원고 (소송대리인 변호사 박지형)

피고 (소송대리인 변호사 김태조)

2016. 1. 20.

부산지방법원 2015. 5. 7. 선고 2014가합47156 판결

1. 제1심 판결 중 피고에 대한 부분(토지 인도청구에 관한 부분 제외)을 다음과 같이 변경한다.

가. 피고는 원고로부터,

1) 62,233,334원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 1 부동산 목록 제1, 4, 5, 6항 기재 각 토지 지상에 위치한 별지 2 도면 표시 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 4, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉮부분 기와 건물 193㎡, 같은 도면 표시 12, 13, 14, 15, 20 19, 18, 17, 12의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉯부분 스라브 건물 42㎡, 같은 도면 표시 21, 22, 23, 24, 21의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉰부분 창고 건물 4㎡, 같은 도면 표시 19, 20, 54, 55, 19의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉱부분 스라브 건물 1㎡, 같은 도면 표시 4, 58, 59, 60, 61, 62, 5, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉲부분 기와건물 8㎡, 같은 도면 표시 4, 16, 56, 57, 58, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉳부분 기와건물 1㎡를 각 인도하고,

2) 20,233,334원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 1 부동산 목록 제2항 기재 토지 지상에 위치한 같은 목록 제3항 기재 건물 중 2층 45.43㎡를 인도하라.

나. 원고의 피고에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다.

2. 소송총비용 중 9/10는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

1. 청구취지

피고는 원고에게,

가. (1) 별지 1 부동산 목록 제1, 4, 5, 6항 기재 각 토지 지상에 위치한 별지 2 도면 표시 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 4, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉮부분 기와 건물 193㎡, 같은 도면 표시 12, 13, 14, 15, 20 19, 18, 17, 12의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉯부분 스라브 건물 42㎡, 같은 도면 표시 21, 22, 23, 24, 21의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉰부분 창고 건물 4㎡, 같은 도면 표시 19, 20, 54, 55, 19의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉱부분 스라브 건물 1㎡, 같은 도면 표시 4, 58, 59, 60, 61, 62, 5, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉲부분 기와건물 8㎡, 같은 도면 표시 4, 16, 56, 57, 58, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉳부분 기와건물 1㎡를 각 인도하고,

(2) 별지 1 부동산 목록 제1항 기재 토지를 인도하고,

나. (1) 별지 1 부동산 목록 제2항 기재 토지 지상에 위치한 같은 목록 제3항 기재 건물 중 2층 45.43㎡를 인도하고,

(2) 별지 1 부동산 목록 제2항 기재 토지를 인도하고,

다. 188,784,000원 및 이에 대하여 이 사건 2015. 3. 26.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고의 부대항소취지

제1심 판결의 피고에 대한 부분 중 다음에서 지급을 명하는 돈에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 53,600,000원 및 이에 대하여 2015. 3. 27.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 피고의 항소취지

제1심 판결 중 피고에 대한 부분을 다음과 같이 변경한다.

피고는 원고로부터,

가. 136,900,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지 1 부동산 목록 제1, 4, 5, 6항 기재 각 토지 지상에 위치한 별지 2 도면 표시 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 4, 5의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉮부분 기와 건물 193㎡, 같은 도면 표시 12, 13, 14, 15, 20 19, 18, 17, 12의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉯부분 스라브 건물 42㎡, 같은 도면 표시 21, 22, 23, 24, 21의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉰부분 창고 건물 4㎡, 같은 도면 표시 19, 20, 54, 55, 19의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉱부분 스라브 건물 1㎡, 같은 도면 표시 4, 58, 59, 60, 61, 62, 5, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉲부분 기와건물 8㎡, 같은 도면 표시 4, 16, 56, 57, 58, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 ㉳부분 기와건물 1㎡를 각 인도하고,

나. 28,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 별지1 부동산 목록 제2항 기재 토지 지상에 위치한 같은 목록 제3항 기재 건물 중 2층 45.43㎡를 인도하라.

1. 이 법원의 심판범위

원고는 피고와의 임대차계약이 피고의 귀책사유로 해지되었다고 주장하며 피고를 상대로, ① 임대차 목적물인 별지 1 부동산 목록 제1, 4, 5, 6항 기재 각 토지 지상의 별지 2 도면 표시 ㉮ 내지 ㉳부분 건물 및 별지 1 부동산 목록 제2항 기재 토지 지상의 같은 목록 제3항 기재 건물 중 2층의 인도, ② 별지 1 부동산 목록 제1항 및 제2항의 각 토지의 인도와 ③ 미지급 월차임 등 합계 188,784,000원의 지급을 각 구하였다.

