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판시사항
[1] 한국토지공사가 실시하는 입찰절차에서 낙찰자가 분양계약을 체결하지 않을 경우 매매예정가격의 5%에 상당하는 입찰보증금을 몰취하도록 한 약관 조항의 효력(유효)
[2] [1]항의 약관 조항이 약관의규제에관한법률에 위배되지 않는다고 판단된 경우, 그 약관 조항 소정의 손해배상예정액을 감액할 수 있는지 여부(소극)
판결요지
[1] 한국토지공사가 실시하는 입찰절차에서 낙찰자가 분양계약을 체결하지 않을 경우 매매예정가격의 5%에 상당하는 입찰보증금을 몰취하도록 한 약관 조항은 실수요자 아닌 자에 의한 투기적 동기에 의한 입찰신청을 방지하고, 낙찰자에 대하여 향후의 매매계약 체결을 간접적으로 강제하여 낙찰 후 무계약 상태 및 그로 인한 절차의 지연 기타 손해를 방지할 뿐 아니라 정부투자기관인 한국토지공사가 행하는 경쟁입찰절차의 적정성과 효율성을 확보하기 위한 목적으로 정하여진 것이고, 또 공사에 귀속되는 입찰보증금의 액수도 그 약관 조항을 둔 경위, 입찰금액에 대한 귀속금액의 비율, 예상손해액의 크기, 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 볼 때 부당하게 과중한 것으로 보기도 어려우므로, 그 약관 조항이 낙찰자에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것이라거나 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 것으로 볼 수 없다.
[2] [1]항의 약관 조항이 낙찰자에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것이 아니어서 약관의규제에관한법률에 위배되지 아니하는 이상, 별도로 그 약관 조항에서 정한 금액이 민법 제398조 제2항에 의한 감액의 대상이 될 수 없다.
참조조문
[1] 약관의규제에관한법률 제6조 , 제8조 [2] 민법 제398조
원고
배철호 (소송대리인 변호사 이영복)
피고
한국토지공사 (소송대리인 법무법인 삼흥종합법률사무소 담당변호사 조경근 외 3인)
주문
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고의 부담으로 한다.
청구취지
피고의 원고에게 금 72,000,000원 및 이에 대한 1995. 12. 1.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5푼의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 2할 5푼의, 각 비율에 의한 금원을 지급하라.
이유
1. 기초사실
아래 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증, 을 제1호증, 을 제3, 4호증의 각 1 내지 3의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하여 이를 인정할 수 있고, 반증이 없다.
가. 원고는 피고의 1995. 11. 7.자 수원영통신시가지 조성용지 공급공고에 따라 같은 해 11. 17. 위 조성용지 중 근린상업용지 씨(C)지구 829의 6 대 378㎡(이하 829의 6 토지라 한다) 및 829의 7 대 378㎡(이하 829의 7 토지라 한다)에 대한 입찰신청을 하면서, 위 공고에서 정한 입찰보증금(입찰금액의 5% 이상)으로 829의 6 토지에 대하여는 금 36,000,000원을, 829의 7 토지에 대하여는 금 34,000,000원을 신한은행 동수원지점을 통하여 피고에게 각 납부하고, 같은 해 11. 22. 실시된 입찰에서 829의 6 토지에 대하여는 금 542,150,000원을, 829의 7 토지에 대하여는 금 575,150,000원을 각 입찰금액으로 하여 응찰한 결과 각 최고가 응찰자로서 위 두 토지를 낙찰받게 되었다.
나. 그런데 원고는 위 공급공고에서 정한 계약체결기간인 1995. 11. 24.부터 같은 해 11. 30.까지 사이에 피고와 위 두 토지에 관한 매매계약을 체결하지 아니하였고, 이에 피고는 위 공고 제12항 유의사항 중 '당첨자가 지정기한 내에 계약을 체결하지 않을 시는 당첨을 무효로 하고 분양신청금 또는 입찰보증금은 피고에 귀속함.'이라는 규정(이하 이 사건 약관조항이라 한다)에 따라 원고가 납부한 위 각 입찰보증금을 피고에게 귀속시켰다.
2. 주장 및 판단
가. 약관의규제에관한법률위반 주장에 대하여
(1) 원고는, 입찰보증금의 귀속에 관한 이 사건 약관조항이 원고에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 규정한 것으로서 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항이므로 약관의규제에관한법률(이하 약관규제법이라 한다) 제6조 , 제8조 에 따라 무효이고, 따라서 피고는 원고에게 부당이득한 위 각 입찰보증금을 반환할 의무가 있다고 주장한다.
