2016가단520626 손해배상 ( 기 )

박

광주 광산구

소송대리인 변호사 임, 김 /

1. 이□희

나주시

송달장소 광주 광산구

2. 이경

광주 서구

송달장소 광주 서구

3. 한국공인중개사협회

서울 관악구

대표자 이사 황▣▣

소송대리인 법무법인 이미

담당변호사 송, 신, 이미

2017. 6. 16 .

2017. 7. 28 .

1. 피고 이희는 원고에게 22, 500, 000원 및 이에 대하여 2016. 11. 29. 부터 2017. 7 .

28. 까지는 연 5 %, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15 % 의 각 비율에 의한 금원을 지급하라 .

2. 원고의 피고 이□희에 대한 나머지 청구 및 피고 이■경, 한국공인중개사협회에 대한 청구를 모두 기각한다 .

3. 소송비용 중 원고와 피고 이□희 사이에 생긴 부분의 1 / 3은 원고가, 나머지는 피고 이□희가 각 부담하고, 원고와 피고 이■경, 한국공인중개사협회 사이에 생긴 부분은 원고가 부담한다 .

4. 제1항은 가집행할 수 있다 .

피고들은 각자 원고에게 36, 000, 000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날

부터 다 갚는 날까지 연 15 % 의 비율에 의한 금원을 지급하라 .

1. 기초사실

가. A도시개발 주식회사의 지위

A도시개발 주식회사 ( 이하 ' A도시개발 ' 이라 한다 ) 는 광주 서구 농성동 * * * - * * 외 4필지 토지 ( 이하 ' 이 사건 사업 부지 ' 라 한다 ) 에 482세대 B오피스텔 ( 이하 ' 이 사건 오피스텔 ' 이라 한다 ) 을 신축 · 분양하는 사업을 시행한 회사이다 .

나. 이 사건 오피스텔의 신축 및 분양 사업1 ) A도시개발은 2012. 3. 23. C자산신탁 주식회사 ( 변경 전 상호 : C신탁 주식회사 , 이하 ' 이 사건 신탁회사 ' 라 한다 ) 와 사이에 이 사건 오피스텔 신축 · 분양 사업에 관한 사업약정 및 대리사무계약을 체결하였다 ( 이하 ' 이 사건 사업약정 ' 이라 한다 ) . 2 ) A도시개발은 2012. 3. 23. 이 사건 사업약정에 따라 이 사건 신탁회사와 분양관리신탁계약 ( 이하 ' 이 사건 신탁계약 ' 이라 한다 ) 을 체결하고, 같은 날 이 사건 신탁회사에 이 사건 사업 부지에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다 . 3 ) 이 사건 사업약정 및 이 사건 신탁계약에 의하면, 이 사건 신탁회사가 이 사건 사업 부지의 소유권 및 이 사건 오피스텔의 소유권을 신탁받아 관리하고, A도시개발은 분양계약의 체결 등 분양업무를 이 사건 신탁회사와 협의하여 진행하며, 이 사건 신탁 회사는 분양계약서 보관, 자금관리계좌 개설, 분양대금의 수납 및 관리 등을 맡기로 하되, 분양수입금은 이 사건 신탁회사가 지정한 분양수입금 관리계좌인 이 사건 신탁회사 명의의 농협계좌로만 수납하고, 분양계약서에는 위 분양수입금 관리계좌를 명시하고 지정된 분양수입금 관리계좌에 입금된 금원만을 분양대금으로 인정하며, 이 사건 신탁회사의 날인이 없는 분양계약서는 효력이 없고, 이 사건 신탁회사는 위 분양수입 금관리계좌로 분양대금을 완납한 수분양자들에게 소유권이전등기를 마쳐 주기로 하였다 .