이에 대하여 제1심은, (1) 원·피고 사이의 이 사건 각 임대차계약이 피고의 귀책사유로 해지되었다고 인정하면서도, 피고의 동시이행항변을 일부 받아들여 피고에게 원고로부터 피고의 임대차보증금에서 미지급 월차임 등을 공제한 잔액을 지급받음과 동시에 위 각 건물을 인도할 것을 명하였고, (2) 피고가 별지 1 부동산 목록 제1항 및 제2항의 각 토지를 점유하고 있다고 볼 수 없다는 이유로 원고의 위 각 토지에 대한 인도청구를 기각하였으며, (3) 피고의 미지급 월차임 등은 피고가 원고로부터 반환받아야 할 임대차보증금에서 그 전액이 공제되었다는 이유로 원고의 미지급 월차임 등에 대한 지급청구를 기각하였다.

이에 대하여 피고가 그 일부 패소부분인 위 (1)부분에 대하여 항소하였고, 원고가 그 패소부분 중 위 (3)의 일부 부분에 대하여만 항소하였으므로, 이 법원의 심판범위는 제1심 판결 중 위 (1) 및 (3) 부분에 국한된다.

2. 제1심 판결의 인용

이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문을 다음과 같이 고치거나 추가하는 외에는 제1심 판결 중 피고에 관한 이유 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.

○ 제5면 제12행 이하의 각 “피고 소외 1(제1심 공동피고 2)”을 각 “제1심 공동피고 소외 1(제1심 공동피고 2)”로, 같은 행 이하의 각 “피고 소외 2(제1심 공동피고 3)”를 각 ”제1심 공동피고 소외 2(제1심 공동피고 3)“로, 제19행 이하의 각 “피고 1”을 각 “피고”로, 제20행의 ”피고들“을 ”피고와 제1심 공동피고들(이하 이들을 합하여 ‘피고 등’이라 한다)“로 각 고친다.

○ 제6면의 ‘부동산 임대차계약서’ 표 아래 첫째 줄 이하의 각 “피고들”을 “피고 등“으로 각 고친다.

○ 제8면 제9 내지 10행의 “한다(만일 ~ 한다).”를 “하고, 만일 원고가 피고에게 임차보증금을 반환하여야 한다면 그 금액에서 공제되어야 한다(원고는 제1심에서 아래 ②항, ④항 및 ⑤항에서 임차보증금의 월차임 전환액의 지급도 함께 구하다가, 당심에 이르러 아래 ②항, ④항 및 ⑤항에서 임차보증금의 월차임 전환액 지급 주장을 주1) 철회하였다. ).”로 고쳐쓴다.

○ 제11면 제10행부터 제15행까지의 “다음으로 ~ 이유 없다.” 부분을 아래 “【 】”부분 기재와 같이 고쳐 쓴다.

【 다음으로 원고가 이 사건 제1, 2임대차계약에 따른 각 월차임 지급의무를 면제하였다는 피고 주장에 관하여 살펴본다.

비록 원고가 이 사건 제1, 2임대차계약일인 2003. 2. 1.부터 그 해지일까지 장기간 피고를 상대로 월차임의 지급을 독촉하였다거나 실제로 월차임을 지급받았다고 인정할만한 별다른 증거가 없기는 하다.

그러나 앞서 본 인정사실에 을 제3호증의 기재, 당심 증인 소외 1(제1심 공동피고 2)의 일부 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면 인정되는 다음 사정에 비추어 볼 때, 원고가 이 사건 제1, 2임대차계약에 따른 각 월차임 지급의무를 면제하였다고 볼 수는 없다고 판단된다.