(2) 살피건대, 앞서 든 각 증거 및 을 제5호증, 을 제6, 7호증의 각 1, 2의 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 위 신시가지 조성용지를 공급함에 있어 원고가 입찰신청을 한 근린상업용지에 대하여는 단독주택건설용지와는 달리 추첨분양방법에 의하지 아니하고 경쟁입찰방법에 의하여 공급한 사실, 추첨분양방법에 의한 공급의 경우에는 분양신청자가 자기에게 당첨될 토지를 미리 특정할 수 없으나 경쟁입찰방법에 의한 공급에 있어서는 입찰대상 토지가 미리 특정되어 있어 입찰참가자는 낙찰될 경우 자기에게 공급될 토지를 미리 알게 되는 사실, 피고는 추첨분양방법에 의한 공급의 경우에는 일정한 수의 예비당첨자를 미리 선정하여 미계약자 또는 계약취소자가 발생할 경우 예비당첨자와 그 순서에 따라 계약을 체결하는 것이 가능하지만, 경쟁입찰방법에 의한 공급의 경우에는 낙찰자가 계약을 체결하지 아니하면 새로운 입찰절차를 다시 거쳐야 하고, 그러한 경우 최초의 낙찰가가 이미 공개된 상태로서 당초 경쟁입찰방법을 택한 목적을 충분히 달성할 수 없게 되는 사실, 실제로 피고는 원고가 계약기간 내에 계약 체결을 하지 아니하자 위 각 토지에 대하여 재입찰을 실시하였고, 그 결과 위 829의 6 토지는 소외 김봉한에게 원고의 낙찰금액보다 금 21,050,000원이 적은 금 521,100,000원에, 위 829의 7 토지는 소외 박시학에게 원고의 낙찰금액보다 금 60,150,000원이 적은 금 515,000,000원에 각 낙찰된 사실, 위 공고에 따르면 낙찰자의 입찰보증금은 계약금의 일부로 자동 충당되기 때문에 원고는 계약금(낙찰대금의 l0%)과 위 입찰보증금의 차액만을 준비하면 위 두 토지에 대한 매매계약을 체결할 수 있었던 사실, 피고는 정부투자기관으로서 그 회계처리의 기준 및 절차에 관하여 정부투자기관관리기본법 제20조에 따라 제정된 정부투자기관회계규정을 준수하여야 하는데, 정부투자기관회계규정 제190조는 "투자기관의 장 또는 그 위임을 받은 자는 경쟁입찰에 참가하고자 하는 자로 하여금 입찰보증금을 납부하게 하여야 한다(제1항).", "제1항의 규정에 의한 입찰보증금은 입찰금액의 100분의 5 이상으로 하여야 한다(제2항).", "투자기관의 장 또는 그 위임을 받은 자는 낙찰자가 계약을 체결하지 아니한 때에는 당해 입찰보증금을 투자기관에 귀속시켜야 한다(제6항)."고 각 규정하고 있는 사실, 피고는 위 규정에 따라 위 공고에 입찰에 참가하려는 자는 입찰금액의 5% 이상을 입찰보증금으로 납부하여야 한다는 조항 및 이 사건 약관조항을 포함시킨 사실 등을 각 인정할 수 있고, 반증이 없으며, 원고가 납부한 입찰보증금의 입찰대금에 대한 비율이 829의 6 토지에 대하여는 약 6.6%(36,000,000원/542,150,000원), 829의 7 토지에 대하여는 약 5.9%(34,000,000원/575,150,000원)임은 계산상 분명한바, 위 인정사실 및 이 사건 약관조항의 근거가 된 법령의 취지 등을 종합하여 볼 때, 이 사건 약관 조항은 실수요자 아닌 자에 의한 투기적 동기에 의한 입찰신청을 방지하고, 낙찰자에 대하여 향후의 매매계약 체결을 간접적으로 강제하여 낙찰 후 무계약상태 및 그로 인한 절차의 지연 기타 손해를 방지할 뿐 아니라 정부투자기관인 피고가 행하는 경쟁입찰절차의 적정성과 효율성을 확보하기 위한 목적으로 정하여진 것이고, 또 피고에게 귀속되는 입찰보증금의 액수도 이 사건 약관조항을 둔 경위, 입찰금액에 대한 귀속금액의 비율, 예상손해액의 크기, 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 볼 때 부당하게 과중한 것으로 보기도 어려우므로, 이 사건 약관조항이 원고에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것이라거나 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 것으로 볼 수 없어, 이를 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다.
나. 손해배상예정액 감액 주장에 대하여
원고는 이 사건 약관조항이 약관규제법에 따라 무효가 되지 아니한다고 하더라도 이는 부당히 과다한 손해배상액을 예정한 것이므로 민법 제398조 제2항 에 의하여 감액되어야 한다고 주장하나, 앞서 살펴 본 바와 같이 이 사건 약관 조항이 원고에 대하여 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것이 아니어서 약관규제법에 위배되지 아니하는 이상, 별도로 이 사건 약관조 항에서 정한 금액이 위 민법 조항에 의한 감액의 대상이 될 수는 없는 것이므로 원고의 위 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
3. 결 론
그렇다면 원고의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.