원고 (소송대리인 변호사 우종현)

피고 (소송대리인 변호사 안수화)

2016. 8. 12.

대전지방법원 2015. 6. 4. 선고 2014가단201480 판결

1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고는 원고에게 50,000,000원 및 이에 대하여 2013. 4. 2.부터 2016. 10. 7.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라.

나. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

2. 소송총비용은 피고가 부담한다.

3. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다.

제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 51,470,000원 및 그 중 50,000,000원에 대하여 2013. 4. 2.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라(당심에 이르러 피고가 반소를 취하하였으므로, 이 법원의 심판 대상은 본소청구부분에 한정된다).

1. 기초사실

가. 피고는 공인중개사로서, 2012. 5. 15. 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 하고, 그 중 제2항 기재 건물을 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 제1항 기재 토지에 관하여 2012. 5. 1. 매매를 원인으로 하여 피고 명의로 소유권이전등기를 마치고, 2012. 8. 6. 이 사건 건물에 관하여 피고 명의로 소유권보존등기를 마쳤다.

나. 원고는 2013. 4. 2. 피고와 사이에, 원고가 피고로부터 이 사건 각 부동산을 매수하기로 하는 아래와 같은 내용의 매매계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 하고, 당시 작성된 매매계약서를 ‘이 사건 매매계약서’라 한다).

다. 원고는 2013. 4. 2. 피고에게 계약금 65,000,000원 중 50,000,000원을 지급하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 변론 전체의 취지

2. 원고의 청구원인

가. 계약금 반환 또는 계약금 상당 금원지급청구 부분

1) 기망에 의한 취소 주장

이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 건물에는 엘리베이터가 설치되어 있지 않았고, 이 사건 건물의 7개 호실 중 201호는 임대가 되지 않은 상태였으며, 이 사건 각 부동산의 시가는 503,844,800원에 불과하고, 이 사건 각 부동산이 피고의 소유임에도, 피고는 원고에게 이 사건 건물에 엘리베이터가 설치되어 있고, 이 사건 건물의 7개 호실이 모두 임대되었으며, 이 사건 각 부동산의 시가가 690,000,000원이고, 실질적으로 다른 사람의 소유인 이 사건 각 부동산의 매매를 중개하면서 중개수수료를 면제해 주는 것처럼 말함으로써 원고를 기망하여 이 사건 매매계약을 체결하게 하였다. 원고는 위와 같은 피고의 기망을 이유로 2013. 4. 2. 피고에게 계약금 반환을 요구함으로써 이 사건 매매계약을 취소하였으므로, 피고는 원고에게 원고로부터 지급받은 계약금 50,000,000원을 반환할 의무가 있다.

2) 강행법규 위반 주장

이 사건 매매계약은 공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위를 금지하는 강행법규인 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘공인중개사법’이라 한다) 제33조 제6호 에 위반하여 무효이므로, 피고는 원고에게 원고로부터 지급받은 계약금 50,000,000원을 반환할 의무가 있다.

3) 통정허위표시 주장

이 사건 매매계약은 원고가 일단 계약금을 지급하여 이 사건 각 부동산이 다른 사람에게 매도되지 않도록 하기 위한 가계약에 불과하고, 원고와 피고는 정식 매매계약을 체결할 의사 없이 가계약을 체결할 의사로 이 사건 매매계약서를 작성한 것이어서 이 사건 매매계약은 통정허위표시에 해당하여 무효이므로, 피고는 원고에게 원고로부터 지급받은 계약금 50,000,000원을 반환할 의무가 있다.

4) 불공정한 법률행위 주장

이 사건 매매계약은 원고의 궁박·경솔·무경험으로 인하여 체결된 불공정한 법률행위로서 무효이므로, 피고는 원고에게 원고로부터 지급받은 계약금 50,000,000원을 반환할 의무가 있다.

