원고 1외 1인 (소송대리인 법무법인 광장 담당변호사 김지훈)

피고 (소송대리인 법무법인 원 담당변호사 채영호외 1인)

2009. 2. 6.

1. 피고는,

가. 원고 1에게 182,566,007원 및 이에 대하여 2009. 1. 23.부터 2009. 2. 16.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을,

나. 원고 2에게 103,982,703원 및 이에 대하여 2009. 1. 23.부터 2009. 2. 16.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을,

각 지급하라.

2. 원고들의 피고에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다.

3. 소송비용 중 원고 1과 피고 사이에 생긴 부분 중 1/10은 위 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하고, 원고 2와 피고 사이에 생긴 부분 중 2/5는 위 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다.

4. 제1항은 가집행할 수 있다.

피고는 원고 1에게 201,684,198원, 원고 2에게 198,275,786원 및 위 각 금원에 대하여 2008. 9. 19.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 각 지급하라.

1. 기초사실

가. 임대차계약의 체결

원고들은 부부사이인 의사들로서 각 병원을 운영하기 위해, 원고 1은 2006. 6. 30. 피고와 서울 강남구 역삼동 (이하 생략)(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 9층 3-1001호(면적 269.7㎡, 상호 ○○성형외과 : 이하 ‘이 사건 성형외과’라 한다)에 대하여, 임대기간 2006. 7. 1.부터 2007. 6. 30.까지, 임대보증금 270,000,000원, 월 차임 7,312,800원(부가가치세 별도), 지연손해금율 연 10%로 정한 임대차계약(이하 ‘제1임대차계약’이라 한다)을, 원고 2는 2007. 11. 22. 피고와 이 사건 건물 9층 5-1002호(면적 285.6㎡, 상호 ○○서울치과 : 이하 ‘이 사건 치과’라 한다)에 대하여, 임대기간 2007. 12. 1.부터 2008. 11. 30.까지, 임대보증금 250,000,000원, 월 차임 9,200,000원(부가가치세 포함), 지연손해금율 연 10%로 정한 임대차계약(이하 ‘제2임대차계약’이라 한다)을 각 체결하였다.

원고들은 제1, 2임대차계약 체결일 무렵 피고에게 임대보증금을 지급하고, 피고로부터 위 각 점포를 인도받았다. 이후 원고 1은 2007. 7. 1. 제1임대차계약상 임대기간을 2008. 6. 30.까지로 연장하고, 월 차임은 8,320,000원(부가가치세 별도)으로 변경하는 계약을 체결하였다.

제1, 2임대차계약서의 내용 중 이 사건과 관련된 중요부분은 다음과 같다(이하 내용은 제1, 2임대차계약 모두 동일하다).

제27조(계약기간중 주1) 중도해약)

② 주2) 임차인은 임대차 기간(만료후 1년간의 자동연장 기간 포함)중에 중도해약 요청을 할 수 없다. 그럼에도 불구하고 임차인이 임차인의 귀책사유 또는 사정 때문에 임대인의 의사에 반하여 임대차계약을 계약기간(자동연장 기간 포함) 중도에 임의로 계약의 해약을 통보하고 퇴거한 후 임대차 목적물을 정상적으로 사용 또는 운영하지 않으며 임대차계약의 종료를 일방적으로 주장하면서 제반 임대료 등 납부하여야 할 금액 일부 또는 전부를 납부하지 않는 등의 경우에는 임차인의 임대차보증금 중 일금 5천만원정 은 여타의 조건 없이 임대인에게 귀속되며, 위의 귀속금액(5천만원)과는 별도로 제반 임대료는 본래의 임대차 계약기간 만료일(자동연장의 경우 만료일 이후 1년간)까지 임대인에게 지급하여야 하고 임대차보증금의 반환 청구도 위와 같이 정해진 임대차계약 종료일 이후에 하기로 하는 바, 이에 대해 임차인은 일체의 민/형사상 이의를 제기할 수 없다(위 귀속금액 등 공제금액 일체는 임대차계약 종료에 따른 임대인의 임대차보증금 반환시 우선 공제 항목에 포함하여 표시함).

제29조(명도 및 원상복구)

③ 임차인의 사정 또는 소송에 따른 집행기간의 지연에 따라 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 못하거나, 임대차물건을 원상복구하여 명도하지 못하는 경우에는 본 계약이 종료된 날로부터 기산하여 실제로 명도 또는 원상복구 되는 시점까지 본래의 임대료와 관리유지비에 해당하는 금액에 1.5배의 일수로 기산하여 손해배상금 조건으로 임대인에게 지급하여야 하며, 이와는 별도로 임대인은 임차보증금으로부터 일금 3천만원정 을 임차물건에 대한 원상복구공사비 및 강제철거 비용으로서 우선 공제하기로 한다(임대차계약 종료에 따른 임대인의 임대차보증금 반환시 우선 공제 항목에 포함).

