조심2018부0119(2018.03.12)

원고가 이 사건 과세기준일 당시 과세대상 아파트를 사실상 소유하고 있었음을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하다

이 사건 쟁점주택에 대한 사실상 소유자는 원고임이 등기사항, 분양보증 및 신탁계약 등에 의거 확인이 되며, 종부세 합산배제 신고 및 재산세 납부도 원고가 직접 하였으므로 이 사건 경정거부 처분은 정당하다

종합부동산세법 제7조납세의무자

지방세법 제107조납세의무자

2018구합22143 종합부동산세경정거부처분취소

양도담보계약'이라 한다).

2) 원고는 2010. 12. 7. 이 사건 아파트 총 1,055세대 중 755세대에 대하여 에

이취에이건설 명의로 소유권보존등기를 마치고 동시에 원고를 채권자로, 피보전권리를

소유권이전등기청구권으로 하여 가처분 등기를 마쳤다.

3) 원고는 이 사건 양도담보계약에 기하여 2010. 12.경부터 2011. 6. 1.경까지

이 사건 아파트 총 755세대에 대하여, 2011. 6. 1.경부터 2016. 6. 1.경까지 이 사건 아파트 총 43세대에 대하여 각 양도담보를 등기원인으로 하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. 위 798세대(= 755세대 + 43세대) 중 107세대에 관하여는 2011. 6. 1.부터2016. 6. 1.까지 사이에 원고로부터 매매를 원인으로 해당 세대의 수분양자들 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 별지 2 '이 사건 종합부동산세 과세대상 목적물' 기재 691세대(이하 '이 사건 쟁점아파트'라 한다)는 2016년도 종합부동산세 과세기준일인 2016.6. 1. 현재까지 원고 명의로 소유권이전등기가 마쳐져 있었다.

바. 이 사건 아파트에 대한 재산세부과 경위

1) 원고는 수분양자들로부터 잔여 입주금을 지급받고 이 사건 아파트 중 해당

목적물에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주었는데, 지정된 잔금납부계좌가 아닌 별도의

잔금납부계좌에 잔여 입주금을 선납한 수분양자들은 본인들의 위 선납이 원고에 대하

여도 유효하다고 주장하면서 원고에 대한 잔여 입주금 납부를 거부한 채 수분양아파트

에 대한 소유권이전등기를 요구하였다.

2) 원고는 위와 같이 수분양자들이 지정된 잔금납부계좌가 아닌 별도의 계좌에

입금한 금원은 원고의 보증범위에 포함되지 아니하므로 원고에게 인정될 수 없다고 주

장하면서 소유권이전등기를 거부하였고, 광주지방법원 순천지원 2016가합11296호로 수분양자들을 상대로 분양대금잔금 등 지급 청구의 소를 제기하여 일부 승소판결을 받았으며, 이에 대하여 쌍방이 항소하여 현재 OO고등법원 ****나*****호로 계속 중이다.

3) 2011. 6. 1. 이 사건 아파트 755세대가 원고 앞으로 소유권이전등기가 마쳐

진 후 순천시는 2011. 9. 8. 원고에게 이 사건 아파트 755세대에 관하여 2011년도 재

산세 65,865,960원, 지역자원시실세 11,979,520원, 지방교육세 5,633,300원 등 합계

83,478,780원을 부과・고지하였다.

4) 이에 대하여 원고는 2011. 11. 24. 조세심판원에 위 아파트의 사실상 소유자

는 원고가 아니라는 이유로 위 재산세부과처분의 취소를 구하는 심판청구를 제기하였

으나, 조세심판원은 2012. 2. 10. '재산세 과세기준일 현재 이 건 집합건물의 사실상 소유자는 원고로 봄이 타당하다'고 판단하여 원고의 청구를 기각하였다. 순천시는 조세심판원의 위 기각 결정 이후 현재에 이르기까지 원고에게 원고 명의로 등기가 마쳐진 이사건 아파트에 대한 재산세를 부과하고 있다.