5) 착오에 의한 취소 주장

이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 건물에는 엘리베이터가 설치되어 있지 않았고, 이 사건 각 부동산의 시가는 503,844,800원에 불과하고, 이 사건 각 부동산이 피고의 소유임에도, 원고는 피고의 설명을 듣고 이 사건 건물에 엘리베이터가 설치되어 있고, 이 사건 각 부동산의 시가가 690,000,000원이며, 이 사건 각 부동산이 실질적으로 피고가 아닌 다른 사람의 소유라고 착오를 일으켜 이 사건 매매계약을 체결하였는데, 이 사건 건물의 엘리베이터 설치 여부, 이 사건 각 부동산의 시가, 소유자에 관한 부분은 계약 내용의 중요 부분에 해당한다. 원고는 위와 같은 동기의 착오를 이유로 2013. 4. 2. 피고에게 계약금 반환을 요구함으로써 이 사건 매매계약을 취소하였으므로, 피고는 원고에게 원고로부터 지급받은 계약금 50,000,000원을 반환할 의무가 있다.

6) 매매계약 해제 주장

피고는 이 사건 매매계약에 따라 원고에게 중개대상물 확인설명서를 작성하여 교부할 의무가 있으나 이를 이행하지 않았고, 원고는 피고의 위와 같은 채무불이행을 이유로 이 사건 소장 부본의 송달로써 이 사건 매매계약을 해제하였으므로, 피고는 원고에게 원고로부터 지급받은 계약금 50,000,000원을 반환할 의무가 있다.

7) 매매계약 합의해지 주장

원고가 이 사건 매매계약 체결 후 계약금 일부만을 지급한 상태에서 피고에게 이 사건 매매계약을 해지하고 기지급한 계약금을 반환할 것을 요구하였고, 피고도 원고에게 계약금을 반환할 의사를 표시함으로써, 이 사건 매매계약은 원고와 피고의 합의에 의하여 해지되었으므로, 피고는 원고에게 원고로부터 지급받은 계약금 50,000,000원을 반환할 의무가 있다.

8) 불법행위에 기한 손해배상 주장

피고는 이 사건 매매계약 당시 고의로 원고에게 중개대상물 확인설명서를 교부하지 않는 등 공인중개사법 제25조 에서 정하는 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 위반하였고, 이 사건 각 부동산이 피고의 소유이고 이 사건 건물에 엘리베이터가 설치되어 있지 않음에도, 이 사건 각 부동산이 실질적으로 다른 사람의 소유이고 이 사건 건물에 엘리베이터가 존재한다고 원고를 기망하였으며, 공인중개사법 제33조 제6호 를 위반하여 중개의뢰인인 원고와 직접 거래하였다. 원고는 위와 같은 피고의 불법행위로 인하여 이 사건 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으므로, 피고는 원고에 대하여 원고가 지출한 계약금 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.

나. 대출금 이자 지급청구 부분

원고는 2013. 4. 2.경 이 사건 각 부동산에 대한 매매대금을 지급하기 위하여 국민은행에서 50,000,000원을 대출받았는데, 당시 피고는 이 사건 각 부동산에 대한 소유권이전등기시까지 위 대출금에 대한 이자를 원고 대신 지급하기로 약정하였으므로, 피고는 원고에게 위 대출금에 관한 2013. 4. 2.경부터 이 사건 소 제기일 무렵인 2014. 1. 20.경까지의 이자 1,470,000원을 지급할 의무가 있다.

3. 원고의 계약금 반환 청구 부분에 관한 판단

가. 첫번째로, 기망을 이유로 한 이 사건 매매계약의 취소 주장에 관하여 본다.