특약사항

3. 소송발생시 위약금

본 계약과 관련하여 소송이 발생하는 경우, 그 발생 원인이 전적으로 임대인의 귀책사유라는 것을 임차인이 입증하지 못하는 한, 소송의 종류에 상관없이 최고 일금 2천만원정 을 응소에 따른 손해배상금 조건으로 임대인에게 지급하여야 하며, 임대인은 이 금액을 임차보증금으로부터 임의로 우선 공제할 수 있다. 이러한 금액은 임대인의 판단에 따라 본문의 각종 공제금 또는 귀속금과는 별도로 공제할 수 있으며 이에 대하여 임차인은 일체의 이의를 제기하지 않기로 한다(임대차계약 종료에 따른 임대인의 임대차보증금 반환시 우선 공제 항목에 포함).

나. 이 사건 화재의 발생

2007. 12. 15. 05:04경 이 사건 성형외과 및 치과에 화재(이하 ‘이 사건 화재’라 한다)가 발생하여 위 각 점포 중 222.20㎡가 소훼(소 )되었고, 이로 인해 부동산 58,684,000원, 의료기기 및 집기 등 동산 101,200,000원, 합계 159,884,000원 상당의 재산피해가 발생하였다. 이 사건 화재의 발화지점은 이 사건 치과내 소독실로 추정된다. 발화원인에 대하여 이 사건 화재를 진압한 강남소방서는, 전기적 요인의 가능성이 많아 보이나 명확한 증거를 찾을 수 없다는 이유로 원인미상으로 판정하였고, 현장감식을 진행한 서울지방경찰청은 합선에 의해 발화되었을 가능성을 배제할 수 없으나, 전선을 지지하는 석고보드가 소실되었고, 전선의 배선상태를 파악하기 곤란하여 구체적인 발화원인은 미상이라고 판정하였다.

다. 화재발생 이후 상황 및 원고들의 해지통보

2007. 12. 20. 서울지방경찰청 및 강남소방서 합동으로 이 사건 성형외과 및 치과에 대한 화재현장감식이 이루어졌다. 현장감식이 끝난 후 피고는 원고들에게, 원고 2가 이 사건 화재에 대하여 전적으로 책임을 진다는 취지의 합의서(을 제1-1호증)를 제시하였고, 이에 대하여 원고들은 거부의사를 표시하고 추후 화재현장감식결과에 따라 책임을 부담하되 원상회복공사는 즉시 진행하도록 한다는 취지의 합의서를 작성하여 피고에게 제시하였다.

또한 피고는 2007. 12. 21.자 내용증명우편을 통해 원고 2에게, 서울지방경찰청으로부터 공식적인 화재감식결과가 나오기 전까지는 현장을 보존해야 하며, 감식결과가 나온 이후 화재사고의 원인이 명확한 경우에 한하여 원상복구공사를 실시하겠다는 취지의 의사를 표시하였다. 원고들은 2007. 12. 26.자 내용증명우편을 통해 피고에게 2007. 12. 31.까지 원상복구공사(화재현장 철거, 건물골조, 공조 및 공용부분 복구)를 완료해 줄 것을 요구하였고, 이에 피고는 2007. 12. 28.자 내용증명우편을 통해 위 기한까지 원상복구공사를 마치는 것이 불가능하다고 통지하였다.

원고들은 2008. 1. 2.자 내용증명우편을 통해 피고에게, 원상복구공사 지연 등을 이유로 제1, 2임대차계약을 해지할 것을 각 통보하였고, 위 통보는 2008. 1. 4. 피고에게 도달하였다. 피고는 이후 2008. 1. 8.경 원상복구공사를 개시하였다.

라. 새로운 임대차계약 체결, 피고의 공탁 및 원고들의 공탁금 수령

피고는 2008. 8. 13. 이 사건 건물 9층에 대하여 소외 1 주식회사와 임대기간 2008. 8. 13.부터 2011. 8. 12.까지, 임대보증금 500,000,000원, 월 차임 16,000,000원으로 정한 임대차계약을 체결하고, 2008. 7. 27.부터 위 임대차계약에 따른 월 차임을 받기 시작하였다.

