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판시사항
가. 점유자의 점유를 타주점유로 볼 객관적 사정에 해당하지 않는다고 본 사례
나. 취득시효 완성 후 등기 경료 전에 그 부동산이 제3자에게 명의신탁된 경우, 그 시효취득자가 제3자의 소유권 행사를 저지할 수 있는지 여부
다. 취득시효 완성 당시의 토지 공유자들로부터 과반수에 미달하는 지분을 취득한 제3자가 토지 전체를 시효취득한 자에 대하여 점유배제를 청구할 수 있는지 여부
판결요지
가. 토지의 점유자가 타인으로부터 그 토지의 경계가 침범되었다는 항의를 받고, 추후 경계측량을 하기로 약속하였다고 하여 그렇게 약속한 때로부터 타주점유로 전환된다고 볼 수는 없고, 토지의 점유자로부터 그 점유 토지 중 일부가 타인 소유라는 사정을 알면서 다소 저렴한 가격으로 양수하여 점유하고 있다거나, 소유자로부터 그 지상건물의 철거 및 대지의 인도를 구하는 내용증명 통지를 받고도 아무런 이의를 제기하지 아니하였다는 사정 등이 있다하여 이를 점유자의 점유를 타주점유로 볼 객관적 사정에 해당한다고 볼 수 없으며, 또 국유지와 함께 타인 소유의 토지를 함께 점유하는 점유자가 그 점유토지 중 국유지에 대한 점용료를 납부하였다고 하더라도 그 타인 소유의 토지에 대한 점유까지 타주점유로 된다고 할 수도 없다고 한 사례.
나. 부동산에 관한 점유취득시효기간이 경과하였다고 하더라도 그 점유자가 자신의 명의로 등기하지 아니하고 있는 사이에 먼저 제3자 명의로 소유권이전등기가 경료되어 버리면, 특별한 사정이 없는 한, 그 제3자에 대하여는 시효취득을 주장할 수 없으나, 그 제3자가 취득시효기간만료 당시의 등기명의인으로부터 신탁 또는 명의신탁받은 경우라면 종전 등기명의인으로서는 언제든지 이를 해지하고 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 점유시효취득자로서는 종전 등기명의인을 대위하여 이러한 권리를 행사할 수 있으므로, 그러한 제3자가 소유자로서의 권리를 행사하는 경우 점유자로서는 취득시효완성을 이유로 이를 저지할 수 있다.
다. 과반수의 공유지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 협의 없이 단독으로 관리행위를 할 수 있고, 공유토지의 특정부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것도 공유물의 관리방법으로 적법하므로, 토지 전체에 관하여 점유취득시효가 완성되었으나 아직 그 소유권이전등기를 경료하기 전의 점유자에 대하여 그 시효기간 완성 당시의 일부 공유자들로부터 그 지분의 과반수에 미치지 못하는 지분을 취득한 제3자는 그 점유자의 점유배제를 청구할 수는 없다.
참조조문
민법 제245조 , 제103조[명의신탁] , 제265조
원고 상고인 겸 피상고인
정릉주공아파트 재건축조합 소송대리인 변호사 오병선
피고, 피상고인
피고 소송대리인 변호사 이회창
피고, 상고인
피고 1 외 2인 소송대리인 변호사 박천식
주문
상고를 각 기각한다.
상고비용은 상고인 각자의 부담으로 한다.
이유
1. 원고의 상고이유에 대하여,
상고이유 제1점에 대하여
원심판결 이유에 의하면, 원심은 소외 1이 1972.6.13. 주택 1동을 신축하여 그 부지의 일부로서 원고 소유인 원심판시 제4목록 기재 대지 중 일부(이 사건 대지부분)를 점유하였고, 그 후 소외 2, 소외 3, 소외 4를 거쳐, 피고가 1988.9.23. 이를 매수하여 점유하고 있는 사실을 인정한 뒤, 위 소외 1의 점유개시일로부터 20년이 경과함으로써 이 사건 대지부분에 관한 위 피고의 취득시효기간이 완성되었다고 판단하고 있는바, 기록을 통하여 살펴볼 때, 원심의 이러한 사실 인정과 판단은 충분히 수긍이 가고, 거기에 논지와 같은 이유모순, 이유불비, 판단유탈, 채증법칙위반, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
논지는 이 사건 대지 중 원심판시 (하)부분 19㎡에 걸쳐 세워진 2층 주택만 위 소외 1이 신축한 것일뿐, (차)부분 15.2㎡에 걸쳐 세워진 창고는 피고가 1990년 가을경에 비로소 신축하였고, (가)부분 17.8㎡, (나)부분 49㎡ 위에는 아무런 건물도 세워져 있지 아니함에도 위 소외 1이 위 창고를 포함한 원심판시 제3호 건물을 신축하였다고 인정한 뒤, 위 (하)부분 뿐만 아니라 (차), (가), (나)부분에 대하여서까지 취득시효가 완성되었다고 판단한 원심은 잘못이라는 것이나, 토지에 대한 점유취득시효는 소유의 의사로 평온, 공연하게 20년간 토지를 점유함으로써 족하고, 그 지상에 같은 기간 동안 건물이 신축되어 있어야 한다고 볼 수는 없으므로 소외 1이 주택을 신축하여 위 (차), (가), (나)부분 대지를 점유하기 시작하였다고 인정되는 이상, 원심이 위 (차)부분에 걸쳐 세워진 창고의 신축일시와 신축자를 잘못 인정하였다고 하더라도 원심의 결론에 어떤 영향을 미칠 바 되지 못한다 할 것이다.