먼저 피고가 이 사건 건물의 엘리베이터 존부에 관하여 원고를 기망한 사실이 있는지에 관하여 살피건대, 갑 제1호증, 을 제1호증의 1 내지 5, 을 제3호증의 2의 각 기재와 제1심 증인 소외인의 일부 진술 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 매매계약은 계약 당시 존재하는 시설물 상태를 기준으로 체결한 계약으로, 이 사건 매매계약서에는 이 사건 건물에 엘리베이터가 설치되어 있지 않다는 사실이 기재된 건축물대장이 첨부되어 있었던 점, ② 원고는 이 사건 매매계약 당시 건축물대장의 기재를 통하여 이 사건 건물에 엘리베이터가 없음을 쉽게 알 수 있었을 것으로 보이고, 공인중개사인 피고 역시 원고가 엘리베이터의 존부를 쉽게 파악할 수 있다는 사정을 알 수 있었을 것으로 보이는데, 그럼에도 불구하고 피고가 원고에게 엘리베이터가 존재한다고 거짓말을 하였다는 것은 쉽사리 납득하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 앞서 든 증거들과 갑 제5호증의 기재만으로는 피고가 원고에게 이 사건 건물에 엘리베이터가 존재한다고 기망한 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

다음으로, 피고가 이 사건 건물의 임대현황에 관하여 원고를 기망한 사실이 있는지에 관하여 살피건대, 갑 제1, 3호증의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고는 이 사건 매매계약 당시 원고에게 이 사건 건물의 임대현황이 기재된 표를 교부한 사실, 위 임대현황표 중 201호의 계약일, 만기일, 보증금란에는 “X"라고 표시되어 있으나, 세입자와 월세액은 존재하는 것으로 기재되어 있고, 201호를 제외한 나머지 호실에 관한 부분은 세입자, 월세액, 계약일, 만기일, 보증금이 모두 기재되어 있는 사실, 이 사건 매매계약서에는 201호를 제외한 나머지 6개 호실에 관한 임대차계약서가 첨부되어 있었던 사실은 인정되나, 위 인정사실과 갑 제5호증의 기재, 제1심 증인 소외인의 증언만으로는 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 건물 중 201호에 대하여는 임대차계약이 체결되어 있지 않았다거나, 피고가 원고에게 사실은 201호가 임대되지 않았음에도 이 사건 건물의 모든 호실에 대한 임대가 완료되었다고 기망한 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

다음으로, 피고가 이 사건 건물의 시가에 관하여 원고를 기망한 사실이 있는지에 관하여 살피건대, 이 사건 각 부동산에 대한 매매대금이 690,000,000원인 사실은 앞서 본 바와 같고, 당심 법원의 신한은행에 대한 금융거래정보 제출명령 회신결과에 의하면 피고가 2012. 8. 6.경 이 사건 각 부동산을 담보로 한 대출계약을 체결할 당시 신한은행이 이 사건 각 부동산의 가액을 503,844,800원으로 평가한 사실은 인정된다. 그러나 일반적으로 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장, 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 할 것이고, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 거래상의 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우 과장, 허위광고의 한계를 넘어 기망행위에 해당한다 할 것인바( 대법원 1992. 9. 14. 선고 91도2994 판결 , 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 등 참조), 부동산 거래의 관행, 금융기관의 대출을 위한 부동산 담보가치 평가와 매매 당사자의 부동산 매매를 위한 가액 평가 기준에는 차이가 있을 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 피고가 원고에게 이 사건 각 부동산의 시가에 관하여 위 평가액보다 186,155,200원을 초과하는 금액을 고지하였다고 하여 피고가 과장의 정도를 넘어 원고를 기망하였다고 단정하기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