한편 피고는 2008. 9. 18. 원고 1, 2를 각 피공탁자로 하여, 제1, 2임대차계약에 따른 각 임대보증금에서 2008. 7. 26.까지의 각 연체차임 및 위약금 등을 공제한 금액인 99,520,719원(이 사건 성형외과 부분), 80,617,656원(이 사건 치과 부분)을 각 공탁하였고, 원고들은 2009. 1. 22. 이의를 유보하고 위 공탁금을 각 수령하였다(공탁금 원금에 이자가 가산되고 이자소득에 대한 소득세 등이 원천징수되어, 실제 지급받은 금액은 원고 1의 경우 100,102,020원, 원고 2의 경우 81,088,539원이다).

마. 피고의 보험금 수령

피고는 이 사건 건물에 대하여 가입한 화재보험계약에 따라, 소외 제일화재해상보험주식회사로부터 이 사건 화재에 따른 피해보상명목으로 보험금 188,940,850원을 수령하였다.

2. 당사자의 주장

원고들은, 이 사건 화재이후 피고가 이 사건 성형외과 및 치과를 원고들이 사용, 수익할 수 있도록 수선할 의무를 이행하지 않았으므로, 2008. 1. 2.자 해지통보에 의해 제1, 2임대차계약이 각 해지되었다고 주장하면서 위 각 임대차계약상 임대보증금에서 자신들이 수령한 공탁금을 공제한 나머지 금원의 반환을 구한다.

이에 대하여 피고는, ① 주위적으로 이 사건 성형외과 및 치과의 수선의무의 이행을 지체한 적이 없고, 원고 1은 제2임대차계약의 당사자 또는 이 사건 치과의 공동점유자로서 이 사건 화재에 책임이 있으므로 결국 제1, 2임대차계약은 모두 존속한다고 주장한다. 피고는 위와 같은 전제 하에, 자신은 제1, 2임대차계약상 각 임대보증금에서, 이 사건 건물 9층에 대하여 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하고 월 차임을 지급받기 전날인 2008. 7. 26.까지의 원고들의 연체차임, 위약금 등을 공제한 나머지 임대보증금 반환의무만을 원고들에게 각 부담할 뿐이라고 주장한다. 또한 피고는 ② 예비적으로, 설사 원고 1과의 제1임대차계약이 2008. 1. 2.자 해지통보로 종료되었다 할지라도, 원고 2에 대한 수선의무 불이행은 인정될 수 없으므로 제2임대차계약은 여전히 존속한다고 주장한다. 피고는 위와 같은 전제 하에, 위 2008. 7. 26.까지 원고 2의 연체차임, 위약금 등은 제2임대차계약상 임대보증금에서 공제되어야 하고, 추가로 피고가 제1임대차계약에 따라 원고 1로부터 받을 수 있었던 2008. 7. 26.까지의 월 차임 등도 손해배상으로서 원고 2에 대한 임대보증금에서 모두 공제되어야 한다고 주장한다.

3. 판 단

가. 제2임대차계약상 당사자 및 원고들의 공동점유 여부

피고는 이 사건 성형외과 및 치과는 공용입구를 사용하고, 접수카운터도 공동으로 사용하고 있으며, 내부에 아무런 경계벽도 없는 등 사실상 하나의 점포로 사용되고 있는 점, 원고들은 부부사이인 점을 고려할 때, ① 제1, 2임대차계약상 임차인은 모두 남편인 원고 1이거나 또는 ② 원고 1은 이 사건 치과를 원고 2와 공동점유하고 있는 자로 보아야 한다고 주장한다.

살피건대, 원고들이 부부사이로서 남편인 원고 1이 먼저 이 사건 건물 제9층 중 일부를 임차하여 성형외과를 운영하다가, 이후 부인인 원고 2가 위 성형외과 옆에서 치과를 운영하기 위해 제2임대차계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같고, 을 제7 내지 9호증의 각 기재(가지번호 포함) 및 서울지방경찰청장, 강남소방서장에 대한 각 사실조회결과에 변론전체의 취지를 종합하면, ① 원고 2가 이 사건 건물 9층에 입주하기 전, 이 사건 건물 9층에서 원고 1이 이 사건 성형외과를, 소외 2가 치과를 각 운영하였는바, 위 각 병원은 출입구 및 내부시설이 독립적으로 분리되어있던 점, ② 원고 2가 제2임대차계약을 체결하고 소외 2로부터 위 치과를 인수하여 이 사건 치과를 운영하게 되면서, 원고들은 인테리어 공사를 시행하여, ‘ㄱ’자 형태의 공동카운터를 설치하고 내원객들이 로비부분을 공동으로 사용하도록 하였고, 내부 경계벽을 없애 이 사건 성형외과와 치과 사이에 통로를 개설하였으며, 공동 출입문 및 셔터를 설치한 점 등을 각 인정할 수 있다.

