양도소득의 계산에 있어서 납세의무자가 신고한 실지거래가액이 그 제출한 거래증빙 등에 의하여 확인될 수 없는 경우, 과세관청이 나름대로 실지거래가액을 조사·확인하고 이에 기초하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부(소극)

양도소득세의 산출에 있어서 기준시가에 의한 과세원칙을 천명하고 조세형평과 실질과세원칙의 측면을 고려하여 실지거래가액에 의한 산출을 허용하는 예외규정을 두고 있는 관계 법령의 취지에 비추어 위 예외규정에 대한 해석은 엄격하여야 할 것인바, 구 소득세법시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정되기 전의 것) 제166조 제4항 제3호 , 제5항 제2호 의 규정은 납세의무자가 자신의 양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하면서 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고한 때에 과세관청으로서는 그 신고된 양도 및 취득가액에 기초하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 이러한 신고가 없거나 신고가 있더라도 증빙서류의 제출이 없을 경우 또는 납세의무자가 제출한 증빙서류가 신빙성이 없을 경우에는 기준시가과세원칙으로 돌아가 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이며, 납세의무자가 신고한 실지거래가액이 믿을 수 없다고 하여 납세자가 제출한 거래증빙 이외의 자료를 통하여 그 나름대로 실지거래가액을 조사 확인하고 이에 기초하여 양도차익을 산정하는 것은 허용되지 아니한다고 해석함이 상당하다.

구 소득세법(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 전문 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 제1호 (현행 제96조 참조), 제45조 제1항 제1호 (현행 제97조 참조), 구 소득세법시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정되기 전의 것) 제166조 제4항 제3호 , 제5항 제2호 , 제170조 제1항 (현행 소득세법 제100조 제1항 참조), 부칙(1995. 12. 30.) 제8조

손도환(소송대리인 변호사 박진)

경산세무서장

1999. 11. 19.

대구지방법원 1999. 4. 29. 선고 98구6815 판결

1. 원심판결을 취소한다.

2. 피고가 1998. 1. 5. 원고에 대하여 한 양도소득세 49,618,910원의 부과처분을 취소한다.

3. 소송비용은 제1, 2심을 합하여 모두 피고의 부담으로 한다.

주문과 같다.

1. 처분의 경위

아래 사실들은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제1호증, 을 제1호증의 1 내지 7, 제2, 3호증의 각 1 내지 6, 제4호증의 1, 2, 3, 을 제5, 6증의 각 기재 및 변론의 전취지에 의하여 인정된다.

가. 원고는 1994. 9. 30. 소외 차천보로부터 경산시 하양읍 부호리 102 대 304㎡(이하 이 사건 토지라고 한다)를 취득하였고, 그 지상에 시멘트벽돌조 스라브지붕 3층 근린생활시설 및 주택 1층 독서실 161.31㎡, 2층 독서실 161.31㎡, 3층 주택 137.91㎡(이하 이 사건 건물이라고 한다)를 신축하여 1995. 3. 15. 그 명의의 소유권보존등기를 경료한 후 같은 해 4. 30. 이 사건 토지와 건물을 소외 김태림에게 양도하였다.

나. 원고는 같은 해 6. 12. 피고에게 이 사건 토지와 건물을 구분하지 않고 통틀어 취득 당시의 실지거래가액은 121,098,500원(토지 55,200,000원, 건물 65,898,500원), 양도 당시의 실지거래가액은 112,000,000원으로서 양도차익이 없다는 내용의 양도차익예정신고를 하면서 이 사건 토지와 건물의 양도 당시의 실지거래가액과 이 사건 토지의 취득 당시의 실지거래가액에 대한 증빙서류로서 각 매매계약서를 제출하였고 이 사건 건물의 취득 및 양도 당시의 실지거래가액에 대한 증빙서류를 제출하지 아니하였다.