사. 원고의 종합부동산세 신고 및 경정청구 경위

1) 원고는 2011. 6. 1. ˜ 2015. 6. 1. 기간 동안 이 사건 쟁점아파트가 '사업계

획승인을 얻은 자의 미분양주택에 해당한다'는 사유로 종합부동산세 합산배제주택으로

신고하였고, 합산배제기간 5년이 경과하자 2016. 12. 4. 이 사건 쟁점아파트를 과세대

상 주택에 포함하여 피고에게 2016년도 종합부동산세로서 1,966,493,950원(농어촌특별세 327,748,993원 포함)을 신고하면서 2016. 12. 15. 983,246,970원을, 2017. 2. 15. 983,246,970원을 각각 납부하였다.

2) 원고는 2017. 7. 5. 피고에게 '원고는 이 사건 쟁점아파트에 대한 재산세 납 세의무자가 아니므로 원고가 신고・납부한 2016년도 종합부동산세 중 과다 납부한

1,768,797,950원을 환급하여 달라'는 내용으로 경정청구를 하였으나 피고는 2017. 9. 1.이를 거부하였다(이하 '이 사건 거부처분'이라 한다).

3) 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2017. 11. 30. 조세심판원에 심판청구를 하

였고, 조세심판원은 2018. 3. 12. 심판청구를 기각하는 결정을 내렸으며, 원고는 위 심판결정서를 2018. 3. 14. 송달받았다.

인정근거다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 갑 제12호증, 을 제1호증 내지 을 제9

호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 처분의 적법 여부

가. 원고의 주장 요지

원고는 아래와 같은 이유로 이 사건 쟁점아파트의 사실상 소유자에 해당하지않아서 이 사건 쟁점아파트에 대한 종합부동산세 납세의무자가 될 수 없으므로 2016년도 종합부동산세에 관한 원고의 종합부동산세 신고・납부는 그 내용이 경정되어야만

한다. 따라서 원고의 경정청구를 거부한 피고의 이 사건 거부처분은 위법하다

1) BBB건설은 이 사건 쟁점아파트를 신축하던 중 약 97%의 공정이 마

쳐진 상태에서 공사를 중단하였으므로 이 사건 쟁점아파트의 소유권을 원시취득하여

사실상 소유자가 되었고, 이 사건 쟁점아파트의 수분양자들이 원시취득자인 시행사에

게 그 잔금지급의무를 모두 이행하였다면 해당 수분양자가 그 이행 시점부터 이 사건

쟁점아파트의 사실상 소유자가 된다.

2) 원고는 조건부 제3자를 위한 계약에 해당하는 이 사건 분양보증계약에 따라

수분양자들로부터 잔여 입주금을 지급받은 후 수분양자들에게 이 사건 쟁점아파트에

관한 소유권이전등기를 마쳐줄 의무를 부담하고 있는 주택분양보증채무자에 불과한데,

수분양자들의 잔여 입주금 납부 거부로 인하여 수분양자들에게 이 사건 쟁점아파트에

대한 소유권등기를 이전하여 주지 못한 채 원고 명의로 소유권이전등기를 보유하고 있

는바, 이러한 사정만으로 원고가 이 사건 쟁점아파트의 사실상 소유자라고 볼 수는 없

다

3) 이 사건 쟁점아파트에 관하여 원고 명의의 소유권이전등기가 마쳐져 있기는

하나, 위 소유권이전등기는 이 사건 양도담보계약에 의하여 이루어진 것으로서 원고는

이 사건 쟁점아파트에 대한 양도담보권자에 불과하다. 따라서 세법상 이와 같이 채무

자의 채무 변제를 담보하기 위하여 소유권이전등기를 경료한 경우에는 이를 사실상의

소유권이 이전되는 '양도'로 보지 않으므로 이 사건 처분은 위법하다.

나. 관련 법령

별지 3 관련 법령 기재와 같다.

