서울동부지방법원 2021.1.29. 선고 2020나20441 판결

가. 피고 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 한다)에 대하여 E조합(이하 'E'이라 한다) 앞으로 채권최고액 합계 266,500,000원의 각 근저당권설정등기가, D 앞으로 채권최고액 합계 5200만 원의 각 근저당권설정등기가, C 앞으로 채권최고액 5000만 원의 근저당권설정등기가 각 경료되어 있었다.

D가 2008. 11. 4. 서울동부지방법원 F로, E이 2009. 7. 2. 서울동부지방법원 G로 각 경매개시결정을 받아 이 사건 부동산에 대하여 경매절차가 개시되었다.

나. 원고와 피고 사이에 2010. 1. 6. 이 사건 부동산에 관하여 아래와 같은 내용의 매매계약(이하 '이 사건 매매계약'이라 한다)이 체결되었는데, 다른 내용은 동일하고, 매매대금이 4억 7500만 원으로 기재된 계약서(갑 제8호증, 이하 '제1계약서'라 한다)와 매매대금이 4억 3500만 원으로 기재된 계약서(갑 제13호증, 이하 '제2계약서'라 한다)가 존재한다.

◇ 계약금 4억 5000만 원(제1계약서), 4억 1000만 원(제2계약서)은 계약시에 지불하고 영수함◇ 잔금 2500만 원은 2010. 2. 10. 지불한다.

◇ E에 대한 융자금 2억 원을 승계하기로 한다.

◇ 쌍방 합의에 의하여 계약하고, 증인 L, M 입회 하에 계약체결한다.

◇ 전세보증금 및 융자금은 계약금에 삽입한다.

◇ 설정부분 및 제세공과금은 매도인이 잔금시까지 처리하기로 한다.

◇ 매수인이 잔금 정산하고, 입주시에 임대인은 조건없이 비워주어야 함.

다. 원고는 이 사건 매매계약에 따라 D에게 5380만 원을, E에 6070만 원을, C에게 5000만 원을 각 지급하였다.

E이 2010. 1. 8. 경매신청을 취하하였고, D 명의의 3개의 근저당권이 각 2010. 1. 8. 해지를 원인으로 말소되어 D가 신청한 경매신청이 취소되었으며, C 명의의 근저당권이 2010. 2. 12. 해지를 원인으로 말소되었다.

라. 원고는 이 사건 부동산의 임차인이던 H에게 5000만 원을 지급하였고, 2010. 2. 10. 피고의 대리인 I에게 잔금 2500만 원을 지급하였다. 피고는 2010. 4. 5. 이 사건 부동산에서 퇴거하였다.

마. 원고는 이 사건 매매계약 체결 이후 2010. 2. 19. 피고로부터 이 사건 부동산에 관하여 매매예약을 원인으로 하여 소유권이전청구권가등기를 경료받았다가 E에 대한 대출금 채무의 만기 연장을 위한 피고의 요청에 따라 2016. 7. 27. 위 가등기를 말소하였고, 2016. 7. 29. 이 사건 부동산에 관하여 J조합 명의의 채권최고액 2억 1970만 원인 근저당권이 설정된 후(같은 일자 E 명의의 선순위 근저당권이 각 말소되었다. J조합의 위 근저당권 및 위 말소된 근저당권을 통틀어 '이 사건 근저당권'이라 한다), 2016. 8. 11. 다시 원고 명의의 소유권이전청구권가등기(이하 '이 사건 가등기'라 한다)를 경료하였다.

바. 원고는 2019. 10. 21. J조합에 이 사건 근저당권의 피담보채무를 포함하여 피고의 J조합에 대한 대출금 채무 전액을 변제하였다.

2. 주장 및 판단

가. 주장

1) 원고

이 사건 매매계약의 진정한 계약서는 제2계약서 (매매대금 4억 3500만 원)이고, 원고가 이에 따라 이 사건 부동산에 관하여 설정된 각 근저당권의 피담보채무를 모두 변제하고 임차보증금도 반환함으로써 이 사건 매매계약에 따른 채무이행을 완료하였으므로, 피고는 원고에게 이 사건 가등기에 기하여 매매예약 완결을 원인으로 한 본등기절차를 이행할 의무가 있다.