다. 이에 피고는 위 양도차익예정신고시 원고가 제출한 매매계약서 등의 증빙서류는신빙성이 없다 하여 직접 이 사건 토지와 건물의 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 조사하였는데, 그 결과 이 사건 토지와 건물의 양도 당시의 실지거래가액은 255,000,000원, 이 사건 토지의 취득 당시의 실지거래가액는 119,600,000원으로 확인되었으나 이 사건 건물의 취득 당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하자 이 사건 토지에 관하여는 위 조사ㆍ확인된 실지거래가액(이 사건 토지의 양도 당시의 실지거래가액은 토지와 건물의 기준시가에 의하여 안분ㆍ계산하는 방법으로 산출하였다), 이 사건 건물에 관하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이를 기초로 하여 1996. 5. 31. 원고에게 1995년도 귀속 분 양도소득세 1,909,720원을 부과ㆍ고지하였다.

라. 그 후 이 사건 토지와 건물의 양수인인 김태림이 피고에게 제출한 진정서를 처리하는 과정에서 이 사건 토지와 건물의 양도 당시의 실지거래가액이 420,000,000원으로 밝혀지자 피고는 1998. 1. 5. 앞에서 본 것과 같은 방법으로 이 사건 토지에 관하여는 실지거래가액에 의하여 양도가액을 196,000,350원, 취득가액을 119,600,000원으로 삼아 양도차익을 산정하고, 이 사건 건물에 관하여는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이를 기초로 하여 산출한 양도소득세 49,618,910원을 원고에게 부과ㆍ고지하는 내용의 이 사건 처분을 하였다.

2. 처분의 적법여부

가. 원고의 주장

원고는, 피고에게 이 사건 토지와 건물에 대한 양도차익예정신고를 하였으므로 이와 같은 경우 피고는 원고가 신고한 실지거래가액이 그 제출한 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다면 기준시가과세원칙으로 돌아가 이 사건 토지와 건물에 대한 양도차익의 산정을 기준시가에 의하여 하여야 할 것임에도 피고는 그 나름대로의 조사방법을 동원하여 이 사건 토지의 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인한 다음 이를 토대로 하여 이 사건 토지에 대한 양도차익을 산정하였는바, 이는 관계 법령의 규정이나 그 취지에 비추어 위법한 산정방식이므로 그에 터잡은 이 사건 처분의 취소를 구한다고 주장한다.

나. 관계 법령

구 소득세법 제23조 제4항 제1호 , 제45조 제1항 제1호(1994. 12. 22. 법률 제4803호로 개정된 것, 이하 법이라고 한다) 는 자산의 양도로 인하여 발생하는 양도소득의 계산에 있어서 양도가액과 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의함을 원칙으로 하되 다만 대통령령이 정하는 경우에 한하여 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제170조 제1항(1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정되기 전의 것) 은 법 제23조 제2항 에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다고 규정하고 있으며, 부칙 제8조에 의하여 1996. 1. 1. 양도소득세 결정 분부터 적용되는 같은 법 시행령(1995. 12. 30. 대통령령 제14860호로 개정된 것, 이하 영이라고 한다) 제166조 제4항 제3호 는 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 산정할 수 있다라고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제2호 는 제4항 제3호 의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니할 때에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다라고 규정하고 있다.

