조심2014전5770 (2015.3.11)

양도부동산의 명의신탁약정은 무효임

부동산실명법 제4조 제1항에 따라 양도부동산의 명의신탁약정은 무효이므로 원고는 양도부동산의 완전한 소유권을 취득한 것으로 원고에게 양도소득세를 부과처분한 것은 적법함

국세기본법 제14조, 소득세법 제96조

대전지방법원-2015-구단-100398(2016.05.12)

정AA

천안세무서장

2016.04.07.

2016.05.12.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지피고가 2014. 8. 1. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 000,000,000원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2005. 5. 27. 길AA으로부터 00 00구 00동 000-1 대 000.9㎡ 및 그 지상 건물 0,000㎡(이하 위 토지와 건물을 모두 '이 사건 부동산'이라 한다)를 취득하고, 2006. 2. 22. 김BB에게 이 사건 부동산을 양도(이하 '이 사건 양도'라 한다)하였다.

나. 원고는 이 사건 양도 후에 '취득가액 00억 0,000만 원, 양도가액 00억 원'으로 기재하여 양도소득세를 신고하였다.

다. 이 사건 부동산의 양수인인 김BB이 2012년 이 사건 부동산에 관하여 취득가액을 00억 원으로 기재하여 양도소득세를 신고하자, 피고는 2014년 이 사건 양도에 대한 실제 양도가액에 대한 조사를 실시하여 그 양도가액이 00억 7,450만 원(매매계약 당시 양도가액을 00억 원으로 정하였으나 실제로 위 금액만 지급되었다.)이라고 확인한 후, 2014. 8. 1. 원고에게 '양도가액 14억 7,450만 원, 취득가액 10억 5,824만 원'으로 하여 2006년도 귀속 양도소득세 000,000,261원(= 산출세액 000,000,000원 + 신고불성실 가산세 00,000,000원 + 납부불성실 가산세 100,000,000원)을 경정고지(이하 '이 사건 처분'이라 한다)하였다.

라. 원고가 2014. 10. 31. 이에 불복하여 심판청구를 하였고, 2015. 3. 11. 조세심판원으로부터 기각되었다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1, 2, 3호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 원고의 주장

가. 이 사건 양도에 따른 양도소득세 납세의무자는 명의신탁자인 김AA(원고의 처인 김**의 언니이다)이다. 원고는 김AA과의 명의신탁 약정에 따라 김AA에게 이 사건 부동산의 취득에 따른 명의를 빌려주었을 뿐, 이 사건 양도로 아무런 소득을 얻을 바가 없다.

나. 이 사건 부동산의 취득가액은 매매대금 15억 원과 리모델링 비용 1억 원을 합한 16억 원이다. 즉, 당시 매도인인 길AA의 요구에 의하여 10억 4,000만 원을 매매대금으로 기재하였으나 실제로는 15억 원을 매매대금으로 하였고, 위와 같이 지급된 10억 4,000만 원을 공제한 나머지 금액인 4억 6,000만 원은 김AA 소유(황BB 명의로 명의신탁하였다)의 토지인 00시 00면 00리 000-1 임야 0,000㎡, 같은 리 1000-2 임야 000㎡, 같은 리 1000-7 임야 000㎡, 같은 리 1000-11 임야 000㎡, 같은 리 100-13 임야 000㎡(이하 위 5필지의 토지를 '이 사건 00리 토지들'이라 한다)에 관한 소유권이전등기를 하여 주기로 하였고, 그 담보로 당시 길AA의 형인 길CC을 근저당권자로 하여 채권최고액 3억 원으로 하는 근저당권을 설정하여 두었다가 2009년 길AA의 요구에 따라 조00 명의로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.다. 따라서 이와 다른 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 위법하다.

3. 이 사건 처분의 적법성 판단

가. 명의신탁자로서 납세의무자가 아니라는 주장에 관한 판단

(1) 우선, 원고가 주장하는 바와 같이 원고는 김AA으로부터 이 사건 부동산을 명의신탁받은 자에 해당하는지에 관하여 본다.