다. 판단

1) 관련 법리 등

가) 종합부동산세법 제7조 제1항은 "과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억 원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다"고 정하고 있고, 지방세법 제107조 제1항 본문은 재산세의 납세의무자에 관하여 "재산세 과세기준일 현재 재산을사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다"고 규정하고 있는바, 종합부 동산세의 납세의무자는 재산세의 납세의무자와 동일하게 '과세기준일 현재 해당 재산

을 사실상 소유하고 있는 자'라고 할 것이다. 이 경우 '사실상의 소유자'라 함은 공부상소유자로 등재된 여부를 불문하고 객관적으로 보아 당해 재산을 배타적으로 사용・수익・처분할 수 있는 자, 즉 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 뜻한다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005두15045 판결, 대법원 1995. 9. 15. 선고 95누5080 판결 등

참조).

나) 한편 주택분양보증제도의 취지와 분양보증채무의 이행절차 등에 비추어보면, 주택분양보증을 한 주택보증회사가 분양계약이 된 주택 및 그 부속토지를 취득하는 시기는 특별한 사정이 없는 한 주택건설사업자가 부도 등으로 인하여 공사가 중단되고 공사재개를 위한 자구노력이 수포로 돌아가 사회통념상 당해 주택 건축공사를 완공할 능력을 상실하게 됨으로써 수분양자들에 대하여 그 분양계약상의 주택공급의무를 이행할 수 없는 것이 객관적으로 밝혀짐에 따라 주택보증회사가 분양이행의 방법으로 보증채무를 이행하기로 결정한 이후가 된다고 할 것이다(대법원 2005. 7. 28. 선고

2004두1087 판결, 대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다66003 판결 등 참조).

2) 구체적 판단

앞에서 본 법리에 비추어 이 사건에 관하여 살피건대, 위 인정사실 및 앞서든 증거에 의하여 알 수 있는 다음의 각 사정에 비추어 보면, 원고가 2010. 3. 12. 보증사고가 발생하자 분양이행의 방법으로 보증채무를 이행하기로 결정한 후 2006. 10.24.자 양도약정, 이 사건 양도계약, 분양신탁계약 등에 의하여 이 사건 아파트 신축사업에 관한 일체의 권리를 이전받고 자신의 자금을 투입하여 이 사건 아파트 신축공사를 완료하여 원고 명의로 소유권이전등기를 마친 이상, 원고가 이 사건 과세기준일인 2016. 6. 1. 당시 과세대상인 이 사건 쟁점아파트를 사실상 소유하고 있었다고 봄이 타당하다.

가) 2010. 3. 12. 이 사건 분양보증계약상의 보증사고가 발생하여 BBB건설이 분양계약상 의무이행을 할 수 없게 된 상황에서 원고가 이 사건 분양보증계약과 2006. 10. 24.자 양도약정, 주택분양신탁계약에 의하여 BBB건설로부터 이사건 아파트 신축사업에 관한 일체의 권리, 지상 및 지하의 모든 건축물 및 그에 관한일체의 권리, 분양과 관련한 일체의 권리 등을 양도받고 분양이행의 주체가 되어 공사를 완료하고 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기를 하였다.

나) 이 사건 양도담보계약서는 2006. 10. 24.자 양도각서에 기하여 작성된것으로, 양도각서에는 '보증사고가 발생한 경우 사업부지 및 그에 관한 일체의 권리,주택 등 건축물에 관한 일체의 권리, 분양과 관련하여 가지는 일체의 권리, 기타 사업과 관련한 일체의 권리를 원고에게 양도한다'고 기재되어 있고, 양도담보계약서에도 '제1조 BBB건설은 2006. 10. 24. 제공한 양도각서에 기해 별지의 부동산을 원고

에게 양도한다'고 기재되어 있어 원고는 이 사건 아파트 신축사업권 일체, 사업상 채권채무 일체, 사업대상 부지 및 건축물 일체, 분양권 일체를 양수하였다고 보는 것이 타당하다.