다. 원고와 A도시개발 사이의 이 사건 분양계약1 ) 피고 이□희는 2013. 12. 경 원고에게 ' 이 사건 오피스텔이 싸게 나왔다. 분양대금이 할인되어 45, 000, 000원이면 계약할 수 있다 ' 며 이를 매수할 것을 제안하였고, 이에 원고는 2013. 12. 31. 피고 이□희를 만나 함께 A도시개발 사무실에 간 다음 A도시개발과 사이에 이 사건 오피스텔 400호에 관한 분양계약 ( 이하 ' 이 사건 분양계약 ' 이라 한다 ) 을 체결하였으며 ( 갑 제4호증 ), 분양대금 45, 000, 000원을 A도시개발 직원에게 지급하였다 .

2 ) 한편 이 사건 분양계약서에는 아래와 같은 내용이 포함되어 있고, 계약당사자란에 이 사건 신탁회사의 기재 및 날인이 누락되어 있다 .

제19조 ( 신탁계약과 대리사무계약 )① A도시개발은 상가 분양목적물을 분양함에 있어 이 사건 신탁회사와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하였으며, 이에 따라 분양대금을 관리하기로 한다 .② 분양수익금은 A도시개발의 분양수입금관리계좌로만 수납하며, 분양계약서에는 분양수입금관리계좌를 명시하고 수분양자 보호 및 이 사건 신탁회사의 분양대금 수납에 따른 업무범위를 명확히 밝히기 위하여 다음과 같은 취지의 조항을 명시한다 .2. 이 사건 신탁회사는 분양수입금 등의 자금관리를 담당하며 그 외에 매도인으로서의 책임을 지지 않는다 .4. A도시개발의 수분양자에 대한 분양대금채권을 이 사건 신탁회사에게 양도하고 수분양자인 원고는 이를 동의하고 승낙한다 .제22조 ( 사업관련 주체 )매도인 : A도시개발자금관리신탁사 : 이 사건 신탁회사

3 ) 피고 이□희는 이 사건 분양계약 당시 공인중개사 자격이 없음에도 ' 부동산 공인중개사 이□희 대표 ' 라는 명칭을 사용하였고 ( 갑 제9호증, 을가 제1호증 ), A도시개 발로부터 중개수수료로 2, 000, 000원을 지급받았다 .

라. 이 사건 오피스텔 400호의 권리관계 1 ) A도시개발은 이 사건 오피스텔 400호에 관하여 2015. 11. 27. 소유권보존등기를 마치고, 같은 날 이 사건 신탁회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤2 ) 소외 고●●은 이 사건 분양계약 체결이 전인 2012. 6. 18. 이 사건 오피스텔 4○○호에 관하여 분양대금 66, 726, 000원에 이 사건 신탁회사가 인정하는 분양계약을 체결하였고, 2016. 4. 20. 이 사건 오피스텔 400호에 관하여 2012. 6. 18. 자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다 ( 갑 제5호증 ) .

마. 피고 이희의 형사처벌

피고 이□희는 구 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률위반 혐의로 고발되었고, 피고 이□희는 2014. 6. 24. 경 광주지방법원으로부터 ' 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하지 못하는데, 피고인은 공인중개사 자격이 없음에도 광주 서구 농성동 * * * - * 에서 & 부동산공인중개사 사무실을 운영하여 오던 중 2013. 12. 중순경 부동산공인중개사 대표 등이 기재된 명함을 교부하여 공인중개사 또는 그와 유사한 명칭을 사용하였다 ' 는 내용의 범죄사실로 벌금 100만 원의 약식명령 ( 광주지방법원 2014고약 * * * * ) 을 발령받았고 그 무렵 위 약식명령이 확정되었다 ( 을가 제1호증 ) .

[ 인정근거 ] 갑 제1 내지 17호증, 을가 제1호증 ( 각 가지번호 포함 ) 의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 피고 이희에 대한 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장1 ) 원고는 주위적으로, 중개업에 종사하는 피고 이□희는 2013. 12. 경 원고에게 이 사건 오피스텔을 분양받을 것을 적극 권유하였고, 원고는 이 사건 오피스텔 분양에 따른 업무처리를 피고 이희에게 위임하면서 45, 000, 000원을 교부하였는바, 이는 원고와 피고 이□희 사이에 민법상 위임계약이 성립한 것이고, 피고 이□희는 위임계약에 따라 선량한 관리자로서 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있음에도 이를 위반하였으며 , 이로 인하여 원고는 이 사건 오피스텔 40○호에 관한 소유권을 취득하지 못하게 되었으므로, 피고 이희는 위임계약상의 의무불이행을 원인으로 한 손해배상책임으로 원고가 입은 분양대금 상당의 손해 45, 000, 000원 중 80 % 에 해당하는 36, 000, 000원을 배상하여야 한다고 주장한다 .