① 채무의 면제 또는 면책은 반드시 명시적인 의사표시만에 의하여야 하는 것이 아니고 채권자의 어떠한 행위 내지 의사표시의 해석에 의하여 그것이 채무의 면제 또는 면책이라고 볼 수 있는 경우에도 이를 인정하여야 하나, 그와 같이 인정하기 위하여는 당해 권리관계의 내용에 따라 이에 대한 채권자의 행위 내지 의사표시의 해석을 엄격히 하여 그 적용 여부를 결정하여야 한다( 대법원 2010. 10. 14. 선고 2010다40505 판결 , 대법원 2013. 5. 9. 선고 2013다7516 판결 등 참조). 그러나 이 사건에 있어서는 원고가 피고의 월차임 지급의무를 면제해 주었다고 볼만한 별다른 행위가 없고, 아래에서 보는 것과 같이 원고의 면제행위를 인정할 만한 증거도 부족하다.

② 피고 주장에 부합하는 듯한 을 제3호증(소외 1(제1심 공동피고 2) 작성의 내용증명)은 소외 1(제1심 공동피고 2)이 2014. 4. 4. 원고의 퇴거 및 건물인도요청에 대한 응답으로 보낸 것에 불과하여 그 기재만으로는 원고가 이 사건 제1, 2임대차계약에 따른 각 월차임 지급의무를 면제하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 별다른 증거가 없다.

③ 당심 증인 소외 1(제1심 공동피고 2)은, 원고가 건물 매도로 인한 양도소득세 등 세금문제를 안고 있었고 원고의 부탁으로 2007년경 세무서에서 월차임이 없는 임대차계약이라는 취지의 진술을 하였다고 증언하였다. 그러나 설령 원고가 2007년경 위와 같은 세금문제로 피고 등의 협력을 구해야 할 사정이 있었다고 하더라도 그러한 사정 때문에 이 사건 제1, 2 임대차계약이 체결된 2003. 2. 1. 이후부터 월차임을 전혀 지급받지 아니하거나, 위와 같은 세금문제가 해소된 이후까지 피고의 월차임 지급의무를 면제할 이유는 없어 보인다.

따라서 피고 1의 이 부분 주장도 이유 없다. 】

○ 제12면 제3행의 “앞서 든 각 증거들”을 “갑 제6, 11호증, 을 제10호증의 1 내지 3의 각 기재와 앞서 든 증거들”로 고친다.

○ 제12면 제14행의 “금액이 아닌 점” 다음에 아래 “【 】” 부분을 추가한다.

【 , ⑥ 이 사건 각 임대차계약을 체결한 직후인 2003. 2. 13. 피고 등은 원고에게, 이 사건 제2임대차계약에 관하여 부산지방법원 동부지원 2001가단13886 전부금 사건(이하 ‘종전 전부금 사건’이라 한다)의 소외 3에 대한 전부금채권의 변제에 충당하고 성실히 이행한다는 취지의 각서(갑 제6호증)를 작성·교부하였는데, 여기에 ㉮ 종전 전부금 사건에서 2003. 1. 14. 제1심 공동피고 소외 1(제1심 공동피고 2)은 소외 3에게 그 임차 건물을 인도하고, 원고는 위 건물을 인도받음과 동시에 소외 3에게 28,055,097원에서 2002. 12. 25.부터 위 건물 인도 완료일까지 월 100만 원의 비율에 의한 돈을 공제한 나머지 금액을 지급하라는 내용의 판결이 선고되었고, 이에 대하여 원고가 항소하였으나 2003. 5. 19. 원고가 항소를 취하하여 위 판결은 그대로 확정된 점, ㉯ 제1심 공동피고 소외 1(제1심 공동피고 2)은 2003. 4. 30. 소외 3과 사이에 소외 1(제1심 공동피고 2)이 소외 3에게 1,700만 원을 지급하면 소외 3은 건물 인도의 강제집행신청을 취하하고, 이처럼 강제집행신청이 취하되는 즉시 종전 전부금 사건 항소심( 부산지방법원 2003나2243호 )에서 항소를 취하한다는 내용의 각서를 작성하였고, 그에 따라 소외 3은 소외 1(제1심 공동피고 2)로부터 1,700만 원을 지급받은 점, ㉰ 그 이후 실제로 종전 전부금 사건에 관한 원고의 항소가 취하되었으며 건물 인도의 강제집행신청사건이 계속 진행되지는 않은 것으로 보이는 점, ㉱ 비록 원고는 제3채무자를 원고로 하여, 삼부파이낸스 주식회사(이하 ‘삼부파이낸스’라 한다)가 신청한 부산지방법원 동부지원 98타기7246, 7247호 채권압류 및 전부명령 과 소외 3이 신청한 부산지방법원 2000타기4854호 채권압류 및 전부명령 이 취하되거나 집행해제되지 아니한 것을 문제삼고 있으나, 그 이후 삼부파이낸스나 소외 3이 원고를 상대로 어떠한 권리행사를 하였다고 볼 뚜렷한 증거도 없는 점, ㉲ 원고도 종전 전부금 사건의 당사자였던 이상 소외 3에 대한 전부금 채무내역에 관하여 잘 알고 있었을 것으로 보이므로, 종전 전부금 사건의 제1심 판결이 선고된 2003. 1. 14. 이후인 2003. 2. 1. 체결된 이 사건 각 임대차계약 내용에는 원고와 피고 등을 둘러싼 제반 금전관계 일체가 반영된 것으로 보는 것이 합리적인 점 등을 더하여 보면, 종전 전부금 사건의 확정판결에 따라 소외 3에게 지급해야 할 금액은 이 사건 각 임대차계약의 임대차보증금과는 별개로 제1심 공동피고 소외 1(제1심 공동피고 2)이 소외 3과의 합의에 따라 전액 변제한 것으로 보이므로, 종전 전부금 사건에 관한 문제를 해결하기 위하여 체결된 위 각서를 근거로 이 사건 각 임대차계약에 명시된 임대차보증금이 실제로는 지급되지 아니하였다고 단정하기도 어려워 보이는 점 】