다) 이 사건 분양보증계약 및 분양신탁계약에 의하면, 원고는 분양보증을

선택한 경우에는 수분양자들에 대해 입주예정일을 통보하고, 만약 통보한 입주예정일

에 입주시키지 못한 경우에는 그 초과일수에 대하여 지체상금을 부담하며, 보증채권자

인 수분양자는 원고에 대하여 보증채무의 이행을 청구할 수 있고, 원고는 이 사건 쟁

점아파트의 등기의무자로 수분양자들에 대하여 소유권이전의무를 부담하며, 주택분양

신탁계약 제7조에 의하여 원고가 이 사건 아파트신축사업을 승계하는 경우 신탁부동산

을 분양 또는 처분할 수 있는 등 수분양자들에게 분양보증 이행의무를 부담하는 원고

는 이 사건 아파트의 실질적인 처분권을 갖고 있다고 할 것이다.

라) 원고와 BBB건설 사이에 양도담보계약이 체결되어 이 사건 쟁점

아파트에 관하여 양도담보를 원인으로 소유권이전등기가 마쳐졌다 하더라도, ① 앞서

본 바와 같이 원고가 이 사건 아파트 신축사업권 일체, 사업상 채권채무 일체, 사업대

상 부지 및 건축물 일체를 양수한 점, ② 앞서 본 바와 같이 원고는 이 사건 아파트의

실질적 처분권까지 갖고 있는 점, ③ 원고는 건물에 대한 손해보험에 가입할 책임을

지고, 수선, 보존 등의 필요행위를 하는 등의 방법으로 신탁부동산을 관리, 운용할 수

있어 이 사건 아파트의 점유, 이용권을 가지고 유지관리 책임을 지는 점, ④ 주택분양

보증계약상 분양보증이 결정되면 BBB건설은 원고에게 채무를 변제하고 소유권

이전등기를 청구할 수 있는 권한이 없는 점 등에 비추어 보면, 일반적인 양도담보권이

담보물을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익하도록 하되 채권자가 청산금을 변제하기 전까

지 채무자가 채무를 변제하면 소유권이전등기를 청구할 수 있도록 하는 것과는 확연히

구별되므로, 원고를 일반적인 양도담보권자와 동일하게 보기는 어렵다(이와 관련하여

광주지방법원 순천지원에서 선고된 2016가합11296 판결에서 원고가 양도담보계약에

따라서 소유권이전등기를 하였음을 이유로 이 사건 아파트의 재산세 납세의무자라고

보기 어렵다고 판시된 것은 사실이나, 이는 위와 같이 등기원인이 양도담보계약으로

되어 있다는 사실을 토대로 한 것으로서 앞에서 본 여러 사정에 비추어 보면 원고를

단순히 양도담보권자로 볼 수는 없으므로 이를 그대로 취신하기는 어렵다).

마) 원고는 2009. 5. 8. 이 사건 아파트 신축사업 부지에 대한 주택분양신탁

계약을 체결하고 원고 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤으므로 수탁

자의 지위를 겸하는데, 분양보증회사가 주택분양보증을 위하여 위탁자와 신탁계약을

체결하고 이를 원인으로 위탁자로부터 신탁재산인 토지를 이전받았다면 이는 구 지방

세법 제105조 제1항에서 정한 부동산 취득에 해당한다(대법원 2017. 6. 8. 선고 2015

두49696 판결).

바) 2010. 12. 20. 양도담보를 원인으로 하여 원고에게 이 사건 아파트들에

대한 소유권이 이전된 후 BBB건설로 소유권이 환원되지 않은 채 제3자에게 소

유권이 바로 이전되었다. 또한 이 사건 쟁점아파트의 수분양자들이 별도 계좌로

BBB건설에게 사실상 잔금을 모두 지급하고 입주하였다고 하더라도, 그러한 사실만

으로 이 사건 쟁점아파트에 관하여 소유권 등기를 마치고 처분권한을 보유한 원고를

배제하고 곧바로 수분양자들을 이 사건 쟁점아파트의 사실상 소유자로 인정할 수는 없

다.

