조심-2017-중-4408(2017.12.04)

부동산 저가임대의 간주임대료 산정의 부당여부

부당행위계산 부인을 위한 적정임대료 시가의 산정에 있어서는 부동산의 개별공시지가의 1/2 상당액에서 임대차보증금을 공제하도록 함으로써 임대차보증금의 기여도가 공제된 것을 전제로 하고 있으므로, 그 과정에서 간주임대료 상당액을 다시 실제 임대료에 포함시킬 수는 없다.

소득세법 제19조

2018구합50431 종합소득세등부과처분취소

이@@

000세무서장

2018. 9. 20.

2018. 11. 1.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2017. 8. 1. 원고에게 한 2012년 귀속 종합소득세(가산세 포함, 이하 같다)

4,300,410원, 2013년 귀속 종합소득세 6,543,840원, 2014년 귀속 종합소득세

78,104,010원, 2015년 귀속 종합소득세 4,906,930원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고, 이##(원고의 아버지), 장@@(원고의 어머니), 이**(원고의 동생)는 원

고가 대표이사인 @@@@산업 주식회사(이하 '@@@@산업'이라 한다)의 발행주식

100%를 소유(총 발행주식 9,300주 중 원고 3,906주, 이** 2,418주, 장@@ 및 이## 각 1,488주)하고 있고, 원고, 이##, 이**는 이##가 대표이사인 @@@@ 주식회사(이하 '@@@@'이라 한다)의 발행주식 100%를 소유(총 발행주식 50,000주 중 원고 및 이** 각 19,400주, 이## 11,200주)하고 있다. 한편 원고는 2006. 6.경부터 @@시@@구 @@동 @@@-@ 지상 건물에서 ##모텔(이하 '#모텔'이라 한다)이라는 상호로 숙박업을 하여 왔다.

나. 원고와 이**는 공동사업자(각 50% 지분)로 2012. 4. 9. @@@@에 @@시 @@구 @@동 &&&-& 외 2필지 토지(면적 합계 2,864㎡)를 임대차보증금 8억 5,000만 원

(차임 없음), 임대차기간은 12개월로 정하여 임대하고, 원고, 이**, 장@@은 공동사

업자(원고 지분 30.1%, 이** 지분 39.8%, 장@@ 지분 30.1%)로 2012. 3. 15. @@@@산업에 @@시 @@구 @@동 **** 외 3필지 토지(면적 합계 2,661㎡, 이하 이 각 토지를 통틀어 '이 사건 토지'라 한다)를 임대차보증금 7억 원(차임 없음), 임대차기간 12개월로 정하여 임대하였는데(이하 통틀어 '이 사건 임대차'라 한다), 이 사건 임대차관계는 계약상의 임대차기간 만료 후에도 계속 유지되어 왔다.

원고는 2012년부터 2015년까지 위 각 임대차보증금에 정기예금이자율을 곱한 간주임대료 중 자신의 지분율에 해당하는 금액을 소득세법 제25조 제1항, 소득세법 시행령 제53조 제3항 제2호에 따라 총수입금액에 산입되는 임대소득으로 하여 종합소득세를

신고ㆍ납부하였다.

다. 피고는 2017. 4. 13.부터 2017. 5. 2.까지 원고에 대한 세무조사를 실시하여 원고

가 이**, 장@@과 공동사업자로 이 사건 토지를 특수관계인인 @@@@ 및 @@@@산업에 저가 임대한 것으로 보아 소득세법 제41조, 법인세법 시행령 제89조 제4항제1호에 의하여 별지 표 기재와 같이 계산한 임대료의 시가[(이 사건 토지의 개별공시

지가 × 50/100 - 임대차보증금) × 정기예금이자율]와 대가(0원)의 차액 중 원고의 지분율에 해당하는 금액을 원고의 이 사건 토지 임대사업의 매출누락으로 적출하고, 원고가 2014년에 #모텔 직원인 %%%을 통하여 #모텔의 사업용 계좌인 원고 명의의 계좌에 입금한 금액 중 일부만을 #모텔의 2014년 매출액으로 신고한 것으로 보아 입금액과 신고액 차액 135,261,723원을 원고의 2014년의 #모텔 숙박업의 매출누락으로 적출하였다.

라. 피고는 위 세무조사 결과에 따라 위 각 매출누락 적출액을 원고의 종합소득세

과세표준에 산입하여 2017. 8. 1. 원고에게 2012년 귀속 종합소득세 4,300,410원, 2013년 귀속 종합소득세 6,543,840원, 2014년 귀속 종합소득세 78,104,010원, 2015년 귀속 종합소득세 4,906,930원을 경정ㆍ고지하였다(이하 '이 사건 처분'이라 한다).