상고이유 제2점에 대하여
토지의 점유자가 타인으로부터 그 토지의 경계가 침범되었다는 항의를 받고, 추후 경계측량을 하기로 약속하였다고 하여 그렇게 약속한 때로부터 타주점유로 전환된다고 볼 수는 없고, 토지의 점유자로부터 그 점유 토지 중 일부가 타인 소유라는 사정을 알면서 다소 저렴한 가격으로 양수하여 점유하고 있다거나, 소유자로부터 그 지상건물의 철거 및 대지의 인도를 구하는 내용증명 통지를 받고도 아무런 이의를 제기하지 아니하였다는 사정 등이 있다하여 이를 점유자의 점유를 타주점유로 볼 객관적 사정에 해당한다고 볼 수 없다. 또 국유지와 함께 타인 소유의 토지를 함께 점유하는 점유자가 그 점유토지 중 국유지에 대한 점용료를 납부하였다고 하더라도 그 타인 소유의 토지에 대한 점유까지 타주점유로 된다고 할 수도 없다.
같은 취지에서 위 소외 4의 점유 및 피고의 점유가 타주점유라는 원고의 주장에 대하여, 원고가 들고 있는 여러 사정들이 위 소외인과 피고의 점유를 타주점유로 인정할 만한 객관적 사정에 해당하지 아니한다는 이유로 이를 배척한 원심의 조치는 정당하고 거기에 자주점유에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없고, 소론이 인용하는 판결은 이 사안에 적용하기에 적절한 것이라 할 수 없다.
상고이유 제3점에 대하여
이 사건 대지에 관한 위 소외 1의 점유가 타주점유라는 원고의 주장에 대하여 원심이 아무런 설시를 하고 있지 아니함은 소론이 지적하는 바와 같으나, 기록을 살펴보아도 위 소외 1의 점유가 타주점유로 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 원심의 이러한 잘못이 판결결과에 어떤 영향을 미친 것이라고 할 수 없다.
또 원심은 피고가 원고로부터 이 사건 대지의 인도와 그 지상 건물 부분의 철거를 구하는 내용증명을 받고도 아무런 이의를 하지 아니함으로써 묵시적으로 그 점유가 타주점유임을 승인한 것이라는 원고의 주장에 대하여, 그 판결이유에서 그러한 사정은 타주점유로 볼 사정에 해당한다고 볼 수 없다고 배척하고 있음이 명백하므로 위와 같은 원고주장에 관한 판단을 유탈하였다는 논지는 이유 없다.
상고이유 제4점 및 제5점에 대하여
부동산에 관한 점유취득시효 기간이 경과하였다고 하더라도 그 점유자가 자신의 명의로 등기하지 아니하고 있는 사이에 먼저 제3자 명의로 소유권이전등기가 경료되어 버리면, 특별한 사정이 없는 한, 그 제3자에 대하여는 시효취득을 주장할 수 없다고 함은 논지가 주장하는 바와 같으나, 그 제3자가 취득시효 기간 만료 당시의 등기명의인으로부터 신탁 또는 명의신탁받은 경우라면 종전 등기명의인으로서는 언제든지 이를 해지하고 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 점유시효취득자로서는 종전 등기명의인을 대위하여 이러한 권리를 행사할 수 있는 법리이므로 그러한 제3자가 소유자로서의 권리를 행사하는 경우, 점유자로서는 취득시효 완성을 이유로 이를 저지할 수 있다 고 보아야 할 것이다.
한편, 과반수의 공유지분을 가진 공유자는 다른 공유자와 협의 없이 단독으로 관리행위를 할 수 있고, 공유 토지의 특정 부분을 배타적으로 사용수익할 것을 정하는 것도 공유물의 관리 방법으로 적법하다고 할 것이므로, 토지 전체에 관하여 점유취득시효가 완성되었으나 아직 그 소유권이전등기를 경료하기 전의 점유자에 대하여 그 시효기간 완성 당시의 일부 공유자들로부터 그 지분의 과반수에 미치지 못하는 지분을 취득한 제3자는 그 점유자의 점유배제를 청구할 수는 없다 고 보아야 할 것이다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 종전 등기명의자들로부터 이 사건 대지의 소유권을 신탁받았고, 그 과반수 이상의 지분이 위 피고의 취득시효기간만료 당시의 공유자들의 지분이라고 인정하고 있는바, 이러한 경우 원고로서는 피고의 점유시효취득 주장을 배제하여, 피고에 대하여 이 사건 대지의 인도나 그 지상건물의 철거를 구할 수는 없다고 할 것이므로 같은 취지의 원심판단은 정당하고, 거기에 소론과 같은 법리오해의 위법이 없고, 소론이 인용한 판례는 이 사안에 적절한 것이라 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다.
2. 피고 1, 피고 2, 피고 3의 상고이유에 대하여
원심판결 이유에 의하면, 원심은 소외 5가 1969.9.15.부터, 소외 6이 1968.10.20.부터 이 사건 각 대지 부분을 점유하였다는 피고들의 주장을 배척하고 있는바, 기록에 비추어 살펴볼 때, 원심의 이러한 조치는 수긍이 되고, 그 과정에 소론과 같이 채증법칙 위반이나 석명권 불행사의 위법 등이 있다고 할 수 없다. 소론 인용 판례들은 이 사안에 원용하기에 적절한 것이 되지 못하고, 원심이 피고 3의 시효취득 주장을 배척한 것은 그 주장일시에 점유가 개시되었음을 인정할 증거가 없음을 이유로 하고 있을 뿐, 그 점유가 자주점유가 아니라는 이유로 한 것이 아니므로 원심에 자주점유 인정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수도 없다. 논지는 이유 없다.
3. 그러므로 상고를 각 기각하고 상고비용은 패소자들의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.