사) 원고는 2011. 6. 1.부터 2015. 6. 1.까지 '사업계획승인을 얻은 자의 미

분양주택에 해당한다'는 사유로 종합부동산세 합산배제신고를 하였는바, 합산배제신고

는 이 사건 쟁점아파트가 종합부동산세 과세대상임을 전제로 하는 것이다.

아) BBB건설이 이 사건 쟁점아파트를 원시취득하였다고 하더라도 이

후 원고가 BBB건설로부터 소유권이전등기를 마쳤으므로 원고가 이 사건 과세기

준일인 2016. 6. 1. 당시 과세대상인 이 사건 쟁점아파트를 사실상 소유하고 있었다고

보는데 장애가 되지 않는다.

3) 소결론

따라서 원고가 이 사건 과세기준일 당시 과세대상 아파트를 사실상 소유하

고 있었음을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 위 주장은 이유 없다.

3. 결론

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이

판결한다.

AAAAAA공사

☆☆세무서장

2019. 3. 22.

2019. 4. 19.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지피고가 2017. 9. 1. 원고에 대하여 한 2016년도 종합부동산세 1,768,797,950원의 경정청구 거부처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고와 BBB건설 주식회사 사이의 분양보증계약 체결 경위

1) BBB건설 주식회사(이하 'BBB건설'이라 한다)는 순천시 용당동 431번지외 21필지 지상에 지하 2층, 지상 16층 내지 22층 12개동 1,055세대의 아파트와 관리동, 경로당, 지하주차장, 경비실, 보육시설, 생활편익시설 등을 건축하는 내용의CC 아파트(이하 '이 사건 아파트'라고 한다) 신축공사를 시행하였다. 2) 원고는 2006. 10. 26. BBB건설과 사이에서 이 사건 아파트 신축공사와 관련하여 보증금액을 121,831,710,000원, 착공일을 1997. 7. 27., 사용검사(예정)일을 2009. 3. 31., 보증기간을 입주자모집공고 승인일부터 소유권보존등기일(사용검사포함)까지, 보증채권자를 입주예정자로 각 정하여 BBB건설이 부도 등의 사유로수분양자들에게 이 사건 아파트에 관한 분양계약상의 의무를 이행하지 못할 경우 보증채권자인 수분양자들에게 이미 납부한 계약금 및 중도금을 환급하여 주거나 또는 당해아파트의 분양채무를 이행하여 주는 것을 내용으로 하는 주택분양보증계약(이하 '이 사건 분양보증계약'이라 한다)을 체결하였다. 3) 이 사건 분양보증계약에 포함된 주택분양보증약관(이하 '이 사건 분양보증약관'이라 한다)의 주요 내용은 다음과 같다.

제1조(용어의 정의) 이 약관에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같습니다. "4.보증사고'라 함은 다음 각 목의 1의 사유로 인하여 보증회사가 보증채권자에게 입주금의 납부중지 또는 입주금 납부계좌의 변경을 통보한 때를 말합니다. (이하 생략)",가. 주채무자가 부도파산 등으로 주택분양계약을 이행할 수 없다고 보증회사가 인정하는 경우

나. 감리자가 확인한 실행공정율이 예정공정율(주채무자가 감리자에게 제출하는 예정공정표상의 공정율)보다 25% 이상 미달하여 보증채권자의 이행청구가 있는 경우 (이하 생략)

제3조(보증채무의 내용)

보증회사는 주택법 시행령 제106조 제1항 제1호 가목에 따라 주채무자가 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없게 된 경우에 당해 주택의 분양이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급책임을 부담합니다. 제4조(보증이행 대상이 아닌 채무 및 잔여입주금 등의 납부)

① 보증회사는 다음 각 호의 1에 해당하는 채무에 대하여는 보증채무를 이행하지 아니합니다.