[인정근거] 갑 제1, 2호증, 을 제1호증의 기재, 변론 전체의 취지

2. 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

1) 피고는 이 사건 토지 임대사업의 매출누락액을 산정함에 있어서 원고가 이 사건 토지의 임대차보증금에 정기예금이자율을 곱한 간주임대료를 소득으로 신고하여 온 만큼 그와 같은 간주임대료를 이 사건 토지의 임대차 대가에 포함하였어야 함에도 이 사건 토지의 임대차 대가를 0원으로 보아 이 사건 처분을 하였고, 이 사건 임대차관계가 임대차계약상의 임대차기간 만료에 따라 기간의 정함이 없는 임대차관계로 되어 이후로는 저가 임대 행위라는 것이 있을 수 없음에도 이 사건 임대차관계가 임대차계약상의 임대차기간 만료 이후 1년 단위로 계속 갱신된 것으로 보아 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다.

2) 피고는 %%%이 2014년에 #모텔의 사업용 계좌에 입금한 금액 전부를 #모텔의

매출액으로 보아 이 사건 처분을 하였는데, %%%이 2014년에 #모텔의 사업용 계좌

에 입금한 금액에는 #모텔의 매출액 외에도 원고가 운영하는 #### 스크린골프장,

이**가 운영하는 *모텔, 이##가 운영하는 @@호텔의 매출액이 포함되어 있으므

로, 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 부동산 저가 임대 부분

가) 간주임대료 공제 여부

소득세법 제19조 제1항 제12호에 의하면, 부동산 임대업에서 발생하는 임대소득은 사업소득에 해당한다. 그리고 소득세법 제25조 제1항, 소득세법 시행령 제53조 제3항 제2호에 의하면, 부동산을 임대하고 보증금을 받은 경우에는 '보증금에 정기예금이자율을 곱한 금액'(이하 '간주임대료'라 한다)을 총수입금액에 산입하여야 한다. 이처럼 부동산 임대사업자가 받은 차임은 임대료로서 바로 수입금액에 해당하는 것이나, 부동산임대사업자가 받은 임대차보증금은 임대차기간 만료 후에 반환되어야 하는 것이어서 그 자체를 수입금액으로 보지 않는 대신에 임대인이 임대차보증금을 운용하여 얻게 되는 금융이익 상당액을 간주임대료 명목으로 수입금액에 산입하게 된다.

소득세법 제41조, 소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호, 제98조 제4항, 법인세법 시행령 제89조 제4항 제1호에 의하면, 특수관계인에게 자산을 시가와 3억 원 이상 또는시가의 100분의 5 이상 차액이 발생하게 무상 또는 낮은 이율로 제공한 경우에는 그거래행위나 계산으로 인하여 차액 상당 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 부당행위계산으로 보아 이를 부인하고 시가와 실제 거래가액의 차액을 소득금액으로 계산할 수 있으며, 이 경우 적정임대료의 시가는 '당해 자산시가의 100분의 50에 상당

하는 금액에서 임대차보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액'으로 한다. 한편, 소득세법 제24조 제2항, 소득세법 시행령 제51조 제5항 제5호, 소득

세법 시행규칙 제22조의2가 준용하는 법인세법 시행령 제89조 제2항 제2호, 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제1호에 의하면, 토지의 자산시가는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가이고, 정기예금이자율은 법인세법 시행령 제11조 제1호 단서에 따라 법인세법 시행규칙 제6조에서 정하는 바에 의한다.

위와 같은 규정의 내용과 취지에 의하면, 부당행위계산 부인을 위한 적정임대료 시가의 산정에 있어서는 아래 표 기재와 같이 부동산의 개별공시지가의 1/2 상당액에서 임대차보증금을 공제하도록 함으로써 임대차보증금의 기여도가 공제된 것을 전제로 하고 있으므로, 그 과정에서 간주임대료 상당액을 다시 실제 임대료에 포함시킬 수는 없다.

적정임대료 시가 산정식

(부동산 개별공시지가 50% - 보증금) 정기예금이자율 = (부동산 개별공시지가 50% 정기예금이자율) - (보증금 정기예금이자율)

나) 묵시적 갱신을 전제로 한 부당행위계산 부인의 적법 여부

부당행위계산 부인 조항의 적용 여부는 행위 당시를 기준으로 판단하는 것이 원칙이고, 소득세는 소득세법 제5조에 따라 과세연도마다 납세의무가 발생하는 기간과세이다.

