한 경우(즉, 실제 계약체결자의 이름에 '외 ○인'을 부가하는 형태)에 있어서는, 비록 실제 계약을 체결한 행위자가 당시 계약금 마련 과정에서 일부 자금을 출연한 사람이나 장래 중도금 및 잔금의 지급과정에서 예상되는 제3자의 투자자 등을 "외 ○인"에 해당하는 공동매수인으로 추가시키려는 내심의 의사를 가지고 있었다고 하더라도, 계약체결시나 그 이후 합의해제 시점까지 매도인에게 "외 ○인"에 해당하는 매수인 명의를 특정하여 고지한 바가 없고 매도인의 입장에서 이를 특정 내지 확정할 수 있는 다른 객관적 사정도 존재하지 않는다면, 그러한 계약의 매수인 지위는 매도인과 명확하게 의사합치가 이루어진 부분으로서 실제 계약을 체결한 행위자에게만 인정된다고 보아야 할 것이다(대법원 2008. 3. 13 선고 2007다76603 판결 등 참조).

또한, 토지거래허가를 배제하기 위하여 매매계약일자를 규제구역으로 지정공고되기 전으로 한 별도의 매매계약서를 허위로 작성한 경우 위 매매계약은 토지거래허가를 받을 것을 전제로 하지 아니한 경우, 즉 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈하려는 내용의 경우에 해당하여 계약이 체결될 당시부터 확정적으로 무효인 계약이며(대법원 1993. 11. 23 선고 92다44671 판결, 대법원 2010. 6. 10 선고 2009다96328 판결 등 참조), 토지거래허가구역 내의 토지가 토지거래허가 없이 소유자인 최초 매도인으로부터 중간 매수인에게, 다시 중간 매수인으로부터 최종 매수인에게 순차로 매도되었다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관하여 토지거래허가를 받아야 하며, 위 당사자들 사이에 최초의 매도인이 최종 매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하기로 하는 중간생략등기의 합의가 있었다고 하더라도 이러한 중간생략등기의 합의란 부동산이 전전 매도된 경우 각 매매계약이유효하게 성립함을 전제로 그 이행의 편의상 최초의 매도인으로부터 최종의 매수인 앞으로 소유권이전등기를 경료하기로 한다는 당사자 사이의 합의에 불과할 뿐, 그러한 합의가 있었다고 하여 최초의 매도인과 최종의 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다는 것을 의미하는 것은 아니므로 최초의 매도인과 최종 매수인 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없고, 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하였다고 하더라도 이는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효이다(대법원 1997. 11. 11 선고 97다33218 판결 등 참조).

아울러 국토계획법상의 토지거래허가지역 내에서의 매매계약 등 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하며, 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효라 할 것이고, 소득세법 제94조 제1항은 양도소득에 있어 자산의 양도라 함은 그 자산이유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있어 경제적인 측면에서만 양도소득을 파악하여 이득의 지배관리나 향수를 하고 있는 지위에 있는 것만으로 양도소득이 있다고 판단하여서는 아니 되므로, 토지거래허가를 받지 아니한 상태에서 단지 그 매매대금이 먼저 지급되어 매도인이 이를 보관하고 있다 하여 이를 두고 양도소득의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 할 수는 없다(대법원 2000. 6. 13 선고 98두5811 판결 등 참조).

앞서 든 증거, 갑 제5 내지 8, 10, 13 내지 41호증, 을 제2호증(각 가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음과 같은 사실과 사정을 인정할 수 있다.

① 원고로부터 이 사건 토지를 매수한 (주)△△건설 대표자인 이AA은 계약금과 중도금만 지급한 상태에서 (주)△△건설 명의로 등기하지 아니한 채 제3자에게 전원주택용지로 분할 전매하여 전매차익을 취득하려고 하였다. ② 원고는 2005년 2월~3월경 이AA의 요구에 따라 2004, 12, 21자 이 사건 매매계약서의 매수인 란을 '이AA'에서 '이AA 외 12인'으로 수정하였다. ③(주)△△건설은 이 사건 토지를 여러 지분으로 나누어 김BB, 김CC, 윤DD, 최EE, 윤FF, 김GG, 오HH, 이II, 이JJ, 기KK 등에게 미등기 전매하였다. ④ 원고의 전 대표자인 박LL은 2005. 10 초순경 이AA의 요구에 따라 이 사건 토지에 관하여 국토계획법에 의한 토지거래계약 허가절차를 받지 않고 이전등기를 마치기 위하여, 이 사건 매매계약 일시를 허가구역 지정 이전인 2002. 9. 5로 소급 기재한 허위 매매계약서를 작성해 주었다. ⑤ 원고는 2005, 10. 11. 위 허위 매매계약서에 기해 2002. 9. 5 자 매매를 원인으로 하여 (주)△△건설 및 (주)△△건설로부터 다시 이 사건 토지에 대한 지분을 양수한 김BB, 김CC, 윤DD, 최EE, 윤FF, 김GG, 오HH, 이II, 이JJ, 기KK 등 앞으로 이 사건 토지에 대한 지분소유권 이전등기를 마쳐주었다. ⑥ 이AA은 2009. 12. 10 수원지방법원 성남지원에서 토지거래허가를 받지 아니하고 이 사건 매매계약을 체결한 범죄 사실 등으로 징역 6년을(수원지방법원 성남지원 2008고합61 등 사건), 2010. 7. 2 서울고등법원에서 징역 5년을(서울고등법원 2010노21 사건) 각 선고받았다.

위 인정사실과 사정에 의하면, 원고의 이 사건 토지에 대한 매매계약 및 그에 따른 소유권이전등기는 강행법규인 토지거래허가제도를 위반한 것으로서 당연 무효이고, 따라서 양도소득세 부과대상인 '토지의 양도'에 해당하지 아니하므로, 결국 원고의 양도소득세 감면경정청구를 거부한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.