2) 피고,

이 사건 매매계약의 진정한 계약서는 제1계약서 (매매대금 4억 7500만 원)이고, 원고는 위 계약서에 정해진 이 사건 근저당권의 피담보채무를 인수하지 않았고, 매매대금 중 3230만 원1)을 지급하지 않았다.

주위적으로, 이 사건 매매계약서 특약사항 제2항에 의하면, 원고의 채무인수의무는 계약금에 포함되어 있어 피고의 소유권이전등기절차 이행의무보다 선이행되어야 하는데, 원고는 이를 이행하지 않았고, 피고는 위와 같은 원고의 채무불이행을 이유로 2019. 7. 24.자 준비서면으로 이 사건 매매계약을 해제하였다(원고는 2019. 10. 21.경에야 이 사건 근저당권의 피담보채무를 변제하였다). 따라서, 이 사건 매매계약은 적법하게 해제되었고, 원고는 소유권이전등기절차가 지연됨으로써 피고가 입은 손해를 배상할 의무가 있다.

예비적으로, 원고의 매매대금 지급의무와 피고의 소유권이전등기의무는 동시이 행관계에 있다고 할 것인데, 피고는 소유권이전등기에 필요한 서류를 피고의 소송대리인에게 보관하여 이행제공을 하였으나, 원고는 계속하여 매매대금을 지급하지 않고 있으므로, 역시 이 사건 매매계약은 원고의 채무불이행을 이유로 해제되었다.

나. 판단

1) 매매대금의 수액

(가) 피고는 제2계약서(갑 제13호증)가 원고에 의하여 위조된 것이라고 주장하나, 당심 증인 L, N의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 피고의 아들인 대리인 I는 2010. 1. 6. 제2계약서를 먼저 작성하였고, 원고가 양도소득세를 줄일 목적으로 소위 업계약서 작성을 부탁하여 2010. 1. 중순경 매매대금을 상향한 제1계약서를 추가로 작성한 사실, 위 양 계약서 모두 N이 작성하였고, 계약서 작성 당시 N, L이 모두 입회한 사실을 인정할 수 있으므로, 제2계약서의 진정성립도 인정된다.

(나) 피고는 원고가 당초 제1심에서 제1계약서를 제출하면서 매매대금을 4억 7500만 원으로 주장하였으므로 재판상 자백이 성립되어 이를 취소할 수 없다고 주장하나, 재판상의 자백은 변론기일 또는 변론준비기일에 행한 상대방 당사자의 주장과 일치하는 자기에게 불리한 사실의 진술에 해당하는바, 원고가 소를 제기하면서 매매대금을 4억 7500만 원으로 주장하였다고 하여 원고가 이를 자백한 것이라고 보기는 어렵다.

(다) 매매대금을 4억 3500만 원으로 기재한 매매계약서가 진정한 것으로 인정되는데다가, 각 계약서 작성 경위 및 원고가 제1심에서 제1계약서를 제출하면서 제2계약서에 기재된 매매대금과의 차액에 해당하는 4000만 원을 피고에게 지급하였다고 주장함에 대하여 피고가 제1심에서 이를 명백하게 다투지 아니한 점을 고려하면, 이 사건 매매계약의 매매대금은 일응 4억 3500만 원으로 정하였다고 봄이 타당하다(이 사건 매매계약은 매매대금을 4억 3500만 원으로 정하긴 하였으나, 그 계약의 내용은 원고가 이 사건 부동산에 관련된 근저당권의 피담보채무, 임차보증금 반환채무를 인수하고 피고에게 잔금을 정산하면 피고가 이 사건 부동산의 소유권을 이전하고 인도하는 것을 주된 내용으로 하고 있어, 매매대금의 정확한 액수가 결정적이지는 않다2)).