그런데 임대차계약이 민법에 따른 묵시적 갱신에 의하여 나머지 임대차조건은 모두 동

일한 상태인 채로 기간의 정함이 없는 임대차계약으로 되더라도 여러 과세기간에 걸쳐

임대차관계가 유지되면 그로 인한 이익의 분여는 임대차관계가 유지되는 동안 계속 발

생하므로, 해지권의 불행사를 통한 부당행위계산도 그에 상응하여 계속 이루어지는 것

으로 볼 수 있다. 따라서 부당행위계산 부인 여부를 판단하기 위하여 적정임대료의 시

가를 계산함에 있어서는 과세연도마다 달라지는 계산 시점 현재의 해당 자산의 개별공

시지가와 정기예금이자율을 적용함이 타당하다.

2) #모텔 매출누락 부분

조세부과처분 취소소송에서 과세요건사실에 대한 증명책임은 과세관청에 있으므로, 납세의무자의 금융기관 계좌에 입금된 금액이 매출이나 수입에 해당하고, 그것이 신고에서 누락된 금액이라는 과세요건 사실은 과세관청이 증명하여야 하는 것이 원칙이다.

다만 납세의무자의 금융기관 계좌에 입금된 금액이 매출이나 수입에 해당한다는 것은구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 이를 추정할 수 있는 사실을 밝히거나 이를 인정할 만한 간접적인 사실을 밝히는 방법으로도 증명할 수 있는데, 이 경우 그와 같이 추정할 수 있는지 여부는 해당 금융기관 계좌가 과세 대상 매출이나 수입에 관한 주된 입금ㆍ관리계좌로 사용되었는지, 입금일자나 상대방, 금액 등에 비추어 매출이나 수입에 해당하는 외형을 가지고 있는지, 그 계좌의 거래 등에 비추어 매출이나 수입 관련 거래가 차지하는 비중, 반대로 매출이나 수입이 아닌 다른 용도의 자금이 혼입될

가능성 및 그 정도 등 해당 금융기관 계좌에 입금된 금액에 관한 여러 사정들을 종합하여 판단하여야 한다(대법원 2015. 6. 23. 선고 2012두7776 판결 참조).

갑 제1호증의 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 원고는 자신이 **** 스크린골프장, %모텔, $$호텔 등을 다니면서 현금수입금을 수금하여 #모텔의 직원인 %%%에게 교부하면서 이를 #모텔의 현금수입금과 함께 #모텔의 사업용 계좌인 자신 명의의 계좌에 입금하게 하였다고 주장하나, #모텔과 **** 스크린골프장, %모텔, $$호텔의 경우 각각 별개의 사업용 계좌가 개설되어 사용되고 있는 만큼, 원고가 그 주장과 같이 **** 스크린골프장과 이**가 운영하는 #모텔, 이##가 운영하는 $$호텔의 현금수입금까지도 #모텔의 사업용 계좌로 입금하여야만 할 합리적인 이유를 찾기 어렵고, 원고의 주장을 뒷받침할 만한 객관적인 자료도 없는 점, ② %%%은 2014년에 %%% 명의의 계좌에 입금된 약 412,000,000원 중 약 251,000,000원을 1 ~ 2일 간격으로 137회에 걸쳐 #모텔의 사업용 계좌인 원고 명의의 계좌로 이체하면서 그 비고란에 현금수입금 수금 일자와 요일을 일일이 기재하였는데, 원고의 주장과 같이 #모텔의 현금수입금뿐만 아니라 **** 스크린골프장, %모텔, $$호텔의 현금수입금까지도 모두 %%%에게 교부하여 #모텔의 사업용 계좌로 입금하게 한 것이라면, 원고나 %%%으로서는 사업자가 원고, 이**, 이## 등으로 각각 다른 #모텔, **** 스크린골프장, %모텔, $$호텔의 각각의 현금수입금액을 구분할 필요가 있었을 것이고, 그럼에도 %%%이 위와 같이 현금 수입금 수금 일자와 요일을 특정하여 기재하면서도 위 각 사업장의 현금수입금액을 구분할 수 있는 조치를 하지 않았다는 것은 쉽사리 납득하기 어려운 점 등을 고려하면, %%%이 2014년에 #모텔의 사업용 계좌에 입금한 금액은 그 전부가 #모텔의 운영에 따른 매출액이라고 봄이 타당하다.

3) 이 사건 처분의 적법 여부

이 사건 임대차관계가 임대차계약상의 임대차기간 만료 후 1년 단위로 계속 갱신된 것임을 전제로 과세연도마다 이 사건 토지의 적정임대료 시가를 산정하는 한편 이 사건 토지의 실제 임대료를 0원으로 인정하고, 원고가 2014년에 %%%을 통하여 #모텔의 사업용 계좌에 입금한 금액과 원고가 신고한 #모텔 매출액의 차액을 원고의 2014년 #모텔 숙박업의 매출누락액으로 인정하여 이루어진 이 사건 처분은 적법하다.

3. 결론

원고의 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.