심사-양도-2015-0060 (2015.07.14)

부동산을 취득할 권리를 양도한 대가는 양도소득세 과세대상임

취득자도 부동산 취득 권리를 취득했다고 보아 취득가액을 지급했다고 인정했고, 실제 취득자 명의로 부동산 등기되는 등 양도소득세 과세대상으로 보아 과세된 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

소득세법 제94조(양도소득의 범위)

의정부지방법원2015구단5779 양도소득세부과처분취소

김OO

OO세무서장

2016.05.25

2016.07.06

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2015. 3. 3. 원고에게 한 2007년 귀속 양도소득세 150,183,370원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 중부지방국세청장은 2014. 9. 30.부터 같은 해 10. 24.까지 원고에 대한 양도소득세 부동산 투기조사를 실시하였는데, 등기부상 한〇〇가 2007. 6. 27.자 매매를 원인으로 하여 2008. 2. 12. 최〇〇에게 양도한 것으로 나타나 있는 〇〇 〇〇구 〇〇동 88-81, 같은 동 88-1027 토지 및 그 지상 건물(이하 이를 통틀어 '이 사건 부동산'이라 한다)이, 사실은 원고가 한〇〇에게 계약금과 중도금조로 4억 원을 지급한 후 최〇〇에게 1억5,500만 원의 양도차익을 받고 전매한 것이라고 보아 청구취지 기재 부과처분을 하였다.

나. 이에 대하여 원고는 2015. 4. 20. 국세청장에게 심사청구를 하였으나 2015. 7. 14. 기각되었다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장

원고는 최〇〇에게 이 사건 부동산을 소개하고 계약금 및 중도금을 빌려준 대가로 최〇〇로부터 사례금조로 1억 5,500만 원(본래 1억 8,000만 원이나, 최〇〇에게 장차 부과될 양도소득세를 감안해 2,500만 원을 뺀 금액)을 받은 것이거나 또는 최〇〇와 함께 공동으로 이 사건 부동산을 매수하기 위하여 자금을 투자하였다가 정산받은 것이므로 위 소득이 기타소득에 해당함은 별론으로 하고 이를 양도소득으로 본 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관계 법령

별지 관계법령 기재와 같다.

다. 인정사실

위 증거에 갑 제2 내지 14호증, 을 제3 내지 7호증(각 가지번호 포함)의 각 기재를 더하면 아래와 같은 사실을 인정할 수 있다.

(1) 최〇〇는 2007. 3. 30.자로 한〇〇를 대리한 이〇〇과, 이 사건 각 부동산을 매매대금은 920,000,000원, 대금의 지급은 ① 계약금 1억 원, 1차 중도금 1억 5,000만 원은 2007. 3. 30. 지불하고, ② 2차 중도금 1억 6,000만 원은 2007. 4. 30. 지불하며, ③ 잔금 5억 1,000만 원은 2007. 7. 30. 지불하기로 하는 내용의 부동산매매계약서를 작성하였다.

(2) 한편 원고는 한〇〇에게 2007. 3. 19. 금 3800만 원, 2007. 3. 20. 금 6200만원, 2017. 3. 30. 금 1억 5,000만 원, 2007. 4. 30. 금 1억 5,000만 원 등 계약금 및 중도금으로 합계 4억 원을 지급하였는데 이에 대한 영수증은 자신의 처인 박〇〇 앞으로받았다

(3) 원고는 2007. 4. 30. 최〇〇로부터 2억 원을 받은 후 아래와 같은 메모를 작성하여 최〇〇에게 교부하였다.

총매매대금 : 11억

(920,000,000원)

계약금 및 중도금 4억 1천만

대출 4억

잔금 1억 1천만

김사장(원고를 말한다)

계약금 4억 원

↖

중도금 대체

P 1억 8천만

��5억 8천만 원 중

최여사님(최〇〇를 말한다) 2억 (계약금)

김사장 빌린 돈 9천만 원

��2억 9천만 원

김사장 넘겨줄 돈 2억 9천만 원 중

은행으로 50,000,000원 5. 1. 부쳐준다고 함

나머지 잔금 2억 4천만

9억 2천만 원으로 쓸 경우 약 25,000,000원(세금)을

빼주기로 한다

(4) 한〇〇를 대리한 이근남과 최〇〇는 2007. 6. 27. 중도금 및 잔금 지급일과 특약사항 등을 약간 수정한 내용의 매매계약서를 다시 작성한 후, 2008. 2. 12. 이 사건 부동산에 관하여 최〇〇 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.