2 ) 원고는 예비적으로, 피고 이희는 공인중개사 자격이 없음에도 불구하고 마치 정당한 공인중개사 내지 중개보조원처럼 행동하면서 이 사건 오피스텔 40○호에 대하여 위법한 중개행위를 하였고, 원고는 이를 믿고 이 사건 분양계약을 체결함으로써 분양대금 상당의 손해를 입었으므로, 피고 이□희는 민법 제750조에 따라 불법행위로 인한 손해배상책임이 있다고 주장한다 .

나. 주위적 청구원인에 관한 판단 : 위임계약상 의무불이행을 원인으로 한 손해배상책임1 ) 손해배상책임의 발생

① 살피건대, 위 인정사실들에 의하여 알 수 있는 이 사건 분양계약의 체결 경위 및 피고 이□희의 관여 정도, 피고 이□희가 A도시개발로부터 중개수수료 명목으로 2, 000, 000원을 지급받은 점 등 제반 사정을 종합하여 보면, 원고는 피고 이□희에게 이 사건 분양계약의 중개 ( 알선 ) 를 위임하였고, 이에 따라 피고 이□희는 원고와 A도시개발 사이의 이 사건 분양계약을 중개 ( 알선 ) 하였다고 봄이 상당하다 ( 피고 이희는, 원고에게 이 사건 오피스텔을 추천해 준 것일 뿐 이 사건 분양계약을 알선하거나 중개하지 않았다고 주장하나, 피고 이□희의 주장과 같이 단순히 추천해 준 것에 불과하다면, 피고 이□희가 A도시개발로부터 중개수수료 2, 000, 000원을 지급받을 합리적인 이유가 없고, 더욱이 원고가 이 사건 분양계약을 체결할 당시 피고 이희는 원고와 동행하여 이 사건 분양계약 체결과정 및 분양대금 지급과정에 직접 참여하였음을 알 수 있는바 , 이는 중개행위에 해당하므로, 피고 이□희의 위 주장을 받아들일 수 없다 )

② 한편 부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사한 관계에 있다고 볼 수 있으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있다고 보아야 하고, 구 「 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 」 ( 2014. 1. 28 . 법률 제12374호에 의해 「 공인중개사법 」 으로 개정되기 전의 것, 이하 ' 구 공인중개사 법 ' 이라 한다 ) 제29조 제1항에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있다. 구 공인중개사법 제25조 제1항, 같은 법 시행령 제21조 제1 항 제2호는, 중개업자가 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태 · 입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 소유권 · 전세권 · 저당권 · 지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실 · 정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거 자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있고, 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다 ( 대법원 1992. 2. 11. 선고 91다36239 판결 참조 ) .

살피건대, 앞서 거시한 증거를 종합하면, 피고 이희는 위 중개행위 당시 광주 서구 농성동 * * * - * 에서 부동산공인중개사 사무실을 운영하였고 ( 을가 제1호증 ), 공인중개사 자격이 없음에도 ' 부동산공인중개사 대표 이□희 ' 로 기재된 명함 ( 갑 제9호 증 ) 을 사용하면서 원고에게 자신을 공인중개사로 소개하였으며, 이 사건 분양계약의 중 개행위에 대하여 중개수수료 2, 000, 000원을 수령한 사실을 인정할 수 있는바, 피고 이□희가 공인중개사 자격이 없다고 하더라도, 원고와의 중개위임계약에 따라 중개행위를 한 이상 구 공인중개사법 소정의 ' 중개업자 ' 에 준하는 내용의 주의의무를 부담한다 .

고 할 것이다 .