4. 보증채권자가 입주자모집공고에서 지정한 입주금납부계좌(입주자모집공고에서 지정하지 않은 경우에는 주택분양계약서에서 지정한 계좌를, 보증회사가 입주금납부계좌를 변경통보한 후에는 변경된 납부계좌를 말한다)에 납부하지 아니한 입주금 6. 보증채권자가 입주자모집공고에서 정한 납부기일 전에 납부한 입주금 중 납부기일 이 보증사고일 후에 해당하는 입주금 8. 보증채권자가 분양계약서에서 정한 계약금 및 중도금을 초과하여 납부한 입주금

② 보증회사가 제8조에 의거 분양이행으로 보증채무를 이행할 경우에는 보증채권자는 잔여입주금 및 제1항 제4호 내지 제8호에 해당하는 입주금을 보증회사에 납부하여야 합니다. 다만, 제1항 제8호에 해당하는 입주금 중 다음 각 호의 1에 해당하는 잔금은 그러하지 아니합니다.

1. 사용검사일 이후에 납부한 잔금관'이라 한다)의 주요 내용은 다음과 같다.

2. 임시사용승인일 이후에 납부한 잔금 중 전체 입주금의 90% 이내에 해당하는 잔금 제6조 (보증채무의 이행청구) 보증채권자는 보증채무의 이행을 청구할 때에는 보증회사에다음 각 호의 서류를 제출하여야 합니다.

제8조(보증채무의 이행방법)

① 보증회사는 보증사고일로부터 3월 이내(단, 주채무자가 화의회사정리절차개시를 신청한 경우에는 보증사고일로부터 6월)에 보증채무이행방법(분양이행 또는 환급이행)을결정하고, 그 사실을 보증채권자에게 지체없이 서면으로 통지합니다. 다만, 분양이행의 경우에는 공고를 갈음할 수 있습니다. ③ 제1항의 환급이행결정통지서를 수령한 보증채권자는 보증회사의 환급이행결정통지서발송일로부터 1월 이내에 보증회사가 수령할 수 있도록 환급이행에 대한 동의 여부를보증회사에게 서면으로 회신하여야 합니다. 이 경우 회신기한까지 회신이 없거나 회신기한을 경과한 경우에는 환급이행결정에 동의한 것으로 봅니다. ④ 보증회사의 환급이행결정통지서를 수령한 보증채권자의 3분의 2 이상이 환급이행결정에 동의한 경우에는 환급이행으로 확정되며, 그러하지 아니할 경우에는 분양이행으로확정됩니다. ⑥ 보증회사가 분양이행으로 보증채무를 이행할 경우에는 보증채권자는 제4조 제2항의 잔여입주금 등을 보증회사에게 납부하여야 합니다.

⑧ 보증회사는 제7항에 의하여 통보한 입주예정일에 입주(임시사용승인을 포함한다) 시키지 못한 경우에는 그 초과일수에 기납부된 입주금을 주택분양계약서상의 지 체배상금을 적용하여 산출한 지체상금을 부담한다.

4) 한편, BBB건설은 원고와 이 사건 분양보증계약을 체결하는 과정에서2006. 10. 24. 원고에게 다음과 같이 'BBB건설이 부도, 파산 등 부득이한 사유로 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되는 경우에는 주택건설관련법령, 분양보증약관 또는 원고의 내규 및 절차에 따라 원고가 수분양자에 대하여 보증책임을 부담하는 조건하에 이 사건 아파트 분양사업과 관련된 일체의 권리를 양도한다'는 내용의 각서를 교 양도각서 1. BBB건설이 사업의 시행자로서 부도, 파산 등의 부득이한 사유로 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되는 경우에는 주택건설 관련 법령, 분양보증약관 또는 원고의 내규 및 절차에 따라 원고(원고가 지정하는 자와 동 사업의 연대보증사를 포함한다. 이하 같다)가 수분양자에 대하여 보증책임을 부담한다는 조건 하에 사업과 관련된 아래 권리를 원고에 양도한다. 2. 또한 원고가 동 사업의 사업주체를 원고로 명의변경하거나 주택사업을 계속하면서 BBB건설의 동의 또는 승낙이 필요한 경우에도 당연히 BBB건설의 동의 등을 받은 것으로 보며, BBB건설은 일체의 이의가 없음을 확약한다.