그러나 이 사건 성형외과와 치과는 영업의 종류가 다르고, 근무하는 직원 및 내원객들이 명확히 구분되는 점을 고려할 때, 위와 같은 인정사실만으로는 원고 1이 이 사건 치과의 공동점유자이거나 제2임대차계약상 임차인이라고 보기는 어렵고 달리 피고의 위 주장사실을 인정할 아무런 증거가 없다.

따라서 제2임대차계약상 임차인은 원고 2이고, 이 사건 치과는 원고 2가 단독점유하고 있었다고 봄이 상당하다.

나. 제1, 2임대차계약의 존속 여부

(1) 제1임대차계약의 경우

이 사건 화재로 인해 이 사건 성형외과 중 일부가 소훼된 사실, 피고가 수선의무를 이행하지 않아 이 사건 성형외과에서 영업을 하기 어렵게 되었다는 점을 이유로 원고 1이 2008. 1. 2.자 내용증명을 통해 피고에게 제1임대차계약의 해지를 통보한 사실은 앞서 본 바와 같다.

① 임대인은 자신에게 귀책사유가 있는 임차목적물의 훼손뿐만 아니라, 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우(천재지변과 같은 불가항력으로 인한 훼손 등)에도 원칙적으로 임차인에게 수선의무를 부담하는 점, ② 이 사건 화재는 이 사건 치과내 소독실에서 발생하였으므로 화재원인 규명을 위해 현장보존이 필요하다 하더라도 그것이 이 사건 성형외과에 대한 원상복구를 지체할 이유는 될 수 없는 점, ③ 원고 1은 이 사건 화재로 인해 당장 재진환자 등을 이 사건 성형외과에서 진료할 수 없게 되자 다른 장소를 빌려 진료를 하기도 하였고, 피고도 이와 같은 사실을 알고 있었던 점 등을 고려할 때, 이 사건 화재발생 이후 20일가량 경과한 2008. 1. 8.에서야 이 사건 성형외과에 대하여 원상복구 공사를 시행한 피고는, 원고 1에 대하여 임대차계약에 따른 수선의무의 이행을 지체하였다고 봄이 상당하다.

따라서 이 사건 화재의 발생에 대하여 책임을 부담한다고 볼 수 없는 원고 1은 피고의 수선의무 지체를 이유로 제1임대차계약을 해지할 수 있고, 제1임대차계약은 2008. 1. 2.자 원고 1의 해지통보로 종료되었다고 할 것이다.

(2) 제2임대차계약의 경우

원고 2는 피고의 수선의무 지체를 원인으로 제2임대차계약이 해지되었다고 주장한다.

이 사건 화재에 대한 현장감식이 2007. 12. 20. 종료된 점, 화재복구공사의 개시시점에 관하여 현장감식 종료 후 즉시 복구를 주장하는 원고측과 화재원인의 명확한 규명시점까지 현장보존을 원하는 피고 사이에 의견 대립이 있었던 점, 원고 2는 피고에게 2008. 1. 2.자 내용증명을 통해 피고의 수선의무 이행지체를 이유로 제2임대차계약의 해지를 통보한 점, 피고가 2008. 1. 8. 이 사건 성형외과 및 치과에 대한 철거공사를 개시한 점은 앞서 본 바와 같다.