(5) 그 후 최〇〇는 2011. 12. 27. 원고를 상대로 하여 자신이 원고에게 지급한 1억8,000만 원(위에서 원고가 주장한, 사례금 또는 정산금조로 받았다는 1억 5,500만 원과 공제된 2,500만 원을 더한 금액을 의미한다)은 이 사건 부동산에 대한 중개수수료 명목으로 준 것인데 원고는 공인중개사 자격이 없으므로 강행법규에 위반되어 무효이므로 이를 반환하라는 취지의 소송을 제기하였다. 이에 법원은 위 금원의 성격이 중개수수료라는 원고의 주장을 인정할 증거가 부족하고 오히려 원고가 이 사건 부동산에 대하여 투자한 투자금을 정산받은 것으로 봄이 상당하다는 이유로 최〇〇의 청구를 기각하였고, 이에 대하여 최〇〇가 항소 및 상고를 하였으나 모두 기각되었다(서울중앙지방법원 〇〇가합〇〇, 서울고등법원 〇〇나〇〇, 대법원 〇〇다〇〇. 이하 이를 통틀어 '관련 민사사건'이라 한다).

(6) 또한 최〇〇는 2012. 10.경 원고로부터 중개수수료 명목의 1억 8,000만 원을 편취당하였다는 내용의 고소장을 제출하였다가, 사실은 최〇〇가 원고에게 위 금원을 투자금 정산명목으로 지급하였음에도 원고를 무고하였다는 혐의로 기소되어 2013. 5. 30. 징역6월, 집행유예 1년의 형을 선고받고 그 즈음 위 판결이 확정되었다(서울중앙지방법원 〇〇고단〇〇. 이하 '관련 형사사건'이라 한다).

라. 판단

행정재판에 있어서는 다른 민사사건이나 형사사건 등의 판결에서 인정된 사실에 구속받는 것은 아니라 할지라도 이미 확정된 관련 민사사건에서 인정된 사실 또는 형사사건에서 유죄로 인정한 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거가 된다 할 것이므로, 합리적인 이유 설시 없이 이를 배척할 수 없으나(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다48964 판결, 대법원 2012. 5. 24. 선고 2011두28240 판결 등 참조), 다만 행정재판에서 제출된 다른 증거내용 등에 비추어 확정된 민사판결 또는 형사판결의 사실판단을 채용하기 어렵다고 인정될 경우에는 이를 배척할 수도 있다(대법원 1996. 11. 12. 선고95누17779 판결 참조).

그러므로 살피건대, 원고와 최〇〇 사이의 관련 민사사건과 관련 형사사건의 각 확정판결에서 원고가 최〇〇로부터 받은 1억 8,000만 원이 중개수수료 명목이었다는최〇〇의 주장을 배척하고 이 사건 부동산에 대한 공동투자의 정산금 명목이라고 판단하였음은 위에서 본 바와 같다.

그러나, 본건 소송에서 유력한 증거가 되는 것은 위 각 확정판결에서 인정한 위1억 8,000만 원이 수수되었다는 '사실'일 뿐 위 금원의 성격이 무엇인지에 대한 '판단'은 증거가 될 수 없다 할 것인데, 원고가 최〇〇로부터 받은 이 사건 금원이 1억8,000만 원이 아닌 1억 5,500만 원임은 당사자 사이에 다툼이 없고(위 메모지의 기재내용에 의하더라도 그러하다), 한편 관련 민사사건과 형사사건의 확정판결에서 위 금원의 성격을 공동투자의 정산금 명목이라고 판단한 이유는 관련 민사사건의 원고이자 관련 형사사건의 무고 피고인이었던 최〇〇 주장의 중개수수료와 관련 민사사건의 피고이자 관련 형사사건의 피무고자였던 원고 주장의 정산금 두 가지 중 어느 것으로 보는것이 보다 더 합리적인지를 비교 판단하여 최〇〇의 중개수수료 주장을 배척하면서 원고의 정산금 주장을 수용해 주었을 뿐이고, 관련 민사사건과 형사사건에서는 소득세법상의 양도소득에 해당하는지 여부에 대한 주장이 전혀 없었기 때문에 이에 해당하는지에 관하여 판단할 여지가 없었다. 따라서 이 사건 소송에 있어서 위 금원이 양도소득에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 위 확정판결에 기속될 필요 없이 원고가 이 사건 부동산의 매매에 관여하여 이득을 얻은 행위가 원고 주장과 같이 부동산 소개 및 자금대여의 따른 사례금 또는 투자금의 정산인지 아니면 피고 주장과 같이 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하여 얻은 양도소득인지를 판단하여야 하고, 이때에는 거래의 경위, 당사자들의 의사, 계약서의 내용, 대금의 변제 등 이행 과정, 거래 후의 정황 등의 객관적인 사정에 비추어 그 행위자가 독립된 거래 당사자로서 권리와 의무를 가지는지, 그의 명의로 양도 목적물을 임의로 처분할 권한을 가지는지, 그리고 양도 목적물의 가액 변동 등에 관한 위험을 인수한 것으로 볼 수 있는지 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여야 독자적으로 판단하여야 한다. 위와 같은 법리와 아래의 사정을 비추어 보면 원고는 이 사건 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득하여 최〇〇에게 양도한 것으로 봄이 상당하고 따라서 소득세법상의 양도에 해당하므로 결국 이 사건 처분은 적법하다.