가. 사업부지(대지 및 기타 기부채납 부지 등 당해 주택사업에 필요한 토지를 말한다) 및 그에 관한 일체의 권리

나. 주택, 아파트, 상가, 모델하우스, 공사관리소 등 지상과 지하의 모든 건축물(건축 중인 건축물을 포함한다) 및 그에 관한 일체의 권리다. 분양권, 분양대금수납권 등 분양과 관련하여 분양계약자와 제3자에 대하여 가지는 일체의 권리

라. 기타 사업과 관련한 일체의 권리부하였다(이하 '2006. 10. 24.자 양도약정'이라 한다).

나. 원고와 BBB건설 사이의 분양신탁계약

1) 원고와 BBB건설은 2006. 10.경 및 2009. 5. 8. 수분양자에 대한 분양계약의 이행 또는 원고의 분양보증을 이행할 목적으로 원고가 이 사건 아파트의 사업부지 및 지상 건축 중이거나 건축된 건물을 관리 ・ 분양 및 처분하는 내용의 신탁계약을 체결하였다(이하 '이 사건 주택분양신탁계약'이라 한다). 2) 이 사건 주택분양신탁계약의 주요한 내용은 다음과 같다.

제6조(승계사업 등)

① BBB건설이 부도 ・ 파산 또는 회생절차개시신청 등으로 분양계약의 이행이 불가능하다고 원고가 인정하여 원고 또는 원고가 지정하는 자로 사업주체 변경의 신청 등 승계사업을 하는 경우 시행사는 이에 이의를 제기할 수 없다.

② 원고 또는 원고가 지정하는 자는 제1항의 신탁사무로서 분양보증의 이행을 위하여 신탁부동산의 관리・분양 및 처분에 대한 사무를 처리한다.

제7조(신탁부동산의 관리 ・ 운용 및 처분)

② 제6조의 경우 원고는 다음 각 호의 방법에 의하여 신탁부동산을 관리 ・ 운용 및 처분한다.

1. 주택건설 및 그에 따른 부대사무

2. 신탁부동산에 대하여 분양 또는 처분3. 신탁부동산에 대하여 적정한 방법, 시기 및 범위 등을 정하여 수선, 보존, 개량을 위한 필요행위

4. 건물에 대하여는 적정가액의 손해보험의 가입. 이 경우 차입금 기타 채무의 담보로서보험금 청구권에 질권 또는 근질권을 설정할 수 있다.

5. 신탁부동산의 수선, 보존, 개량 등의 관리사무를 원고가 선정하는 제3자에게의 위임. 6. 원고 또는 원고의 승낙을 받은 수임자는 관리사무를 수행하기 위하여 필요한 경우에 신탁부동산의 일부를 무상으로 사용할 수 있다.

③ 원고가 환급이행을 하는 경우 또는 제2항에 따라 수분양자에게 분양이행을 하는 경우

신탁원본과 수익이 있는 경우 원고는 상당하고 인정되는 방법 및 가액으로 신탁재산을 처분할 수 있으며 다음 각호의 순서에 따라 신탁재산처분금액을 지급한다. 1. 제세공과금 및 신탁사무처리를 위한 비용

2. 제12조 제2항 제3호에서 정한 원고의 채권다. 이 사건 아파트에 대한 분양계약 체결 및 선입주 경위

1) BBB건설은 2006년경부터 2008년경 사이에 이 사건 아파트의 수분양자들과 분양계약(이하 '이 사건 분양계약'이라 한다)을 체결하면서, 입주예정일을 2009.3.경으로, 분양대금의 납부기일을 계약금은 계약 당일 등에, 중도금은 2008. 9. 10.까지 분할하여 지급하되 잔금은 입주지정일에 지급하기로 하면서, 분양대금 납부계좌를 "PP은행 ***-***-******"로 정하였다.