살피건대, ① 이 사건 화재가 원고 2의 귀책사유로 인해 발생한 것으로 밝혀진다면, 피고는 이 사건 치과에 대한 수선의무 자체를 부담하지 않을 여지가 있고( 원고 2는 이 사건 화재가 위 소독실의 내부전기배선에서 발생하였고, 이에 대해서는 임차인의 관리책임이 없다고 주장한다. 그러나 이 사건 화재의 원인이 내부전기배선에 있는지도 명확하지 않을뿐더러, 내부전기배선에 대하여 임대인이 행사할 수 있는 관리권의 범위, 내부전기배선의 설치주체, 원고들이 이 사건 성형외과 및 치과에 대하여 행한 인테리어 공사의 정도 등을 고려할 때, 원고 2가 위 내부전기배선에 대하여 관리책임을 부담하지 않는다고 단정할 수도 없다), 피고가 이 사건 치과에 대한 수선의무를 부담한다고 하더라도 화재발생에 대한 책임소재는 임대인의 수선의무의 범위 및 임대인의 임차인에 대한 손해배상청구권의 존부를 결정지을 수 있는 중요한 사안이므로, 화재원인이 규명될 때까지 현장보존을 요구하는 피고의 주장이 반드시 부당하다고 보기는 어려운 점, ② 원고 2가 피고에게 요구한 철거의무의 완료시기인 2007. 12. 31.은 원고의 위와 같은 통보가 피고에게 도달한 때로부터 불과 4~5일 정도밖에 지나지 않은 시점인 점, ③ 피고는 2007. 12. 31.자로 화재원인이 미상으로 기재된 강남소방서장 작성의 화재증명원을 발급받고{강남소방서장에 대한 사실조회 결과에 의하면 2007. 12. 28. 무렵 이 사건 화재의 발화원인이 미상이라는 강남소방서장 명의의 내부 문서가 작성된 것으로 보이고, 또한 서울지방경찰청 명의의 이 사건 화재원인에 대한 보고서(갑 제7호증)는 2008. 1. 30.자로 작성되었다}, 2008. 1. 3. 사설기관에 의한 화재현장감식을 다시 실시한 후, 2008. 1. 8. 철거공사를 개시한 점, ④ 이 사건 화재로 인한 피해의 규모 및 정도, 이 사건 화재발생이후 피고가 취한 조치, 이 사건 화재에 대한 현장감식 종료 이후 피고의 철거개시 시점까지의 기간 등을 종합적으로 고려할 때, 피고가 원고 2에 대하여 수선의무의 이행을 지체하였다고 볼 수 없다.

또한 원고 2는, 피고가 ① 이 사건 화재의 책임을 위 원고가 전적으로 인정하지 않는 한 합의는 이루어질 수 없다고 하면서 재계약 체결을 주장한 점, ② 위 원고에게 2007. 12. 21.자 내용증명을 통해, ‘화재원인이 명확히 밝혀진 경우에 한하여 철거 및 복구공사를 개시할 예정이고 민간기관에 의한 재감식도 실시할 수 있으므로, 철거 및 복구개시일을 예정하기는 어렵다’는 취지의 의사를 표시한 점 등을 고려할 때, 피고가 수선의무의 이행을 명시적으로 거절하였다고 볼 수 있으므로, 최고 없이도 제2임대차계약의 해지가 가능하다고 주장하나, 위와 같은 사실만으로 피고가 수선의무의 이행을 종국적으로 거절할 의사를 표시하였다고 볼 수도 없다.

따라서 피고의 수선의무 이행지체를 원인으로 한 원고 2의 2008. 1. 2.자 해지통보는 부적법하고, 제2임대차계약은 피고가 종료되었음을 자인하는 2008. 7. 26.까지 존속하고 있었다고 봄이 상당하다.

다. 임대보증금에서 공제되어야 할 금액

(1) 원고들에 대한 위약금 공제주장

피고는 제1, 2임대차계약상 중도해지위약금 5,000만원, 원상복구 공사비 및 철거비용 3,000만원, 소송발생시 위약금 2,000만원 등 총 1억원의 위약금이 원고 1의 임대보증금 270,000,000원 및 원고 2의 임대보증금 250,000,000원에서 각 공제되어야 한다고 주장한다.

우선 원고들이, 제1, 2임대차계약서상 조항들은 임대사업을 하는 피고가 불특정 다수의 상대방과 임대차계약을 계속 반복하여 체결할 것을 예정하고 미리 만들어 둔 것으로서 약관에 해당한다고 주장하므로 이에 관하여 본다. 계약의 일방 당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위해서 일정한 형식에 의하여 미리 계약서를 마련하여 두었다가 어느 한 상대방에게 이를 제시하여 계약을 체결하는 경우에도 그 상대방과 사이에 특정 조항에 관하여 개별적인 교섭(또는 흥정)을 거침으로써 상대방이 자신의 이익을 조정할 기회를 가졌다면, 그 특정 조항은 ‘약관의 규제에 관한 법률’의 규율대상이 아닌 개별약정이 된다고 보아야 할 것이고, 이때 개별적인 교섭이 있었다고 하기 위해서는 비록 그 교섭의 결과가 반드시 특정 조항의 내용을 변경하는 형태로 나타나야 하는 것은 아니라 하더라도, 적어도 계약의 상대방이 그 특정 조항을 미리 마련한 당사자와 사이에 거의 대등한 지위에서 당해 특정 조항에 대하여 충분한 검토와 고려를 한 뒤 영향력을 행사함으로써 그 내용을 변경할 가능성은 있어야 한다( 대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다16950 판결 참조). 이 사건의 경우 임대인인 피고가 정형적인 계약서 조항을 미리 만들어 놓고 불특정 다수의 임차인과 위 계약서에 따라 임대차계약을 체결한 사정은 보이나(피고가 이 사건 건물 9층에 대하여 새로운 임차인인 소외 1 주식회사와 체결한 2008. 8. 13.자 임대차계약 내용도 제1, 2임대차계약서의 내용과 유사하다), 원고들과 피고의 지위 및 협상력의 차이 등을 고려할 때, 위와 같은 사정만으로 제1, 2임대차계약 체결 당시, 위 계약서상 특정 조항에 대하여 원고들과 피고 사이에 개별 협상을 통한 변경 가능성이 없었다고 보기는 어렵고, 달리 제1, 2임대차계약이 약관에 해당한다고 볼 아무런 증거가 없다. 이하 제1, 2임대차계약이 약관에 해당하지 않는다는 전제 하에 위 임대차계약상 개별약정의 의미 및 효력에 관하여 본다.