국세기본법 제14조 제1항은 실질과세의 원칙을 명시하고 있는바, 소득의 귀속이 명목뿐이고 사실상 그 소득을 얻은 자가 따로 있다는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있고(대법원 1984. 12. 11. 선고 84누505 판결 참조), 부동산에 관하여 그 소유자로 등기되어 있는 자는 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 등기가 명의신탁에 기한 것이라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있다(대법원 2008. 4. 24. 선고 2007다90883 판결 참조).이 사건에서 보건대, 갑 제5, 6, 10, 11호증의 각 기재, 증인 김AA의 증언은 김AA의 진술 또는 김AA 및 그의 사실혼 관계였다는 남양우의 각 진술기재인데, 그 내용은 '김AA은 원고에게 이 사건 부동산을 명의신탁하였다'는 것일 뿐이고 이러한 진술들에 부합하는 증거들이 없어 이를 그대로 믿기 어렵고, 그 외 원고가 제출한 나머지 증거들만으로는 김AA이 이 사건 부동산을 원고에게 명의신탁하였다는 점 및 이 사건 부동산의 양도로 인한 수익이 김AA에게 귀속되었다는 점을 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

(2) 한편, 국세기본법 제14조 제1항은 "과세의 대상이 되는 소득・수익・재산・행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다."라고, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 '부동산실명법'이라 한다) 제4조 제1항, 제2항은 "명의신탁약정은 무효로 한다(제1항). 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다(제2항)."라고 각 규정하고 있다.

이 사건의 경우, 가사 김AA이 원고에게 이 사건 부동산을 명의신탁하였다고 하더라도, 증인 김AA의 증언에 변론 전체의 취지(참고자료에 있는 이 사건 부동산에 관한 등기부등본 등)를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 길AA과 원고 사이의 위 매매계약 체결할 당시 원고가 출석하여 길AA과 사이에 직접 매매계약을 체결한 점, 원고가 길AA의 금융기관에 대한 채무를 계약인수받은 점에 비추어 보면, 길AA에서 원고로 이전하는 이 사건 부동산에 관한 매매계약을 체결할 때 길AA이 김AA과 원고 사이에 명의신탁약정이 체결되었다는 사실을 알지 못하였다고 봄이 상당하다.

따라서 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 이 사건 부동산에 관하여 원고 앞으로 마쳐진 소유권이전등기는 유효하고 부동산실명법 제4조 제1항에 따라 김AA과 원고 사이에 체결된 명의신탁약정은 무효이므로 원고는 이 사건 부동산의 완전한 소유권을 취득한 것이다. 그리고 가사 원고가 아니라 김AA이 이 사건 부동산의 양도로 인해 경제적 이익을 얻었다고 할지라도 이는 원고와 김AA 사이의 내부적인 문제에 불과할 뿐이고, 원고가 이 사건 부동산의 완전한 소유권자였으므로 이 사건 부동산의 양도에 따른 소득은 원고에게 귀속되는 것이지 김AA에게 귀속되는 것이 아니다. 결국 원고에게 양도소득세를 부과하는 내용의 이 사건 처분은 적법하고 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 받아들일 수가 없다.

나. 취득가액이 16억 원이라는 주장에 관한 판단

다음, 원고에게 부과한 양도소득세의 계산 중 취득가액을 16억 원으로 인정하여야 하는지에 관하여 본다.

갑 제2, 4, 16, 17호증(가지번호 포함)의 각 기재, 이 법원의 농업협동조합중앙회에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 원고와 길AA 사이의 이 사건 부동산에 관한 매매계약의 매매대금이 10억 4,000만 원이라는 점을 알 수 있을 뿐이고, 위 증거들만으로는 원고가 길AA과의 이 ① 2005. 5. 3. 전세금 1억 원, 전세권자 유**로 되어 있는 전세권설정등기와 전세금 6,000만 원, 전세권자 길00으로 되어 있는 전세권설정등기가 각 말소되었다.

② 2005. 5. 3. 원고 명의로 2005. 5. 2.자 매매예약을 원인으로 한 가등기가 경료되었다.

③ 2005. 5. 27. 원고 명의로 위 가등기에 의한 소유권이전등기가 경료되었다.

④ 2005. 8. 8. 채권최고액 13억 원, 채무자 길AA, 근저당권자 농업협동조합중앙회로 되어 있는 근저당권에 관한 계약을 원고가 인수하여, 채무자를 원고로 변경하는 근저당권변경등기가 경료되었다.