2) 청구원인에 대한 판단

살피건대, 원고가 이 사건 부동산에 관한 D 명의의 근저당권의 피담보채무 변제를 위하여 D에게 5380만 원을, C 명의의 근저당권의 피담보채무 변제를 위하여 C에게 5000만 원을 각 지급하고, E에 이 사건 부동산에 관한 임의경매신청 취하 및 대출금 이자 등의 비용으로 6070만 원을 지급하였으며, 이 사건 부동산에 관한 임대차보증금 반환 명목으로 H에게 5000만 원을 각 지급한 사실, 원고가 2010. 2. 10. 잔금 지급을 위하여 피고의 대리인 I에게 2500만 원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제12호증의 1, 2의 각 기재에 의하면, 원고가 2019. 10. 21. J조합에 이 사건 근저당권의 피담보채무를 모두 변제한 사실이 인정되는바, 이에 따르면 원고는 이 사건 매매계약에 따른 매매대금을 모두 지급하였다 할 것이므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 마친 이 사건 가등기에 기하여 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행할 의무가 있다.

3) 피고의 주장에 관한 판단

가) 피고는 주위적으로, 원고의 이 사건 근저당권 피담보채무 인수의무가 피고의 소유권이전등기절차 이행의무보다 선이행관계에 있음을 전제로 이 사건 매매계약의 해제를 주장하므로 살피건대, 이 사건 매매계약서에 잔금 2500만 원을 제외한 나머지 보증금 및 융자금이 모두 계약금으로 기재되어 있는 사실, 원고가 이 사건 소제기 당시 및 피고가 2019. 7. 24.자 준비서면에서 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 밝힐 당시까지 이 사건 근저당권의 피담보채무를 인수하지 않은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제3, 10호증, 을 제1호증의 각 기재에 의하여 이를 인정할 수 있으나, 한편 갑 제7, 9, 11호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 매매계약 체결 이후 원고가 이 사건 근저당권의 피담보채무를 일부 변제하고 그 이자를 계속 납부하고 있었던 점, ② 피고가 원고에게 대출승계를 독촉하였다는 자료가 없는 점, ③ 피고는 2011. 10. 15. 이 사건 부동산의 소유자는 원고이고, 편의상 가등기를 경료한 것에 불과하다는 취지의 확인서(갑 제9호증)를 작성하기도 한 점, ④ J조합은 이 사건 근저당권의 피담보채무인 대출금의 만기가 경과한 후 채무의 이행이 이루어지지 않자 원고와 피고 모두를 상대로 최고장 및 강제집행예고장(갑 제10호증, 을 제1호증)을 발송한 점 등에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 원고가 매매계약상 채무를 이행하지 않았다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 피고의 해제 의사표시로 이 사건 매매계약이 해제되었다고 보기 어렵다.

나) 피고는 예비적으로, 매매대금 잔액이 지급되지 않고 있으므로 이 사건 매매계약을 해제한다고 주장하므로 살피건대, 피고의 위 주장은 이 사건 매매계약상 매매대금이 제1계약서에 기재된 4억 7500만 원임을 전제로 하는 것이나, 이 사건 제2계약서에 기재된 4억 3500만 원이 당시 결정된 매매대금이었음은 위에서 본 바와 같고, 피고가 2010. 2. 10.경 잔금을 받고 이 사건 부동산에서 퇴거하였고, 그 후 이 사건 부동산의 실제 소유자가 원고라는 확인서까지 작성하여 준 점까지 고려하여 보면, 피고의 위 주장도 받아들이기 어렵다.

다. 소결

피고는 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 이 사건 가등기에 기하여 2019. 10. 21. 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전의 본등기절차를 이행할 의무가 있다(원고는 이 사건 소장 부본 송달일자 매매예약 완결을 원인으로 한 본등기절차의 이행을 구하나, 2019. 10. 21. 이 사건 근저당권의 피담보채무를 모두 변제함으로써 이 사건 매매계약상 매매대금 지급의무를 이행하였다 할 것이므로, 매매예약 완결일을 2019. 10. 21.로 인정한다).

3. 결 론

원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로, 피고의 항소를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.