① 원고의 주장에 의하더라도 원고는 매물로 나온 이 사건 부동산을 확보해 놓기 위하여 최〇〇와 연락이 되지 않는 상황에서 독자적인 판단 하에 자신의 이름으로한〇〇에게 2007. 3. 19. 3,800만 원을 지급하였고(가계약금으로 보인다) 2007. 3. 20.나머지 6,200만 원을 지급하였다는 것인데(합계 1억 원이 계약금이다), ㉠ 만일 최〇〇가 이 사건 부동산을 구입하지 않겠다고 했다면 원고로서는 다른 매수인을 물색하였어야 하고, 그것도 여의치 않을 경우 자신이 최종적인 매수인이 되거나 계약금을 포기하고 매매계약을 해제하였어야 하는바, 이는 단순한 소개 및 자금대여자의 책임범주를 벗어나는 것이고, ㉡ 이와 반대로 원고로서는 최〇〇와 연락이 닿기 전까지는 얼마든지 다른 사람을 물색할 수도 있었던 것인데 이는 최〇〇와 함께 이 사건 부동산을 매수하기 위한 자금을 투자한 것이라는 원고의 주장에 부합하지 않는다. 따라서 결국 원고는 자신의 위험부담하에 독자적으로 판단하여 한〇〇와 이 사건 부동산에 대한 매매계약을 체결한 것으로 봄이 타당하다.

② 원고가 2007. 4. 30. 작성하였다는 정산메모지(갑 제12호증)에 1억8천만 원 앞에 "P"라고 기재되어 있는데 이는 프리미엄의 약자로 봄이 타당하고(관련 민사사건에서도 이를 프리미엄의 약자로 보았다), 통상 분양권 전매 등에 있어서 자신이 매수한 가액보다 높은 가액으로 매도할 때 그 차액을 프리미엄이라고 통칭하고 있는 현실을 감안할 때, 원고와 최〇〇 사이에 주고받은 위 정산메모지는 전매를 의식하고 작성한 것으로 보인다.

③ 원고가 작성한 위 정산메모지에는 "총매매대금 : 11억 (920,000,000)"이라고 기재되어 있는데, 11억 원은 한〇〇로부터의 구매가 9억 2,000만 원에 원고에게 지급하는 프리미엄 1억 8,000만 원을 합한 금액을 의미하고, 결국 원고와 최〇〇 사이에는 이 사건 부동산에 대한 매매대금을 11억 원으로 인식한 것으로 봄이 상당하다.

④ 또한 위 정산메모지에는 "9억2천만원으로 쓸 경우 약 25,000,000원을(세금) 빼주기로 한다"라고 기재되어 있는데, 이는 최〇〇와 한〇〇 사이에 작성하는 매매계약서에 취득가액을 위 11억 원이 아닌 9억 2,000만 원로 기재할 경우 차후 최〇〇가 이 사건 부동산을 다시 매도할 때 실제 취득가액보다 적게 기재하는 바람에 양도소득세를 더 많이 부담하게 될 것을 염려하는 최〇〇에게 이를 보전해 주기 위하여 원고가 2천5백만 원 감액하여 주기로 하였음을 의미하는바, 이를 보더라도 원고가 취금자로부터 받은 금원은 사례금 또는 단순한 투자금 정산으로 보기 보다는 전매 차익으로 봄이상당하다.

⑤ 원고는 자신과 한〇〇 사이에 작성한 매매계약서가 없으므로 자신은 매수자가 아니고 최〇〇와 동업 투자금 정산금으로 받은 것이라고 주장하나, 요식주의를 채택하고 있지 않은 우리의 법제상 반드시 매매계약서를 작성하여야 매매계약이 성립되는 것은 아니라 할 것인데, ㉠ 원고가 계약금 및 중도금을 한〇〇에게 지급하면서 받은 영수증을 자신의 아내 이름으로 받았음은 위에서 본 바와 같은바 이는 비록 원고와 한〇〇 사이에 매매계약서 작성까지 나아가지는 않았더라도 애초의 구두상 매매계약의 매수인은 원고였음을 의미하고 ㉡ 위에서 본 정산메모지의 기재내용에 의할 때 정산메모지 작성시 원고와 최〇〇 사이에 전매계약이 성립된 것으로 봄이 타당하다.

3. 결 론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.