○ 제13면 제14행부터 제15면 제10행까지의 “3) 원고의 미지급 차임 등 공제 재항변에 관한 판단”, “4) 소결론”, “나. 이 사건 제1, 2토지의 인도청구에 대하여” 및 “다. 금원지급청구에 대하여” 부분을 아래 “【 】”부분 기재와 같이 고쳐 쓴다.

【 3) 원고의 미지급 차임 등의 공제 주장 등에 관한 판단

가) 원고는, 위 임대차보증금에서 피고가 원고에게 지급하여야 할 이 사건 제1, 2임대차계약 체결일부터 위 각 계약 해지일까지의 미지급 월차임 및 원고의 이 사건 제 1, 2건물에 관한 소유권 상실일까지의 차임 상당 부당이득금을 공제하여야 한다는 취지로 주장한다.

나) 살피건대, 피고가 이 사건 제1, 2임대차계약 체결 후 현재까지 원고에게 월 200,000원의 차임 및 차임 상당 부당이득금을 지급하지 않으면서, 이 사건 제1, 2건물을 사용·수익하고 있는 사실, 원고의 소유이던 이 사건 제1, 2건물에 관하여 이 사건 제1, 2임대차계약이 해지된 이후인 2014. 6. 20. 소외 4 앞으로 각 소유권이전등기가 마쳐진 사실은 앞서 본 것과 같다.

따라서 특별한 사정이 없는 한, 피고는 원고에게 이 사건 제1, 2임대차계약 체결일인 2003. 2. 1.부터 원고가 이 사건 제1, 2건물의 소유권을 상실한 2014. 6. 20.까지의 미지급 월차임 및 차임 상당 부당이득금을 지급할 의무가 있다.

다) 이에 대하여 피고는, 이 사건 소 제기일로부터 소급하여 3년 이전에 발생한 월차임 지급채권은 소멸시효가 완성되어 소멸하였다는 취지로 주장한다.

(1) 살피건대, 이 사건 제1, 2임대차계약상 월차임 지급채권은 민법 제163조 제1호 가 정한 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권에 해당하여 3년의 단기소멸시효가 적용되는데, 원고의 피고에 대한 위 월차임 지급채권의 변제기가 매월 말일인 사실은 앞서 본 것과 같고, 원고의 미지급 월차임 지급청구 등이 포함된 이 사건 소가 2014. 7. 21. 제기된 사실은 기록상 명백하다.

(2) 한편 원고가 피고에게 이 사건 제1, 2임대차계약을 체결한 이후 월차임을 전혀 지급하지 아니하였음을 이유로 위 각 임대차계약을 해지하고 위 연체차임의 지급을 구하는 2014. 3. 27.자 통지를 하여 그 무렵 피고에게 위 통지가 도달하였으며, 그때로부터 6개월 내에 이 사건 소를 제기한 사실 또한 앞서 본 것과 같다. 따라서 위 2014. 3. 27.자 통지는 채무이행의 최고에 해당하므로 2011. 3. 27. 이후에 발생한 원고의 월차임 지급채권의 소멸시효는 중단되었다고 할 것이고( 민법 제174조 , 제168조 제1호 ), 2011. 3. 27. 이전에 발생한 원고의 월차임 지급채권은 위 2014. 3. 27.자 통지 및 이 사건 소제기 전 이미 3년의 소멸시효가 완성되어 소멸하였다 할 것이다.