따라서 피고 이□희는 원고와의 위임계약에 따라 중개 의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의의무로써 그 사무를 처리하여야 할 의무가 있고, 신의성실로써 중개의뢰인이 계약목적을 달성하는 데 있어 장애가 될 수 있는 중개대상물에 대한 권리관계 등을 조사 · 확인하여 중개의뢰인인 원고에게 설명하여야 할 의무가 있다고 할 것이다 .

③ 그런데 앞서 거시한 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ( a ) 피고 이□희가 이 사건 분양계약을 중개할 당시 이 사건 사업 부지는 이미 이 사건 신탁회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 있었고, 대외적으로 공시된 신탁원부를 통해 이 사건 사업 부지에 관하여 A도시개발과 이 사건 신탁회사 사이에 이 사건 신탁계약이 체결되었음을 알 수 있었던 점, ( b ) 이 사건 사업 부지에 대한 신탁등기상 신탁원부에 첨부된 ' 분양관리신탁계약서 ' 제3조 및 제6조는, 이 사건 사업 부지 및 향후 완공될 이 사건 오피스텔에 관하여도 이 사건 신탁회사에게 추가 신탁하도록 되어 있고, 이 사건 신탁회사만이 분양수입금 관리계좌를 관리하면서 분양사업에 사용하도록 규정하고 있어, 이 사건 사업 부지 및 이 사건 오피스텔의 소유권에 관하여 이 사건 신탁계약에 따른 일정한 권리제한이 있음을 충분히 알 수 있는 점, ( c ) 이 사건 분양계약서 제19조에서 A도시개발이 이 사건 신탁회사와 사이에 이 사건 신탁계약과 대리사무 계약을 체결하였고 이에 따라 분양대금이 관리된다고 기재되어 있고, 이 사건 분양계약서 제22조에서 이 사건 분양계약의 관리신탁사는 ' 이 사건 신탁회사 ' 라고 기재되어 있음에도, 피고 이희는 이 사건 분양계약 당시 이 사건 신탁회사에 이 사건 사업약정이나 이 사건 신탁계약의 내용이나 그 권리관계 및 법률관계를 제대로 파악하지 아니한 채 원고에게 이 사건 오피스텔 400호에 관한 분양계약 체결을 권유하였던 점 , ( d ) 일반에게 공개되었던 이 사건 오피스텔 분양안내문에도 분양대금을 이 사건 신탁회사 명의의 농협계좌로 입금하여야 한다고 안내되었는바, 피고 이□희로서도 이 사건 오피스텔 분양대금은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 신탁회사 명의의 분양대금 관리 계좌로 입금되어야 한다는 것을 알 수 있었던 점, ( e ) 피고 이□희는 중개행위 당시 위와 같은 사정을 제대로 파악하지 못하여 이 사건 신탁계약에 따른 분양권 행사주체 및 분양대금 납부방법, 이 사건 분양계약의 효력 유무 및 이 사건 오피스텔의 권리관계 등에 대하여 어떠한 설명도 하지 못하였던 점, ( f ) 이 사건 분양계약은 이 사건 신탁회사에 대하여 아무런 효력이 없게 되었고, 이 사건 오피스텔 400호에 관하여 2016. 4 .

20. 소외 고●● 명의로 소유권이전등기가 마쳐짐에 따라 원고는 이 사건 분양계약의 목적을 달성할 수 없게 된 점 등을 종합하여 보면, 이러한 피고 이희의 중개행위는 위임계약상의 주의의무를 다하지 아니한 채무불이행에 해당한다고 할 것이다 .

④ 따라서 피고 이희는 위임계약상의 의무불이행을 원인으로 하여 원고가 이 사건 오피스텔 40○호를 취득하지 못하게 됨으로써 입게 된 이 사건 분양대금 상당의 손해를 배상할 책임이 있다 .