(가) 소송발생시 위약금 : 제1, 2차 임대차계약서 특약사항 제3조는, “본 계약과 관련하여 소송이 발생하는 경우, 그 발생 원인이 전적으로 임대인의 귀책사유라는 것을 임차인이 입증하지 못하는 한, 소송의 종류에 상관없이 최고 2천만원의 위약금을 임차인이 임대인에게 지급해야 한다”는 취지로 규정하고 있다.

그러나, ① 위 조항은 소를 제기한 주체가 누구인지와는 무관하게 적용되는 것으로 해석되는 바, 임차인과 무관한 제3자, 심지어 임대인이 소를 제기한 경우에도 임차인이 위약금을 지급해야 한다는 것은 매우 불합리한 점, ② 소를 제기하는 것은 임차인의 권리로서 기본적으로 임차인의 자유의사에 맡길 영역인 점, ③ 위 조항에 따르면 임대인, 임차인 쌍방에 귀책사유가 있는 경우에도 임차인은 소를 제기하였다는 이유만으로 최고 2천만원의 위약금을 물어야하는 점 등을 고려할 때, 위 규정은 임차인에게 일방적으로 불리한 규정으로서 현저하게 정의와 공평에 반하여 민법 제103조 에 따라 무효라고 봄이 타당하다.

따라서 피고의 원고들에 대한 소송발생시 위약금 2,000만원 공제주장은 모두 이유없다.

(나) 원상복구 공사비 및 철거비 관련 위약금 : 제1, 2차 임대차계약서 제29조 제3항은, “임차인의 사정 또는 소송에 따른 집행기간의 지연에 따라 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 못하거나, 임대차물건을 원상복구하여 명도하지 못하는 경우”, 위약금 3,000만원이 임대보증금에서 공제된다는 취지로 규정하고 있다.

우선 원고 1의 경우, 임차인인 위 원고의 사정으로 인해 이 사건 성형외과 내 시설 및 집기를 반출하지 못하거나, 원상복구를 하지 못하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로, 피고의 위 공제주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유없다.

또한, ① 위 조항은 임대차계약 종료 후 임차인이 원상회복의무를 불이행하는 경우 그로 인한 임대인의 손해를 방지하기 위한 취지의 규정인 점, ② 이 사건의 경우, 화재로 임대목적물 및 그 내부 임차인 소유 집기 등이 훼손되어 임대인이 임대차계약 존속 중에 자신의 비용으로 원상복구공사를 시행하였으므로, 이후 임대차계약의 종료시 별도로 임차인의 원상복구의무가 문제되지 않는 점, ③ 임대인은 이로 인한 비용 중 상당부분을 화재보험금으로 전보받은 점(궁극적으로 임차인은 보험회사의 구상금 청구에 따라 자신의 과실에 따른 책임을 부담하게 될 것이다), ④ 피고가 원고 2의 이 사건 치과 내 시설 및 집기를 대신 철거하였음을 인정할 아무런 증거가 없는 점 등을 고려할 때, 원고 2의 경우에도 위 규정은 적용되지 않는다고 제한적으로 해석함이 상당하다.

결국 피고의 원고들에 대한 원상복구비 및 철거비 위약금 3,000만원 공제주장은 모두 이유없다.

(다) 중도해지 위약금 : 제1임대차계약서 제27조 제2항, 제2임대차계약서 제27조 제1항은, “임차인이 임차인의 귀책사유 또는 사정 때문에 임대인의 의사에 반하여 계약기간 중도에 임의로 임대차계약의 해약을 통보하고 퇴거한 후 임대차 목적물을 정상적으로 사용 또는 운영하지 않으며 임대차계약의 종료를 일방적으로 주장하면서 제반 임대료 등 납부하여야 할 금액 일부 또는 전부를 납부하지 않는 등의 경우” 위약금 5,000만원이 임대보증금에서 공제된다는 취지로 규정하고 있다.