결국 피고의 위 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.

라) 이에 대하여 원고는, 소멸시효가 완성된 채권이라도 이를 자동채권으로 하여 상계할 수 있다는 취지로 주장한다.

살피건대, 민법 제495조 는 ‘소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다’고 규정한다. 이는 당사자 쌍방의 채권이 상계적상에 있었던 때에는 각 당사자는 그 채권·채무관계가 이미 결제되었다고 생각하는 것이 일반적이므로 이러한 당사자의 신뢰를 보호하기 위한 조항으로서, 자동채권의 소멸시효가 완성되기 전에 수동채권과 상계적상에 있을 것을 전제로 하고, 소멸시효가 완성된 후에는 새로 발생한 채권을 수동채권으로 하여 상계할 수는 없다.

그런데 위 미지급 월차임 채권 중 일부가 시효로 소멸한 2011. 3. 27. 당시 피고의 원고에 대한 임대차보증금반환채권의 이행기가 도래했다고 볼 수는 없다. 따라서 원고의 미지급 차임채권과 피고의 임대차보증금반환채권이 상계적상에 있었음을 전제로 한 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

또한 임대차보증금이 임대인에게 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 그 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있으므로( 대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459, 466 판결 등 참조), 임대차계약 종료 전에는 연체차임이 공제 등의 별도의 의사표시 없이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것도 아니다( 대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다49608 판결 등 참조).

따라서 원고가 미지급 차임채권을 임대차보증금에서 공제한다는 의사표시를 하지 아니한 이상 이를 임대차보증금에서 공제할 수도 없다.

마) 그러므로 피고는 원고에게 2011. 3. 27.부터 원고의 이 사건 제1, 2건물의 소유권 상실일인 2014. 6. 20.까지 발생한 미지급 월차임 및 차임 상당 부당이득금으로, 이 사건 제1, 2임대차계약별로 각 7,766,666원[= 월 200,000원 × (38 + 25/30)개월, 원 미만 버림. 이하 같다]을 지급할 의무가 있고, 이는 원고가 피고에게 반환하여야 할 각 임대차보증금에서 공제되어야 하므로, 원고의 이 부분 재항변은 위 인정범위 내에서 이유 있고, 나머지 재항변은 이유 없다.

4) 소결론

그러므로 피고는 원고로부터, ① 62,233,334원(= 이 사건 제1임대차보증금 70,000,000원 - 미지급 월차임 및 차임 상당 부당이득금 7,766,666원)을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 제1건물을 인도할 의무가 있고, ② 20,233,334원(= 이 사건 제2임대차보증금 28,000,000원 - 미지급 월차임 및 차임 상당 부당이득금 7,766,666원)을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 제2건물을 인도할 의무가 있다.

나. 원고의 금전지급청구에 대한 판단

피고가 원고에게 이 사건 제1, 2임대차계약에 따른 월차임 또는 차임 상당 부당이득으로 합계 15,533,332원(7,766,666원 + 7,766,666원)을 지급할 의무가 있음은 앞서 본 것과 같다. 그러나 위 금액을 원고가 피고에게 반환하여야 할 임차보증금에서 그 전액을 공제하는 이상 피고에게 이 부분 금전의 지급을 명할 수는 없다.

결국 이 사건 제1, 2임대차계약에 따른 임차보증금을 지급받지 아니하여 피고에 대한 임대차보증금반환채무가 존재하지 아니함을 전제로 한 원고의 피고에 대한 금전지급청구는 이유 없다. 】

3. 결론

그렇다면 원고의 피고에 대한 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각할 것인바, 제1심 판결 중 피고에 대한 부분(토지 인도청구에 관한 부분 제외)은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 이를 주문 제1항과 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

[별지 생략]

주1) 다만 원고는 금전지급에 관한 청구취지를 감축하지 않았으므로 그 주장금액을 감액하여 기재하지는 아니한다.