마지막으로, 피고가 이 사건 각 부동산의 소유자에 관하여 원고를 기망한 사실이 있는지에 관하여 살피건대, 갑 제1호증, 갑 제2호증 1, 2의 각 기재와 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 매매계약서상 매도인은 피고로 기재되어 있고, 중개인란은 공란으로 되어 있는 사실, 이 사건 매매계약서에 이 사건 각 부동산에 관한 등기부등본, 건축물대장, 임대차계약서가 첨부된 사실이 인정되는바, 피고가 이 사건 매매계약 당시 이 사건 각 부동산의 소유자에 관하여 원고를 기망하였다고 볼 만한 증거가 없다. 설령 피고가 피고는 이 사건 각 부동산의 등기 명의인에 불과하고 실질적인 소유자는 다른 사람이라는 취지로 원고를 기망한 사실이 있다고 하더라도, 원고가 이 사건 각 부동산이 실질적으로 피고의 소유라는 사실을 알았다면 이 사건 매매계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정을 인정할 증거가 없으므로, 피고의 기망행위와 원고의 이 사건 매매계약 체결 간의 인과관계도 인정되지 않는다.

따라서, 피고의 기망행위를 전제로 하는 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

나. 두번째로, 강행법규 위반을 이유로 한 이 사건 매매계약의 무효 주장에 관하여 본다.

공인중개사법 제33조 제6호 는 중개인이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하고 있는바, 중개인에 대하여 이 규정을 적용하기 위해서는 먼저 중개인이 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전제되어야 하고, 위 규정에서 금지하고 있는 '직접거래'란 중개인이 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매·교환·임대차 등과 같은 권리의 득실·변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 의미한다( 대법원 2005. 10. 14. 선고 2005도4494 판결 등 참조).

위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 당사자 사이에 다툼 없는 사실과 이 법원에 현저한 사실, 앞서 든 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고가 공인중개사인 피고에게 전원주택 매매의 중개를 의뢰하였는데, 피고가 원고에게 전원주택 대신 피고 소유의 이 사건 각 부동산을 소개하여 이 사건 매매계약에 이르게 된 사실, 피고가 이 사건 매매계약의 당사자인 매도인인 사실, 피고는 2016. 2. 17. 대전지방법원 2015고정1928호 공인중개사법위반 사건에서 중개의뢰인인 원고와 직접 이 사건 매매계약을 체결하여 공인중개사법 제33조 제6호 의 규정을 위반하였다는 이유로 벌금형의 유죄판결을 선고받았고, 이에 대하여 항소하여 항소심 재판이 계속 중인 사실이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면 피고는 주택 매수 중개의뢰인인 원고와 직접 이 사건 매매계약을 체결함으로써 위 공인중개사법 규정을 위반하였다 할 것이다.

나아가 위 공인중개사법 규정을 위반한 매매계약의 효력에 관하여 살피건대, 위 공인중개사법 규정은 부동산중개인이 중개의뢰인에게 불이익한 거래를 하거나 그 본연의 업무에서 벗어난 투기행위를 함으로써 부당한 이익을 취하고 부동산 거래질서를 분란시키는 것을 방지하려는 데 그 입법목적이 있는 점, 공인중개사법 제48조 는 중개인이 위 규정을 위반할 경우 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형에 처하도록 규정하고 있는 점 등에 비추어, 위 규정은 강행법규로 봄이 상당하므로, 이를 위반하여 체결된 이 사건 매매계약은 무효라 할 것이다.

따라서, 피고는 원고에게 이 사건 매매계약에 따라 원고로부터 지급받은 계약금 50,000,000원을 반환할 의무가 있다(원고의 그 밖의 청구원인에 관하여는 더 나아가 살피지 않는다).

4. 원고의 대출금이자 청구 부분에 관한 판단

살피건대, 원고가 2013. 4. 2.경 국민은행으로부터 50,000,000원을 대출받은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 갑 제4, 5, 8, 9, 10호증의 기재 또는 영상, 제1심 증인 소외인의 증언만으로는 피고가 이 사건 각 부동산에 관한 소유권이전등기시까지 원고를 대신하여 위 대출금에 대한 이자를 지급하기로 약정한 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유가 없다.

5. 결론

그렇다면, 피고는 원고에게 50,000,000원 및 이에 대하여 원고의 계약금 지급일인 2013. 4. 2.부터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2016. 10. 7.까지는 민법이 정하는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 이와 일부 결론을 달리한 부분은 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]