우선 제1임대차계약이 피고의 수선의무 지체를 원인으로 해지되었음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고 1이 임의로 임대차계약의 해지를 통보하고 퇴거하였다고 볼 수 없고, 따라서 피고의 원고 1에 대한 위약금 공제주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유없다.

원고 2의 경우, 제2임대차계약이 존속함에도 불구하고, 위 원고가 제2임대차계약의 해지를 주장하며 일방적으로 이 사건 치과에서 퇴거하고, 이에 따른 차임도 지급하지 않고 있는 사실은 앞서 본바와 같지만, ① 위 중도해지 위약금 약정은 임차인의 일방적 중도해지에 따른 임대인의 손해를 방지하기 위한 취지의 규정으로서, 임차인이 임차 목적물을 점유, 사용하다가 해지원인이 존재하지 않음에도 불구하고 일방적으로 임대차계약의 해지를 주장하면서 임차 목적물에서 퇴거하여 차임 등을 지급하지 않는 통상적인 채무불이행 상황을 예정한 것으로 보이는 점, ② 이 사건의 경우 임차인의 해지통보 당시 화재발생으로 인해 이미 임차인은 임차목적물을 정상적으로 사용, 수익할 수 없었고, 임대인 또한 임차 목적물에 대한 임차인의 출입을 금지한 점(갑 제4호증의 1의 기재에 의하면 피고는 서울경찰청의 공식적인 화재 감식 결과가 나올 때까지 임대목적물에 대한 일체의 출입을 금지한다는 통지를 원고 2에게 한 사실을 인정할 수 있다), ③ 임차인의 입장에서는 피고의 원상복구공사가 완료되고 난 이후에서야 임대목적물을 정상적으로 사용, 수익할 가능성이 있었던 점, ④ 피고는 새로운 임차인과의 임대차계약이 체결되기 전까지 제2임대차계약에 따른 연체차임을 임대보증금에서 전액 공제할 수 있고, 원고 2의 일방적 중도해지로 인해 피고에게 다른 손해가 발생한 것으로 보이지 않는 점 등을 고려할 때, 이 사건 화재의 원인이 밝혀지지 않은 상황에서 상당기간 이 사건 치과에서 영업을 할 수 없게 된 원고 2가 제2임대차계약의 해지를 주장하며 이 사건 치과에서 퇴거한 것은, 위 규정에서 언급한 “임차인의 귀책사유 또는 사정 때문에 일방적으로 임대차계약의 해약을 통보하고 퇴거한 경우”에 포함되지 않는다고 제한적으로 해석함이 상당하다.

결국 피고의 원고들에 대한 중도해지 위약금 5,000만원 공제주장도 모두 이유없다.

(2) 원고 1에 대한 추가관리비 등 공제주장

제1임대차계약이 원고 1의 2008. 1. 2.자 해지통보로 종료되었음은 앞서 본 바와 같다.

피고는 2007. 12월분 추가 관리비 및 주차비 미납금과 연체가산금 합계 1,458,017원에 2008. 1. 1.부터 2008. 1. 2.까지의 미납관리비 및 연체가산금 649,496원을 더한 총 2,107,513원이 제1임대차계약상 임대보증금에서 공제되어야 한다고 주장한다.

살피건대 원고 1의 귀책사유 없는 이 사건 화재로 인하여 위 원고는 2007. 12. 15.이후 이 사건 성형외과를 사실상 사용, 수익하지 못하였으므로, 2008. 1. 1.부터 2008. 1. 2.까지의 미납관리비 및 연체가산금 공제주장은 이유없다.

그러나 갑 제2-1호증, 을 제14, 15호증의 각 기재(가지번호 포함)에 의하면, 원고 1은 피고에게, 이 사건 건물의 정규 운영시간 이외에 이 사건 성형외과에서 발생하는 냉난방비용 및 기타 수도요금, 이 사건 성형외과 고객들의 이 사건 건물 주차장사용으로 인한 주차요금 등을 지급할 의무가 있고, 2007. 12. 이 사건 성형외과에 대한 추가관리비는 272,470원(=전기료 257,840원 + 수도료 14,630원), 주차비는 1,053,000원인 사실을 각 인정할 수 있으므로, 결국 2007. 12월분 추가 관리비 및 주차비 미납금과 연체가산금 합계 1,458,017원{=(272,470＋1,053,000)×1.1}은 제1임대차계약상 임대보증금에서 공제되어야 하고, 피고의 위 부분 공제주장은 이유있다.