2 ) 책임의 제한

다만 앞서 살펴본 사실관계에 의하면, 원고는 이 사건 분양계약을 체결할 당시 이 사건 오피스텔 400호를 원래의 분양가 ( 66, 726, 000원 ) 보다 훨씬 저렴한 45, 000, 000원에 분양받기로 한 것인바, 원고가 이 사건 분양계약 당시 이 사건 사업 부지에 관한 등기사항전부증명서의 확인이나 이 사건 신탁회사에 대한 질의 등을 통하여 신탁등기 등에 관한 권리관계를 확인하여야 함에도 불구하고 그러한 확인절차를 거치지 아니한 채 이 사건 분양계약을 체결한 잘못이 인정된다. 이러한 원고의 과실이 이 사건 손해발생의 한 원인이 되었다고 할 것이므로, 피고 이□희가 배상할 손해의 범위를 정함에 있어 이를 참작하기로 하고, 이러한 사정 및 이 사건 변론 과정에서 나타난 기타 제반 사정을 종합하여 보면, 피고 이□희의 책임을 50 % 로 제한함이 공평의 원칙에 타당하다고 할 것이다 .

3 ) 소결론

따라서 피고 이□희는 원고에게 22, 500, 000원 ( = 45, 000, 000원 × 50 % ) 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 부본 송달 다음날인 2016. 11. 29. 부터 피고 이□희가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결 선고일인 2017. 7. 28. 까지는 민법이 정한 연 5 %, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15 % 의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 .

다. 예비적 청구원인에 관한 판단 : 불법행위를 원인으로 한 손해배상책임1 ) 성질상 선택적 관계에 있는 양 청구를 당사자가 주위적, 예비적 청구 병합의 형태로 제소함에 의하여 그 소송심판의 순위와 범위를 한정하여 청구하는 이른바, 부진정 예비적 병합 청구의 소도 허용되는 것이며, 아울러 주위적 청구가 전부 인용되지 않을 경우에는 주위적 청구에서 인용되지 아니한 수액 범위 내에서의 예비적 청구에 대해서도 판단하여 주기를 바라는 취지로 불가분적으로 결합시켜 제소할 수도 있는 것인바 ( 대법원 2002. 9. 4. 선고 98다17145 판결 등 참조 ), 원고의 주위적 청구를 일부만 인용한 이상 예비적 청구에 관하여 나아가 판단한다 .

2 ) 불법중개행위로 인한 손해배상 주장 부분

살피건대, 구 공인중개사법 제8조에 의하면, 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하지 못하고, 구 공인중개사법 제9조, 제48조 제1호에 의하면, 공인중개사가 아닌 자는 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없고, 제9조의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자는 3년 이하의 징역 또는 2, 000만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다 .

이 사건에 돌아와 보건대, 피고 이□희가 공인중개사 자격이 없음에도 불구하고 ' 부동산공인중개사 대표 이□희 ' 로 기재된 명함을 사용함으로써 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하였을 뿐만 아니라, 피고 이희는 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하여 중개업을 할 수 없음에도 불구하고 자신이 적법한 공인중개사 자격이 있는 것처럼 원고에게 행동하면서 실제 이 사건 분양계약에 대하여 중개행위를 한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 피고 이희의 이러한 행위는 불법행위에 해당하고, 이로 인하여 원고는 분양대금 상당의 재산상 손해를 입었으므로, 피고 이□희는 원고에 대하여 민법 제750조에 의한 손해배상책임이 인정된다 .

다만 그 손해배상의 범위에 관하여 보건대, 앞서 살펴본 제반 사정을 종합하여 보면, 피고 이□희의 책임을 50 % 로 제한함이 공평의 원칙에 타당하다고 할 것이다 .

따라서 원고의 위 예비적 주장은 위 인정범위 내에서 이유가 있으나, 주위적 청구에서 인용한 금액과 동일하다 .

3. 피고 이 경, 한국공인중개사협회에 대한 청구에 관한 판단

가. 원고의 주장

원고는 ① 주위적으로, 피고 이□희는 피고 이■경의 중개보조원이고, 중개보조원인 피고 이□희의 중개행위는 그를 고용한 개업공인중개사인 피고 이■경의 중개행위로 간주되며, 피고 이희의 중개행위로 인하여 원고가 분양대금 상당의 손해를 입었으므로 개업공인중개사인 피고 이■경은 원고의 손해를 배상할 책임이 있고, ② 예비적으로, 설령 피고 이□희가 등록된 중개보조원이 아니라고 하더라도 피고 이희의 중개행위는 외형상 사용자인 피고 이■경의 사무집행에 관한 행위에 해당하므로 피고 이경은 민법 제756조에 따라 원고에게 사용자배상책임이 있고, 피고 한국공인중개사협회는 피고 이■경과 공제계약을 체결한 공제사업자로서 공동하여 원고의 손해를 배상할 책임이 있다고 주장한다 .