2) 그런데 2008. 12.경 이 사건 아파트 신축공사의 시공회사인 DD건설 주식회사(이하 'DD건설'이라 한다)의 자금 문제로 인하여 공사 진행에 문제가 발생하게 되었다.

3) 이에 수분양자들과 BBB건설, DD건설은 2009. 1. 2. 입주예정일을 당초 2009. 3.경에서 2009. 6.경으로 연장하고, 수분양자들이 잔금을 선납할 경우 BBB건설은 수분양자들의 입주 시 취ㆍ등록세와 이사비를 지원하며, 선납에 따른 잔금 할인의 혜택도 제공하기로 하기로 합의하였다. 또한 BBB건설은 위와 같이선납된 잔금의 유용을 방지하기 위하여 2009. 1. 5. 이 사건 아파트의 수분양자들로 구성된 입주자협의회에게 2008. 12. 30.자로 위 잔금 채권을 양도하였고, 이에 따라 대부분 수분양자들은 BBB건설, DD건설, 위 입주자협의회가 합의한 은행공동계좌

[이 사건 아파트에 대한 수분양자들과 사이에 체결된 분양계약에서 정한 분양대금 납부계좌(PP은행 ***-***-******)와 다른 계좌이다]에 선납 할인율이 적용된 잔금(이하 '이 사건 선납잔금'이라 한다)을 납부하였다.

4) 이 사건 아파트는 2009. 10.경 공정율이 96.63%에 이르렀으나 하자보수 등의 문제로 수분양자들의 동의를 얻지 못하여 사용검사는 물론 임시사용승인도 받지 못하였는데, 그럼에도 불구하고 BBB건설은 2009. 10.말경부터 수분양자들의 입주를 진행시켜서 전체 1,055세대 중 약 1,004세대의 수분양자들이 2010. 9.까지 사이에 이 사건 아파트에 입주를 마쳤다.

라. 보증사고의 발생 및 분양이행 결정

1) 이 사건 아파트 신축공사의 시공회사인 DD건설은 자금사정 등으로 2008년경부터 공정률이 약 20% 미달하는 등 사업에 차질을 빚기 시작하였고, 2009. 10. 28. 공정률 97% 상태에서 자금 사정 악화로 공사를 중단하기에 이르렀으며, 급기야 2010.2.경 DD건설의 부도로 말미암아 계열회사인 BBB건설은 결국 이 사건 아파트신축공사의 시행 및 분양사업을 포기하였다. 2) 이에 원고는 2010. 3. 12. 이 사건 아파트에 관하여 보증사고 처리를 하고, 2010. 6. 18. 이 사건 분양보증약관과 수분양자들의 의사에 따라 이 사건 아파트 신축사업에 대한 분양보증채무의 이행방법을 분양이행으로 결정하였다.

3) 원고는 이 사건 아파트에 대한 잔여공사를 이행하여 2012. 11. 27. 동별 사 용검사를 받았으며, 2014. 10. 2. 아파트 전체에 대하여 사용승인을 받았다. 마. 이 사건 아파트에 관한 양도담보계약 및 소유권이전등기 경위

1) 원고는 2010. 12. 2. BBB건설건설과 사이에 이 사건 분양보증계약에 의하여 분양보증한 채무 187,433,400,000원(변제기 2010. 3. 12., 이자 연 14%)에 대한 담보로서 2006. 10. 24.자 양도약정에 의하여 BBB건설 소유의 별지 1 '이 사건 아파트' 목록 기재 부동산을 원고에게 양도한다는 양도담보계약을 체결하였다(이하 '이