(3) 원고 2에 대한 공제주장

(가) 연체 차임 등

을 제15-3호증에 의하면 이 사건 치과에 대한 2007. 12월분 추가관리비가 158,730원인 사실을 인정할 수 있고, 제2임대차계약에 대한 원고 2의 해지통보가 부적법함은 앞서 본 바와 같으며, 피고는 위 임대차계약이 2008. 7. 26. 종료되었음을 자인하고 있다.

따라서 2007. 12. 추가관리비, 2008. 1.부터 2008. 7. 26.까지의 연체 차임 및 연체가산금 등 총 69,382,344원{=158,730×1.1＋9,200,000×1.1×(6＋26/31), 원 미만버림}이, 제2임대차계약상 임대보증금에서 공제되어야 한다.

(나) 손해배상 : 제1임대차계약상 연체차임 등

피고는, 자신이 제1임대차계약에 따라 원고 1로부터 받을 수 있었던 2008. 7. 26.까지의 연체 차임 등 70,479,281원이 손해배상으로서 제2임대차계약상 임대보증금에서 공제되어야 한다고 주장한다.

살피건대 화재 감식 결과 이 사건 화재의 구체적 원인이 미상으로 밝혀진 이 사건에 있어서, 갑 제7호증, 을 제3, 4, 6, 8호증(가지번호 포함)의 각 기재만으로는 원고 2의 채무불이행 책임 또는 불법행위 책임의 근거가 되는 임대목적물 관리에 대한 주의의무 위반사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없을뿐더러, 설사 원고 2의 주의의무 위반사실이 인정된다 하더라도 제1임대차계약의 해지는 이 사건 화재로 인한 이 사건 성형외과의 사용, 수익 불능 그 자체가 아니라, 그에 대한 피고의 수선의무 지체를 원인으로 이루어진 것이므로 원고 2의 제2임대차계약상 의무위반과 피고의 위 손해 사이에 상당인과관계가 있다고 보기도 어렵다. 따라서 피고의 위 공제주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유없다.

라. 소결론

따라서 제1, 2임대차계약의 종료에 따라, 피고는 원고 1에게 268,541,983원(=270,000,000-1,458,017), 원고 2에게 180,617,656원(=250,000,000-69,382,344) 및 위 268,541,983원에 대하여는 제1임대차계약 종료일 다음날인 2008. 1. 5.( 원고 1의 2008. 1. 2.자 해지통보가 피고에게 도달한 날의 다음날이다)부터, 180,617,656원에 대하여는 제2임대차계약 종료일 다음날인 2008. 7. 27.부터 각 다 갚는 날까지의 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다고 할 것인데, ① 원고 1은 2009. 1. 22. 공탁금으로 총 100,102,020원을 수령하였으므로, 위 금액은 우선 2008. 1. 5.부터 2009. 1. 22.까지 위 268,541,983원에 대한 지연손해금 14,126,044원(=268,541,983×0.05×384/365, 원 미만 버림)에 충당되고, 나머지 85,975,976원(=100,102,020－14,126,044)이 원금인 268,541,983원에 충당되며, ② 원고 2는 2009. 1. 22. 공탁금으로 총 81,088,539원을 지급받았으므로, 위 금액은 우선 2008. 7. 27.부터 2009. 1. 22.까지 위 180,617,656원에 대한 지연손해금 4,453,586원(=180,617,656×0.05×180/365, 원 미만 버림)에 충당되고, 나머지 76,634,953원(=81,088,539－4,453,586)이 원금인 180,617,656원에 충당되므로, 결국 피고는 원고 1에게 182,566,007원(=268,541,983－85,975,976), 원고 2에게 103,982,703원(=180,617,656－76,634,953) 및 위 각 금원에 대하여 원고들의 공탁금 수령일 다음날인 2009. 1. 23.부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 대하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판결선고일인 2009. 2. 16.까지는 민법이 정한 연 5%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다.

4. 결 론

따라서 원고들의 피고에 대한 각 청구는 위 인정 범위 내에서 이유있어 각 인용하고, 나머지 청구는 이유없어 각 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

주1) 제1임대차계약의 경우 제27조 제2항에 규정되어 있고, 제2임대차계약의 경우 제27조 제1항에 규정되어 있다.

주2) 제2임대차계약의 경우 ‘임대차 쌍방은’이라 규정되어 있다.