다. 판단

그러므로 이 사건 토지에 관하여 원고가 신고한 실지거래가액이 그 제출한 거래증빙 등에 의하여 확인될 수 없는 경우에 과세관청인 피고는 기준시가과세원칙으로 돌아가 기준시가에 의하여 양도소득세를 산출하여야 하는지 아니면 그 나름대로 실지거래가액을 조사ㆍ확인하여 이를 기초로 양도차익을 산정할 수 있는 재량권을 가지는지에 관하여 보건대, 양도소득세의 산출에 있어서 기준시가에 의한 과세원칙을 천명하고 조세형평과 실질과세원칙의 측면을 고려하여 실지거래가액에 의한 산출을 허용하는 예외규정을 두고 있는 관계 법령의 취지에 비추어 위 예외규정에 대한 해석은 엄격하여야 할 것인바, 따라서 영 제166조 제4항 제3호 , 제5항 제2호 의 규정은 납세의무자가 자산의 양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하면서 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고한 때에 과세관청으로서는 그 신고된 양도 및 취득가액에 기초하여 양도차익을 산정하여야 할 것이고, 이러한 신고가 없거나 신고가 있더라도 증빙서류의 제출이 없을 경우 또는 납세의무자가 제출한 증빙서류가 신빙성이 없을 경우에는 기준시가과세원칙으로 돌아가 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이며, 납세의무자가 신고한 실지거래가액이 믿을 수 없다고 하여 납세자가 제출한 거래증빙 이외의 자료를 통하여 그 나름대로 실지거래가액을 조사ㆍ확인하고 이에 기초하여 양도차익을 산정하는 것은 허용되지 아니한다고 해석함이 상당하다 할 것이므로( 영 제166조 제5항 은 ‘······ 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 ······ 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다’라고 하여 과세관청에게 그러한 경우 기준시가과세원칙으로 돌아갈 것인지 여부에 대한 재량권을 부여하고 있는 듯이 규정하고 있으나, 이는 납세의무자가 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우라도 그 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 받아들여 그에 기초하여 양도차익을 산정하거나 아니면 그 신고한 거래가액을 실지거래가액으로 볼 수 없다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 것인지에 대한 선택의 재량권을 부여한 규정으로 보여질 뿐, 그에서 더 나아가 과세관청에게 납세의무자가 제출한 거래증빙 이외의 자료를 통하여 그 나름대로 실지거래가액을 조사ㆍ확인하고 이에 기초하여 양도차익을 산정할 수 있는 재량권을 부여한 규정으로는 보여지지 아니한다), 결국 원고가 신고한 이 사건 토지에 대한 실지거래가액이 그 제출한 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한다고 하여 피고가 직접 조사ㆍ확인한 이 사건 토지의 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 기초로 하여 양도차익을 산정한 이 사건 처분은 이 점에서 위법을 면치 못한다 하겠다.

이에 대하여 피고는, 원고가 이 사건 토지를 취득한 후 1년 이내에 단기매매차익을 목적으로 이를 양도하였으므로 이 경우에는 영 제166조 제4항 제1호 등 관계 법령의 규정에 의하여 피고가 직접 이 사건 토지의 취득이나 양도당시의 실지거래가액을 조사ㆍ확인하여 이를 기초로 하여 양도차익을 산정할 수 있다고 주장하므로 살피건대, 당심증인 구영국의 증언에 의하여 인정되는 이 사건 건물의 신축부지로 사용하기 위한 이 사건 토지의 취득목적 및 그 경위, 건물의 신축자금으로 많은 액수의 대출을 받아 그 이자부담을 벗어나기 위한 이 사건 건물의 신축 및 이 사건 토지와 건물의 양도경위 등에 비추어 볼 때 단지 취득 후 1년 이내에 이 사건 토지를 양도하였다는 사정만으로는 원고에게 단기매매차익을 노리기 위한 목적이 있다고 인정하기는 어려우므로 이 사건의 경우에 영 제166조 제4항 제1호 가 적용될 여지는 없다 할 것이다.

라. 정당한 세액의 산출가능여부

이 사건 토지와 건물에 관하여는 각 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 이에 기초하여 양도소득세액을 산출하여야 할 것인바, 이 사건 건물에 관하여는 기준시가에 의하여 산정할 경우 5,321,396원의 양도차손이 발생하였음이 이 사건 변론에 현출된 자료에 의하여 인정될 뿐 이 사건 토지의 기준시가에 관한 아무런 자료가 현출되어 있지 아니하여 정당한 세액의 산출이 불가능하므로 부득이 이 사건 처분의 전부를 취소하기로 한다(이 사건 건물에 관하여 양도차손이 발생하였음에 비추어 이 사건 토지에 관하여도 기준시가에 의하여 산정할 경우 양도차손이 발생할지언정 양도차익이 발생하리라고 여겨지지도 아니한다).

3. 결론

그렇다면 이 사건 처분의 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 원심판결은 이와 결론을 달리 하여 부당하므로 원고의 항소를 받아들여 원심판결을 취소하고 원고의 청구를 인용하며, 소송비용의 부담에 관하여는 행정소송법 제8조 , 민사소송법 제96조 , 제89조 를 적용하여 주문과 같이 판결한다.