나. 판단

주위적 청구원인 및 예비적 청구원인에 관하여 같이 판단한다 .

살피건대, 앞서 거시한 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 ① 피고 이■경은 피고 이희를 중개보조원으로 고용한 적이 없고, 이 사건 분양계약에 관여하지도 아니한 점, ② 피고 이■경은 원고를 전혀 모르고 이 사건 분양계약과 관련하여 중 개수수료나 기타 어떠한 금품을 수수한 사정이 없는 점, ③ 피고 이□희는 공인중개사 자격이 없음에도 임의로 ' 부동산공인중개사 대표 이□희 ' 라는 명함을 사용하면서 단독으로 위법한 중개행위를 하여 왔던 점, ④ 원고는 피고 이□희를 공인중개사로 알고 있었고 피고 이희에게 이 사건 오피스텔 400호에 대한 중개행위를 의뢰하였다는 것인바, 원고는 당시 피고 이■경을 알지 못하였을 뿐만 아니라, 피고 이□희의 중 개행위가 외형상 객관적으로 피고 이■경의 사무집행행위에 해당한다는 인식 자체가 없었던 점, ⑤ 피고 이□희가 알선한 이 사건 분양계약에 대하여 피고 이■경이 이를 묵인하거나 승인하였다고 볼 만한 자료도 없는 점 등을 종합하여 보면, 원고가 제출한 증거만으로는, 피고 이□희가 피고 이■경의 중개보조원이라거나 피용자로 인정하기에 부족하고, 피고 이□희의 중개행위가 외형상 객관적으로 피고 이■경의 사무집행행위 또는 그와 관련된 행위라고 보기도 어려우며, 달리 이를 인정할 증거가 없다 .

[ 원고는, 피고 이■경이 피고 이희에게 ' 부동산공인중개사 ' 의 명칭 사용을 허락하였거나 적어도 이를 묵인하였으므로 명의대여자책임 내지 민법 제756조에 따른 손해배상책임이 있다는 취지의 주장도 하나, 원고가 제출한 증거만으로는 피고 이■경이 위와 같은 명칭 사용을 허락하였거나 이를 묵인하였다고 인정하기에 부족하고, 더욱이 명의 대여 관계의 경우 민법 제756조가 규정하고 있는 사용자책임의 요건으로서의 사용관계가 있느냐 여부는 실제적으로 지휘 · 감독을 하였느냐의 여부에 관계없이 객관적 · 규범적으로 보아 사용자가 그 불법행위자를 지휘 · 감독해야 할 지위에 있었느냐의 여부를 기준으로 결정하여야 하는바 ( 대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다3658 판결 등 참조 ), 이 사건의 경우, 피고 이□희가 중개행위 당시 피고 이■경의 명의를 사용하지도 아니하여 원고는 피고 이경 내지 피고 이경의 지위에 대한 인식이 전혀 없었고 , 원고에 대한 관계에 있어서 그 사업이 피고 이■경의 사업이라거나 피고 이□희가 피고 이■경의 종업원임을 표명하지도 아니하였으므로, 객관적 · 규범적으로 보아 당시 피고 이■경이 피고 이□희를 지휘 · 감독해야 할 지위에 있었다고 보기도 어려우므로 , 원고의 위 주장도 이유 없다. ]

따라서 원고의 피고 이■경에 대한 주장들은 모두 이유 없고, 피고 이■경의 손해배상책임이 있음을 전제로 한 원고의 피고 한국공인중개사협회에 대한 주장도 모두 이유 없다 .

4. 결론

그렇다면 원고의 피고 이희에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 원고의 피고 이희에 대한 나머지 청구 및 피고 이경, 한국공인중개사협회에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다 .

판사주채광