① 이 사건 **리 토지들은 김BB 소유였다가 2002. 8. 16. 황BB 명의로 소유권이전등기를 마친 '아산시 도고면 **리 산1000 임야 000㎡'에서 2005. 1. 27. 등 록전환을 거쳐 2005. 1. 27. 또는 2005. 4. 30. 각 분할된 토지 중 일부이다. ② 2005. 5. 15. 채무자 황BB, 채권최고액 0,000만 원으로 되어 있는 근저당권설정등기가 말소되었다.

③ 2005. 5. 19. 지상권자 길CC으로 한 지상권설정등기와 채권최고액 3억 원,

황BB, 근저당권자 길CC으로 한 근저당권설정등기가 각 경료되었다.

④ 2009. 5. 14. 조연희 명의로 2009. 4. 12.자 매매계약을 원인으로 한 소유권이

사건 부동산에 관한 매매계약에서의 매매대금이 15억 원이었고 그 중 4억 6,000만 원

의 지급을 이 사건 **리 토지들의 소유권이전등기로 갈음하기로 하였다는 점 및 원

고가 이 사건 부동산의 리모델링 비용으로 1억 원을 지출하였다는 점을 인정하기에 부

족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없으므로, 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

(1) 이 사건 부동산에 관한 등기부등본에 등재된 내용은 다음과 같다.

(2) 이 사건 **리 토지들에 관한 각 등기부등본에 공통으로 등재된 내용은 다음

과 같다.

전등기가 경료되었다.

⑤ 2009. 5. 15. 위 길CC 명의의 지상권설정등기와 근저당권설정등기가 각 말소

되었다.

5. 가격보정요인

가. 인근지가 조사의견

'174-4 임야와 174-6 임야는 전원주택 조성을 위한 형질변경허가를 득한 토

지로서 인근의 전원주택허가를 득한 유사토지의 가격수준은 90,000원/㎡를 호가하고

(3) 감정평가서(갑 제4호증)의 기재 내용은 아래 표와 같은데, 원고가 주장하는 '㎡

당 90,000원'이라는 것은 인근의 '전원주택허가'를 받은 다른 토지의 시가일 뿐이고, 위

감정평가의 대상토지들의 시가는 '전원주택 조성을 위한 형질변경허가'를 받았을 뿐이

어서 위 주변 토지의 시가의 절반 이하의 수준에 불과하다. 또한 아래 표의 지적개황

도에서 보는 바와 같이 이 사건 **리 토지들은 위 감정평가의 대상 토지들의 인근에

있을 뿐만 아니라 같은 토지에서 분할된 토지들이다. 따라서 이 사건 **리 토지들의

시가는 위 감정평가의 대상 토지들의 시가와 유사할 것으로 추측된다. 결국 이 사건

**리 토지들의 전체 시가는 원고 주장하는 금액의 절반 수준인 것으로 봄이 상당하

다(즉, 원고가 이 사건 부동산에 관하여 지급한 전세금 0억 6,000만 원의 금융자료가

제출하 않고 있는 이 사건에서, 이 사건 **리 토지들의 전체 시가는 이 사건 부동산

의 매수 시점에, 원고가 이 사건 부동산 매수를 위하여 지급한 전세금 1억 6,000만 원

과, 이 사건 **리 토지들에 관하여 길CC 명의의 근저당권 설정등기를 하기 직전인

2005. 5. 15. 말소된 근저당권의 채권최고액인 2,350만 원의 합계 금액과 유사할 것으

로 추측된다.).

(4) 원고는 당초 이 사건 부동산에 관한 전세금 반환액 0억 0,000만 원과 계약인

수받은 대출금액 0억 0,000만 원의 합계 00억 0,000만 원을 매매대금으로 한 취득가액

으로 신고하였고, 그 외에 원고와 길AA 사이의 이 사건 부동산에 관한 매매계약에

대하여 매매대금을 위 금액을 초과한 15억 원으로 하였다는 내용을 기재한 서면이나

증거는 없다.

(5) 원고 주장에 의하더라도 이 사건 **리 토지들에 관한 소유권이전등기 청구

권을 담보하기 위하여 설정한, 길AA이 지정하는 길CC 명의의 근저당권의 채권최고

액은 원고 주장의 추가 매매대금에 미치지 못하는 0억 원에 불과하다.

4. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한

다.